上诉人（原审原告）王某，男，汉族，1957年12与30日生，住（略）。身份证号x。
委托代理人王某松，云南诚信成律师事务所律师，特别授权代理。
被上诉人（原审被告）夏某，男，汉族，住（略）。身份证号x。
委托代理人田一闳，云南云鼎律师事务所律师，特别授权代理。
上诉人王某因与被上诉人夏某买卖合同纠纷一案，不服昆明市西山区人民法院（2008）西法民初字第X号民事判决向本院提起上诉。本院于2008年12月24日受理后依法组成合议庭对本案进行了审理，本案现已审理终结。
一审法院经审理确认以下事实：2004年4月3日，经昆明裕兴房地产代理有限公司居间介绍，王某、夏某签订《购房意向合同》，约定王某将（略）房屋出售给夏某，面积以产权证面积为准，成交价为人民币20万元（以下皆为人民币），夏某交定金1万元至中介方、王某交定金5千元至中介方，王某保证2004年10月1日前办到房屋产权证后，双方才办理产权过户手续，双方同意于2004年4月8日前交房，房屋交付时其建筑范围内固定设施、固定装修一并转移。双方确定本合同后，签订房屋买卖合同并办理公证或验收后，依法办理产权变更手续。办理过户手续所需缴纳的税费由双方按国家政策各自支付，公证费各承担一半。同时约定若因王某的原因，造成房屋不能过户交易，则夏某装修房屋所需费用，由王某赔偿；若因夏某的原因不能正常交易，则定金作为违约金。在王某拿到房屋产权证后，由夏某支付中介费给中介方，再办理过户手续。办理过户时，双方备齐所需资料、证明由中介协助办理。办理完产权过户后，经夏某同意，定金1万元扣除中介费、代办按揭手续费后，余款冲抵房款，由中介方支付给王某。办理完过户手续后，中介方退还王某定金5千元。合同签订当日，夏某向中介方交纳定金1万元，后因夏某急于用房结婚，原告于2004年4月8日将房屋交付给夏某，夏某则居住使用该房至今，使用房屋期间产生的物管、水电、煤气等费用的手续由夏某办理。因王某未能在2004年10月1日以前办理产权证，故双方在中介方的主持下于2004年9月26日签订《补充协议》，约定原合同定
在2004年10月1日前办理产权过户手续，现由于卖方产权证未办理下来，买卖双方经协商同意直至卖方产权证办完时再办理产权过户手续，卖方在产权证办理完时及时通知买方及中介方，其余合同条款仍按原合同执行。之后王某在办理房屋产权证的过程中又缴纳过土地出让金x元、房屋尾款5810元、契税90.21元。2006年4月13日，王某办理了该房屋的所有权证，2006年6月15日办理了该房屋的土地使用权证。此后王某以在办证过程中费用增加、交易税调高，按原合同交易将出现亏损为由，要求提高房屋售价，双方协商未果后，王某诉至法院，请求判令：1、解除《购房意向合同》，由夏某返还位于（略）房屋房屋；2、夏某承担从2004年4月5日至2008年4月5日的房屋租金x元。
根据上述事实，一审法院认为：王某所出售的房屋是其向单位购买，购房时对房屋价格以及缴纳的费用是明知的，在出售该房时虽未取得所有权证，但对该所有权具有期待权，双方基于该期待权签订了《购房意向协议》以及《补充协议》，后王某取得了该房的所有权证以及土地使用权证，使其预期利益得以实现。依据《中华人民共和国合同法》（以下简称：《合同法》）第五十一条之规定，该《购房意向书》为有效合同。从合同内容上看，双方约定以20万元的价格进行交易，买卖标的、价款明确，具备正式买卖合同的必要条款，尽管《购房意向书》中有“双方确定本合同后，签订房屋买卖合同并办理公证或验证”的约定，但《购房意向合同》签订后，夏某已交纳了可冲抵房款的定金，王某于2004年4月8日交付了房屋，双方均对买卖合同进行了实际履行。依《合同法》第三十七条之规定，双方买卖合同关系成立。双方签订的《购房意向书》和《补充协议》是依法成立的合同，双方应按约定办理，没有约定应按法定办理。本案中双方对20万元购房款的支付时间没有约定，故当按《合同法》第六十一条之规定处理，因此在双方没有约定付款时间的情况下，应当按照交易习惯办理，除有特殊约定外通常为买方先付清房款，买房后交付房屋和协助办理产权过户手续。因此王某协助办理过户手续的义务后于夏某付款义务，依《合同法》第六十七条之规定，先履行一方履行债务不符合约定的，后履行一方有权拒绝其相应的履行要求。夏某仅支付过1万元定金，并未支付过其他款项王某享有先履行抗辩权，在夏某付清款项之前，有权拒绝其履行要求。另双方对交易过程中的税费承担问题已有约定，当按约定执行。现王某以未签订过房屋买卖合同，未进行过公正和产权变更登记，未支付购房款，国家政策改变税赋加重，且房价低于现市价为由，要求解除《购房意向书》的诉讼请求，违反了合同约定，也不符合法律规定，不予支持。夏某占有该房是源于王某履行合同的交付行为，夏某占有该房有合同依据，对王某请求腾房的诉讼请求不予支持。据此，依据《合同法》第八条、第五十一条、第三十七条之规定，判决：驳回王某的诉讼请求，案件受理费100元由王某承担。
一审判决宣判后，上诉人王某不服上述一审判决向本院提起上诉，其上诉称：1、原审判决观点矛盾，王某对拟取得产权证的房屋所要发生的费用无法作出准确判断，故客观上无法知晓该房会产生的费用。另，既然原审法院认为王某享有先诉抗辩权，又确认夏某占有该房有合同依据，并驳回王某对租金的诉讼请求，实数自相矛盾。2、《购房意向书》不是法律意义上的房屋买卖合同。在双方都违背该协议的前提下，依法解除该意向协议符合法律规定。3、依物权法规定，王某对房屋享有收益权，夏某使用该物理应支付租金。综上请求二审法院依法撤销原判，支持王某的全部诉讼请求。
被上诉人答辩认为：一审法院认定事实清楚，所作判决正确，请求驳回上诉、维持原判。
二审中上诉人与被上诉人对一审法院审理确认的事实均无异议，对一审法院确认的事实本院依法予以确认。
归纳双方当事人的诉辩主张，本案争议的焦点是：双方是否建立买卖合同关系《购房意向书》应否解除夏某应否支付租金
本院认为：一、关于是否建立买卖合同法律关系的问题。首先，《购房意向合同》虽名为“意向”，但内容上双方对买卖标的、价款、交付时间等均达成一致，符合《中华人民共和国合同法》第十三条、第十四条、第二十一条所规定的合同成立要件。《购房意向合同》第八条虽有约定“双方签订本合同后，签订房屋买卖合同并办理公证验证后，依照《中华人民共和国城市房地产管理法》的规定，办理产权变更登记手续”，但在实际履行过程中双方并没有重新签订买卖合同，这并不导致已经签订的《购房意向合同》不成立，因为双方签订《购房意向合同》时并没有对《购房意向合同》成立生效的条件做出特殊约定，换言之，双方并没有约定意向协议仅为意向，要以双方签订正式合同为准的意思表示。所以，既然双方没有重新签订买卖合同，《购房意向合同》就是双方建立买卖合同关系的法律文件。其次，在没有重新签订买卖合同的前提下，王某已经按照《购房意向合同》的约定将房屋交付给夏某，之后双方对《购房意向合同》又作出《补充协议》，更加印证双方就是按照《购房意向合同》的约定履行各自的义务。因此，双方的买卖合同关系依法成立、合法有效。
二、关于是否应解除合同的问题。由于双方签订的《购房意向合同》以及《补充协议》中，并没有约定合同解除的条件，因此王某现要求解除合同应当依照法定条件进行解除。《中华人民共和国合同法》第九十四条中规定了合同法定解除的条件，王某要求解除合同的理由中并不符合该条款的规定。理由是：1、王某将尚未取得产权所有证的房屋进行出售，对其自身所期待的利益是应当有足够的判断，这也正是一审法院所认定的“对房屋的价格，所应缴纳的费用是明知的”，而这一判断是依赖于王某相信能在短时期内取得产权证书，办理过户手续的基础上产生的，实际上王某也很快就将房屋交付给了夏某。但2004年4月交房直至2006年4月，经历了两年的时间王某才取得房屋所有权证，并且在这两年的时间里国家对二手房的交易政策确实有所变化，调整增加了部分税收，但这只能作为王某在出售房屋时的交易风险，应由王某自己承担，不能以此为由要求解除合同。2、从双方交易的价款来看，在2004年时，该价款是双方真实意思表示，也符合当时的房屋交易的正常水平，由于社会经济发展较快，到2006年王某取得产权证时，房屋交易价格有所上升，这是正常的经济发展现象，不能用2006年的交易价格为基准去衡量2004年的交易价格。因此王某认为该房现在的价格明显高于2004年，故再以2004年的价格执行将会导致亏损的解除合同理由不能成立。3、至于王某所称该房尚未进行产权变更手续，夏某也未缴纳房款，故夏某应当返还房屋的观点，本院认为，就买卖合同而言，已经成立生效，并以实际履行，也就是说卖方已经将标的物交由买方，卖方已经按照约定的时间和金额交纳了定金，但双方对其余的房屋款项何时支付并没有在《购房意向合同》或《补充协议》中明确约定，这也就导致了一审法院对先付款还是先过户的论述，但该观点仅针对过户这一法律行为，并不表示买卖合同不成立。也就是说双方没有约定付款时间，王某可以随时向夏某主张债权，在主张了债权后夏某若拒不付款，则王某可以拒绝办理过户手续。现本案中，王某在取得了出售房屋的产权所有证书后，并没有向夏某主张过按照约定的数额支付房款，因此现尚未出现先诉抗辩权的事由。我国《物权法》第九条第一款所规定的登记问题是指物权经登记发生法律效力，其规定意在确定物权的归属并起到公示的作用，物权是否登记并不影响合同的效力，况且本案买卖合同订立时《物权法》沿未实施，故本案并不适用《物权法》。现夏某占有该房是因双方建立的买卖合同而产生，该买卖合同尚未履行完毕，王某以产权尚未过户主张返还财产的理由无事实及法律依据，不能成立。
三、关于支付租金问题。由于夏某是依据双方的买卖合同取得该房，现房屋并不存在返还问题，双方也未建立过房屋租赁法律关系，故王某的该项诉请无事实及法律依据，不能成立。综上所述，一审判决认定事实清楚，所作判决正确，本院依法予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十一条第一款第一项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由王某承担。
本判决为终审判决。
本判决送达后即具有法律效力，若负有义务的当事人不自动履行本判决，享有权利的当事人可在本判决规定履行期限届满后法律规定的期限内向一审法院申请执行。申请执行的期间为二年。
审判长付锡勇
审判员李南南
代理审判员李能熊
二OO九年二月三日
书记员郭颖佳
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