湖南省湘潭市岳塘区人民法院
民事判决书
(2010)岳民商初字第X号
原告江某某，男，汉族，住址。
委托代理人黄某乙，男，住址。
被告龙某丙，男，汉族，住址。
委托代理人邹某某，律师。
第三人朱某某，女，汉族，住址。
委托代理人龙某丁，男，住址,系第三人朱某某之子。
原告江某某诉被告龙某丙房屋买卖合同纠纷一案，于2010年10月26日提起诉讼。本院受理后，依法组成由审判员李春平担任审判长、人民陪审员朱某、冯向阳参加的合议庭，代理书记员刘懿欧担任记录，于同年11月29日公开开庭进行了审理。原告江某某及其委托代理人黄某乙到庭参加诉讼，被告委托代理人邹某某、龙某丁均到庭参加诉讼。2010年12月12日，申请人朱某某以有独立请求权的第三人身份向本院申请参加诉讼。2011年4月2日，本院依法另行组成由审判员李春平担任审判长、审判员许艳红、代理审判员戴伟参加的合议庭，代理书记员邹梦月担任记录，再次公开开庭对案件进行了审理。原告江某某及其委托代理人黄某乙到庭参加诉讼，被告委托代理人邹某某、第三人委托代理人龙某丁均到庭参加诉讼。在案件审理过程中，当事人双方于2011年4月2日向本院提出调解申请，期限为一个月，请求法院暂缓判决并获准许，调解期满后双方未达成一致。本案现已审理终结。
原告诉称：原告江某某与被告龙某丙均系原湘潭市毛纺厂职工，1996年9月，经原毛纺厂领导同意，原告江某某与原毛纺厂职工易建军互换房屋，并约定：待原毛纺厂X栋住房建好后，由原告江某某取得X栋西头X楼大户，即X栋X单元X号房屋，并就其他相关事宜达成了共识。随后，原告向原毛纺厂交纳了购房全款，后取得了该房屋（面积为72.21平方米）。1999年4月6日，被告龙某丙离婚后因无房居住，找到原告江某某要求购买其所有的X栋X单元X号房，价格为3万元，被告龙某丙付款2万元后，尚有1万元至今未付。原告认为，由于原毛纺厂X栋X单元X号房屋至今未办理房屋所有权证，依据我国法律的相关规定，原、被告之间的房屋买卖行为属无效行为，为此，特诉至法院请求依法判令原告江某某与被告龙某丙之间的房屋买卖无效、被告龙某丙返还原毛纺厂X栋X单元X号房屋给原告江某某，并判令被告承担本案全部诉讼费用。
原告为支持其诉讼请求，向本院提交了下列证据：
证据一、原、被告身份证复印件，拟证明原、被告双方的诉讼主体资格；
证据二、江某某与易建军换房协议；湘潭市毛纺厂收款凭证2张；刘桂和的书面证明材料；毛纺厂8、X栋住房资金情况，拟证明原告江某某系毛纺厂X栋X单元X号的集资户，该房至今未办理权属证书，产权不明晰；
证据三、协议书一份、电话录音一份，拟证明原告将集资房转让给被告的行为无效，被告对此也同意双方相互返还。
被告龙某丙对原告提交的证据质证认为：对证据一无异议；对证据二的真实性无异议，对关联性有异议，认为不能达到其证明目的；对证据三中协议书因是复印件，对其真实性不认可，对电话录音认为与本案无关联性。
被告龙某丙辩称：一、被告与原告之间的口头协议、书面协议及双方的房屋买卖行为均系双方真实意思表示，符合自愿、公平、等价有偿原则；二、房产证不是房屋买卖合同的必备要件，被告与原告之间的房屋买卖不违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效。
被告龙某丙为支持其答辩主张，向本院提交了如下证据：
证据四、被告龙某丙的身份证复印件，拟证明被告的主体资格；
证据五、离婚协议书，拟证明被告龙某丙与第三人朱某某于1999年3月24日离婚时，将转让原告江某某的房屋分给朱某某，现毛纺厂X栋X单元X号房屋的所有权已归属第三人朱某某；
证据六、协议书一份；收款收据一份；收条二张，拟证明被告龙某丙与原告江某某的房屋转让合法有效；
证据七、龙某丁户口本；龙某丁常住人口登记卡；付秋兰常住人口登记卡；龙某翔常住人口登记卡；龙某丁缴纳数字电视收费凭证；朱某某缴纳水费、电费收费凭证，拟证明毛纺厂X栋X单元X号房屋的所有权人是朱某某，朱某某与儿子龙某丁等居住在该房屋；
证据八、转让证明；房屋转让合同；房屋权属证书，拟证明1998年年底，毛纺新村X栋房屋的市场转让价为2万元左右，转让的毛纺厂X栋X单元X号房屋享有合法产权。
原告江某某对被告提供的证据质证认为：对证据四无异议；对证据五、证据六的真实性无异议，对合法性、关联性有异议；对证据七的真实性不清楚，且该证据不能达到其证明目的；对证据八的真实性、关联性有异议。
第三人诉称：1998年年底，被告龙某丙与第三人朱某某夫妻感情破裂，协商离婚，被告龙某丙考虑到给第三人朱某某及二儿子安排一套住房居住，得知原告江某某另有住房，其在毛纺厂X栋X单元X号房屋，无人居住，于是被告龙某丙从原告江某某处转让该房屋。该房屋于1998年12月建造完工后，第三人朱某某及二儿子龙某丁入住该房至今。1999年3月24日，被告龙某丙与第三人朱某某协议离婚，离婚协议约定：现毛纺新村X栋X单元X号房屋归第三人朱某某所有。因此，请求法院依法判令毛纺新村X栋X单元X号房屋归第三人朱某某所有。
第三人为支持其诉讼请求，向本院申请证人傅某某出庭做证。
证据九、证人证言，拟证明原告江某某将房屋卖给被告龙某丙以及被告龙某丙在与第三人朱某某离婚时将该房分给朱某某的事实。
原、被告双方对证人证言的质证认为：原告对证人傅某某提供的证言，认为与本案没有关联性；被告对证人证言无异议。
对原、被告及第三人提交的证据，经审查，本院认证意见如下：原告提交的证据一、证据二中的收款凭证、证据三中的协议书来源及形式均符合法律规定、客观真实，且与本案有关联，可以采信为本案认定事实的依据；对证据二中换房协议、书面证明、湘潭市毛纺厂8、X栋住房资金情况与本案没有关联性，不予采信；证据三中的电话录音的来源不符合法律规定，不予采信。被告提交的证据四、证据五、证据六的来源及形式均符合法律规定、客观真实，且与本案有关联，可以采信为本案认定事实的依据；证据七、证据八与本案没有关联性，不予采信；证人傅某某的证言客观真实、合法，且与本案有关联，可以采信为本案认定事实的依据。
根据采信的证据，结合当事人的当庭陈述，本院依法确认以下案件事实：
1999年4月6日，被告龙某丙起草了一份内容为“原告江某将其购买的湘潭市毛纺厂X栋X单元X号房屋转让给被告龙某丙，双方协商价格为3万元，同时约定如毛纺厂兴建X栋，被告替原告交三万元，如X栋建不成，被告龙某丙应在1个月内支付3万元现金给原告江某”的协议。1999年5月4日，时任毛纺厂行政科科长的被告龙某丙给原告江某某开出一份号码为“x”的收款收据，内容为收到江某购房款3万元。但后来湘潭市毛纺厂没有兴建X栋，被告龙某丙于1999年8月5日、8月24日分两次共向原告江某某支付现金2万元，但至今仍有1万元购房款未支付给原告江某某。1999年9月6日，被告龙某丙与第三人朱某某经婚姻登记机关协议离婚，双方在离婚协议书中约定毛纺新村X栋X楼（即毛纺厂X栋X单元X号房）归第三人朱某某所有。第三人朱某某对房屋进行装修后入住该房至今。2009年3-4月间，原告江某某找被告龙某丙协商，要求被告退房，并同意把已付的2万元购房款退还被告，至今原告并未将已付的2万元购房款退给被告，被告亦未向原告支付剩余的1万元购房款。
另查明，本案诉争房屋一直都未办理正式房产手续，1999年4月，原告将房屋转让给被告时，亦未涉及该房的房产手续问题。2010年3月19日，湘潭市房产管理局公布了《房屋拆迁公告》，明确了本案诉争房屋属于征拆范围。为了拆迁顺利进行，湘潭市毛纺厂破产清算组对每户都出具了一份房屋权属证明书，证明房屋产权合法有效，明确拆迁时与已办证房屋权益相同。但鉴于原、被告双方正在进行诉讼程序，故湘潭市毛纺厂破产清算组未对X栋X单元X号房屋出具房屋权属证明书。原告江某某在与被告龙某丙就毛纺厂X栋X单元X号房屋归属问题多次进行协商未果，遂成诉讼。
本院认为：被告龙某丙转让原告江某某的房屋双方虽未签订书面合同，但从江某某接收龙某丙出具的内容为“收到江某购房款3万元”的收款收据，并在确认毛纺厂不兴建X栋的情况下分两次接收龙某丙支付的2万元现金等系列行为及房屋建成后第三人朱某某对房屋装修后入住至今的事实，可以认定原告江某某对该协议的内容予以认可，房屋转让行为系双方当事人的真实意思表示，符合自愿、公平、等价有偿、诚实信用原则，该房屋买卖行为应属合法有效的民事法律行为。由于转让的房屋至今未办理房产登记手续，房屋转让行为不涉及物权变更，但可将该行为视为在原、被告之间形成债权债务关系的行为。被告龙某丙受让该房时，没有依据双方约定将3万元购房款全部付清，至今尚有1万元购房款没有支付，在向原告江某某支付1万元购房余款的同时，应承担相应的违约责任。但被告龙某丙受让该房之后，在与第三人朱某某协议离婚时，双方协议毛纺新村X栋X楼（即毛纺厂X栋X单元X号房）属于第三人朱某某所有，系双方真实意思表示、合法有效。被告龙某丙在该房屋上所享有的权利义务一并转移给了第三人朱某某，故毛纺厂X栋X单元X号房屋应归第三人朱某某所有，但第三人朱某某在享有该房屋权利的同时亦应向原告江某某支付1万元购房余款，并承担被告龙某丙未全额付款的违约责任。在该房买卖行为发生十年之后，原告江某某以该买卖行为违反法律法规的强制性规定为由，要求确认买卖无效。本院认为，《城市房地产管理法》第三十八条第（六）项规定：房地产未依法登记领取权属证书的，不得转让。但该法条在性质上应属管理型规范，非效力性规范，故此情形不属于违反法律、行政法规强制性规定导致合同无效的情形。本案所涉的房屋毛纺厂X栋X单元X号房虽未办理房产手续，但这并不影响该房屋买卖行为的效力，故原告江某某要求确认买卖行为无效，并无依据。因此，对原告请求判令原、被告之间房屋买卖无效、被告返还毛纺厂X栋X单元X号房屋的诉讼请求，本院不予支持。现该讼争房屋正面临拆迁，且政府拆迁工作已进入最后的关键时期，因原、被告双方正在进行诉讼致使征拆工作受阻，为了保障政府房屋征拆工作的顺利进行，同时减少双方当事人的诉累以及化解双方当事人的矛盾，本院认为，在确认了房屋买卖有效、被告存在违约行为的同时，可以酌情判定由被告承担将毛纺新村X栋X单元X号房屋拆迁款（装修部分除外）的三分之一支付给原告江某某的违约责任。但被告龙某丙在该房屋上所享有的权利义务已一并转移给第三人朱某某，故第三人朱某某应向原告江某某支付1万元购房款并承担将毛纺新村X栋X单元X号房屋拆迁款（装修部分除外）的三分之一支付给原告江某某的违约责任。据此，依照《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十五条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）第八条第一款之规定，判决如下：
一、确认毛纺新村X栋X单元X号房屋归第三人朱某某所有；
二、第三人朱某某向原告江某某支付1万元购房款，并将毛纺新村X栋X单元X号房屋拆迁款（装修部分除外）的三分之一支付给原告江某某；
三、驳回原告江某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费380元，由原告江某某、第三人朱某某各负担一半。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省湘潭市中级人民法院。
审判长李春平
审判员许艳红
代理审判员戴伟
二0一一年四月二十八日
代理书记员邹梦月
附法律条文：
《中华人民共和国民法通则》
第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。
第八十五条合同是当事人之间设立、变更、终止民事关系的协议。依法成立的合同，受法律保护。
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
最高人民法院关于适用《中华人民共和国婚姻法》若干问题的解释（二）
第八条第一款离婚协议中关于财产分割的条款或者当事人因离婚就财产分割达成的协议，对男女双方具有法律约束力。
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