原告长沙咿呀实业有限公司。
法定代表人邓某，该公司董事长。
委托代理人彭凌风，湖南金州（略）事务所（略）。
委托代理人关某，女，X年X月X日出生。
被告老百姓大药房连锁有限公司。
法定代表人谢某甲，该公司董事长。
委托代理人毛某某，系该公司公共事务部法务经理。
委托代理人谢某乙，系该公司公共事务部法务专员。
原告长沙咿呀实业有限公司与被告老百姓大药房连锁有限公司房屋租赁合同纠纷一案，于2011年3月31日向本院提起诉讼。本院受理后，依法由审判员李双临独任审判，公开开庭进行了审理。代理书记员沈沙担任记录。原告咿呀公司的委托代理人彭凌风、关某，被告老百姓大药房的委托代理人毛某某、谢某乙到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告咿呀公司诉称，原告与被告于2010年7月1日签订一份《房屋合作协议》（以下简称《协议》），《协议》约定由被告租赁株洲市田心东门馨柳商住楼一楼门面，建筑面积2100平米，被告将该租赁面积中的1400平米转租给原告，并约定了原告向被告先支付20万诚意金以及租金的数额等其他事项。2010年7月5日，原告因实际经营需要便告知被告，原告将承租面积由1400平米减少至700平米，并将诚意金减少至10万元，被告表示同意。2010年7月6日，原告依照约定通过银行转账的方式向被告支付了10万元诚意金。后被告实际只从出租方处租赁到700平米的门面，导致原、被告双方合作协议无法实际履行。经原、被告双方多次协商依然未能达成一致。因合作协议无法实际履行，原告便多次要求被告返还其先期支付的10万元诚意金，但被告至今仍未履行该义务。原告为了维护自身的合法权益，故诉至法院，请求：判令由被告向原告返还合作诚意金10万元；判令由被告向原告支付2010年8月18日起至2011年3月31日止的迟延履行违约金x元；判令由被告承担本案全部诉讼费用。
被告老百姓大药房辩称，2010年7月1日，原告与被告签订的《房屋合作协议》中约定：1、由被告出面与房东协谈签订租赁合同，租赁面积2103；2、被告签订租赁合同后，将其中1403转租给原告；3、原告支付被告20万元押金，若原告违约则押金不予返还。双方协议签订后不久，原告以经营需要为理由提出将承租面积由1403降低到703。原告明确提出降低承租面积，违反合作协议。原告按照双方合作协议的方案与房东直接签订了1000多平方米的房屋租赁合同，以其实际行为违反合作协议，同时致使被告无法实际履行合作协议。综上所述，合作协议的无法履行，完全是由原告故意毁约行为造成的，请求法院驳回原告的诉讼请求。
经审理查明，2010年7月1日，原告咿呀公司与被告老百姓大药房签订了《房屋合作协议》，约定由被告向株洲市田心东门馨柳商住楼（以下简称该房屋）出租方租赁该房屋一楼门面，建筑面积约2100平方米；被告将租赁的该房屋建筑面积约1400平方米的部分房屋转租给原告，并约定了入场费及承担方法、租金、押金、免租期及计算方法、租赁期限等条件；原告在本协议签订后两日内向被告支付诚意金20万元，如被告未能整体租赁下该房屋或者未按本协议第二条约定与原告签订合同，本协议诚意金在5个工作日全额无息归还给原告，超过一个月不退，被告须向原告支付诚意金总额1%/天的滞纳金，如果因原告单方面违约未能与被告签订正式房屋租赁合同，诚意金不退；如被告未能整体租赁下该房屋，则双方互不承担责任，本协议终止。协议签订后，原、被告双方口头协商将原告承租的租赁面积降低为700平方米，并将诚意金降低为10万元。
2010年7月6日，原告咿呀公司向被告老百姓大药房支付诚意金10万元。2010年7月7日，被告老百姓大药房与株洲市田心东门馨柳电梯楼房东张益铭签订了编号为LBX-HUN-TZ-[2010]第X号的《租赁合同》，约定张益铭出租给被告老百姓大药房的房屋位于株洲市田心东门馨柳电梯楼一楼，建筑面积加消防分摊面积约690平方米，使用面积约600平方米；租赁期从2010年8月8日起至2019年2月28日止；被告出租须经出租方同意。在被告未能按照协议约定承租株洲市田心东门馨柳商住楼一楼门面的情况下，2010年8月13日，原告咿呀公司与株洲市田心东门馨柳电梯楼一楼房东沈恒志签订了《租赁合同》，约定沈恒志出租给原告咿呀公司的房屋位于株洲市田心东门馨柳电梯楼一楼，建筑面积加消防分摊约1000平方米，使用面积约800平方米；租赁期从2010年8月14日起至2018年2月28日止。
另查明，原告于2010年10月29日向被告发出关某返还诚意金的函，要求终止与被告的合作，并要求被告返还诚意金10万元。原、被告就退还诚意金事宜协商未果，遂诉来本院。
上述事实，有《房屋合作协议》、《租赁合同》、当事人陈述、庭审笔录等在卷佐证。
本院认为，一、原告与被告签订的《房屋合作协议》实为房屋租赁协议的确认书，该协议系双方当事人真实意思表示，协议内容不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效，双方应按照协议约定的内容履行各自的权利义务；
二、原、被告在《房屋合作协议》中约定如被告未能整体租赁下株洲市田心东门馨柳商住楼，则双方互不承担责任，本协议终止。该约定条款系原、被告约定的解除协议的条件。本案中，因被告未能整体租赁到该房屋，且未经出租人同意转租，该合作协议无法实际履行，原告发函要求终止协议并要求被告退还诚意金10万元，符合协议约定解除的条件，故本院认定，原告要求被告返还诚意金10万元的诉讼请求予以支持；对被告提出的原告按照双方合作协议的方案与房东直接签订了房屋租赁合同，以实际行为违反合作协议，导致被告无法实际履行合作协议的辩解理由，因被告未向本院提交证据证明，原告存在先行租赁房屋的行为，故对被告的该辩解理由本院不予采信。
三、被告于2010年7月7日与张益铭签订的《租赁合同》中，只承租到了株洲市田心东门馨柳商住楼中的690平方米的房屋。被告应依照与原告签订的《房屋合作协议》约定在5个工作日内（即2011年7月17日前）退还原告诚意金，如果一个月未退，应向原告支付每日1%的滞纳金。因被告提出该滞纳金约定过高，本院酌情调整违约金按照中国人民银行同期贷款利率两倍的标准支付10万元自2010年8月18日起至2011年3月31日止的违约金7000.33元（计算方式附后）。
综上所述，本院依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十四条第一款、第二款、第三款，《中华人民共和国合同法》第第九十三条第二款、第一百零七条、第一百一十四条之规定，判决如下：
一、被告老百姓大药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内返还原告长沙咿呀实业有限公司诚意金10万元；
二、被告老百姓大药房连锁有限公司于本判决发生法律效力之日起5日内以上述10万元为本金，按照中国人民银行同期贷款利率两倍的标准向原告长沙咿呀实业有限公司支付从2010年8月18日起至2011年3月31日止的违约金7000.33元。
如果未按照本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付延迟履行期间的债务利息。
本案受理费2600元，因适用简易程序减半收取1300元，由被告老百姓大药房连锁有限公司承担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省长沙市中级人民法院。
审判员李双临
二0一一年八月十一日
代理书记员沈沙
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