原告（反诉被告）师某某，男，生于1963年6月
委托代理人刘某某，男，内乡县X镇法律服务所职员。
被告（反诉原告）内乡县X镇X组。
委托代理人 ü⒔樱虾锬m滨律师某务所律师。
原告师某某与被告师某镇X组房地产买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原、被告及其委托代理人均到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告师某某诉称：2008年12月12日，原、被告签订了房地产买卖合同，约定被告将位于师某街X路与狮兴路交叉口，东至医院，西至新华书店，北至一初中，南至文化路的砖混结构临街门面平房九间作价90万元卖给我，但在合同履行过程中发现被告隐瞒事实，该房屋系师某镇集镇规划控制区域，房屋土地无权公开拍卖。请求人民法院判决合同无效，退还已交付定金10万元，要求被告赔偿损失并承担诉讼费用。
原告方为支持其主张，向法庭提交如下证据：
1、房地产买卖合同复印件一份，证实买卖合同无效；
2、见证书一份，证明该见证是无效见证；
3、师某镇村镇建设发展服务中心证明一份，证实原、被告双方买卖的房屋及土地属师某镇集镇规划控制区，房屋无法办理产权过户手续；
4、告知书一份，证实原告向被告要求办理过户手续及解除合同的意见。
被告内乡县X镇X组辩称：我组出售的九间临街房产，是经村民集体会议讨论决定，面向本组内村民出卖的，并且出卖时进行公开竞争购买。全部过程由司法见证人李某某参加并作会议记录，并与买主师某某和王秀青（起诉前王秀青已放弃进行购买）签订了房产买卖合同，该合同是合法有效的合同，原告应依法履行合同，其诉请应予驳回，并反诉原告师某某支付违约金30万元。
被告为支持其诉辩主张，向法庭提交如下证据：
1、房产买卖合同书一份，证实房产买卖合同有效；
2、师某法律服务所见证书一份，证实买卖见证的事实；
3、出卖房屋所有权证，证实房屋的所有权性质；
4、证人师XX、师XX、师XX、杜XX当庭作证，证实了房屋买卖前后过程。
本院依法对见证人李XX进行了调查，证实了原告没有领取合同原件，并且将原合同中的“地”字去掉加盖校对之章的说明；依法对被告方代表人李某刚进行了调查，证实了原告提供的合同是双方签订的合同的事实。
庭审中，针对原告提供的证据1、3、4，被告有异议，认为证据1，系复印件，无法核对；证据3，不能证实买卖合同的效力；证据4与本案无关；证据2证明的方向不属实。针对被告提供的证据1、2、3、4，原告认为证据1，主要字迹修改过，除了“地”字其他地方与原告提供的合同一样；证据2，见证书违反法律规定，无意义；对证据3，无异议；对证据4，该4人证言系伪证，不真实。对于原、被告双方对证据的异议，本院将结合调查被告代表人李某刚和见证人李某某的证言予以综合评定。
针对被告的反诉，原告方做如下答辩：该房地产是师某集镇控制区域，不能办理房地产过户手续，且被告无权对房屋所占用的土地进行处分，严重损害了原告的利益，该合同属无效合同，应驳回被告的反诉请求。
依据当事人的陈述和有效证据，本院查明以下事实：2008年12月12日原告作为乙方，被告作为甲方，签订了房地产买卖合同，合同约定：......一、乙方确定为购买房地产的中标人（即房地产的所有权出售给乙方所有）。二、房地产位于师某街X路与狮兴路交叉口，东至医院，西至新华书店，北至一初中，南至文化路。房屋结构为临街门面砖混结构平房九间。三、房地产价格为玖拾万元整，乙方必须于2009年1月1日一次性付清。四、甲方于2009年2月1日前将房地产移交给乙方。2009年2月1日前地产上原租赁户所建的房子处理问题若与乙方未达成协议，则甲方必须在三个月内负责让原租赁户所建房产拆除腾清后，把土地的使用权全部交归乙方。五、乙方在规定的期限内若交不清房款，甲方有权单方解除买卖合同，原收取乙方的壹拾万元定金不予退回。六、甲方在规定的期限内若未将房地产全面地交付给乙方，则应支付给乙方违约金，违约金数额按房地产价款日罚千分之三来计算。七、房地产产权证照、登记等所有相关手续均有乙方负责办理，并承担各项全部税、费。八、本合同签订后，甲、乙双方若单方违约或撕毁合同应向对方支付叁拾万元的违约金，并据实赔偿对方因此所造成的经济损失。......。合同签订时有群众代表六人在场签字。原告及王秀青和被告代表人李某刚均在合同上签字捺指印。合同签订前，原告交付被告10万元定金。合同签订后，原告到师某镇人民政府申请办理有关过户手续，但被告知该合同约定买卖的房地产属师某镇规划控制区域，无法办理有关过户手续。原告于2008年12月27日向被告送达了告知书，要求被告协助办理房产过户手续，被告没有协助办理。
经查：原、被告双方签订争议的房地产属集体性质，现为被告所有。
另查明：本院在向被告送达诉状副本时，对被告方代表人李某刚进行了调查，被告方代表人认可了原告方提供的《房地产买卖合同》是双方签订的。本院在调查合同见证人李某某时，李某某承认原告没有领原件，原合同书多个“地”字，已由其全部毁掉盖上了校对之章，改成《房产买卖合同》。经法庭核对，两份合同除被告提供的多个“地”字外，其余内容全部一致。
本院认为：本案争议的焦点有两个：一是该合同到底是《房产买卖合同》还是《房地产买卖合同》结合原、被告双方提供的证据，本院认为原告提供的《房地产买卖合同》是真实有效的，其理由如下：在法庭调查被告代表人李某刚时，李某刚承认了法庭出示了原告提供的证据复印件的真实性，再者作为司法见证人，对合同重大地方的改动一是应通知双方当事人，二是要对合同重新打印。但其合同在原告没有领到原件的情况下，将《房地产买卖合同》改为《房产买卖合同》只将“地”字毁掉，加盖校对之章，显然有悖于常理，其行为明显是规避法律的行为。再者，如果原告只是购买九间平房，而不购买土地，其价值达90万元明显不合常理。因此，本院认为原告提供的《房地产买卖合同》符合客观实际，是真实有效的。二是原、被告双方争议的合同效力。双方争议的房地产涉及到土地产权，房产占用的土地系被告集体所有，原告无权擅自买卖转让他人，被告的行为违反了土地管理法的相关规定，其买卖行为无效。再者，原告所购买的房地产属师某镇集镇控制区域，该标的物显然处于不确定状态，无法办理产权过户手续，对原告明显不利，损害了原告的合法权益。因此，该合同应属无效合同，原告要求被告退还定金的理由成立，本院予以支持。关于其要求赔偿损失的请求，无证据支持，本院不予支持。关于被告反诉要求履行合同并支付违约金30万元的请求，因该合同无效，被告的反诉本院不予支持。根据《中华人民共和国合同法》第五十二条、第五十八条、《中华人民共和国土地管理法》第二条之规定，判决如下：
一、原告师某某与被告内乡县X镇X组于2008年12月12日签订的《房地产买卖合同》无效。
二、被告内乡县X镇X组于本判决生效后三日内退还原告师某某定金10万元。
三、驳回原告师某某要求赔偿损失的诉讼请求。
四、驳回反诉原告内乡县X镇X组要求继续履行合同并支付30万元违约金的反诉请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费x元，财产保全费1200元，反诉费6000元，共计x元，原告负担3000元，被告负担x元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提供副本，上诉于河南省南阳市中级人民法院。
审判长聂文辽
审判员曹群
陪审员袁增泽
二○○九年三月二十日
书记员范艳妮
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