原告洛阳奥阳房地产咨询有限公司。住所地：洛阳市涧西区X路富地国际B座2303房。
法定代表人刘某，该公司董事长。
委托代理人蒋川，河南焦点律师事务所律师。
被告河南荣森置业有限公司。住所地：洛阳市涧西区X路嵩山宾馆X楼。
法定代表人张某，该公司董事长。
委托代理人符继隆，河南中冶律师事务所律师。
原告洛阳奥阳房地产咨询有限公司（以下简称奥阳公司）诉被告河南荣森置业有限公司（以下简称荣森置业公司）为商品房委托销售合同纠纷一案，本院受理后，被告荣森置业公司在提交答辩状期间对本案管辖权提出异议。该管辖权异议被本院依法裁定驳回后，被告不服提出上诉，2009年8月17日，洛阳市中级人民法院以（2009）洛民立终字第X号民事裁定书裁定，驳回被告荣森置业公司的上诉，维持原裁定。2009年9月14日本院依法组成由审判员胡晓光任审判长，人民陪审员郭鹏、王丹共同参加审判的合议庭，公开开庭对案件进行了审理。原告奥阳公司委托代理人蒋川、被告荣森置业公司委托代理人符继隆到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告奥阳公司诉称，2008年1月25日，原告与被告荣森置业公司签订了《商品房委托策划、代理销售合同》，双方约定，被告将其开发建设的“荣森绿色家园”楼盘、建筑面积为3.8万平方米的商品房，交由原告全程负责策划营销，并以被告名义对外销售。该合同同时对营销期限、费用及结算方式等进行了约定。合同签订后，原告按照合同的约定，至今已累计完成实际销售回款x元，应得代理费用x元；但被告却未按照合同约定支付费用。合同履行期间，被告至今楼盘开发建设的手续不全、工期迟延等。原告认为被告的行为已构成根本违约。请求人民法院依法解除双方订立的《商品房委托策划、代理销售合同书》，判令被告向原告支付代理费用共计x元。案件审理期间，原告变更诉讼事实为实际完成销售回款x元，应得代理费x元，扣除被告已支付13万元，变更诉讼请求为被告应向原告支付代理费x元。
被告荣森置业公司辩称，原告奥阳公司提出解除双方签订的《商品房委托策划、代理销售合同书》，不符合合同法第九十三、九十四条的规定，也不符合双方合同的约定，解除合同的诉求不应得到法院的支持。原告诉求变更为x元是错误的，没有法律依据；且原告诉状中提出被告的房屋建筑面积、回款数额、楼盘开发手续不全、工期拖延等这些都是错误的。被告在2008年12月19日已经取得“房屋预售许可证”，被告进行房屋开发手续齐全。原、被告双方在2008年1月25日签订合同，并且在2009年3月份签订了一份《补充协议》；在此期间原告方擅自提出单方解除合同，给被告造成很大的损失，根据合同的约定原告方是要承担相应的2%违约金的责任。
在庭审中，原告为证明其诉求的客观真实性，向本院提交了下列主要证据：第一组证据：2008年1月25日原、被告双方签订的《商品房委托策划、代理销售合同书》及附件一《绿色家园房源面积明细表》、附件二《荣森绿色家园》X号楼至X号楼底价表。欲证明：1、原、被告双方就被告开发的坐落于廛河区X街的荣森绿色家园1—X号楼楼盘代理销售建立合同关系。2、合同书约定代理期限为10个月，以本项目各楼实际取得房屋预售证后，被告售房广告正式见报之日起为准，至满10个月止。被告施工进度延迟，则按照超过的时间将代理期限依次向后顺延。3、双方约定售房平均底价为1900元/平方米，购房客户一次性付款达60%以上的可优惠100元/平方米。4、附件二是房屋销售执行、销售佣金以及溢价结算的基准。5、销售佣金、溢价按相应比例在次月5日之前双方结算。6、销售佣金双方按1.5%结算；客户成交以签订合同为准。代理费按月结算：每月25日前原告向被告送交该月代理费结算明细表。7、商品房销售时超过该底价，溢价部分双方按7：3比例分成，随当月代理费一同结算。8、一次性付款，购房客户支付全部房款并签订购房合同后结算。9、银行按揭，客户除贷款之外的首付款到帐以后，客户提交齐全办理按揭所需的所有手续后，按按揭房合同金额结算代理费。10、如开盘前一个月原告完成实际销售回款1000万元时，被告按此部分成交房源原告应得代理费及溢价的60%向原告结算，剩余40%待正式签订购房合同后结算。11、被告方工作人员马静的签字行为可代表被告的行为。12、被告负责收取房款并承担其费用。13、如被告未能按时支付原告应得的代理费，超过30日，原告有权提前终止合同，被告应即日向原告结算所有应付销售佣金及溢价款。14、根据合同附件一的《绿色家园房源面积明细表》，共涉及412套房屋，面积x.59平方米。第二组证据：1、2009年2月26日被告发给原告的《通知》。2、2009年3月25日《补充协议》及附件一《荣森绿色家园1—X号楼底价表》、附件二《荣森绿色家园2009年2月26日前已成交客户情况统计表》。3、2009年5月18日，已经被告盖章确认的《荣森绿色家园2009年3月1日以来成交客户统计表》。4、2009年3月2日，双方的《工作交接确认书》。5、原告售房的小定单14份，因双方发生争议后被告拒不签字，部分客户回款情况。6、被告的财务人员签收款项证明。该证据证明：1、因2009年2月26日被告单方违约要求终止履行合同，因此合同的履行过程以2009年2月26日为界限大致分为两个阶段。2、经过双方谈判，自2009年3月25日起，签订了《补充协议》及附件一、二。3、平均底价调整为2000元"平方米，调整底价见附件一。4、2008年1月25日至2009年2月26日，原告售房时所签订的大定单及《商品房买卖合同》，此部分成交房源的代理费及溢价仍按原合同执行，具体明细双方已确认并见附件二。5、超底价的溢价部分双方按9：1比例分成，随当月代理费一同结算。6、附件二，2009年2月26日前原告为被告销售的房屋是145套，完成的实际回款x元，被告应向原告支付代理费x元。7、2009年3月1日至同年5月9日，原告为被告实际回款x元；该款包括但不仅限于2009年3月1日至5月9日后新签订客户的款项，还包括前期客户陆续回款；被告应支付代理费x元。8、2009年5月10日以后双方发生争议，原告为被告实际回款x元；该款包括但不仅限于5月10日后新签订客户的款项，还包括前期客户陆续回款；被告应支付代理费x元。9、双方发生争议后，被告拒不签收的部分客户。10、2009年3月1日以来，除被人民法院保全的款项外，原告售房所得全部款项，都有被告的工作人员签收。第三组证据：编号为“洛房商预字第Y08—X号”商品房预售许可证；预售楼号1—X号，建筑面积x.02平方米，交付使用期限2009年6月30日；该证据由被告向原告提供。该组证据证明原告销售行为的合法性。第四组证据：加盖公章的“附件二”一份；2009年2月26日以前原告为被告销售的房屋是145套，完成的实际回款x元，被告应该支付的代理费应当x元。
被告荣森置业公司对原告奥阳公司提交的证据进行质证时提出：对第一组证据：对合同真实性没有异议；但合同上没有说明列了什么附件；对附件被告尚需要进行核对。对第二组证据：1、2、4、6的真实性没有异议。被告盖章的证据都认可，没有盖章的都不予认可。对证据3不予认可，该证据是电脑打印的且上面没有盖章，不知道是谁制作的。对证据5的真实性没有异议。但这个小定单是应该交给被告方保管。对第三、四组证据没有异议。恰恰证明被告的预售房屋行为是合法的。
在庭审中，被告荣森置业公司为证明其辩解理由的客观真实性，向本院提交了下列主要证据：一、2008年12月19日的《洛阳市商品房预售许可证》。二、2008年12月8日取得的《土地使用权证》。欲证明被告的房屋开发手续齐全，房屋是2009年6月30日具备交房条件，且手续齐全，不存在工期拖延。
原告奥阳公司对被告荣森置业公司提交的证据进行质证时提出：对证据一，正是因为预售许可证出现了问题，被告公司的法定代表人才被相关部门审查，这个证已经被洛阳市房管局收走了。商品房销售应当包括规划许可证、施工许可证、预售许可证等五证齐全。因被告没有预售许可证，导致原告无法继续履行合同。对证据二没有异议。
经审理查明，原告奥阳公司的经营范围是房地产经纪、咨询服务，被告荣森公司的经营范围是叁级房地产开发与经营（凭房地产开发证书编号x经营，有效期至2009年3月31日）；建筑材料，装饰材料，五金交电的销售；房屋租赁服务等。2008年1月25日，原、被告签订《商品房委托策划、销售代理合同》，主要内容是：1、关于房屋销售底价、溢价、实际销售率的定义。2、原告代理销售被告开发的荣森绿色家园项目的住宅和商铺，代理销售总面积约3.8万平方米，合同附件一的内容为详细房源情况。3、原告以被告名义代理销售；代理期限为10个月，以本项目各楼实际取得预售证的日期之后被告的第一张开盘销售报纸稿正式见报之日为准，第一张开盘报纸稿正式见报之日起至满10个月止（如被告工程进度延迟，则按照超过的时间将代理期限依次向后顺延）；房屋销售平均底价为1900元，购房客户一次性付款达60%以上的可优惠100元/平方米；合同附件二的内容为，以该平均底价为基准制定的针对具体房源的“一户一价”价格表，该表为原、被告房屋销售执行、销售佣金以及溢价结算的基准。4、合同约定费用结算为，佣金=底价佣金+溢价佣金；其中，底价佣金=底价销售合同总额×1.5％；溢价佣金=（实际售价一销售底价）×建筑面积x%；客户成交以签订合同为准；代理费按月结算，每月25日为结算日期；销售佣金、溢价按相应比例次月5日结算；溢价部分随当月代理费一同结算；如开盘前一个月原告完成实际销售回款1000万元时，被告按此部分成交房源原告应得代理费及溢价的60%向原告结算，剩余40%待正式签订购房合同后结算。代理费支付方式为，（1）、银行按揭，客户除贷款额之外的首付款到帐后，客户提交办理按揭所需的所有手续后，按购房合同金额结算；（2）、一次性付款，购房客户支付全部房款并签订购房合同后结算。5、原告在代理期限内应完成销售率95%，并保证在开盘前一个月底实现销售回款1000万元。6、因被告原因（如工程质量、交付延期等方面）造成客户退房，被告有义务保证原告的利益不因此蒙受损失。7、收取的客户定金，如因买方原因致使房屋买卖不能履行时，买方定金没收，没收之定金归原被告双方共同所有，双方各占50%。如因原被告双方各自原因造成定金返还及产生法律赔偿的，由责任方承担费用及法律责任。8、合同双方责任约定为（1）、被告保证本合同约定之代理楼盘的合法性及相关文件资料的真实性、有效性；（2）、被告应当向原告提供代理房屋的有关文件如下：被告企业法人营业执照复印件、土地使用权出让合同复印件、所有代理房屋预（出）售许可证原件（待办理完成之后及时交给售楼处）、所有代理房屋的总平面图（小区平面图）及标准层平面图、所有代理房屋的结构、房屋装修、建材配套、设备标准的说明书、所有绿化环境的设计施工及小区智能化设计施工标准的说明书、工程进度计划、前期物业管理服务合同及使用公约；（3）、被告指定一名工作协调人马静，该工作协调人对于原告需确认的各项内容签字后均属被告公司确认，在本协议内任何有关项目的变动，该协调人有责任以书面形式及时通知原告。9、双方违约责任约定：若原告在合同履行期内无正当理由擅自终止合同，应按该总代理金额（总代理建筑面积与销售底价之积）的2%向被告支付违约金；如被告未能按时向原告支付应得代理费，超过30日者，原告有权提前终止合同，被告应即日向乙方结清所有应付销售佣金及溢价。其中，合同附件一《绿色家园房源面积明细表》、合同附件二《荣森●绿色家园底价表》均有协调人马静签字确认。
上述合同签订后，双方履行至2009年2月26日，被告向原告发出《通知》，内容为2008年1月25日双方签订的代理协议终止，请对已售的房屋进行办理手续，不允许在（再）有新的销售业务发生，新业务暂有（由）被告公司自售。2009年3月25日，原被告双方基于2009年2月26日的纠纷，又签订了《补充协议》，协议约定：1、2008年1月25日双方签订《商品房委托策划、代理销售合同》第三章第三条改为：从2009年3月25日起，将原合同中的项目销售平均底价1900元/平方米调整为2000元/平方米。以该平均底价为基准制定的具体房源“一户一价”底价表见本协议附件（一），作为本协议签订之后的房屋销售执行、销售佣金及溢价结算的基准。2、自2008年1月25日至2009年2月26日所签订的大定单及《商品房买卖合同》，此部分成交房源的代理费及溢价仍按原合同执行，具体明细双方已确认并见协议附加（二）。3、销售周期延长至18个月。4、超过底价的溢价部分原被告双方按1：9比例分成，随当月代理费一同结算。5、本补充协议与原合同同等有效，未尽事宜按照原合同执行。补充协议附件（一）《荣森●绿色家园1#-7#楼底价表》、附件（二）《荣森绿色家园2009年2月26日前已成交客户情况统计表》背面均有荣森置业公司加盖了公章。2009年5月18日，被告工作人员王娜在原告提供的《荣森绿色家园2009年3月1日以来成交客户情况统计表》上签署“审核无误”字样，马静签名并加盖荣森置业公司的公章。
根据原告提供的证据经本院核对，双方在合同履行过程中，以《荣森绿色家园2009年2月26日前已成交客户情况统计表》、《荣森绿色家园2009年3月1日以来成交客户情况统计表》及付款交接本、合同交接本，加盖了荣森公司印章的小订单等证据材料，其中付款交接本有被告公司的王娜、马静、胡芳、梁竟、尚瑞琦签字确认，合同交接本有被告公司的王娜签字确认。自2008年2月至2009年5月30日，原告共计为被告销售房屋176套，对应合同金额为x元，实际销售额为x元，对应原告应得的总代理费为x元。其中：一次性付款并已签订商品房买卖合同29套，对应合同金额x元，实际销售额为x元，对应原告应得代理费为x元；2009年3月1日前按揭贷款首付款已付清并签订商品房买卖合同93套，对应合同金额x元，实际销售额为x元，对应原告应得代理费x元；2009年3月1日前缴纳定金或首付款但未签订合同23套，对应合同金额x元，实际销售额为x元，对应代理费x元。2009年3月1日后按揭贷款首付款已付清未签订合同16套，对应合同金额x元，实际销售额为x元，对应原告应得代理费x元；2009年3月1日以后客户缴纳定金未签订合同15套，对应合同金额x元，实际销售额为x元，对应原告应得代理费x元。
另查明，截止原告向本院起诉之日止，被告已向原告支付代理费共计13万元。在庭审中，被告没有向本院提交《预售商品房许可证》原件。原告已于2009年5月底从被告的售房现场撤离。
本院认为，原、被告双方于2008年1月25日签订了《商品房委托策划、代理销售合同》，2009年3月25日又签订《补充协议》，上述合同书及协议书的内容均不违反法律的禁止性规定，均合法有效。双方当事人应当遵照执行。原告在履行合同中实际完成销售额x元，已超过合同约定开盘前完成1000万元销售额的约定；被告既应按照约定向原告支付销售代理费。但被告没有按照合同约定按期、足额向原告结算相应代理费，被告的行为已构成违约，符合双方约定的提前终止合同的条件，原告提出解除合同并无不当；且原告在2009年5月已经实际撤离售房现场，并已与被告办理了相关的交接手续。故原告提出解除委托代理合同书及相关附件的诉讼请求，本院予以确认。被告荣森置业公司提出的辩解意见缺乏证据支持，没有事实依据，本院不予采信。综上，被告荣森置业公司应向原告奥阳公司支付代理费佣金、溢价款共计x元；扣除已经支付的13万元，被告尚须向原告支付代理费等x元。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条、《中华人民共和国合同法》第四百零五条之规定，判决如下：
一、解除原告洛阳奥阳房地产咨询有限公司与被告河南荣森置业有限公司间签订的委托代理合同书及相关附件。
二、被告河南荣森置业有限公司应于本判决生效后十五日内向原告洛阳奥阳房地产咨询有限公司支付代理费用x元。
本案诉讼费x元，财产保全费3020元，合计x元，由被告河南荣森置业有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于河南省洛阳市中级人民法院。
审判长胡晓光
人民陪审员王丹
人民陪审员郭鹏
二00九年十月十四日
书记员罗梦蛟
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