原告韦某某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人梁成群，河南定信律师事务所律师。代理权限：特别授权。
被告徐某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人秦殿柱，河南青剑律师事务所律师。
委托代理人梁静杰，河南震世律师事务所律师。
被告徐某乙，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人秦殿柱，河南青剑律师事务所律师。
委托代理人梁静杰，河南震世律师事务所律师。
第三人南阳市商务局。住所地：南阳市X路X号。
法定代表人郑某某，任局长职务。
委托代理人韩某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。代理权限：一般代理。
委托代理人张某，女，X年X月X日出生，住（略）。代理权限：特别授权。
原告韦某某与被告徐某甲、徐某乙及第三人南阳市商务局房屋租赁合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭公开开庭进行了审理，原告韦某某及其委托代理人梁成群，被告徐某甲、徐某乙及其委托代理人秦殿柱、梁静杰，第三人南阳市商务局委托代理人韩某某、张某均到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告韦某某诉称：2007年4月15日，原告与被告徐某甲签订门面房租赁合同，约定租赁期限至2009年4月10日止，合同到期后原告因经营需要欲收回该房屋自用，依法于2009年3月30日书面通知被告要求终止该租赁合同并收回出租的房屋，于2009年3月31日经南阳市宛都公证处公证送达，徐某甲至今仍未搬出。经查，被告徐某甲租赁该房屋后，一直由其父亲使用，经营烟酒，并名为步步高名烟名酒店，故原告又经宛都公证处向被告徐某乙公证送达了解除租赁合同、收回房屋的通知，但被告徐某乙拒不搬出房屋。同时，门面房前面的前沿部分系原告增建的，也一并予以收回。故请求人民法院依法判令：1、解除原、被告之间的房屋租赁合同。2、被告立即搬出其所占有的原告的房屋（包括前沿部分）。3、被告支付原告自2008年4月至搬出之日止的房租。
原告为支持其请求，提交了如下证据：1、2007年4月15日原告与被告徐某甲签订的门面房租赁合同。证明原、被告之间存在租赁合同关系。且合同期限已满。2、南阳市外经贸局机关工会委员会与庄力伟之间的门面房租赁合同。该合同显示2004年10月10日，经出租方同意，庄力伟将承租房屋转让给了韦某某，并自2005年1月1日起履行。3、2008年12月25日南阳市通达物资实业开发中心与韦某某签订的租房协议。证明原告一直对租赁房屋享有合法使用权。4、申请一份。证明原告于2005年4月5日申请转租，商务局谷道斌局长签字同意。5、南阳市东关派出所证明。证明韦某某与韦某轩系同一人。6、身份证复印件。7、原告向南阳市商务局交纳房租的发票128张，总金额为x元。证明原告已将2009年全年房租付清。8、（2009）宛市证民字第X号公证书。证明原、被告租赁合同到期后，原告依法向被告送达了要求终止租赁关系及收回房屋的通知。
被告徐某甲、徐某乙辩称：1、本案因租赁合同产生的纠纷是原告与徐某甲之间的纠纷，徐某乙仅在此看店，与原告无直接的任何关系，王笑杰与徐某甲仅是朋友关系，徐某甲租赁房屋开店，其并未经营和管理，原告将徐某乙和王笑杰列为被告实属不当。2、本案所争议的房屋产权归南阳市商务局，答辩人使用该房屋是否合法应当由南阳市商务局来主张权利。故原告不具有诉讼主体资格。3、原告在诉状中称原被告的租赁合同于2009年4月10日止，又起诉要求解除已经终止的合同，既不符合法律规定，又违背了基本的事实，不能支持。4、答辩人使用本案争议房屋，事实上从2008年到现在，一直向房屋产权人南阳市商务局交纳房租，房屋产权人接受答辩人房租，并将房屋交付给答辩人使用，已形成事实上的房屋租赁关系，故原告要求答辩人搬出房屋，重复支付房租的诉讼请求不能得到支持。5、原告要求的律师费和其他费用无相关法律依据，法庭不能采纳。
被告为支持其辩称，提交了如下证据：1、水电费收据3张。证明被告与商务局有租赁关系，商务局向被告收取水电费。2、收条2张，时间分别为2008年4月25日和2009年5月14日。证明商务局直接将两间门面房租给被告，被告向商务局交纳租金，被告占有房屋有合法依据。
第三人南阳市商务局陈述：1、南阳市商务局已委托给南阳市通达物资实业开发中心管理国有资产，南阳市通达物资实业开发中心只与韦某轩（韦某某）签订了房屋租赁合同。2、原告诉称房屋增建部分是原告产权的说法，我们不认可。
第三人向法庭提交了如下证据：1、委托书，显示2008年1月10日南阳市商务局委托南阳市通达物资实业开发中心对其国有资产进行管理。2、租赁协议。证明2008年12月25日南阳市通达物资实业开发中心与韦某轩签订了租赁协议。3、对两份收条的情况说明。证明第三人与被告之间不存在租赁关系，收条仅是个人行为。
本院依据被告徐某甲、徐某乙的申请，调查南阳市商务局机关事务管理中心张某、杨红砚的笔录一份。内容为：韦某某自2005年起租赁南阳市商务局楼下门面房两间及后边仓库6间，经营康伟足道，商务局对准韦某某收房租，韦某某将其中两间门面房转租给了被告徐某甲，由徐某乙经营步步高烟酒店，商务局就该两间门面房未与被告发生租赁关系。2008年韦某某的房租未交齐，而商务局欠步步高烟酒店的烟酒款未结，由商务局机关事务管理中心工作人员杨红砚经手，经李局长签字同意抵韦某某的两间门面房房租了，且抵房租的事韦某某同意。2009年5月14日，徐某乙拿着烟酒票据让商务局结账，杨红砚向李局长汇报，李局长说还按去年的办。后韦某某把全年的房租都交清了。
经庭审举证，一、被告徐某甲、徐某乙对原告所举证据1真实性无异议，但对签字日期有异议，认为原告于2008年无权转租，该合同2008年至2009年无实际履行，被告直接向商务局交房租。对证据2有异议，认为合同不真实，与本案无关。对证据3有异议，认为租赁物属于商务局所有，南阳市通达物资公司无权签订合同，根据该合同第6条约定，原告转租时合同已终止，对合同真实性有异议，仅盖章无经办人签字。对证据4真实性无异议，但认为原告于2005年已申请转租，2007年转给被告时应有商务局盖章。对证据5、6无异议。对证据7真实性无异议，但认为不能证明是租金，即使是2009年房租，也不能证明是2009年房租交给了商务局。对证据8真实性无异议，房屋不是原告的，原告无权通知被告搬出房屋，被告已与商务局签订租赁协议。第三人南阳市商务局对原告所举证据1结合证据5认为韦某轩就是韦某某，认可证据1的真实性，但认为门面房转租合同无效。对证据2认为不知情，不予质证。对证据3无异议。对证据4认为证人应出庭作证。对证据5认可其合法性。对证据6、7，认可其真实性。对证据8，认为与商务局无关，不予质证。二、原告对被告所举证据1真实性无异议，但对证明方向有异议，认为根据原、被告约定，被告水电费由被告承担，以前是从原告总表上收取，后因双方有争议，水电费改为被告直接向商务局交纳，故被告向商务局交水电费不能证明商务局同意租赁房屋给被告。对证据2真实性无异议，但认为抵房屋租金不能证明抵什么房屋租金，是原告的还是被告的，不能证明商务局将房屋租给了被告。第三人南阳市商务局对被告所举证据1真实性认可，但认为该证据证实不了被告与第三人有合同关系。对证据2即两份收条的真实性认可，但认为两份收条证实不了被告与第三人有合同关系，此两收条系个人行为，不代表商务局。三、原告对第三人南阳市商务局所举证据无异议。被告对第三人南阳市商务局所举证据1无异议，但认为南阳市商务局门面房出租混乱，不仅通达物资开发中心能够出租，机关事务管理中心也有管理权，杨红砚是机关事务管理中心的工作人员，是职务行为，应由商务局承担责任。对第三人所举证据2的质证意见同对原告举证的协议，同时认为，原告转租无效，被告同商务局合同合法有效。对第三人所举证据3有异议，认为杨红砚和李局长的行为是职务行为，商务局应当对其工作人员的职务行为负责，商务局收到了被告的租金，形成了租赁合同。四、对于法院的调查笔录，原告韦某某无异议，被告徐某甲、徐某乙有异议，认为1、张某、杨红砚所述内容部分不真实，与收条不一致。2、被告交房租是真实的，经办人不是张某，张某不知道有关事实，被告与商务局有租赁关系。3、询问证人应单独进行。
经庭审举证、质证，本院对当事人所举证据认证如下：一、原告韦某某所举证据1、2、3、4、7证实了原告韦某某于2005年1月从庄力伟手中转租南阳市商务局楼下门面房两间和后边库房6间，经营康伟足道，后又经商务局同意将门面房两间转租给被告徐某甲、徐某乙及原告韦某某与商务局的租赁合同到2009年12月31日到期，韦某某与徐某甲的租赁合同于2009年4月10日已到期的事实，且与商务局机关事务管理中心张某、杨红砚的陈述相互印证，客观、真实，与本案有关联性，本院予以认定。原告所举证据5、6，被告无异议，本院予以认定。对于原告所举证据8，被告对其真实性无异议，该公证书证实了原告向被告送达解除租赁合同通知书的事实，与本案有关联性，本院予以认定。二、被告徐某甲、徐某乙所举证据1，不能证明被告与南阳市商务局之间存在着租赁合同关系，与本案无关联性，本院不予认定。被告所举证据2，证实了2008年南阳市商务局以所欠被告的烟酒款抵两间门面房房租的事实，与本案有关联性，本院予以认定。三、第三人南阳市商务局所举证据均真实合法，证实了本案相关事实，与本案有关联性，本院予以认定。四、法院的调查笔录，与原、被告所举证据相一致，证实了本案相关事实，与本案有关联性，本院予以认定。
经审理查明：1、2003年12月26日，南阳市商务局与庄力伟签订门面房租赁合同，将其位于南阳市X路X号（现位于南阳市X路X号）即南阳市商务局楼下门面房两间及后边库房6间出租给庄力伟使用，双方约定租赁期限自2004年1月1日至2006年12月31日止。庄力伟租赁期间对门面房两间增建了前沿部分。庄力伟于2004年10月10日经南阳市商务局同意，将上述房屋（包括门面房的前沿部分）转租给了原告韦某某，并约定转租期限从2005年1月1日起算。原告韦某某租赁该房屋后，用于经营康伟足道。其后，韦某某于2005年4月经南阳市商务局同意，将其中门面房两间（包括前沿部分）转租给了被告徐某甲。徐某甲签订租赁合同后，一直由其父亲徐某乙使用经营烟酒，命名为步步高名烟名酒店。2007年4月15日，原告与被告徐某甲签订的门面房租赁合同约定：租赁期限自2007年4月11日起至2009年4月10日止，年租金为三万三仟元整。承租方使用期间水、电费自付。该合同第9条约定：“承租方在租赁期限届满时，如需继续承租，出租方有权决定是否续租，但承租方应提前一个月与出租方协商交付下一年度的租金。承租方若不及时交纳房租，出租方在租赁期满后有权收回房屋。”2008年，因韦某某欠南阳市商务局2008年度的房租x元未付，同时，南阳市商务局欠被告徐某乙的烟酒款x元未付，经韦某某同意，由南阳市商务局机关事务管理中心工作人员杨红砚经手向被告徐某乙出具收条一份，并由南阳市商务局李金岭局长签字同意，以南阳市商务局所欠被告的烟酒款x元中的x元直接抵了两间门面房的房租。收条内容为：“今收到机关门面房各类单据共计x.00元，人民币：贰万九仟另捌拾元正。（抵房屋租金，据实结算）经办人：杨红砚同意李金岭2008年4月25日请张科长据此收条折抵房租。”剩余的房租4200元被告徐某甲、徐某乙至今未向原告韦某某支付。2009年的房租，被告徐某甲、徐某乙也未向原告韦某某支付。2009年3月底原告韦某某欲收回房屋自用，向徐某甲、徐某乙公证送达了终止租赁合同，要求徐某甲、徐某乙搬出房屋的通知，但被告徐某甲、徐某乙至今未搬出房屋，双方发生纠纷，原告韦某某于2009年5月5日诉至本院。2、原告韦某某与南阳市商务局的租赁合同是一年一签，其中2008年12月25日双方签订的合同约定，租赁期限为2009年1月1日至2009年12月31日，房租为门面房两间每间每月1400元，库房六间每间每月300元，全年租金共计x元。韦某某于合同签订时交纳了租金x元，于2009年6月付清了2009年下余部分的房租。3、2009年5月14日，南阳市商务局机关事务管理中心杨红砚经手向被告徐某乙出具了收条一份，内容为：“今收到机关门面房（步步高老徐）各类单据共计x.00元，人民币：叁万捌仟伍佰叁拾元整（抵房屋租金，核实结算）。应实交（两间、单价1400元）叁万叁仟陆佰元整（2009年元月1日——2009年12月31日）房租。超出4930元，抵2010年房租。经办人：杨红砚2009年5月14日同意李金岭”。对2008年和2009年杨红砚出具的两份收条，南阳市商务局明确表示系个人行为，不代表南阳市商务局。。4、南阳市通达物资实业开发中心是南阳市商务局的下属实体企业，受南阳市商务局委托，自2008年1月10日起管理南阳市商务局的国有资产，包括商务局楼下房屋的出租。2008年12月25日，韦某某与南阳市商务局的房屋租赁合同是南阳市通达物资实业开发中心代表南阳市商务局来签订的。5、本案在审理中，原告申请撤回对被告王笑杰的起诉。
本院认为：1、本案争议的房屋产权归南阳市商务局所有，但自2005年元月以来，该房屋一直由原告韦某某租赁着，原告韦某某将该房屋转租给被告徐某甲是经过房屋产权人南阳市商务局同意的。虽然原告韦某某与南阳市商务局之间的租赁合同是一年一签，但原告韦某某在2005年4月将其所租赁房屋中的门面房两间转租给被告徐某甲后，徐某甲的父亲徐某乙利用该两间门面房经营烟酒，南阳市商务局对此应当是明知的，但南阳市商务局仍继续与原告签订租赁合同，充分说明南阳市商务局认可原告韦某某将该两间门面房转租给被告。2、原告韦某某与被告徐某甲之间的租赁合同是在双方平等自愿协商的基础上签订的，且内容合法，为有效合同，双方均应按合同约定履行自己的义务。被告徐某甲租赁原告房屋后，一直由其父亲徐某乙使用该房屋经营烟酒，徐某乙基于徐某甲与原告之间的租赁合同使用该房屋，且在使用过程中未按时向原告支付房租，按照双方合同约定，原告在租赁期满后有权收回房屋，现原、被告之间约定的租赁合同期限已满，被告徐某乙仍依据徐某甲与原告之间的租赁合同占有、使用该房屋，双方之间的租赁关系应视为不定期租赁关系，原告可以随时主张被告徐某甲、徐某乙搬出房屋。故原告主张解除租赁合同、要求被告搬出所承租房屋并支付拖欠的房租的诉讼请求，理由正当，应依法予以支持。被告辩称争议房屋产权归南阳市商务局所有，原告不具有诉讼主体资格，这一辩称，理由不足，本院不予采信。3、关于南阳市商务局机关事务管理中心工作人员杨红砚向被告出具的两份收条，虽经商务局李金岭局长签字同意，以被告的烟酒款抵门面房的租金，但南阳市商务局明确表示此出具收条的行为系个人行为，不代表南阳市商务局。故被告以该两份收条为由称其向南阳市商务局交纳了房租，与南阳市商务局之间形成了事实上的租赁合同关系，不应搬出房屋也不应向原告交纳房租，这一辩称，理由不足，本院不予采信。但杨红砚于2008年出具的收条，经原告同意抵了原告2008年欠南阳市商务局的房租，同时，被告拖欠原告2008年度的房租也结清了，对这一行为，本院予以确认。4、关于原告主张被告支付自2008年4月至被告搬出之日止的租赁费的诉讼请求，按原、被告双方的租赁合同，被告一年应付给原告租赁费x元，但2008年被告已以烟酒款抵了x元，下余4200元租赁费及2009年元月至搬出之日止的租赁费，被告应向原告支付。依原、被告双方的租赁合同约定年租金为x元，故平均月租金为2750元，即2009年的租赁费应按月租金2750元计付（自2009年元月至搬出之日止）。4、本案在审理中，原告申请撤回对王笑杰的起诉，本院依法予以准许。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第二百一十二条、第二百二十六条、第二百二十七条及《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十八条之规定，判决如下：
一、解除原告韦某某与被告徐某甲、徐某乙之间的租赁合同。
二、本判决生效后三十日内，被告徐某甲、徐某乙搬出位于南阳市X路X号南阳市商务局楼下的两间门面房（包括前沿部分）。
三、本判决生效后十日内，被告徐某甲、徐某乙付给原告韦某某2008年的房屋租赁费4200元，并按每月2750元向原告韦某某支付自2009年元月至搬出之日止的租赁费。
诉讼费575元由原告韦某某负担346元，被告徐某甲、徐某乙负担229元。保全费420元由被告徐某甲、徐某乙负担。
如不服本判决，可在接到判决书之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长：方云
审判员：王万萍
审判员：杜帅
二00九年十一月九日
书记员：刘永志
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