原告（反诉被告）××有限公司。
法定代表人赵××，该公司董事长。
委托代理人翟××，该公司办公室主任。
委托代理人张××，××律师事务所律师。
被告（反诉原告）××房地产开发有限公司。
法定代理人黄××，该公司董事长。
委托代理人廖××，××律师事务所律师。
原告（反诉被告）××有限公司（以下简称××公司）与被告（反诉原告）××房地产开发有限公司（以下简称××公司）买卖合同纠纷一案，本院于2008年12月3日受理后，依法组成合议庭，分别于2009年2月11日、2009年7月23日公开开庭审理了本案。原告××公司的委托代理人翟××、张××，被告××公司的委托代理人廖××到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告××公司诉称，经长期双方多次磋商，于二○○八年六月十八日双方签订了《土地转让协议书》。协议约定：位于泰山路的原告的土地使用权81.17亩转让给乙方。该土地现为工业出让地，通过合法方式转变为商住用地，合同约定每亩120万元，合同总价款为9740.4万元（含新的土地出让金及拆迁补偿费等）。付款方式为：本协议签订后乙方在十日内支付给甲方履约保证金人民币壹佰万元整（可抵土地款）；协议签订后两个月内乙方在漯河成立房地产开发公司，且在漯河农村信用社设立帐户，并存入叁仟万元人民币；乙方取得土地使用权证明，乙方支付该土地在漯河市X村信用社的贷款叁仟万元及交漯河市土地局的土地出让金（约1800万，以实际支付为准）。时至今日，被告根本就没有按协议的约定履行合同义务，也没有存入农村信用社X万元，我方多次电话催促，被告以各种理由推拖，毫无履行协议的诚意。被告以其实际行为已表明不履行合同，无奈，我方现依据《合同法》的相关规定，特向贵院提起诉讼，依法维护合同的严肃性、合法性，并依法判令因被告的不履行合同而给我方造成的直接经济损失至少2800万元。望贵院支持我方的合法诉请，维护原告人的合法权益。
被告××公司辩称，一、××有限公司采取虚构事实、隐瞒真实情况的手段，使答辩人在违背真实意思的情况下与之签订了《土地转让协议书》。××有限公司在签订合同时向答辩人虚构了两个主要事实：一是本案涉及的漯河市X路X号土地已经经过漯河市人民政府批准，由工业用地改为商业、住宅用地；二是该宗土地的规划要求条件之一容积率已经土地部门和规划部门确定为3.50.××有限公司在签订合同时还向答辩人隐瞒了一个重要的真实情况：××有限公司以该宗土地的国有土地使用权为抵押向中国银行借款，数目不详。
二、答辩人与××有限公司签订的《土地转让协议书》是无法履行的，履行该合同将导致违法甚至导致犯罪。
《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第十八条规定：“土地使用者需要改变土地使用权出让合同规定的土地用途的，应当征得出让方同意并经土地管理部门和城市规划部门批准，依照本章的有关规定重新签订土地使用权出让合同，调整土地使用权出让金并办理登记。”《河南省实施〈土地管理法〉办法》第四十八条规定：“土地使用者必须按批准用途使用土地，确需改变土地用途的，应当报市、县（市、区）人民政府重新审批。在城市规划区内改变土地用途的，报批前，应经城市规划行政主管部门同意。”国土资源部《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》第四条规定：“工业、商业、旅游、娱乐和商品住宅等经营性用地以及同一宗地有两个以上意向用地者的，应当以招标、拍卖或者挂牌方式出让。”本案涉及的漯河市X路X号土地未经有批准权的人民政府批准，也未经土地管理部门和城市规划部门的批准，××有限公司是根本无法将该宗土地以商业、住宅用地的用途、3.50的容积率转让给答辩人的。况且，即使已经有批准权的人民政府和土地管理部门、城市规划部门的批准，该宗土地的使用权出让亦须经招标、拍卖或者挂牌方式出让，谁能最终获得该宗土地的使用权、土地出让金最终是多少，都是未知的，根本不是答辩人与××有限公司所能预料的。
三、答辩人与××有限公司签订的《土地转让协议书》无法履行，只给答辩人造成损失，没有也不会给××有限公司造成任何损失。
××有限公司尚未履行任何合同义务，合同的标的物也一直由其占有、使用和收益，也未毁损或灭失，因此合同无法履行没有也不会给××有限公司造成任何损失。
另外，答辩人曾经前往漯河市国土资源局查询本案涉及的漯河市X路X号土地，该局工作人员通过计算机系统查询后口头告知答辩人该宗土地属于划拨用地，但该局工作人员称因无使用权人授权不能给答辩人出具书面证明。
综上所述，××有限公司的诉讼请求没有事实和法律依据，请求人民法院判决驳回。
被告××公司反诉称，反诉被告采取虚构事实、隐瞒真实情况的手段，使反诉原告在违背真实意思的情况下与反诉被告于2008年6月18日签订了《土地转让协议书》，协议签订后，反诉原告依据协议第二条第1款的约定向反诉被告支付了履约保证金100万元。反诉被告的行为已经给反诉原告造成了巨大的损失，而且继续履行合同将给反诉原告造成不可估量的损害。可是反诉被告反而对反诉原告提起诉讼，要求反诉原告赔偿2800万元。为此，特向人民法院提出反诉，请求判决如所请。
经审理查明，2008年6月18日，河南××公司与××房地产开发有限公司签订土地转让协议书一份，协议约定：一、土地规划条件，转让方式及价格。1、土地位置及转让方式：项目建设地点位于漯河市X路X号，南至湘江路，北临建设路，西至泰山路，土地面积为81.17亩（x.6平方米），确切位置坐标四至和土地面积待规划土地建设管理部门实测后确认。甲方将该国有土地的使用权以土地管理部门转商住出让后提供给乙方用于房地产开发。2、宗地规划要求条件：土地用途为商业、住宅用地，容积率为3.50，建筑密度38%，绿地率33%，出让年限：商业40年，住宅70年（商业住宅以实际分割面积为准）。3、土地价格：甲方确定以120万元/亩的价格（净地：含土地出让金及拆迁补偿等费用），将该项目的土地使用权转让给乙方，转让价款总额为人民币玖仟柒佰肆仟元整（x.00元）。二、付款结算方式和票据：1、本协议签订后乙方在十日内支付甲方履约保证金人民币壹佰万元整（可抵土地款）。2、协议签订后贰个月内乙方在漯河市成立房地产开发公司，且在漯河市X村信用联社设立账户，并存及叁仟万元人民币。3、甲方协调有关部门，将该土地合理合法（需挂牌时可挂牌）由漯河市土地局办理转让给乙方，并由乙方取得该土地使用权证明，乙方支付该土地在漯河市X村信用联社的贷款叁仟万元及交漯河市土地局的土地出让金（约1800万元，以实际支付为准）。4、乙方取得土地使用权手续后壹个月内支付土地款柒佰伍拾万元，待具备交地条件时（除甲方办公楼外）再付柒佰伍拾万元。5、余款乙方在该项目开发开盘销售款中先行支付甲方。6、乙方按成本价向甲方提供683的公寓。若甲方需要时，乙方在开发中在沿街建设占地203左右，建筑面积1603，作为甲方的办公楼，甲方回购价格按市场价可抵扣土地款。7、在土地出让金乙方未全部支付清前，甲方委派财会人员参与开发工作。三、违约责任：1、如果乙方未按双方协议支付土地款，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的0.5‰缴纳滞纳金。2、甲方未按协议要求，未保证乙方场地的三通一平的基本条件，负责按延缓的天数每日按乙方的实际出资额为0.5‰，甲方向乙方赔偿经济损失。四、其他约定：1、在履行本协议时，若发生争议，双方协商解决，协商不成的，任何一方都有权向其所在地的人民法院进行起诉。2、本协议壹式肆份，双方各执贰份。备份具有同等法律效力，经甲乙双方法定代表人签字盖章生效。3、本协议未尽事宜，双方可另行约定后作为本协议的附件与本协议具有同等法律效力。协议签订后××房地产开发有限公司于2008年6月23日支付××有限公司土地转让保证金壹佰万元，并于2008年9月2日成立了房地产开发公司。后经原告方多次电话催促，时至今日，被告也没有按协议的约定存入漯河市X村信用社X万元，原告依据《合同法》的规定，向本院提起诉讼，并依法判令因被告的不履行合同给我方造成的直接经济损失至少2800万元。
在本院庭审中，××有限公司申请对可得利益损失进行鉴定，本院委托漯河市宏大地产估价有限公司对可得利益损失进行鉴定，漯河市宏大地产估价有限公司于2009年6月8日作出漯宏〔2009〕估字第X号土地估价报告，××公司案涉土地工业用途总价2526.53万元，住宅用地为5326.51万元。
本院认为，一、河南××公司与××房地产开发有限公司于2008年6月18日所签订的土地转让协议书，是漯河市人民政府招商引资项目之一，经××房地产开发有限公司多次派人实地考察，双方多次友好协商，在自愿、平等的基础上签订的土地转让协议，该协议不违反国家法律、法规的强制性规定，应为有效协议。土地转让协议签订后，福建龙岩市房地产开发有限公司依约支付了河南××公司履行保证金壹佰万元，并在漯河市成立了房地产开发公司，但在两个月内未在漯河市X村信用联社存入叁仟万元人民币，到河南××公司起诉止，福建省龙岩天成房地产开发有限公司不再履行土地转让协议的下余义务。根据《中华人民共和国合同法》第一百零八条（当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行合同义务的，双方可以在履行期限届满之前要求其承担违约责任），第一百一十四条（当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法）之规定。××房地产开发有限公司以自己行为表明不履行合同义务，应视为违约行为，应承担相应的违约责任。双方的土地转让协议：“三、违约责任，1、如果乙方未按双方协议支付土地款，从滞纳之日起，每日按应缴纳费用的0.5‰缴纳滞纳金”。在双方的土地转让协议中，双方属平等的民事主体，滞纳金实质上是违约金。按照双方的土地转让协议，从2008年8月18日，××公司应存入漯河市X村信用社叁仟万元人民币起，至2009年2月11日本院第一次庭审时止，××房地产公司应支付××集团违约金x元人民币（x×0.5‰×173天）。二、根据《中华人民共和国合同法》第一百一十三条之规定。××房地产开发有限公司应赔偿河南××集团可得利益损失。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》。结合本案，双方的土地转让行为不属于生产利润，经营利润。由于××集团到目前也未提供其转售涉案土地而遭受的损失具体数额，其主张的可得利益损失没有证据支持。三、××公司在庭审中申请对可得利益损失进行评估，漯河市宏大地产估价有限公司作出漯宏（2009）估字第X号土地估价报告，涉案土地作为住宅用地为5326.51万元，该案协议价为x元，××集团认为由于××公司的不履约行为，致使目前涉案土地价格暴跌至5326.51万元，其差价应为可得利益损失，但根据最高人民法院关于此次金融危机民商事指导意见精神，由于涉案土地没有转售，此请求可得利益损失的计算方法只能是一种理论计算方法，不是实际的可得利益损失。四、《中华人民共和国合同法》第一百一十六条（当事人既约定违约金，又约定定金的，一方违约时，对方可以选择适用违约金或者定金条款）之规定，在本案中河南××公司只能选择适用违约金或者定金条款，而××集团既选择了违约责任，那么，××房地产开发公司支付的壹佰万元履约保证金应在违约赔偿金中予以冲抵。五、双方所签土地转让协议是双方真实意见表示，为有效协议。根据最高人民法院《关于当前形势下审理民商事合同纠纷案件若干问题的指导意见》。最高人民法院《关于当前形势下进一步做好房地产纠纷案件审判工作的指导意见》的规定，××房地产公司反诉要求××公司赔偿100万元的请求没有事实根据和法律依据，本院不予支持。依照《中华人民共和国合同法》第一百零八条、第一百一十四条、第一百一十三条、第一百一十六条之规定，判决如下：
一、解除××房地产开发有限公司与××有限公司的土地转让协议。
二、××房地产开发有限公司赔偿河南××公司损失x元。
三、驳回××房地产开发有限公司的反诉请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟还履行期间的债务利息。
本案诉讼费x元，反诉费x元共计x元由××公司负担x元，××房地产开发有限公司负担x元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状及副本，上诉于河南省高级人民法院。
审判长孙艳芬
审判员吴玉良
审判员赵庆祥
二○○九年九月二十五日
书记员张素丽（兼）
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
