申请再审人（一审原告、反诉被告、二审上诉人）马某某。
被申请人（一审被告、反诉原告、二审被上诉人）郑州一建置业有限公司。
申请再审人马某某与被申请人郑州一建置业有限公司（原郑州市建一公司房屋建设开发公司）房屋买卖纠纷一案，郑州市金水区人民法院于2004年3月9日作出（2003）金民一初字第X号民事判决。马某某不服，向本院提起上诉。本院于2004年7月20日作出（2004）郑民二终字第X号民事判决，已经发生法律效力。马某某不服，向本院申请再审，本院于2006年11月1日予以驳回。河南省高级人民法院以（2008）豫法立民字第X号民事裁定指令本院再审。本院依法另行组成合议庭于2009年9月2日公开开庭审理了本案。本案现已审理终结。
一审查明，郑州市X路X号幸福家园是由郑州市建一公司房屋建设开发公司（以下简称郑州市建一公司）开发建设销售，在销售广告中有“达到91%的得房率、”“电梯：进口电梯”字样。在郑州市建一公司房屋建设开发公司散发的宣传广告彩页有“一切资料均以政府最后批准之图纸及法律文件为准”字样。2002年1月25日，马某某与郑州市建一公司签订商品房买卖合同一份，约定：马某某购买郑州市建一公司位于城南路X号北一幢东X单元X层东户X号房；建筑面积共123.71M²，其中套内面积113.01M²，公共部位与公用房屋分摊面积10.7M²，每平方米单价2642.33元，商品房交付后，产权登记面积与合同约定面积发生差异，双方同意按以下原则处理：1、面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款；2、面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房，买受人不退房的，产权登记面积大于合同约定面积的，面积误差比在3%以内（含3%）部分的房价款由买受人补足；郑州市建一公司应当在2002年5月1日前将符合本合同约定的商品房交付买受人使用；郑州市建一公司逾期交房的按逾期时间分别处理，逾期不超过30日，自本合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，郑州市建一公司按日向马某某支付已交付房价款日万分之五的违约金，合同继续履行；郑州市建一公司应当在商品房交付使用后180日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，如因郑州市建一公司的责任，马某某不能在规定期限内取得房屋所有权属证书的，双方同意按马某某不退房，由郑州市建一公司按已付房价款的1%向马某某支付违约金；郑州市建一公司交付使用的商品房的装饰设备标准应符合双方约定的标准，达不到约定标准的，马某某有权要求郑州市建一公司赔偿双倍的装饰、设备差价。合同附件二约定：同层分摊。2002年5月10日郑州市建一公司将合同约定房屋交付马某某。2003年1月，马某某产权证颁发，房权证记载房屋建筑面积为125.66M²，其中套内面积110.31M²，公用及共有分摊建筑面积是15.35M²。2002年12月20日，郑州市房产产权监理处向郑州市建一公司颁发房屋产权登记备案证。郑州市建一公司曾交给马某某承诺书一份，载明：出卖人未在商品房交付使用后180日内，买受方未取得房屋所有权属证书，按照第九条处理，因买受方原因未取得房屋所有权属证书，由买受人承担责任。承诺书还对其他事项进行了约定。
一审认为，马某某与郑州市建一公司自愿签订的商品房买卖合同有效，双方均应依合同履行，郑州市建一公司发布的广告中所称“91%的得房率”中对得房率的概念、计算方式约定不具体明确，马某某亦未有足够证据证明此项广告对该房屋价格的确定有重大影响，且郑州市建一公司在销售彩页中亦有“一切资料均以政府最后批准图纸及法律文件为准”，故该91%得房率的广告并不能视为要约。关于合同约定的“同层分摊”概念、计算方法不明确，且与有关规定不一致，故不予认定。马某某要求确认郑州市建一公司违反要约中91%得房率的允诺，退还购房款x元，不予支持。郑州市建一公司未按合同约定日期交付房屋，应向马某某支付合同约定的违约金1410元。郑州市建一公司未按承诺书约定的180天内为马某某办理产权证，应承担相应延期违约责任。
因承诺书对相关违约责任约定不明确，故应按双方所签商品房买卖合同第十五条之约定，由郑州市建一公司按已付房价款的1%向马某某支付违约金。马某某房屋产权登记面积为125.66平方米，比合同约定建筑面积多1.95M²，依合同约定，其应将此部分房款4942.09元支付给郑州市建一公司，郑州市建一公司反诉要求马某某承担逾期付款的同期银行利息，证据不力，不予支持。承诺书系郑州市建一公司交给马某某的，马某某要求郑州市建一公司履行承诺书，证据不力，不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第六十条之规定，判决如下：一、郑州市建一公司房屋建设开发公司于判决生效后十日内支付马某某逾期交房违约金1410元；二、郑州市建一公司房屋建设开发公司于判决生效后十日内支付马某某延期办理房产证的违约金3135.32元；三、驳回马某某的其他诉讼请求。四、马某某于判决生效后十日内支付郑州市建一公司房屋建设开发公司房款4942.09元。上述第一、二、四项折抵后，由马某某于判决生效后十日内支付郑州市建一公司房屋建设开发公司房款396.77元。案件受理费1467元，由马某某负担900元，郑州市建一公司房屋建设开发公司负担567元。反诉费208元，由马某某负担。马某某不服，提起上诉。
二审查明的事实与一审一致。
二审认为，马某某与郑州市建一公司自愿签订的商品房买卖协议合法有效，双方均应按协议约定履行，马某某已按期缴付了购房款，郑州市建一公司应在协议期间交付房屋，因其逾期交付，应承担逾期交房的违约责任。马某某对其实际建筑面积比协议约定面积合理多出的部分应补足剩余房款。依据双方协议约定，郑州市建一公司应在房屋交付使用后180日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，但郑州市建一公司未在该约定期间将房屋产权登记备案证等相关资料报产权登记机关备案，未及时履行办证协助义务，因此郑州市建一公司应按双方购房协议中所约定内容承担逾期办证的违约责任。马某某称郑州市建一公司应按承诺书的约定承担违约责任的上诉理由因承诺书约定不明确，故不能成立，二审不予支持。关于郑州市建一公司在其销售广告中所称“91%的得房率”中得房率的概念，其既不是一个法定的概念，又非行业中约定俗成的用语，因此无法准确界定其含义，双方对此约定不具体明确，因此郑州市建一公司在广告宣传中所称“91%得房率”不能认定为要约，马某某的此项理由不能成立，二审不予支持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第一项之规定，判决：驳回上诉，维持原判。二审案件受理费1675元由马某某承担。
申请再审人马某某再审诉称，原审认定事实错误。91%得房率、同层分摊是双方真实意思表示，构成要约，法院不予认定不当；郑州一建置业有限公司安装大连星玛电梯构成违约。
郑州一建置业有限公司辩称，双方签订的合同中未就得房率的概念及计算公式进行约定，广告不是合同，不构成要约；同层分摊问题在合同中约定不明确，应以市房管局办房产证时实际测量为准；所购电梯被有关部门封存、扣押后，为保证合同履行，又安装了价值相当的大连星玛电梯供业主正常使用，因此，也不存在违约。
再审经审理查明的事实与原审认定的事实一致。
另查明，2004年9月15日，郑州市建一公司更名为郑州一建置业有限公司，企业类型由国有变更为有限公司。
本院再审认为，申请再审人马某某与郑州市建一公司自愿签订的商品房买卖协议合法有效，双方均应按协议约定履行。郑州市建一公司发布广告中关于91%得房率的概念、计算方式约定不明确，在销售彩页中亦有“一切资料均以政府最后批准图纸及法律文件为准”的表述，且双方签订的商品房买卖协议中未约定得房率问题，故该91%得房率的广告不能视为要约，马某某的该项申请理由不成立，本院不予支持。马某某与郑州市建一公司签订的商品房买卖协议中关于“同层分摊”的概念、计算方法约定不明确，且与有关规定不一致，本院不予认定。马某某与郑州市建一公司签订的商品房买卖协议附件三并未约定电梯的具体品牌，且马某某在原一、二审中未请求法院确认郑州市建一公司安装的电梯不符合约定，也未要求郑州市建一公司承担违约责任。郑州市建一公司现已更名为郑州一建置业有限公司。马某某要求郑州一建置业有限公司承担违约责任的申请理由不成立，本院亦不予支持。综上，原审认定事实清楚，适用法律及判决结果正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条、第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2004）郑民二终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长张帆
审判员陈元
代理审判员王明哲
二00九年十一月九日
书记员郭凤彩
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