原告长沙xx房地产开发有限公司，住所地长沙市雨花区xx。
法定代表人贺xx，董事长。
委托代理人李xx，北京市xx律师事务所长沙分所律师。
被告宋xx，男，X年X月X日出生，汉族，住长沙市天心区xx。
委托代理人张xx，湖南xx律师事务所律师。
原告长沙xx房地产开发有限公司（以下简称原告）诉被告宋xx（以下简称被告）租赁合同纠纷一案，本院于2010年12月10日立案受理，依法由审判员林湘邕适用简易程序公开开庭进行了审理，原告的委托代理人李xx、被告的委托代理人张xx到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年9月19日，原、被告签订了《长沙莲湖汽配城门面租赁合同》，由原告承租位于雨花区莲湖汽配城X栋X号门面。合同约定，承租的门面面积为29.16平方米，租金价格为每月每平方米25元（计每月729元），租期至2010年12月31日止，租金自莲湖汽配城开业之日起计算（开业时间为2008年5月1日）；被告一次性向原告支付保证金5000元；物业费按每月每平方米1.1元收取（计每月30元）。合同还约定：被告不得将承租的门面擅自转租、转让、转借给第三人，否则，原告有权解除合同，并不退还被告的保证金。合同签订以后，被告仅预交了6个月的租金、物业管理费及5000元保证金。2010年9月份，原告在向被告催收租金时，才发现被告早在2009年3月份就将该门面出租给刘xx经营汽车维修，合同租赁期自2009年3月16日起至2010年3月16日止，每月租金900元。为此，原告特具状起诉，请求判决：1、解除原、被告2007年9月19日签订的门面租赁合同;2、被告向原告支付房屋租金x元，延期付款违约金1500元、物业管理费570元、违约金（合同保证金）5000元，共计x元。
被告辩称，原告推迟开业时间，严重影响了被告的经营计划，被告为了挽回经济损失，才将X栋X号门面转租；原告早已在2009年10月就明知X栋X号门面转租的事实，没有阻止，构成事实的默认；2009年9月，被告发现原告将X栋X号门面出租给了第三人，故原告违约在先。
经审理查明，2007年9月19日，原、被告签订了《长沙莲湖汽配城门面租赁合同》，合同载明：被告承租原告的长沙市雨花区莲湖汽配城X栋X号门面，建筑面积约29.16平方米，用途为汽车配件销售、汽车装饰品销售等汽车相关行业产品销售；租赁期限自2008年1月1日起至2010年12月31日止；自签订合同之日起免收试营业期内和正式开业后六个月内的门面租金，免收试营业期内和正式开业后三个月内的物业管理费，租金免租期为试营业期内和正式开业后六个月，即自2007年9月19日起至2008年6月30日止，物业管理费免费期为2007年9月19日起至2008年3月31日止。正式开业时间暂定2008年元月1日，如果正式开业时间推迟，免租期和乙方租赁期限以正式开业时间为准类推；被告向原告一次性支付合同保证金5000元，被告如没有违反合同条款和损坏甲方财物，原告无息退还全部保证金；租金25元3/月（计每月729元），在租期三年内租金不变；物业管理费按1.1元3/月（计每月30元）的标准收取；租金、物业管理费实行半年支付制，首次上交费用是在签订本合同时和保证金一次性付清，以后按提前15天交纳相关费用。该合同第七条关于被告的权利义务第七项约定：将场地转让给第三人或和其他承租户交换场地的，应事先征得原告书面同意，按规定重新办理租赁合同等相关手续，且租金按市场行情执行。合同第八条约定，被告将场地擅自转租、转让、转借给第三人，或与其他承租户交换场地的，原告有权解除合同；因原告自身原因提前解除合同的，除按约定支付保证金外（违约金额按乙方本次所交的保证金同等金额），还应减收相应的租金，并退还保证金及利息（按同期银行活期存款利息标准），如因被告原因解除合同的，保证金不退。合同第九条约定：被告未按照本合同条款约定支付租金或物业管理费的，应每日向原告支付迟延租金或物业管理费5%的违约金。合同签订后，被告即预交了5000元保证金及半年的租金4380元、半年的物业管理费180元，原告将门面交与被告使用。长沙市莲湖汽配城于2009年5月26日正式开业，自合同签订后至正式开业前，长沙市莲湖汽配城一直处于试营业状态。2009年3月12日，被告将所租原告的X栋X号门面转租给刘xx，并与刘xx签订了《房屋租赁合同》一份，该合同约定：被告将座落于X栋X号的房屋一间，租给刘伟斌使用，租赁期限自2009年3月6日起至2012年3月16日止；房屋租金按季收取，每月房租为900元；签订合同当天，刘xx将三个月的租金共计2700元预付给被告，房屋押金1300元，合同到期后如无损坏室内外装修及设施，返还刘伟斌；刘xx不得擅自将房屋转租。上述合同签订后，刘xx即向被告支付了门面押金1300元及自2009年3月16日起至2010年9月16日止的租金共计x元，刘xx在该门面内经营汽车修配业务。2010年9月底，原告发现被告擅自将门面转租的事实后将该门面收回，并于2010年12月10日诉至本院。庭审中，原告放弃了延期付款违约金的诉讼请求。
上述事实，有原、被告的主体身份证明，《长沙莲湖汽配城门面租赁合同》、《房屋租赁合同》、证人刘xx的证词、原、被告的陈述及庭审笔录在卷佐证，足以认定。
本院认为，原、被告签订的《长沙莲湖汽配城门面租赁合同》，系双方真实意思表示，且不违反法律法规的强制性规定，合法有效。依法成立的合同，对当事人具有法律约束力，当事人应当按约履行自己的义务。本案中，被告违反合同约定，擅自将门面转租给第三人，原告要求解除合同，由被告支付租金、物业管理费、违约金，本院予以支持。关于租金、物业管理费的具体数额，根据合同约定，试营业期内和正式开业后六个月为租金免租期，物业管理费免费期为试营业期内和正式开业后三个月内，长沙市莲湖汽配城于2009年5月26日正式开业，原告于2010年9月底将门面收回，则租金应从2009年11月26日开始计算至2010年9月30日（10×729），物业管理费应从2009年8月26日开始计算至2010年9月30日（13×30），上述共计7680元，被告预交了半年的租金4380元、半年的物业管理费180元，上述预交款应予以抵扣，被告实际欠交租金及物业管理费（7680－4380－180）3120元，原告主张因被告违约，应从合同签订的第二个月即2009年10月起计算租金、从2010年6月开始计算物业管理费，该主张不符合双方合同的约定，故诉讼请求中的超出部分，本院不予支持，原告主张的违约金5000元，即不退还约定的保证金，符合双方合同约定，本院予以支持。综上，依照《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条第一款、第二百二十四条第二款、第二百二十六条、第二百二十七条之规定，判决如下：
一、原告长沙xx房地产开发有限公司与被告宋xx就长沙市莲湖汽配城X栋X号门面签订的《长沙市莲湖汽配城门面租赁合同》予以解除；
二、被告宋xx自本判决生效之日起10日内向原告长沙xx房地产开发有限公司支付所欠租金3120元；
三、被告宋xx向原告长沙xx房地产开发有限公司支付违约金5000元（该款原告已收取）；
四、驳回原告长沙xx房地产开发有限公司的其他诉讼请求。
如果被告未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案受理费557元，因适用简易程序减半收取278.5元，由被告宋铁山负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员林湘邕
二○一一年三月十日
书记员黄某睿
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