原告朱XX。
被告郑州XX房地产开发有限公司。
原告朱XX诉被告郑州XX房地产开发有限公司商品房买卖合同纠纷一案，于2008年6月23日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2008年8月19日公开开庭进行了审理。原告朱XX的委托代理人李金、被告郑州XX公司的委托代理人栗魁、王冠民到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告朱XX诉称：2006年8月13日，原、被告签订了商品房买卖合同，约定原告购买被告开发的住宅，金额为x元，合同约定如被告逾期交房，向原告支付日万分之五的违约金。原告按约定履行了交款义务，但被告未按约定如期交房。请求判令被告支付违约金x元。
被告郑州XX公司辩称：原告是以住房公积金于2006年8月30日交的房款，迟延交款，相应交房时间也应顺延。所购房屋已于2007年6月验收合格，被告方多次通知原告交付，原告迟延交付，由此引起的责任应由原告承担。本案约定的违约金过高，根据法律规定，违约金标准应当降低。
经审理查明：2006年8月13日，XX公司（出卖人）与朱XX（买受人）签订了x号商品房买卖合同。合同中约定：朱XX购买被告郑州XX公司在本市淞江新区X路锦绣淞江X幢X单元X—X层X号商品房一套，房屋总价x元，付款方式签订合同之日支付首期房款x元，余额房款x元作公积金贷款。第八条交付期限：出卖人应当在2007年6月30日前依照国家和地方人民政府的有关规定，将验收合格的商品房交付买受人使用。第九条出卖人逾期交房的违约责任：出卖人逾期交房不超过30日，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之五的违约金，合同继续履行。逾期交房超过30日后，买受人有权解除合同。买受人解除合同的，出卖人应当自买受人解除合同通知到达之日起30日内退还全部已付款，并按买受人累计已付款的5%向买受人支付违约金。买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同约定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交房价款万分之五的违约金。第十一条交接：商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交付手续，双方进行验收，交接时出卖人应当出示本合同第八条规定的证明文件，并签署房屋交接单，所购商品房为住宅的，出卖人还需要提供《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，出卖人不出示证明文件或出示证明文件不齐全，买受人有权拒绝交接，由此产生的延期交房责任由出卖人承担。合同签订后，2006年8月18日朱XX向被告XX公司漯河分公司交购房款x元。2006年9月11日郑州XX公司漯河分公司收到朱XX公积金贷款x元，郑州XX公司未按合同约定的交房时间向朱XX交付所购买的房屋。
原告朱XX向本院提交如下证据：（一）商品房买卖合同；（二）2006年8月18日和2006年9月11日销售不动产统一发票2张；（三）通知书。证明原告按约定已交足了购房款，被告违约未逾期交房，2008年4月22日接通知后办理了交房手续的事实。
被告郑州XX公司质证后称：证据（一）真实性无异议，原告属于公积金贷款购房，付清房款的时间是2006年9月11日，属于迟延交款；证据（二）、（三）真实性无异议。
被告郑州XX公司向本院提交如下证据：（一）原告公积金转款凭证；（二）工程验收合格证；（三）工程验收资料及备案表；（四）交房通知书；（五）交接登记表；（六）同楼其他业主入住手续，证明原告所购房屋已于2007年10月达到交付条件，但原告迟延办理交付手续的事实。
原告朱XX质证后称，公积金贷款是合同约定，合理期限不是推断的，应按公积金发放程序，不能认为是消费者的过错。合格证不是正规部门的鉴定，验收资料不能证明房屋没有质量问题，没有质检部门的验收报告和总的报告表。其他无异议。
鉴于上述，本院认为：原告朱XX与被告郑州XX公司所签订的商品房买卖合同，是双方当事人真实意思表示，且不违反有关法律规定，属有效合同，本院予以确认。合同签订后对双方当事人均具有法律约束力。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：“当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。”该法第一百一十四条规定“当事人可以约定一方违约时，应当根据违约情况，向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法”。本案中原告按合同约定足额交付了购房款，但被告郑州XX公司未按合同约定的时间交付房屋，其行为已构成违约，对此被告郑州XX公司应承担违约责任。关于违约金计算问题，商品房经验收合格唯一有效的法定的证明文件是五大责任主体盖章的建筑工程竣工验收备案证。XX公司所出售房屋验收合格和具备交付工程的时间应以工程竣工验收备案证记载的时间为准，即2008年2月1日。因此被告XX公司发出交房通知的最早日期不能超过建筑工程竣工验收备案证的时间，只有竣工验收备案以后，原告才能办理产权登记手续，工程竣工验收备案后，被告XX公司为了其自身的利益不可能迟延通知原告朱XX办理交房手续；只是通知的方式不符合合同约定。根据公平原则和诚实信用原则，2008年2月1日应认定为实际交房之日，即违约金计算至2008年2月1日为宜。本案中原、被告双方对逾期交房的违约责任已有约定，并且又约定损失赔偿额的计算方法，该约定又不违反法律规定，本院予以确认。因此被告郑州XX公司应从2007年5月31日起至2008年2月1日止，按照双方约定的违约金的计算标准向原告朱XX支付违约金x.39元（x元X241天X5‰0）。被告辩称，原告延期付款，违约金过高应降低。本案中，原告用公积金贷款，应以公积金贷款程序办理，原告无权决定发放日期，且双方签订合同时，又对违约金有约定，说明双方已认可，故被告的辩称理由不成立，本院不予采纳。被告对原告逾期交款提起反诉，根据法律规定，被告可另行起诉。依照《中华人民共和国合同法》第六十一条第一款、第一百零七条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、被告郑州XX房地产开发有限公司应于本判决生效后十日内支付给原告朱XX违约金x.39元。
二、驳回原告朱XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1620元，原告朱XX负担620元，被告郑州XX公司负担1000元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。
审判长曹英旗
审判员张静
审判员杨建民
二○○九年十月二十三日
书记员曹晓红
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
