上诉人（原审原告）万某某，男。
上诉人（原审原告）张某某，女。
二上诉人共同委托代理人张睿。
被上诉人（原审被告）蒋某某，女。
被上诉人（原审第三人）王某某，男。
被上诉人（原审第三人）崔某某，男。
三被上诉人共同委托代理人戚魁。
上诉人万某某、张某某与被上诉人蒋某某、王某某、崔某某所有权确认纠纷一案，万某某、张某某于2008年4月29日向郑州市二七区人民法院提起诉讼，请求判令：1、蒋某某及王某某、崔某某立即停止对万某某、张某某的侵害；2、确认蒋某某与王某某、崔某某买卖房屋行为无效。3、蒋某某和王某某、崔某某返还万某某、张某某房屋所有权并承担过户等相关费用；4、蒋某某负担本案诉讼费。郑州市二七区人民法院于2009年6月24日作出（2008）二七民一初字第X号民事判决。万某某、张某某不服原审法院判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，审理了本案，现已审理终结。
原审法院审理查明：2007年6月8日，万某某、张某某经蒋某某介绍，向第三人崔某某借款x元，二原告万某某、张某某与第三人崔某某签订了借款合同，并在郑州市中原区公证处办理了公证，双方约定：借期自2007年6月8日至2007年8月8日止，万某某，张某某用其位于郑州市金水区X街X号院X号楼X单元X号的房屋（产权证号：郑房权证字第x号）房产做抵押担保，万某某、张某某所抵押房产并非万某某、张某某及其所抚养家属的生活必需品，万某某、张某某保证不以此为借口抗辩第三人崔某某对该抵押房产的执行。同日，二原告万某某、张某某和第三人崔某某还签订了房地产抵押合同，其中第三条约定双方确认抵押房地产价值为x元。上述合同签订后，二原告万某某、张某某和第三人崔某某到郑州市房地产管理局办理了抵押登记备案。2007年7月24日，万某某、张某某经蒋某某见证，向崔某某出具保证书，称万某某、张某某在2007年8月25日前将崔某某的x元现金还清，如到期不还，自愿搬出郑州市金水区X街X号院X号楼X单元X号的房屋，将房屋交给崔某某全权处理。同日，万某某，张某某向蒋某某出具委托书，自愿委托蒋某某办理以下事宜：1、办理解除与崔某某的抵押手续。2、办理上述房产的买卖、过户手续及土地证的过户手续。3、代我们在相关手续上签字。4、代我们办理房产按揭贷款手续及注销手续。5、代我们收取房款，此款用于偿还我们的抵押贷款。6、受托人无偿代理上述事宜。委托期限：自2007年7月24日起至2007年10月24日止。受托人在授权范围内办理的所有合法的相关手续我们都予以承认，并自愿承担相关法律责任。万某某、张某某和蒋某某对上述委托书在郑州市中院区公证处办理了公证。2007年9月6日，万某某、张某某向崔某某出具欠条一份，言明今欠崔某某现金x元。同日，万某某、张某某向崔某某出具保证书，言明万某某、张某某所欠崔某某现金x元，保证在2007年9月20日前一次还清，如还不上，我们自愿搬出郑州市金水区X街X号院X号楼X单元X号的房屋，一切产权由崔某某处理。2007年9月10日，万某某、张某某再次向蒋某某出具委托书，载明万某某、张某某欲出售抵押房产，应没时间处理，自愿委托蒋某某办理以下事宜:1、办理解除与崔某某的抵押手续。2、办理上述房产的买卖、过户手续及土地证的过户手续。3、代我们在相关手续上签字。4、代我们办理房产按揭贷款手续及注销手续。5、代我们收取房款，此款用于偿还我们的抵押贷款。6、受托人无偿代理上述事宜。委托期限：自2007年9月10日起至2007年12月10日止。受托人在授权范围内办理的所有合法的相关手续我们都予以承认，并自愿承担相关法律责任。万某某、张某某和蒋某某对上述委托书在郑州市中院区公证处办理了公证。此后，万某某、张某某仍未履行还款义务。2007年9月24日，蒋某某作为委托代理人与第三人王某某签订房地产买卖契约，以x元的价格将郑州市金水区X街X号院X号楼X单元X号的房屋出售给王某某，并以售房款偿还了崔某某的债务，解除抵押登记，将房屋产权登记在王某某名下。王某某以此为由要求万某某、张某某搬出上述房屋。万某某、张某某自行委托河南正达房地产评估测绘咨询有限公司对上述房屋的价值经行了评估，该公司2008年1月4日出具报告，认定该房屋的价值为x元。万某某、张某某认为蒋某某及王某某、崔某某的行为侵害其合法权益，双方为此发生纠纷。万某某、张某某诉至本院，请求判令：1、蒋某某及王某某、崔某某立即停止对万某某、张某某的侵害；2、确认蒋某某与王某某、崔某某买卖房屋行为无效。3、蒋某某和王某某、崔某某返还万某某、张某某房屋所有权并承担过户等相关费用；4、蒋某某负担本案诉讼费。
原审法院认为：公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。代理人在代理权限内，已被代理人的名义实施民事法律行为。被代理人对代理人的代理行为，承担民事责任。本案中，万某某、张某某出具委托书，委托蒋某某办理郑州市金水区X街X号院X号楼X单元X号房屋的买卖、解押、过户、收取房款等手续，意思表示真实，委托内容明确，并经公证处公证。蒋某某据此委托书以委托代理人的身份以x元的价格将争议的房屋转让给王某某，并将房款用以偿还万某某、张某某在崔某某处的债务，转让价格与万某某、张某某及崔某某在抵押合同中认定的抵押价值相当，蒋某某完全按照与万某某、张某某的约定履行代理行为，并未超越代理权。万某某、张某某没有证据证明蒋某某与崔某某、王某某有恶意串通的行为。所以，万某某、张某某对蒋某某的代理行为，应当承担民事责任。万某某、张某某的诉讼请求没有事实及法律依据，本院不予支持。综上，根据《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定，经本院审判委员会研究，判决如下：驳回万某某、张某某的诉讼请求。案件受理费100元，由万某某、张某某负担。
宣判后，万某某、张某某不服上诉称，一、原审法院认定事实错误，判决显示公正。二上诉人给被上诉人蒋某某出具的委托书，虽然有委托买卖房屋的事项，但具体买卖房屋的方式、买卖房屋成交的价格并没有委托蒋某某可以擅自做主随意买卖。所以原判决认定委托内容明确，蒋某某是完全按照与二上诉人的约定履行代理行为，显属错误，有失公正。上诉人价值23.25万某的房屋被蒋某某擅自做主，超代理权限以12万某的价格卖予王某某，上诉人明明是受害人，合法权益却得不到保护，蒋某某、崔某某、王某某他们合伙串通、恶意买卖上诉人房屋牟取非法利益，上诉人给被上诉人蒋某某出具的委托书，虽然有委托买卖房屋的事项，但没授权蒋某某以12万某房、更没授权蒋某某执行该抵押合同条款卖房。蒋某某超越代理权限、恶意串通第三人损害上诉人利益是无效民事代理行为。二、蒋某某、崔某某、王某某他们是互相认识的，崔某某也参与了买卖房屋，他们有恶意以明显低于市场价值的价格非法买卖上诉人房屋的行为。要求二审法院依法撤销原判，支持上诉人的上诉请求，维护上诉人的合法权益。
被上诉人蒋某某辩称：蒋某某按照上诉人给其出具的委托书处置该房产，符合双方的约定。原审法院查明事实清楚，适用法律正确，上诉人的上诉理由没有事实和证据支持，依法不能成立。
被上诉人王某某、崔某某答辩称，万某某、张某某没有按照约定履行义务，二人两次给债权人崔某某出具保证书，承诺搬出抵押房屋，房屋交给崔某某全权处理，并且符合我国《民法通则》、《物权法》的相关规定，原审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。
在二审期间双方当事人均没有提供新的证据。
本院经审理查明的事实与原审法院查明事实一致。
本院认为，公民、法人可以通过代理人实施民事法律行为。上诉人万某某、张某某委托蒋某某办理郑州市金水区X街X号院X号楼X单元X号房屋的相关的买卖、解押、过户、收取房款等手续，并以书面的形式与其签订了委托书，约定内容明确，系双方当事人的真实意思表示，符合法律规定；现被上诉人蒋某某以委托代理人的身份，依照委托事项将该房屋转卖给王某某，被代理人万某某、张某某应对代理人蒋某某的代理行为，承担民事责任。因该房屋的转让价格与抵押合同中认定的抵押价值相当，且该房款蒋某某按照约定偿还了万某某、张某某在崔某某处的债务，蒋某某按照万某某、张某某的委托行使代理权，并未超越代理权限，故上诉人万某某、张某某上诉称蒋某某与崔某某、王某某恶意串通非法买卖上诉人房屋的理由不能成立，本院不予支持。原审法院判决事实清楚，处理正确。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费100元，由上诉人万某某、张某某负担。
本判决为终审判决。
审判长杨伟东
审判员柴雅琳
审判员李静
二○○九年十月十九日
书记员冯旭东
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