上诉人（原审原告）董某某，男，X年X月X日生。
委托代理人曹某某，男，X年X月X日出生。
委托代理人崔某某，男，1955年l1月18日出生。
被上诉人（原审被告）商丘市精泰置业有限公司。
法定代表人包某某，职务，经理。
委托代理人刘继训，河南旷奇律师事务所律师。
上诉人董某某与被上诉人商丘市精泰置业有限公司（以下简称精泰公司）房屋拆迁安置合同纠纷一案，董某某于2007年7月25日向商丘市梁园区人民法院提起诉讼：请求：1、判令被告承建施工的自西向东第七套门面房完整地交付给原告，并办理房产手续。2、判令被告将此门面房按约定的182.4平方米超出3％之外的多余的部分产权无偿交付给原告。3、判令被告支付逾期交房违约金共计x.4元。商丘市梁园区人民法院经审理于2007年12月16日作出（2007）商梁民初字第X号民事判决，董某某不服提起上诉。本院经审理作出（2008）商民终字第X号民事裁定，撤销原判，发回重审后，商丘市梁园区人民法院另行组成合议庭公开开庭审理了此案，于2009年5月13日作出（2008）商梁民初字第X号民事判决，董某某不服又提出上诉。本院于2009年6月2日受理后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人董某某及委托代理人曹某某、崔某某，被上诉人精泰公司的委托代理人刘继训到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明：2004年8月11日和2004年10月2日被告精泰公司分别向原告等被拆迂户发布“关于喜来登国际广场拆迂安置补偿的计划及方案”“喜来登国际广场拆迁安置补偿方案”。拆迂计划及方案载明：新建门面房结构是框架结构，上下二层，室内楼梯，高度一层约4.8米，二层约4.2米，长约24米，宽约4.5米。门面房安置可以多户合并安置，资金不足有开发商帮助搞好按揭贷款，门面房安置超出面积部分，按每平方米4500元计算。门面房安置拆一安置一，安置户补偿开发商150O元。安置房的入住时间：签订协议完毕后18个月内完成安置建设并交付使用。如延期，加倍给回迂户补助费。营业用房回迁补助费从拆迁协议签订之日起，每月每平方米9元，过渡期18个月。20O4年喜来登国际广场拆迁时，曹某亮与其弟曹某利各有一间门面房被拆迁，被拆迁房屋的面积共计1O6.9平方米(其中曹某利被拆迁的门面房面积为36平方米)。曹某利将其被拆迁的门面房指标转让给了曹某亮。曹某亮以106.9平方米的门面房入股，董某某以50.1平方米的门面房入股共同购置被告的喜来登X号门面房。2004年11月26日曹某亮与董某某达成合伙购房协议一份。
同日，即2O04年11月26日曹某亮以其个人的名义与被告精泰公司签订一份协议书，协议约定；甲方被告精泰公司，乙方曹某亮，乙方“购买”甲方位于商丘市X路北侧喜来登国际广场OX号门面房一套，上下两层建筑面积约182.4平方米。乙方欠甲方门面房款共计：x元人民币，乙方必须在20O5年6月前将以上欠款交给甲方。如在2O05年6月份前乙方没有缴清以上欠甲方的购房款，甲方将收回本门面房，并且甲方有权处理本门面房。甲方将于20O5年12月前将门面房交给乙方使用。如果甲方违约，将双倍赔偿乙方回迁费(回迁费未付)。被告精泰公司于2006年3月31日收取原告董某某第X号门面房房款20万元。被告精泰公司在建成门面房一层的房高未达到4.8米，第X号门面房实际建筑面积166.98平方米，缩水少建l5.42每平米，自2005年12月至今被告精泰公司未能完成门面房交付。双倍周转金每月每平方米为18元。
另查明：2005年7月4日，曹某亮在收到董某某的转让费x元后，将其占有的X号门面房股份全部转让给董某某。自2005年12月至今被告精泰公司未能完成门面房交付。被告精泰公司售出同地段房屋的每平方米最高价格为4788.13元。2007年9月5日，被告精泰公司将曹某亮提起诉讼，以曹某亮违约为由要求解除2004年11月26日房屋买卖协议。梁园区法院于2007年10月29日作出(2007)商梁民初字第lX号民事判决书，驳回了精泰公司的诉讼请求。
原审法院认为：曹某亮以被拆迁的106.9平方米的门面房入股，董某某以被拆迂的5O.1平方米的门面房入股共同合伙购买、置换被告的喜来登X号门面房。曹某亮与董某某的合伙购房协议客观真实。2004年11月26日曹某亮以其个人名义与被告精泰公司签订的协议书合法有效，具有法律约束力。第X号门面房是原告董某某和曹某亮合伙购买、置换，属合伙按份共有。其后，曹某亮将其拥有的第X号门面房份额转让给原告董某某，符合法律规定。曹某亮将自己的第X号门面房份额转让给原告董某某后，董某某拥有了2O04年11月26日曹某亮与被告精泰公司签订的协议书中规定的全部权利，也应当履行协议书中规定的全部义务。被告精泰公司收取原告董某某购房款，并给其出具2O万元的收据，应视为对原告董某某享有合同权力的认可。被告精泰公司认为原告董某某没有在该协议书上签字，不享有该协议书上的权利义务，转让费收据与本案无关，第X号门面房房价款收据是原告到曹某亮交的款，原告不是合同当事人的抗辩理由，不能成立。被告没有按照协议规定的期限内交付门面房，且门面房的高度、宽度不够，未按协议约定建筑，造成面积缩水，属严重的违约行为，应承担相应的违约责任。原告诉请被告依法履行协议，并立即结算逾期交房违约金的请求，依法予以支持。但原告依据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，要求被告精泰公司安置房屋位置为图纸和照片上列举的12、X号门面房，因本案不适用《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》的规定，应依据和适用《城市房屋拆迁管理条例》，故原告董某某要求被告精泰公司安置房屋位置和照片上列举的12、X门面房的请求，不予支持。被告精泰公司未按协议约定建筑造成面积缩水部分，应酌定以被告精泰公司售出同地段房屋的每平方米最高价格计算即4788.13×15.42平方米=x.96元。迟延交房期间的损失根据《城市房屋拆迂管理条例》规定应为迟延所交房屋周转金的双倍即：每月每平方米l8元，自2005年11月31日至交房之日止。双方的结算补差仍按拆迂安置协议书约定为准。
原审判决：一、曹某亮与被告商丘市精泰置业有限公司签订的协议书》合法有效。二、被告商丘市精泰置业有限公司按商丘市衡信房地产测绘有限公司制作的房地产分户平面图标注的X号门面房交付给原告董某某。三、被告商丘市精泰置业有限公司赔偿原告董某某面积缩水损失x.96元。四、被告商丘市精泰置业有限公司按《拆迂安置协议书》约定的门面房面积182.4平方米，每月每平方米l8元赔偿原告董某某迟延交房期间的损失(自2005年11月30曰计算至交房之日止)。五、驳回原告董某某的其他诉讼请求。本判决的第二、三、四项，于判决生效后十日内履行完毕。双方的结算补差仍按协议书约定履行。一审案件受理费8800元，保全费5000元，合计x元由被告商丘市精泰置业有限公司承担。
董某某不服原判上诉称：1、上诉人与被上诉人之间的经过产权置换，差份补偿的拆迁安置协议是一种具有特殊性质的商品房买卖协议所引起的纠纷，不但适用《城市房屋拆迁管理条例》，也适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》；2、被上诉人与上诉人之间签定的协议中明确约定的是一套门面房上下两层182.4平方米，而被上诉人实际建成的房子是一套门面房中间拉上隔墙成了分割拆零而成的半套房，并非是双方之间约定的单独成套的门面房。原判由被上诉人赔偿上诉人的缩水损失不当，且应改判被上诉人将其已建成的施工图纸所标明的喜来登门面房自西向东第七套X号一套上下两层的门面房完整、合法的交给上诉人；3、按照双方约定是超期双倍交付赔偿，但现在同等地段的门面房租金已达每平方50多元（每月）。故应判决被上诉人将超过周转期的逾期交房违约金按整套房屋面积并提高按同地段租金标准进行计算赔偿到实际交房之日；4、被上诉人所建门面房高度达不到安置标准，应给上诉人予赔偿。请求撤销原判，依法改判。
被上诉人精泰公司答辩称：原审判决认定事实正确，上诉人上诉理由无法律依据，依法应予驳回。
根据双方当事人的诉辩意见，本院确认双方争议的焦点为：原审判决是否违反合同约定和法律规定。
双方当事人对上述的争议焦点没有异议，并对此进行了论辩。在二审中双方均未提供新证据。
本院经审理查明的事实与原审认定事实相一致。
本院认为：关于上诉人提出的第一个上诉理由即本案是否适用最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）的问题。该《解释》第五条明确规定：商品房的认购、订购、预订等协议具备《商品房销售管理办法》第十六条规定的商品房买卖合同的主要内容，并且出卖人已经按照约定收受购房款的，该协议应当认定为商品房买卖合同。而本案当事人所签订的合同具备以上规定的相关内容，可与《城市房屋拆迁管理条例》同时适用于本案，二者并不矛盾。故对上诉人因房屋缩水所造成的损失，依据《解释》第十四条第二项之规定，被上诉人应当按照售出同地段房屋价格的双倍进行赔偿，即4788.13×15.43×2＝x.92元。
关于上诉人提出第二个上诉理由即被上诉人将此房擅自建大是涨水而不是缩水的问题。从双方签订的合同显示，“面积暂定182.4平方上下二层，回迁时按实际面积结算多退少补”，该合同系双方当事人真实意思表示，对双方当事人应具有法律约束力。被上诉人在实际交房时双方约定面积缩水比例要远远少于他们认为的涨水比例，原审以缩水面积处理本案，符合我国《民法通则》公平原则的立法精神。现商丘市衡信房地产测绘有限公司制作的房地产分户平面图所标注的号码已被商丘市房管部门批复确认，原审按该图标注的房号交付给上诉人亦无不当，上诉人提出应按涨水将超出约定的面积所有权归上诉人的观点依法不能成立。
关于迟延交房期间的损失的计算问题。上诉人在原审时提交一份《喜来登国际广场拆迁安置补偿的计划及方案》中第十一条显示：营业房回迁补助费从拆迁协议签订之日起，每月每平方米9元计算。根据双方协议约定，超期周转金双倍计算，原审判决按照拆迁安置合同每月每平方米18元计算并无不当。至于上诉人提出被上诉人违约降低门面高度的问题，上诉人提交的安置方案中有“高度一层约4.8米”，但双方在拆迁安置协议中对此并无明确约定，故上诉人认为被上诉人因建房高度违约的上诉理由依法不能成立。
综上，原审认定基本事实清楚，但适用法律不全面，依法应予纠正。上诉人所提上诉理由部分成立，应予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项及有关法律规定，经本院审判委员会讨论，判决如下：
一、维持商丘市梁园区人民法院（2008）商梁民初字第X号民事判决第一、二、四、五项，即：一、原、被告签订的《拆迁安置协议书》合法有效。二、被告商丘市精泰置业有限公司按商丘市衡信房地产测绘有限公司制作的房地产分户平面图标注的X号门面房交付给原告董某某。四、被告商丘市精泰置业有限公司按《拆迁安置协议书》约定的门面房面积182.3。每月每平方米18元赔偿原告董某某迟延交房期间的损失(自2005年11月30日计算至交房之日止)。五、驳回原告董某某的其他诉讼请求。
二、变更（2008）商梁民初字第X号民事判决第三项为：被上诉人商丘市精泰置业有限公司赔偿原告董某某面积缩水损失x.92元。
以上给付款项于十日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费按原判决执行，二审案件诉讼费8800元，由上诉人董某某负担7000元，被上诉人商丘市精泰置业有限公司负担1800元。
本判决为终审判决。
审判长王兴海
审判员彭世峰
审判员朱金礼
二00九年八月十三日
书记员高纪平
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