上诉人（原审被告）：蔡某乙，男，X年X月X日出生，汉族。住址：沈阳市和平区X街南湖新园住宅小区A座X-X-X号。
被上诉人（原审原告）：辽宁华综实业有限公司，住所地沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：李某某，总经理。
委托代理人：刘钦群，辽宁万嘉律师事务所律师。
上诉人蔡某乙因物业管理拖欠物业费纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年4月25日受理此案后，依法由审判员吕丽担任审判长，审判员王志福主审，与代理审判员那卓共同组成合议庭，于2007年6月18日开庭公开进行了审理。上诉人蔡某乙，被上诉人辽宁华综实业有限公司（以下简称华综实业公司）的委托代理人刘钦群到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院认定，蔡某乙住房位于沈阳市和平区X街X号A座X-X-X室，住房面积143.66平方米，南湖新园住宅小区建成投入使用后，华综实业公司为蔡某乙等业主提供了前期物业服务。物业管理服务的内容基本包括：1、物业共用设施及其运行的日常维护和管理；2公共环境卫生管理服务；3、24小时保安巡逻，维护本物业区域内的公共秩序；4、公共水电费和电梯运行费。经辽宁省物价局和沈阳市物价局批准，华综实业公司的物业服务收费标准为每月每平方米0.80元。蔡某乙每月应向华综实业公司交纳物业费114.93元，蔡某乙从2002年1月起开始拖欠物业管理费，2002年1月至12月拖欠1379.14元，2003年1月至7月拖欠782.95元，共计拖欠物业费2162.08元。
原审法院另查明，华综实业公司具有物业管理企业资质，原名为某宁华能物业管理有限公司，2004年12月2日变更为辽宁华综商贸服务有限公司。2003年7月，因物业服务质量问题，辽宁华综商贸服务有限公司与南湖新园业主的矛盾加剧，终止向蔡某乙等业主的物业服务，撤出南湖新园小区。2005年12月1日，辽宁华综商贸服务有限公司被注销，所有未收回债权，由大股东华综实业有限公司接收，并承担诉讼、执行和继续追索的权利。
原审法院认为，根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案蔡某乙经本院合法传唤，无正当理由拒不到庭应诉，视未其放弃了答辩和质证的权利。原审法院根据华综实业公司提供的证据对本案事实予以认定,华综实业公司虽然未与蔡某乙等业主签订书面物业服务合同，但蔡某乙事实上接受了华综实业公司提供的物业服务，则应按照实际发生的服务价格向物业公司缴纳相应的物业费用。原审法院判决：一、蔡某乙给付华综实业公司2002年1月至2003年7月的物业管理费1729.66元（按拖欠数额2126.08元的80%计算），于判决生效后十日内结清；二、驳回华综实业公司其他诉讼请求。案件受理费100元，由蔡某乙承担。
宣判后，蔡某乙不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决。其上诉理由是：1、上诉人同被上诉人不存在物业管理合同关系，原审法院以上诉人在事实上接受了被上诉人的物业管理服务为由，判令上诉人给付其诉请的物业费，既没有法律依据也不是双方当事人的真实意思表示。2、被上诉人的诉讼请求因双方没有签订物业合同，上诉人从入住之日其就不知道存在物业管理的事，直至2003年6月新的物业公司进驻，才知道有物业为上诉人提供服务，故而不应承担物业费，且被上诉人物业费标准订立标准是什么，允诺的服务质量是否达到标准，上诉人在有物业管理的小区里，居住在四楼却仍为盗贼所窃，造成的财产损失应由谁承担相应的责任诸多事实证明上诉人与被上诉人之间形成的物业服务合同不能成立，我方请求法院1、撤销原审法院判决；2、一、二审诉讼费由被上诉人承担。
被上诉人华综实业公司辩称：1、上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业管理合同，被上诉人向南湖新园的全体业主提供了前期物业服务，因此上诉人应向被上诉人缴纳物业费；2、被上诉人提供物业服务是在《物业管理条例》实施之前，因此上诉人以《物业管理条例》的相关规定否定存在物业管理合同是错误的；3、被上诉人的收费标准是依据物价部门的批准，因此收费标准不存在问题；4、辽宁华能物业管理有限公司的变更及注销是依据相关法律规定办理的，被上诉人作为大股东承接其债权债务符合相关法律的规定，因此是合法有效的，且有生效判决的确认；5、被上诉人与包括上诉人在内的南湖新园全体业主存在物业管理关系，业主应缴纳物业费是被已生效判决认定的事实。同意一审判决。
本院经审理查明，上诉人蔡某乙系沈阳市和平区X街X号南湖新园住宅小区A座1—4—X号的业主，房屋建筑面积143.66平方米。南湖新园住宅小区建成投入使用后，华综实业公司为业主提供前期物业服务。2000年2月25日沈阳市物价局下发《关于沈阳南湖新园住宅小区物业管理服务有收费标准的批复》（沈价发[2000]X号），规定华综实业公司的收费标准是物业管理服务收费为每月每平方米建筑面积0.80元，此批复规定的收费标准，每年审核一次。从1999年12月1日起执行。批复下发后，华综实业公司办理了收费许可证（经营服务性），该证第一次有效期截至2002年6月，第二次有效期截至2003年6月。在收费许可证上记载，物业管理服务费为每月每平方米0.80元，批准收费的依据为沈价发[2000]X号文件。根据该收费许可证的内容，上诉人蔡某乙每月应交纳物业管理服务费114.93元（143.93平方米×0.80元/平方米）。后双方因拖欠物业费发生纠纷，被上诉人诉至法院，请求判令上诉人蔡某乙支付其自2002年1月至12月拖欠的物业管理费1379.14元、2003年1月至7月拖欠的物业管理费782.95元，共计2162.08元。
本院另查明，辽宁华能物业管理有限公司于2004年12月2日更名为辽宁华综商贸服务有限公司，2005年12月1日，辽宁华综商贸服务有限公司被注销，所有未收回债权，由大股东被上诉人华综实业公司接收，并承担诉讼、执行和继续追索的权利。
在二审庭审期间，本院询问被上诉人华综实业公司“你方是什么时间撤出的”时，被上诉人华综实业公司主张是在2003年7月底撤出南湖新园住宅小区。询问被上诉人华综实业公司有无证据证明时，被上诉人回答与亮洁物业公司有交接手续，并于庭后提交了2003年8月1日沈阳华能房地产开发有限公司与沈阳亮洁物业管理有限公司签订的物业管理委托合同以及2003年9月辽宁华能物业管理有限公司向沈阳亮洁物业管理有限公司退还多收的物业费的收据。在本院询问上诉人蔡某乙“被上诉人是否是2003年7月份撤出的”时，上诉人蔡某乙陈述“被上诉人是2003年4月份撤出的，之后又有一个中海公司，现在亮洁物业公司在进行物业服务。”但是并未提供相关证据。
本院再查明，蔡某乙在沈阳市和平区X街X号南湖新园住宅小区A座1—4—X号居住时，曾经有盗贼入室盗窃，造成其财产损失。
上述事实，有双方当事人的陈述以及沈阳市物价局《关于沈阳南湖新园住宅小区物业管理服务有收费标准的批复》（沈价发[2000]X号）、收费许可证、辽宁华综商贸服务有限公司股东会决议等证据，已经原审庭审及双方当事人质证，本院予以确认。
本院认为，1、关于本案双方当事人是否存在债权债务关系的问题，本院认为：在南湖新园住宅小区建成并使用后，由华综实业公司进行前期物业管理，虽然上诉人没有与华综实业公司签订书面物业合同，但是上诉人在入住后接受了华综实业公司的物业服务，双方在事实上建立了物业服务合同关系，故在华综实业公司进行物业服务后，上诉人负有向华综实业公司支付相应的物业服务费用的义务。2、关于上诉人蔡某乙提出在四楼居住却被盗，所以不应承担物业费问题，本院认为：华综实业公司虽然提供的物业服务中有24小时巡逻义务，但是该义务仅是物业服务中的一部分，而并非是物业服务的全部，本院也考虑到华综实业公司提供的物业服务不到位，存在服务质量瑕疵，因此不应全额收取物业管理费，依据《中华人民共和国民法通则》第四条规定，应适当减免物业管理费收取；综上所述，原审认定上诉人蔡某乙拖欠物业费的金额有误，本院予以纠正。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项、《中华人民共和国合同法》第一百零九条、《中华人民共和国民法通则》第四条的规定，判决如下：
一、变更沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决书主文第一项“被告蔡某乙给付原告辽宁华综实业有限公司2002年1月至2003年7月的物业管理费1729.66元（按拖欠数额2162.08元的80%计算），于判决生效后十日内结清”为“被告蔡某乙给付原告辽宁华综实业有限公司2002年1月至2003年7月拖欠的物业管理费1081.04元（按拖欠数额2162.08元的50%计算），于判决生效后十日内结清”；
二、维持沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决书第二项内容；
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一、二审案件受理费共计200元，由蔡某乙和辽宁华综实业有限公司各自负担一半。
本判决为终审判决。
审判长吕丽
审判员王志福
代理审判员那卓
二00七年七月十三日
书记员刘宏晔
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（三）项：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判。
《中华人民共和国合同法》第一百零九条：当事人一方未支付价款或者报酬的，对方可以要求其支付价款或者报酬。
《中华人民共和国民法通则》第四条：民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
