上诉人（原审被告）：褚某某，男，X年X月X日出生，汉族，辽宁省关心下一代委员会副主任，住址：沈阳市和平区X街南湖新园住宅小区A座X-X-X号。
委托代理人：张某，女，X年X月X日出生，汉族，辽宁省环境保护局退休干部，住址：同上。
被上诉人（原审原告）：辽宁华综实业有限公司，住所地：沈阳市和平区X街X号。
法定代表人：李某某，总经理。
委托代理人：刘钦群，辽宁万嘉律师事务所律师。
上诉人褚某某因物业管理拖欠物业费纠纷一案，不服沈阳市和平区人民法院[2005]和民房初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2007年4月25日受理此案后，依法由审判员张卓琦担任审判长，代理审判员孝剑波主审，与代理审判员陈兴田共同组成合议庭对本案进行了审理。本案现已审理终结。
原审法院认定，褚某某系沈阳市和平区X街X号南湖新园住宅小区A座X-X-X号的业主，房屋建筑面积157.38平方米，南湖新园住宅小区建成投入使用后，辽宁华综商贸服务有限公司为褚某某等业主提供了前期物业服务。物业管理服务的内容基本包括：1、物业共用设施及其运行的日常维护和管理；2公共环境卫生管理服务；3、二十四小时保安巡逻，维护本物业区域内的公共秩序；4、公共水电费和电梯运行费。经辽宁省物价局和沈阳市物价局批准，辽宁华综商贸服务有限公司的物业服务收费标准为每月每平方米0.80元。褚某某每月应向辽宁华综商贸服务有限公司交纳物业费125.9元，褚某某从2001年1月起开始拖欠物业管理费，2001年1月至12月拖欠1510.8元，2002年1月至12月拖欠1510.85元，2003年1月至7月拖欠881.30元，共计拖欠物业费3903.00元。
原审法院另查明，辽宁华综商贸服务有限公司具有物业管理企业资质，原名为某宁华能物业管理有限公司，2004年12月2日变更为辽宁华综商贸服务有限公司。2003年7月，因物业服务质量问题，辽宁华综商贸服务有限公司与南湖新园业主的矛盾加剧，终止向褚某某等业主的物业服务，撤出南湖新园小区。2005年12月1日，辽宁华综商贸服务有限公司被注销，所有未收回债权，由大股东华综实业公司接收，并承担诉讼、执行和继续追索的权利。
原审法院认为，公民、法人的合法权益受法律保护。物业服务关系是一种民事法律关系。民事法律关系主体的权利义务是对等的和相互的。辽宁华综商贸服务有限公司虽然未与褚某某等业主签订书面物业服务合同，但褚某某事实上接受了辽宁华综商贸服务有限公司提供的物业服务。所以，应按照实际发生的服务价格向物业公司缴纳相应的物业费用。关于褚某某辩解的自行车丢失问题，因其未能提供证据证明辽宁华综商贸服务有限公司对此负有责任，故无法认定。关于褚某某抗辩房屋长毛、露雨等质量问题，因房屋质量纠纷属于另外一种法律关系，辽宁华综商贸服务有限公司作为物业公司不能因此而承担应由他人承担的法律责任，故对褚某某的这一抗辩不予采纳。关于褚某某抗辩的诉讼时效问题，从物业费催收通知的证实材料，可以证明辽宁华综商贸服务有限公司一直向褚某某主张权利，其诉讼没有超过诉讼时效。关于褚某某主张辽宁华综商贸服务有限公司的物业服务没有达到标准的问题，因辽宁华综商贸服务有限公司的物业收费标准已经有关部门批准，褚某某不能提供充分证据证明辽宁华综商贸服务有限公司的前期物业存在明显质量问题，故辽宁华综商贸服务有限公司前期物业收费按照每平方米0.8元收取并无不当。但考虑到辽宁华综商贸服务有限公司提供的物业服务后期（2002年之后）确实出现质量下降的现象，故对华综实业公司主张褚某某全额给付物业费的请求，对2002年1月之前的物业费予以全额支持，对2002年1月之后的物业费予以部分支持。依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十四条一款，最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》第二条之规定，原审法院判决：一、被告褚某某给付原告2001年1月至12月的物业管理费1510.85元；二、被告褚某某给付原告辽宁华综实业有限公司2002年1月至2003年7月的物业管理费1913.72元（按拖欠数额2392.15元的80%计算）；上述费用共计3424.57元，于判决生效后十日内支付。案件受理费170元，由被告褚某某承担。
宣判后，褚某某不服，向本院提出上诉，请求撤销原审判决。其上诉理由是：1、原审法院于2005年11月2日做出的原审判决，但原审法院于2006年1月25日通知上诉人到法院开庭，主要内容是告知上诉人辽宁华综商贸服务有限公司被注销，被收回的债权由辽宁华综实业公司接收，原审法院违反法定程序。2、辽宁华综商贸服务有限公司诉讼时效超过两年。辽宁华综商贸服务有限公司从2001年1月至2003年7月期间从未向上诉人催收过物业费。3、辽宁华综商贸服务有限公司在物业管理中未履行相应的管理程序，并且服务质量较差。上诉人与被上诉人之间不存在物业管理合同关系。综上所述，原审判决判决错误，请求撤销原审判决，驳回被上诉人的诉讼请求。
被上诉人华综实业公司辩称：1、上诉人与被上诉人之间存在事实上的物业管理合同，被上诉人向南湖新园的全体业主提供了前期物业服务，因此上诉人应向被上诉人缴纳物业费；2、被上诉人提供物业服务是在《物业管理条例》实施之前，因此上诉人以《物业管理条例》的相关规定否定存在物业管理合同是错误的；3、被上诉人的收费标准是依据物价部门的批准，因此收费标准不存在问题；4、辽宁华能物业管理有限公司的变更及注销是依据相关法律规定办理的，被上诉人作为大股东承接其债权债务符合相关法律的规定，因此是合法有效的，且有生效判决的确认；5、被上诉人与包括上诉人在内的南湖新园全体业主存在物业管理关系，业主应缴纳物业费是被已生效判决认定的事实。同意一审判决。
本院经审理查明，上诉人褚某某系沈阳市和平区X街X号南湖新园住宅小区A座X-X-X号的业主，房屋建筑面积157.38平方米。南湖新园住宅小区建成投入使用后，辽宁华能物业管理有限公司为业主提供前期物业服务。2000年2月25日沈阳市物价局下发《关于沈阳南湖新园住宅小区物业管理服务有收费标准的批复》（沈价发[2000]X号），规定辽宁华能物业管理有限公司的收费标准是物业管理服务收费为每月每平方米建筑面积0.80元，电梯运行服务收费为每月每平方米建筑面积0.40元，并要求辽宁华能物业管理有限公司到市物价局办理《经营性收费许可证》，实行亮证收费，此批复规定的收费标准，每年审核一次。从1999年12月1日起执行。批复下发后，辽宁华能物业管理有限公司办理了收费许可证（经营服务性），该证第一次有效期截至2002年6月，第二次有效期截至2003年6月。在收费许可证上记载，物业管理服务费为每月每平方米0.80元，批准收费的依据为沈价发[2000]X号文件，而电梯运行服务费则变更为每月每人12元，批准收费依据为沈价发[2000]X号文件。根据该收费许可证的内容，上诉人褚某某每月应交纳物业管理服务费125.90元（157.38平方米×0.80元/平方米）。后双方因拖欠物业费发生纠纷，被上诉人诉至法院，请求判令上诉人褚某某支付其自2001年1月至2003年7月拖欠的物业管理费共计4493.29元。
本院另查明，辽宁华能物业管理有限公司于2004年12月2日更名为辽宁华综商贸服务有限公司，2005年12月1日，辽宁华综商贸服务有限公司被注销，所有未收回债权，由大股东被上诉人华综实业公司接收，并承担诉讼、执行和继续追索的权利。
在本院二审审理期间，被上诉人华综实业公司提供了褚某某交纳物业费的记帐凭证，用以证明上诉人褚某某交纳了入住后至2000年12月期间的物业费。上诉人褚某某对该份证据无异议，但认为物业费是交给辽宁华能物业管理有限公司的，不是交给被上诉人的。被上诉人华综实业公司在二审审理中主张其在2003年7月底撤出南湖新园住宅小区，并于庭后提交了2003年8月1日沈阳华能房地产开发有限公司与沈阳亮洁物业管理有限公司签订的物业管理委托合同以及2003年9月辽宁华能物业管理有限公司向沈阳亮洁物业管理有限公司退还多收的物业费的收据。
上述事实，有双方当事人的陈述以及沈阳市物价局《关于沈阳南湖新园住宅小区物业管理服务有收费标准的批复》（沈价发[2000]X号）、收费许可证、辽宁华综商贸服务有限公司股东会决议、褚某某交纳物业费的记帐凭证等证据，已经原审庭审及双方当事人质证，本院予以确认。
本院认为，1、关于本案双方当事人是否存在债权债务关系的问题。在南湖新园住宅小区建成并使用后，由辽宁华能物业管理有限公司进行前期物业管理，虽然上诉人没有与辽宁华能物业管理有限公司签订书面物业合同，但是上诉人在入住后接受了辽宁华能物业管理有限公司的物业服务，并曾向辽宁华能物业管理有限公司交纳了部分物业费，双方在事实上建立了物业服务合同关系，故在辽宁华能物业管理有限公司进行物业服务后，上诉人负有向辽宁华能物业管理有限公司支付相应的物业服务费用的义务。关于上诉人提出其不知道存在物业管理的事，以及在2003年6月新的物业公司进住后才知道有物业进行服务的主张，因上诉人在办理入住手续时已经交纳了物业费用，应当认定上诉人知道当时是由辽宁华能物业管理有限公司为其进行物业服务，故上诉人的该项主张本院不予支持。在辽宁华能物业管理有限公司更名为辽宁华综商贸服务有限公司并注销后，大股东被上诉人华综实业公司承接了原辽宁华综商贸服务有限公司的债权，故上诉人与被上诉人华综实业公司形成债权债务关系。
2、关于被上诉人华综实业公司主张上诉人拖欠物业费的期间问题。被上诉人华综实业公司主张上诉人拖欠其自2001年1月至2003年7月期间的物业费用，并主张辽宁华能物业管理有限公司于2003年7月底撤出南湖新园住宅小区，为此被上诉人提供了2003年8月1日沈阳华能房地产开发有限公司与沈阳亮洁物业管理有限公司签订的物业管理委托合同以及2003年9月辽宁华能物业管理有限公司向沈阳亮洁物业管理有限公司退还多收的物业费的收据予以证明，上诉人否认被上诉人于2003年7月底撤出，但是上诉人不能提供相关证据证明自己的主张，故对于被上诉人于2003年7月底撤出的事实应予认定，故物业管理费的计算时间应计算至2003年7月底。
3、关于上诉人是否拖欠被上诉人物业管理费的问题。根据被上诉人提供的褚某某交纳物业管理费的记帐凭证记载，上诉人在入住时已经交纳物业管理费至2000年12月止，上诉人褚某某房屋的面积为157.38平方米，按每平方米0.80元计算，其一年的物业管理费应为1510.85元，因被上诉人华综实业公司主张的上诉人拖欠物业管理费是自2001年1月以后发生的，自2001年1月至2001年12月，上诉人褚某某应交纳物业管理费1510.85元（157.38平方米×0.8元/平方米/月×12个月），2002年1月至2003年7月（157.38平方米×0.8元/平方米/月×19个月）张涛应交纳物业管理费2392.15元，原审判决考虑到自2002年之后辽宁华能物业管理有限公司物业服务出现质量下降的现象，对于2002年以后的物业费按应收取费用数额的80%计算，对此被上诉人华综实业公司未提出上诉，故对于上诉人褚某某2002年1月至2003年7月期间应交纳的物业费仍按80%计算。综上，褚某某自2001年1月至2003年7月应交纳物业管理费合计为3424.57元，对于此款褚某某负有给付义务。
4、关于上诉人褚某某主张被上诉人主张物业管理费已超过诉讼时效的问题。因从物业费催收通知的证实材料，可以证明辽宁华能物业管理有限公司一直向南湖新园住宅小区的业主主张物业管理费的权利，而上诉人褚某某作为南湖新园住宅小区的业主应当知道辽宁华能物业管理有限公司主张权利的事实，因此对于上诉人的此项上诉理由，本院不予支持。
综上所述，原审法院的判决结果并无不当。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项的规定，
判决如下：
驳回上诉，维持原判。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
二审案件受理费170元，由上诉人褚某某承担。
本判决为终审判决。
审判长张卓琦
代理审判员陈兴田
代理审判员孝剑波
二00七年七月十三日
书记员华荻
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
《中华人民共和国民事诉讼法》第二百三十二条：被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行给付金钱义务的，应当加倍支付迟延履行期间的债务利息。被执行人未按判决、裁定和其他法律文书指定的期间履行其他义务的，应当支付迟延履行金。
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