原告洛阳市水务集团有限公司。住所地：洛阳市涧西区X路天泽大厦。
法定代表人曹某，该公司董事长。
委托代理人张水山，河南王城律师事务所律师。
委托代理人姬某某，该公司职工。
被告洛阳鼎信御安药业连锁有限公司新特药部。住所地：洛阳市西工区X路X号院X幢东侧。
代表人李某某，该公司新特药部经理。
委托代理人张利永，河南万基律师事务所律师。
原告洛阳市水务集团有限公司（以下简称：水务集团公司）诉被告洛阳鼎信御安药业连锁有限公司新特药部（以下简称：新特药部）房屋租赁合同纠纷一案，本院2008年5月14日受理后，被告提出管辖权异议，本院裁定驳回异议，被告不服上诉至洛阳市中级人民法院，市中院维持本院裁定。本院依法组成合议庭，于2009年1月14日公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张水山、姬某某及被告的代表人李某某、委托代理人张利永到庭参加了诉讼。庭审期间，被告认为洛阳市华唐酒业有限公司与本案有利害关系，申请追加其为第三人，合议庭根据案件性质和相关证据合议认为不应追加，并当庭驳回申请。被告答辩称其已将本案原告以侵犯优先购买权为由诉至西工区法院，并于庭后提交了西工法院的立案手续，合议庭合议决定本案中止审理。2009年6月29日，西工区人民法院以（2009）西民初字第X号民事裁定书驳回新特药部起诉，洛阳市中级人民法院以（2009）洛民立终字第X号民事裁定予以维持。合议庭决定恢复审理本案，现已审理终结。
原告水务集团公司诉称：被告租用洛阳市自来水公司房屋，双方合同约定年租金x元，租期自2007年4月至2007年12月31日止，合同保证金3000元，逾期交纳租金，每拖欠1日，按月租金的1％向乙方加收滞纳金，拖欠租金超过5天，甲方即洛阳市自来水公司有权终止合同并不予退还合同保证金。合同到期后，双方没有续租合同，但被告至今仍然占用该房屋进行经营，且从2008年1月1日起没有交纳实际占用期间的房租。河南王城律师事务所受合同甲方委托向被告发出了要求限期搬迁的《律师告知函》和《律师提示函》。诉讼请求：1、判决解除原、被告双方的房屋租赁关系；2、判决被告立即搬出承租房屋，并将房屋钥匙交还原告；3、判决被告补交2008年实际占用原告房屋期间的房租损失（算至2008年6月30日止为x元）；4、判决原告不予退还被告所交的合同保证金3000元；5、判决被告向原告承担每日29.17元的迟延付款滞纳金（算至2008年6月30日止为5250元）；6、判决被告承担本案的诉讼费用。庭审中，原告将诉讼请求第3、5项计算期限延长至2008年12月31日，两项诉求金额也相应变更为x元和x元。
被告新特药部辩称：1、被告不存在违约行为，原告不享有合同解除权。根据合同第7条第2项，拖欠租金5天的情况下，出租人才有权终止合同，被告已经依约支付了2007年房租。2008年，双方未签订书面合同，在原合同继续产生法律效力的前提下只有在签订书面合同后10日交付租金的时间才到。实际我们在合同到期前即与原告联系续租事宜，但原告一直推脱，故被告没有违约行为，原告主张解除合同没有依据。2、被告租用诉争房屋至今的依据是，被告公司与洛阳市糖业烟酒总公司破产清算组签订的承包经营协议，公司将此门面房交由被告使用，被告即享有占有权及使用权，即使原被告之间的合同中止，被告仍有权继续使用。同时，合同第6条第4项，被告享有优先承租权。3、被告未违约，还继续与原告续租房屋，如合同终止原告无权保留保证金。双方未对2008年租金约定交纳期限，原告无权主张滞纳金。4、合同解除权是当事人的一项权利，法院无权裁决，原告第一项诉讼请求超出法院审理范围。
根据原、被告的诉讼请求和答辩意见，本庭归纳案件争议焦点为：1、原告是否享有有效的合同解除权；2、被告2007年12月31日后继续使用和占有房屋有无事实依据；3、原告的诉求有无事实依据。
为证明诉讼主张，原告向本院提交的证据及理由如下：
第一组证据：1、洛市房权证（2007）字第x号和x号房屋所有权证两份。证明：洛阳市水务集团有限公司（原洛阳市自来水公司）拥有对本案争议房产合法的产权。2、市中级人民法院（2004）洛执字第X号民事裁定书和协助执行通知书（复印件）各一份。证明：争议房产是经法院依法裁定，西工房管局用于抵偿、补偿原告欠款的房产。该组证据证明：原告是租赁房产的产权人。
第二组证据：1、双方财产租赁合同（复印件）一份。证明（1）双方租赁期限从2007年7月1日至2007年12月31日。（2）被告每半年向原告交租金x元。（3）合同保证金3000元。2、原告给被告出具的收条存根一张。证明：被告07年按租赁合同向原告交纳了3000元押金。该组证据证明：07年双方是租赁合同关系，被告知道原告是占用房屋的所有权人。
第三组证据：1、腾房照片一张。证明：合同到期后，原告要求被告限期腾房，已给了被告合理搬迁时间。2、08年3月14日，河南王城律师事务所寄发的邮政快递一份，内附律师告知函一份，证明：原告再次要求被告限期腾房，再次给了被告更宽裕的合理搬迁时间，向被告催告和催交了房租及滞纳金，而被告拒不搬迁和交纳房租，继续侵权。3、08年4月25日，河南王城律师事务所律师寄发的邮政特快专递一份，内附律师提示搬迁函一份。证明：提示被告限期腾房、交房租及滞纳金，而被告拒不搬迁和交纳房租，继续侵权。该组证据证明：08年原告多次通知被告腾房并补交占用期间的房租，而被告拒不搬迁和缴纳房租，继续侵权。
第四组证据：1、被告发给王城律师事务所情况说明一份，证明被告收到了限期腾房律师函，在明知原告是房屋所有权人的情况下，找种种理由拒不搬迁和交纳房租，继续非法占用经营。
第五组证据：1、位于西工区X路X号院X幢的租赁户任莉莉，房屋租赁合同一份定20余平方米，年租金x元，每平米租金95元。2、位于西工区X路X号院X幢的租赁户袁志波，房屋租赁合同一份，20余平方米，年租金x元，每平米租金100元。3、位于西工区X路X号X幢的租赁户朱丽英，房屋橱窗租赁合同一份，5平方米，三个月租金1350元，每平米租金90元。4、位于西工区X路X号院X幢的租赁户赵延军，房屋橱窗租赁合同一份，10平方米，三个月租金2700元，每平米租金90元。该组证据证明：目前地段商用房屋已涨至每平米租金90元以上，而被告实际占用面积100余平米，每平米租金只有25元。
第六组证据：1、西工法院（2008）西民初字第1130—X号驳回华唐酒业起诉的民事裁定书。2、中院（2008）洛民立终字第X号驳回华唐酒业上诉，维持原裁定的民事裁定书。该组证据证明：原告是租赁房屋的唯一所有权人，不存在任何争议。
被告质证认为：对第一组证据：1、对其真实性无异议，但对其证明方向有异议，被告庭审当日已经向西工区人民法院提起诉讼，请求确认洛阳市房管西工分局和本案原告侵犯被告优先购买权。2、无异议。
对第二组证据均无异议。
对第三组证据：1、照片不清楚，不予认可。2、有异议，在2007年11月16日，也就是合同即将到期时，被告多次到原告公司协商续签合同，原告总是拖延，所以不存在被告违约。3、被告没有收到，不予质证。
对第四组证据：无异议。
对第五组证据：无异议。
对第六组证据：有异议，被告取得房屋使用权是有法律依据的。
被告提交的证据及理由如下：1、财产租赁合同（复印件）一份，证明交纳租金的时间很明确，根据合同约定，原告虽有解除合同的权利，但是是在被告拖欠原告租金5天的情况下，原告才有这个权利。
2、营业执照（复印件）两份，证明被告从1999年至今一直实际占有和使用该门面房。
3、洛阳市糖业烟酒总公司破产清算组与被告签订的承包经营协议一份，该协议第一条明确指明了承包经营的地址是纱厂南路X号（即本案诉争的房屋），同时被告接受洛阳市糖业烟酒总公司三名员工，还要交纳相关的租金、社会保险金、退休金等费用，证明被告有权占有和使用这个房屋。
4、证人一个，能够证明被告所签订的合同即将到期时，多次找员原告续签合同，原告拖欠才导致现在这种局面。
原告质证认为：对证据1、对其真实性无异议，但对其证明方向不予认可。对证据2、3不予认可，承包经营协议只是03年的承包，与本案08年的诉争没有关联性。对证据4、暂不质证。
经审理查明：2007年，原告的前身洛阳市自来水公司作为甲方与被告（乙方）签订《财产租赁合同书》一份，约定将位于洛阳市西工区X路X号院X栋东侧拐角处鼎信御安药店（按中州路由西向东顺序第9间，由纱厂南路由北向南顺序第11间）的门面房租给被告经营中西药品。该合同同时约定了：租赁期限为2007年7月1日至2007年12月31日；租金为每年x元及交纳办法；合同保证金3000元及退还条件；乙方逾期交纳租金，每拖欠一日，甲方按月租金的1％向乙方加收滞纳金，拖欠租金超过5天，甲方有权终止合同并收回营业场地，合同保证金不予退还；合同还约定了协议管辖等条款。合同订立后，双方均能自觉履行合同义务。至2008年双方没有续签租赁合同，原告也未向被告退还合同保证金，被告未向原告交纳2008年1月1日后的租金，但仍在承租的房屋经营至今。同年3月、4月间原告多次以特快专递方式告知被告解除合同、补交租金及滞纳金，被告3月18日回函予以质疑。
另查明，原、被告诉争的房屋系2005年洛阳市中级人民法院在强制执行（2004）豫法民二终字第X号民事判决书的过程中，洛阳市自来水公司与洛阳市房产管理局西工分局达成执行和解，洛阳市房产管理局西工分局将该房屋低偿、补偿给洛阳市自来水公司，此事实由洛阳中院（2004）洛执字第X号民事裁定书确认。2007年9月26日，水务集团公司办理了房产证。
还查明，2007年年底，洛阳市华唐酒业有限公司以侵犯优先购买权为由将洛阳市房地产管理局西工分局和洛阳市自来水公司诉至西工法院，西工法院认为原告主体不适格已裁定驳回起诉，洛阳市中级人民法院裁定维持。
本院认为，原、被告签订的《财产租赁合同书》是双方的真实意思表示，且未违反法律法规的强行性规定，应为有效合同。本案诉争的租赁合同在2007年12月31日到期后，原、被告未就续租问题达成一致而被告继续使用该房屋，所以2008年1月1日起原、被告之间存在不定期租赁关系。2008年3月17日原告第一次解除合同的通知到达被告，该租赁合同关系解除，原告要求被告搬出房屋交付钥匙的诉讼请求合法有据，本院予以支持。当事人对合同解除权的享有、行使及是否产生解除合同效力产生争议时，法院依据当事人诉求和证据确认相关事实系确认之诉，属法院民事审判范围。被告抗辩称，其对诉争房屋享有的占有权、使用权是基于与洛阳市糖业烟酒总公司破产清算组签订的《承包经营协议》，所以本案中《财产租赁合同》效力如何并不影响其实际权利行使。对此抗辩，本院认为原告2005年依法院生效民事裁定书取得房屋的所有权，亦无法院新生效裁判改变这一事实，且被告也与原告重新签订了租赁合同，即认可其享有的权利是原告让与的，应依《财产租赁合同》履行义务，此项抗辩理由本院不予采纳。洛阳市华唐酒业有限公司主张优先购买权的起诉已被洛阳市中级人民法院终审裁定驳回，所以被告申请追加其作为第三人参加诉讼，缺乏事实和法律依据，此申请法院不予准许。2008年不定期租赁关系存续期间，双方未就各自的权利义务另行约定，故参照原租赁合同确定。2008年1月1日至2008年12月31日，被告仍然占据房屋进行经营应当支付相应租金及赔偿原告的租金损失，共计x元。因2008年双方未续签合同，被告迟延交纳租金的时间应为原告解除合同律师函送达的次日即2008年3月18日。原合同中的滞纳金实际是违约金的不恰当表述，根据相关法律规定和双方法律关系的民事属性应当认定为违约金。因被告迟延交纳2008年的租金，故原告支付违约金和保留保证金3000元的诉求，本院予以支持，滞纳金从2008年3月18日暂计算至2008年6月30日，合计x元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第九十三条第二款、第一百零七条、一百一十四条、第二百二十七条、第二百三十六条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条第一款的规定，判决如下：
一、原告洛阳市水务集团有限公司与被告洛阳鼎信御安药业连锁有限公司新特药部的租赁合同关系于2008年3月17日解除。
二、被告洛阳鼎信御安药业连锁有限公司新特药部支付租金及租金损失共计x元给原告洛阳市水务集团有限公司。
三、被告洛阳鼎信御安药业连锁有限公司新特药部支付违约金x元给原告洛阳市水务集团有限公司。
上述款项于本判决生效后10日内付清，若逾期履行则按《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条执行，即若逾期履行则加倍执行迟延履行期间的债务利息。
四、被告洛阳鼎信御安药业连锁有限公司新特药部于本判决生效后20日内搬离承租的房屋，并向原告洛阳市水务集团有限公司交付房屋钥匙。
五、原告洛阳市水务集团有限公司保留合同保证金3000元。
本案受理费1012元，由被告洛阳鼎信御安药业连锁有限公司新特药部负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长：梁俊
人民陪审员：高长城
人民陪审员：肖某
二00九年九月二十一日
代书记员：李某冰
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