漯河市郾城区某村第五村民组与漯河市郾城区某村村民委员会及彭某土地租赁合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:郾城区人民法院

原告漯河市郾城区XX村X组。

被告漯河市郾城区XX村村民委员会。

被告彭XX。

原告漯河市郾城区XX村X组（以下简称XXX第五村X组）与被告漯河市郾城区XX村村民委员会（以下简称XXX村委会）及被告彭XX土地租赁合同纠纷一案，于2009年3月13日向本院提起诉讼。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭对该案进行了审理。原告XXX第五村X组的代表人及其委托代理人，被告XXX村委会的委托代理人，被告彭XX及其委托代理人均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

原告XXX第五村X组诉称：2001年5月20日，被告XXX村委会与被告彭XX签订租地协议一份，将属于XXX村X组的土地6亩租给被告彭XX使用，被告彭XX实际占地8.8亩。被告彭XX占地后未经合法批准，将农用耕地转为非农业项目。2008年11月被告彭XX又将土地转租给他人使用，从中获取巨额利益。原告认为被告彭XX所占用土地归XXX村X组所有，XXX村委会未经第五村X组同意，未经民主议定原则，将6亩土地以远远低于市场的价格租给被告彭XX，二被告共同侵害了原告的合法权益。被告彭XX在协议中约定的6亩土地以外多占土地2.8亩，被告彭XX未经合法批准将农用耕地转为非农业用途，属于土地违法行为。请求法院1、确认被告XXX村委会与被告彭XX签订的租地协议无效；2、判令被告彭XX拆除违章建筑物，返还所占土地8.8亩；3、判令被告彭XX支付占地补偿款x元；4、判令被告彭XX支付土地复垦费x元。庭审时，原告XXX第五村X组将第一项诉讼请求变更增加为依法确认被告XXX村委会与被告彭XX签订的租地协议无效，或者依法解除二被告签订的租地协议；将第四项诉讼请求的数额变更为x元。

被告XXX村委会辩称：现在的XXX村X组建的班子，对签订合同的情况不知情。

被告彭XX辩称：一、被告彭XX与被告XXX村委会签订的租地协议合法有效。其理由如下：1、双方当事人均具有签订租地协议的民事行为能力，均具有签订租地协议的民事主体资格。2、双方当事人的意思表示真实。双方签订的租地协议，经过XXX法律服务所见证，是双方当事人的真实意思表示。3、租地协议已经实际履行。在签订协议之前，该提留地也曾经荒废过，当时被告XXX村委找被告彭XX协商，让被告彭XX承租该土地，被告彭XX提出要建预制厂，被告XXX村委会表示同意后，双方才签订了租地协议，协议约定的每亩租金500元，比其他承租人的租金高出两倍多，就是为了办预制厂，改变土地用途是事先经过双方协商同意的。协议签订后，被告XXX村委会将该土地实际交付给被告彭XX使用，被告彭XX在承租的土地上进行了大量投入，双方从签订租地协议到现在，已经实际履行8—9年的时间。如果确认租地协议无效，被告彭XX的损失找谁赔偿。4、租地协议不违反法律、行政法规的强制性规定。被告XXX村委会作为集体土地的管理者、经营者，把土地出租给被告彭XX，收取租金，不违反法律、行政法规的强制性规定。5、不违反民主议定原则。民主议定原则适用的对象是土地承包，不是土地租赁。原告要求法院确认土地租赁协议无效与《农村土地承包法》规定的民主议定原则没有关联。二、原告起诉被告彭XX多占2.8亩土地不能成立。1、被告彭XX为扩大经营，在租赁XXX村委会土地的基础上又分别租赁陈某成、陈某某、陈某庭三家闲置的宅基地，被告彭XX按约定向这三个人支付租金，被告彭XX租赁使用陈某成、陈某某、陈某庭闲置的宅基地，不能算作多占原告的土地。2、XXX村委会在给被告丈量土地时可能有误差，原告起诉被告彭XX多占土地不能成立。三、转租协议合法有效。2008年12月6日，原告与被告彭XX、中交二航局石武客专河南段项目经理部（以下简称石武客专项目部）经过协商一政，签订了场地租用协议。协议约定：石武客专项目部因工程建设需要，租用原告的集体土地和被告彭XX的预制厂，作为临时驻地建设用地，三方当事人签订的场地租用协议，经过XXX村委会和漯河市郾城区XXX人民政府审查见证，三方当事人的意思表示真实。协议签订后，被告彭XX已将协议约定的土地交付给石武客专项目部使用，转租协议已经实际履行，原告与被告彭XX、石武客专项目部签订的转租协议，符合《合同法》第二百二十四条关于转租的规定，合法有效，应受法律保护。四、原告起诉漏列被告，程序违法。转租协议签订以后，被告彭XX已经按照场地租用协议的约定将土地交给石武客专项目部占有使用，原告要求确认租地协议无效，收回土地，因石武客专项目部作为转租合同的第三人，与本案有直接的利害关系，未将石武客专项目部列为当事人，漏列被告，程序违法。五、原告没有要求确认转租协议无效，也没有要求解除转租协议，请求法院中止诉讼，或者判决驳回原告的诉讼请求。综上所述，被告彭XX与XXX村委会签订的租地协议合法有效；原告起诉被告多占2.8亩土地，不能成立；转租协议合法有效；原告起诉漏列被告，程序违法；原告没有要求确认转租协议无效，也没有要求解除转租协议，请求法院中止诉讼或者判决驳回原告的诉讼请求。

经审理查明：2001年5月20日，被告XXX村委会（甲方）与被告彭XX（乙方）签订租地协议一份，协议主要内容为：一、甲方将郾襄路北土地一块租给乙方使用；二、土地位置：郾襄路口往西两公里处路北，东邻大路，西邻耕地，北邻新郾襄路，南邻郾襄路；三、土地面积：西边长98米，东边长102米，北边宽40米，南边宽40米，计4000平方米，共计租地6亩；四、土地价格：土地价格及每年每亩租地款500元，共计3000元；五、付款方式：每年的6月1日至5日一次性付清下年的租凭（赁）土地款，付款后，土地使用权归乙方所有，过期未付款，甲方有权收回乙方土地使用权，并赔偿甲方二年的租凭（赁）地款作为退田还耕费用；六、租地年限：从2001年5月20日至2021年5月20日；七、乙方在付清租地款后，可在租用范围内自主经营，但乙方不得在租地范围内起土、挖坑、造坟、出租、转卖、建永久性房屋……。在该协议上被告XXX村委会加盖有公章，被告XXX村委会代表陈某民及被告彭XX在该协议上有签名。2001年5月23日原郾城县XXX法律服务所作为见证机关在该协议上加盖有公章。

2009年2月12日，被告XXX村委会出具证明一份。其内容为：“本村彭庄南地、新旧郾襄路X组土地26.1亩，现陈某茂占用5亩，彭XX占用8.8亩，陈某民占用12.3亩，该部分土地所有权归第五村X组所有，村委会对该土地的所有权没有任何异议，在被占用之前该部分土地是耕地。”

2009年3月9日，XXX村委会、XXX政府、漯河市国土资源局XXX国土资源所、漯河市国土资源局郾城分局出具证明一份，其内容为：“兹有XXX村X路北土地X组耕地面积26.1亩，陈某民租赁12.3亩，彭XX8.8亩，陈某茂5亩，98年为村提留经济田，2002年经镇调解后返还X组……”。

2002年原中共郾城县XXX信访办公室出具的《关于XXX村土地纠纷的处理意见》，其内容为：“一、按照98年调整土地的通知，根据其精神，原XXX村X村管田（经济田）退还各组管理。二、……签的合同原则上不变，签订对象变为原村委会签订的变为组里签订。三、村组之间涉及调整细节，由村组自行协商。”

2008年12月5日，原告XXX第五组村民代表陈某华等五人（甲方）与被告彭XX（乙方）及石武客专项目部（丙方）签订了编号为00—石武—QTHT—x—031的场地租用协议。约定石武客专项目部租用甲方的集体土地和乙方的预制厂作为临时驻地建设用地。2008年12月6日被告XXX村委会及XXX政府作为见证机关在该协议上加盖有公章。

本案在审理过程中，原告XXX第五村X组向本院提供三组证据：第一组证据两份。1、2009年2月12日被告XXX村委会出具的证明一份；2、2009年3月9日，XXX村委会、XXX政府、漯河市国土资源局XXX国土资源所、漯河市国土资源局郾城分局出具的证明一份。该组证据证明本案所涉及的土地归原告XXX第五村X组所有，被告彭XX所占用土地的面积为8.8亩，还证明被告占用土地之前该部分土地是耕地。第二组证据一份。2001年5月20日，被告XXX村委会与被告彭XX签订的租地协议一份。该证据证明协议约定占地6亩，实际占地是8.8亩，并且有禁止性规定，该土地不能转让，有二年退田还耕的义务。第三组证据一份。2008年11月13日，被告彭XX（乙方）与石武客专项目部（甲方）签订了编号为00—石武—QTHT—x—X号场地租用协议，甲方因石武客专工程建设需要，向乙方租用水泥板预制厂作为临时建设用地。

经质证，被告XXX村委会不发表质证意见。被告彭XX对以上证据的真实性均无异议，但对证明的问题有异议。

本案在审理过程中，被告XXX村委会未向本院提供证据。

被告彭XX向本院提供七组证据：第一组证据一份。2001年5月20日，被告XXX村委会与被告彭XX签订的租地协议一份。主要证明被告彭XX与被告XXX村委会存在土地租赁关系，被告彭XX与被告XXX村委会签订的租地协议形式合法，内容符合法律规定，并经XXX法律服务所见证，合法有效，应受法律保护。第二组证据有收款收据及证明共七份。1、2001年5月1日，被告彭XX向被告XXX村委会交1997年—2001年5年租赁地款x元；2、2001年7月5日，被告彭XX向被告XXX村委会交2001年—2002年租赁地款3000元；3、2002年6月29日，被告彭XX向被告XXX村委会交2002年6月1日—2003年6月1日租赁地款3000元；4、2005年8月7日被告彭XX向原告XXX第五村X组代表陈某华等5人交租赁地款3000元；5、2007年7月6日，被告彭XX向被告XXX村委会交租赁地款3000元；6、2008年9月1日，陈某平收彭XX租赁地款3000元；7、2008年12月6日，原告XXX第五村X组代表陈某林出具证明一份，其内容为：“彭x年6月1日至2008年12月6日前土地租金已付，2008年12月6日后不再交纳土地租金”。该组证据证明彭XX按照租地协议向被告XXX村委会及原告村民代表支付租地租金。第三组证据证人证言三份：证人陈某民（当时任村主任）、陈某茂（当时任副书记）、陈某平（当时是村X组长）作证称：1996年春天，为了解决提留经济田的交公粮问题，村委会集体讨论后找彭XX协商，让彭XX租赁这部分土地，彭XX提出要建预制厂，经支部、村委、党员、村民代表讨论一致同意，由于改变土地性质，以每亩500元的高价租给被告彭XX。第四组证据两份：2009年4月份，XXX村村民陈某成、陈某某分别向被告彭XX提供的集体土地使用证，证明被告彭XX除租村里的提留经济田外，还租用陈某成、陈某某、陈某庭三个人闲置的宅基地，共计1.07亩，用于经营预制厂，这与原告无关，不能算作多占原告的土地。第五组证据一份。证人陈某某出具的证言。证明彭XX在经营预制厂过程中，为扩大经营、租赁陈某某、陈某成、陈某庭三人闲置的宅基地。第六组证据一份：被告彭XX统计制作的投资清单，证明彭XX建预制厂固定资产投资x元，包括水泥台面、拉板车、预制成型机、机井投资、仓库投资、搅拌机。原告要求确认租地协议无效或者解除租地协议，应赔偿被告彭XX的固定资产投资损失。第七组证据一份：2008年12月6日，原告村民代表陈某华等五人与被告彭XX、石武客专项目部签订的场地租用协议。证明原告XXX第五村X组将其集体土地、彭XX将其预制厂转租给石武客专项目部，该协议合法有效，应受法律保护。

经质证，被告XXX村委会对被告彭XX提供的证据不发表质证意见。原告XXX第五村X组质证后称租地协议违反法律规定，应为无效协议，被告彭XX应拆除永久性建筑物，恢复耕地。被告提供的2001年5月1日的支付租金x元的收据与本案无关。2008年9月1日收据显示的收款人是陈某平，陈某平是村里干部，不是第五村X村民。对陈某民、陈某茂、陈某平的证言有异议，因这三人与本案有利害关系，其证言不真实。陈某某、陈某成的集体土地使用证是复印件，证人陈某某的证言也不真实。对被告彭XX单方制作的投资清单不予认可。除此之外对其他证据均无异议。

庭审中，原告XXX第五村X组要求被告彭XX支付占地补偿款x元。其计算方法为：2001年5月20日至2005年5月20日依据被告XXX村委会与被告彭XX签订的租地合同的价格每年每亩500元，4年共计x元；2005年5月20日至2007年依据XXX游乐园租地的价格每年每亩800元，2年合计x元；2007年5月20日至2008年12月30日依据新世纪混凝土搅拌站租赁土地的价格每年每亩1500元，1年半共计x元；退耕后2年的补偿款每年每亩1500元，每年x元，两年共计x元；从2001年至2008年12月30日被告彭XX总共应交土地补偿款x元，已交给组里x元，下欠x元。经质证，被告XXX村委会不发表质证意见。被告彭XX对此不予认可，认为是单方计算，关于租金在租地协议中有明确约定。

原告XXX第五村X组要求被告彭XX支付土地复垦费x.36元，计算方法是：按照建设部规定每立方复垦费为141.5元，被告彭XX租用的土地面积是5863平方米，换算成体积是852.45立方米，852.45立方米X141.5元=x.36元。经质证，被告XXX村委会不发表质证意见，被告彭XX不予认可，认为是单方计算，租地合同没有约定。

目前，现在被告彭XX租用土地的现状为：彭XX在租用的土地建有预制厂，现在租给石武客专项目部作为临时建设用地（详见原告香湾村X组提供的照片）。

根据原、被告的诉辩意见，本院归纳案件的争议焦点：一、本案争议的合同是租赁合同还是土地承包合同；二、关于租赁合同的效力问题；三、关于租金问题；四、被告彭XX是否应支付占地补偿费和土地复垦费。

鉴于上述，本院认为：一、关于本案争议的合同是土地租赁合同还是土地承包合同。2001年5月20日被告XXX村委会与被告彭XX签订的合同明确约定是租地合同，所约定的费用也是租赁地款，这就在合同相对人之间形成了一种土地租赁关系，该合同关系适用《中华人民共和国合同法》调整，不属于《中华人民共和国农村土地承包法》的调整范畴。二、关于租地协议的效力问题。1、被告XXX村委会与被告彭XX签订的租地协议是双方当事人真实意思表示，并经XXX法律服务所见证，且协议不违反有关法律规定，应受法律保护。2、被告彭XX租用XXX村委会的提留经济田后，建预制厂是经过当时XXX村委会集体研究决定的，有陈某民、陈某茂、陈某平的证言在卷佐证。虽然经质证原告XXX第五村X组不予认可，本案中彭XX租地的价格明显高出同期他人的租地价格，在建预制厂的过程中也没有人提出异议，说明当时村委会是明知的。3、租地协议已实际履行，租地协议签订后，XXX村委会把租地协议约定的土地交付给被告彭XX使用。被告彭XX按照合同约定交付租金，被告在承租的土地上进行了大量投入，双方从签订租地协议到现在，已经实际履行8—9年的时间，如果确认租地协议无效或者解除协议，显失公平，并且违反了诚实信用的原则。4、租地协议不违反法律、行政法规的强制性规定。《中华人民共和国村X组织法》第五条第三款规定：“村民委员会依照法律规定，管理本村属于农民集体所有的土地和其他财产”。被告XXX村委会作为出租土地的管理者、经营者，把提留出来的土地租给被告彭XX，收取租金，不违反法律、行政法规的强制性规定。被告陈某生虽然改变土地用途，其行为应由有关职能部门对其进行处理。三、关于被告彭XX是否拖欠租金问题。按照合同约定的6亩土地，被告彭XX并没有拖欠租金，这由2008年12月6日原告第五村X组代表陈某林出具的证明在卷佐证。2009年3月9日，XXX村委会、XXX政府、漯河市国土资源局XXX国土资源所、漯河市国土资源局郾城分局出具的证明确认被告彭XX占用的土地是8.8亩。庭审中，被告彭XX辩称多占的2.8亩是陈某某、陈某成、陈某庭闲置的宅基地的理由不能成立，本院不予采信。即被告彭XX实际租地8.8亩，鉴于彭XX已足额按合同约定交纳了6亩土地的租地款，根据公平原则，还应从合同签订之日起至2008年12月6日止补交多占2.8亩土地的租赁费，即被告彭XX还应从2001年5月至2008年12月补交2.8亩7年零7个月的租金x元。四、关于原告要求被告彭XX支付占地补偿款x元及土地复垦费x.36元问题。因租地合同合法有效，被告彭XX只能按照其与被告XXX村委会签订的租地协议交纳租金，原告参照其他合同约定要求被告彭XX支付占地补偿款没有法律依据，即原告要求被告彭XX支付土地补偿费x元没有依据，本院不予支持。关于土地复垦费问题，既然合同有效，其效力及约束力还在继续着，不存在土地复垦问题，也就不产生土地复垦费。随着中央惠农政策的实施及特殊情况的出现，如果原告XXX第五村X组认为已签订的租地协议约定的租地价格偏低，可以通过协商就租地价格进行适当调整。至于转租协议的效力问题与本案不是同一法律关系，本案不作处理。

总之，被告XXX村委会与被告彭XX签订的租地协议为有效协议，应受法律保护；被告彭XX应补交给原告XXX第五村X组租地款x元，原告XXX第五村X组的其他诉讼请求不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第二百二十六条的规定，判决如下：

一、被告漯河市郾城区XX村村民委员会与被告彭XX签订的租地协议合法有效。

二、被告彭XX应补交给原告漯河市郾城区XX村X组X年5月21日至2008年12月6日租地款x元。

三、驳回原告漯河市郾城区XX村X组的其它诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费4106元，由原告负担4056元，被告彭XX负担50元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省漯河市中级人民法院。

审判长乔楠

审判员曹英旗

审判员张静

二○○九年九月十一日

审判员曹晓红