上诉人（原审被告）:叶某某，男，X年X月X日出生，汉族，哈尔滨电炭厂退休工人，住（略）。
被上诉人（原审原告）：肇某某，男，X年X月X日出生，满族，农民，住（略）。
上诉人叶某某与被上诉人肇某某因房屋租赁合同纠纷一案，上诉人叶某某不服沈阳市于洪区人民法院（2008）于民二初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院于2008年6月12日立案后，依法组成由审判员董菁担任审判长，代理审判员李方晨主审，审判员马岩参加评议的合议庭，公开进行了审理。本案现已审理终结。
肇某某在原审期间诉称：2007年1月7日，原、被告经协商签订了房屋租赁合同，约定由原告将位于于洪区X村的厂房及厂地租赁给被告使用，租期从2007年1月7日至2011年1月7日止，租金每年3.4万元，同时在租赁协议上第七条约定，如出现被告中途搬迁，被告负责半年以外的两个月租金，按总租金额平均计算补偿。在租赁期间，被告在未征得原告同意的情况下对房屋进行部分拆改，并将路面损坏。2008年1月，被告单方提出终止合同，但对赔偿违约金及对拆改造成的损失却拒绝赔偿。因此诉讼到法院，请求判令被告给付房屋租金5666.00元及房屋拆改损失费x元，合计x元。
叶某某在原审期间辩称，我于2007年1月对原告厂房进行了考察，原告的厂房面积约500平方米，地面是水泥的，厂房有两个门，原告说可已进出车拉货。场院大约是1000平方米，是土的，原告说车越压越实，因此我就租了他的房子，可是到了雨季，车却卧在院里出不去，给我的生意造成了万元以上的损失。原告说给修，但一直没修。我和原告租房时写了一份协议，如果中途不租扣我两个月房租，如果政府有要求，动迁、修路、架桥等，双方就无条件搬走，我同意了。3月份，于洪区安监局多次来厂检查，而且贴了封条限期搬走，还对我进行了罚款，这原告是知道的。我在2008年1月7日左右已搬完，正好一年，我已按协议给原告房租x元。原告的院里有几间民房，因我要做仓库，是经原告同意进行了部分拆除。因此我不同意原告的诉讼请求。
原审法院审理查明，2007年1月7日，经协商，原告将位于沈阳市于洪区X村的厂房及厂地租赁给被告，租期从2007年1月7日至2011年1月7日止，租金每年x元，其中协议第七条约定，在双方协商的年限内，如出现被告中途搬迁，被告负责半年以外的两个月租金，按总租金额平均计算的补偿。被告入住后，经原告同意对院内的部分民房进行了小范围拆改。2007年3月27日，因被告经营的化工原料是属于政府规定的不允许在沈阳三环路内经营的产品，被沈阳市于洪区安全生产监督管理局罚款x元，并要求搬迁。2008年1月7日，被告从该租赁处搬走。因就违约及赔偿损失问题，双方未能达成协议，原告诉至法院。
原审法院认为，公民的合法权益受法律保护，禁止任何单位及个人予以非法侵犯。原、被告经平等协商签订的房屋租赁协议，不违反法律规定，双方应按协议约定履行各自的权利与义务。对于原告以合同未到期为由，要求被告依据协议中第七条之约定，给付违约金（两个月房租）的请求，符合有关法律规定，本院予以支持。化工产品是一种特殊的工业品，政府对经营化工产品所使用的场地、位置等有限制性规定，对此被告作为经营者是应当知道的。现被告没有按政府规定，选择经营场地，进而造成被政府有关部门强令搬迁的后果，故对此后果应当由被告自己承担责任。综上，从表面上看，被告的搬迁是政府行为所致，但实际上造成这种结果的原因是由于被告的过错导致的，故被告应当按协议第七条的约定承担违约金，给付原告违约金（两个月的房屋租金）。关于原告要求被告给付房屋拆改损失费，由于被告的拆改已经原告的同意，且原告亦未就此损失提供合法有效的证据，故对原告的这一主张不予支持。原审判决如下：一、被告叶某某于本判决发生法律效力后十日内给付原告肇某某两个月房屋租金5666元，逾期履行按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息；二、驳回原、被告的其它诉讼请求。案件受理费190元，由被告叶某某负担。
宣判后，叶某某不服，上诉至本院，请求重新审理，依法改判上诉人不再承担给付二个月租金的义务。其上诉理由是：上诉人提前与被上诉人解除租赁合同并非是双方的意愿，而是政府有关部门认为上诉人经营的化工产品有腐蚀、污染，禁止上诉人在三环路以内设置库房，上诉人无奈才与被上诉人提前解除了租赁合同，此结果非上诉人的原因造成的，上诉人并不存在违约行为，故不应按租赁合同的约定再给付被上诉人二个月的租金。
被上诉人肇某某辩称：服从原审法院判决。
本院经审理查明的事实与原审法院查明的事实基本一致。
上述事实，有双方签订的房屋租赁协议书、罚没款收据及当事人的陈述等证据，已经原审法院庭审质证，本院予以确认，在卷证明。
本院认为：肇某某与叶某某是在协商一致、真实意思表示的前提下订立的房屋租赁协议书，并不违反法律、行政法规的禁止性规定，确认有效。依法成立的合同，受法律保护。关于叶某某上诉提出的与肇某某提前解除租赁合同，非当事人双方的意愿，也不是上诉人原因造成的，而是政府有关部门的行政行为造成的，故上诉人不应承担相应责任的主张，因肇某某出租给叶某某的是房屋、场地，作为出租人的义务是保证出租物的正常使用和安全，而承租人通常的义务是妥善使用租赁物，保持出租物的完好，利用租赁物从事经营的，还应符合法律、行政法规等相关规定，需要办理相关手续的，还应予以办理。肇某某已按约定履行了出租人的义务，由于叶某某从事的是化工产品经销，政府对该特殊产品的经营场地、存放、位置等均有相关规定，叶某某作为经营者，在选择仓储地点时，应首先报请有关部门审批，选择符合规定条件的仓储地点。因叶某某将承租肇某某的房屋、场地作为库房，不符合政府的相关规定，被政府有关部门的处罚，此为叶某某选址不当造成的，而叶某某以政府不让其经营为由，与肇某某提前解除租赁合同，并不构成不可抗力的法定条件和免责事由，叶某某提前解除租赁合同，应按约定支付肇某某二个月的租金补偿，故对其上诉主张，本院不予支持。综上，原审判决并无不当。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费190元，由上诉人叶某某负担。
本判决为终审判决。
审判长董菁
审判员马岩
代理审判员李方晨
二00八年七月十日
书记员高书林
本案判决所依据的相关法律
《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项：原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决。
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