上诉人（原审被告）长沙xx公司，住所地（略）。
法定代表人郭某某，董事长。
委托代理人袁某某，男，19xx年xx月xx日出生，汉族，住（略）。
委托代理人吴某某，湖南xx（略）事务所（略）。
被上诉人（原审原告）湖南xx公司，住所地长沙市高新技术产业开发区火炬城M5一X栋。
法定代表人张某某，董事长。
委托代理人王某某，湖南xx（略）事务所（略）。
委托代理人展某某，湖南xx（略）事务所（略）。
原审被告xx工程公司，住所地（略）。
法定代表人李某某，董事长。
上诉人长沙xx公司因与被上诉人湖南xx公司、原审原告xx工程公司租赁合同纠纷一案，不服岳麓区法院（2010）岳民初字第xxxx号民事判决，向本院提出上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审查明：2004年5月，xx工程公司与xx农药厂签订《厂房租赁合同》，xx农药厂将位于长沙河西茶子山xx农药厂长沙经营部的厂房租赁给xx工程公司进行经营，租赁期力2004年7月1日至2008年7月1日。2004年6月，xx工程公司将租赁的厂房进门左侧部分转租给长沙xx公司，租赁期从2004年7月10日至2008年7月1日，该转租关系得到了xx农药厂的同意。2006年3月1日，xx工程公司与长沙xx公司重新签订《厂房租赁合同》，厂房租赁期间为2006年7月2日至2008年7月1日，约定的租金按每季度x元计算，由长沙xx公司将租金交给xx工程公司。2006年7月，xx农药厂将厂房转让给湖南xx公司。2006年10月10日，湖南xx公司与xx工程公司就厂房重新签订《厂房租赁合同》，租赁期限为2006年9月15日至2008年9月14日，约定的租金两年总共为x元。同时，双方的租赁合同关系于2006年9月20日获湖南xx公司授权，湖南xx公司授权的合同转租期限为2006年9月20日至2008年7月1日。2008年8月5日，湖南xx公司致函xx工程公司表示合同期满后不再续租，要求其于2008年9月14日前腾房。在xx工程公司未及时腾房的情况下，2008年10月17日，湖南xx公司再次致函要求其缴纳逾期未缴的租金与违约金，并协商续租事宜。xx工程公司表示不再续约，但未搬离厂房。2008年11月4日，湖南xx公司再次致函，限其在2008年11月30前腾房并结算相关费用。xx工程公司到期后仍未搬离，而是继续占用原厂房至2009年4月30日，并于2008年12月14向湖南xx公司缴纳2008年9月15日至2008年12月14日的房租共x元；于2009年3月17日，向湖南xx公司缴纳2008年12月15日至2009年3月31日的房租共x元；2009年4月30日，xx工程公司搬离厂房后，又于2009年5月14日向湖南xx公司缴清2009年4月1日至2009年4月31日的房租共x元。至此，湖南xx公司与xx工程公司之间的租金已全部结算清楚。
同时，xx工程公司于2008年11月11日函告长沙xx公司，要求其务必在2008年11月29日前将租赁房腾空退回xx工程公司，同时结算相关费用。2009年3月5日xx工程公司再次函告长沙xx公司，要求其于2009年3月20日前搬离现场，如因长沙xx公司造成不良后果，所有责任由长沙xx公司承担。2009年4月30日，xx工程公司再次函告长沙xx公司，明确合同到期，xx工程公司不再续租，要求长沙xx公司腾空房屋，结算费用，希望长沙xx公司积极与湖南xx公司沟通，或直接续签租赁协议；并提出若湖南xx公司要求被告xx工程公司承担责任，该责任全部由长沙xx公司承担。之后双方将2009年4月30日前的租金结算清楚。2009年5月8日，三方就腾房事宜进行协商，长沙xx公司书面承诺在2009年8月30日前搬离场地，若到期未搬离，由长沙xx公司承担所有法律责任。三方法定代表人均在承诺书上签字，但未明确租金问题。2009年5月20日，长沙xx公司向xx工程公司发出承诺书，内容为：“自2009年5月1日起长沙xx公司因生产任务较重，设备众多，一时无法立即搬迁，需延迟至2009年8月30日前才能搬离现有承租场地，在此期间湖南xx公司河西茶子山厂房的厂房租金、财产安全及湖南xx公司所追究的违约责任等全由我司承担。”2009年6月8日，湖南xx公司致函长沙xx公司，同意其将搬迁时间延至加2009年8月30日，并要求其缴纳五、六月份拖欠的租金共计x元。长沙xx公司认为租金过高，于2009年6月18日致函湖南xx公司，说明其无法负担。2009年8月30日期满后，长沙xx公司并未搬走，亦未交付租金。2009年10月23日，湖南xx公司函告长沙xx公司和xx工程公司，要求长沙xx公司尽快搬离并缴清六个月租金共计x元；要求xx工程公司收函后停水电并配合湖南xx公司敦促长沙xx公司搬离及交租金。xx工程公司于2009年1月26日通知长沙xx公司于2009年10月29日12时前搬离，否则将通知有关部门停止供水供电。长沙xx公司则以政府拆迁安置补偿款未落实，又无法与湖南xx公司就补偿款分配和租金达成一致意见为由，一直未搬离，亦未缴纳拖欠的租金。
原审认为：2006年10月10日湖南xx公司与xx工程公司签订的《厂房租赁合同》，以及2006年3月1日，xx工程公司与长沙xx公司之间签订的于2006年9月20日获湖南xx公司授权的《厂房租赁合同》，系当事人的真实意思表示，不违反法律的强制性规定，均为合法有效的合同。xx工程公司在合同期满后虽表示不续租，但一直使用租赁厂房至2009年4月30日，并相继于2008年12月14日、2009年3月17日、2009年5月14日向湖南xx公司结清合同期满后至2009年4月30日之间的租金。此期间，湖南xx公司与被告xx工程公司虽未续签书面租赁合同，但原租赁合同期满后到2009年4月30日，被告xx工程公司腾空并搬离了厂房，且与湖南xx公司于2009年5月14日就有关租金问题全部结清，湖南xx公司对xx工程公司在合同到期后的租金问题并没有表示异议，xx工程公司在搬离厂房后，多次发函给长沙xx公司，要求其搬离，否则由其承担相应的法律后果，长沙xx公司也向韶光体育公司和湖南xx公司承诺逾期腾房将由其自行承担责任，在此过程中，xx工程公司对长沙xx公司逾期占用厂房的行为不存在过错，故湖南xx公司请求xx工程公司承担逾期腾房的占有使用费，无事实依据和法律依据、不予支持。
长沙xx公司在转租期限届满后一直占用该场地末搬离，为解决搬离厂房及租金问题，三方于2009年5月8日召开协调会，长沙xx公司书面承诺在2009年8月30日前搬离场地，若到期未搬，则由长沙xx公司承担法律责任。此承诺获得湖南xx公司的认可，三方法定代表人均在合同书上签字，原审认为，在三方协议达成之后，湖南xx公司与长沙xx公司之间形成新的租赁关系，租期为2009年5月1日至2009年8月30日。合同到期后，双方未就租赁关系达成新的意见，故至2009年8月30日，双方的租赁关系终止。根据《中华人民共和国合同法》第二百三十五条的规定：“租赁期间届满，承租人应当返还租赁物．返还的租赁物应当符合按照约定或者租赁物的性质使用后的状态。”现长沙xx公司继续占有厂房不予返还，构成违约，湖南xx公司请求长沙xx公司立即腾房，理由正当，予以支持。
同时，根据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条第二款的规定：“公民、法人由于过错侵害国家的、集体的财产，侵害他人财产、人身的，应当承担民事责任”根据《中华人民共和国民法通则》第一百一十二条第一款的规定：“当事人一方违反合同的赔偿责任，应当相当于另一方因此所受到的损失。”本案中，湖南xx公司诉请按每月x元的标准向湖南xx公司支付租金，因2009年4月30日之后，湖南xx公司与长沙xx公司一直未就租金问题达成一致意见，湖南xx公司诉请按每月x元支付租金没有合同依据，不予支持。现双方的租赁关系终止，长沙xx公司拒不腾空房屋应当承担过错责任，参考双方原来的租金标准以及维恩公司占用厂房面积部分，酌定长沙xx公司从2009年5月1日开始向湖南xx公司以每月x元的标准支付厂房占有使用费。长沙xx公司主张因与湖南xx公司就征收补偿款无法达成一致而拒绝搬离厂房的理由，不予采纳。至于拆迁补偿争议，双方可另行协商或通过诉讼程序予以解决。综上，依据《中华人民共和国民法通则》第一百零六条、第一百一十二条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第二百三十五条之规定，判决：一、长沙xx公司于判决生效后五日内将其租赁的湖南xx公司的厂房（位于长沙市岳麓区X村）腾空并交付给湖南xx公司；二、长沙xx公司自判决生效之日起五日内向湖南xx公司按每月x元的标准支付厂房占有使用费，从2009年5月1日开始计算至厂房实际归还之日止；三、驳回湖南xx公司的其他诉讼请求。如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务、应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案案件受理费6700元，财产保全申请费2320元，共计9020元，由长沙xx公司承担，此款湖南xx公司已垫付，由长沙xx公司在支付上述款项时一并支付给湖南xx公司。
上诉人长沙xx公司不服，向本院上诉称：原审认定事实不清，适用法律错误。一、2004年7月1日，xx工程公司将其在xx农药厂长沙经营部租赁的部分厂房转租给上诉人，上诉人投入近400万元。租赁合同中约定了该厂房因城市建设需要被依法列入房屋拆迁范围的，本合同终止，双方互不承担违约责任，出租人给予承租人合理的经济赔偿。后xx农药厂将厂房转让给被上诉人，上诉人与被上诉人重新签订的租赁合同中约定“因城市建设自然灾害等不可抗力的原因不能继续履行，出租方对承租方的投入不负任何补偿责任，国家按规定补偿给承租方的除外。现该厂房被列入了征收范围，上诉人也配合做了搬迁准备，并多次与被上诉人协商按合同约定将政府补偿费用补偿给上诉人。但被上诉人不按合同约定履行，以单方增加四倍租金、据不收取租金等方式，执意要在拆迁补偿款到位前解除租赁合同，以达到吞占补偿款的目的。上诉人认为，自2008年4月份政府部门发出征地公告时起，该土地的使用权已由政府收回，被上诉人此时起丧失了对该土地的租金的收益权，政府补偿费用补偿应当给上诉人。二、原审判决内容错误。1、判决上诉人腾空厂房并交付给被上诉人错误，该土地的使用权已被政府收回，上诉人交付的对象是长沙市岳麓区滨江新城拆迁指挥部；2、判决上诉人按每月x元标准支付厂房占有使用费是超诉讼范围的判决，因一审被上诉人诉求的是租金而非“厂房占有使用费”综上，请求二审改判。
被上诉人湖南xx公司辩称：一、上诉人称长沙市岳麓区滨江新城拆迁指挥部向被上诉人发出征地公告没有事实依据。上诉人提供的只是长沙市城市房屋拆迁管理办公室发出的拆迁公告，与征地公告是两个概念，且长沙市岳麓区滨江新城拆迁指挥部根本没有发出拆迁公告的权利，根据物权法的规定，政府可以征收的对象只限于集体所有的土地和单位，被上诉人拥有的土地是城市土地，依据土地法的规定：城市市区的土地属于国家所有，依法不属于被征收的对象。因此上诉人所述无事实和法律依据。相反，被上诉人拥有合法的有效的土地使用权证和房屋所有权证。根据物权法规定“不动产物权的设立、变更、转让和消灭，应当依照法律规定登记”，被上诉人的权证未进行任何变更和注销登记，因此，该土地使用权和房屋所有权依然属于被上诉人。原审判决是完全正确的；二、即使该土地使用权已被政府收回，根据物权法之物权公示原则，被上诉人持有合法有效权证，其依然拥有厂房的所有权，况且上诉人与答辩人之间是事实租赁关系，租赁标的是厂房而非土地，土地使用权的转移没有影响上诉人正常使用租赁物。因此，上诉人应当腾房并支付由此给答辩人造成的损失；三、关于征收补偿款。与本案不属同一法律关系。且到目前为止，拆迁还处在调查阶段，补偿款也一直没有下来，如果被上诉人霸占了补偿款，上诉人可起诉被上诉人。四、上诉人在一审起诉的是租金而非“厂房占有使用费”的收益权，上诉人的诉求是请求支付逾期腾房占有使用费。上诉人的上诉没有依据。请求维持原判。
本院查明的事实与原审一致。
本院认为，湖南xx公司与xx工程公司签订的《厂房租赁合同》、xx工程公司与长沙xx公司之间签订的于2006年9月20日获湖南xx公司授权的《厂房租赁合同》均真实、合法、有效。据查明的事实，作为次承租人的长沙xx公司在转租期限届满，且承租人xx工程公司已与湖南xx公司结清租金并搬离后，一直占用该场地末搬离。xx工程公司与湖南xx公司均多次函告，长沙xx公司亦多次承诺搬离，但未实施。2009年5月8日，为解决搬离厂房及租金问题，三方召开了协调会，长沙xx公司又书面承诺在2009年8月30日前搬离场地，若到期未搬，则由其承担法律责任，三方法定代表人均在合同书上签字。该三方协议的达成，应视为湖南xx公司与长沙xx公司之间形成了新的租赁关系，租期为2009年5月1日至2009年8月30日。租赁期限到期后，长沙xx公司没有依承诺腾空厂房，构成违约，应当承担腾空厂房和支付逾期腾房占有使用费的责任。
关于拆迁补偿款问题。现有证据不能证明征地拆迁工作已经开始，且与本案不属同一法律关系。上诉人可在征地补偿工作进行后，再依据具体的补偿款到位情况，另行解决。其不能以此作为抗辩理由。该上诉理由不能成立。
关于厂房占有使用费问题。由于长沙xx公司未按期搬离，其实际占用了厂房，应当按照租金标准支付实际占用费。因双方未就之后的租金达成一致，原审依据原租金标准酌情认定每月x元并无不当。上诉人关于超诉讼请求判决的上诉理由不能成立。
综上，上诉人的上诉理由均不能成立，本院不予支持。原审认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本案二审上诉费6700元，由上诉人长沙xx公司负担。
本判决为终审判决。
审判长瞿武贵
审判员杨雅
审判员刘英
二○一一年四月六日
书记员谢燕
附判决引用法律条文原文：
《中华人民共和国民事诉讼法》
第一百五十三条：第二审人民法院对上诉案件，经过审理，按照下列情形，分别处理：
（一）原判决认定事实清楚，适用法律正确的，判决驳回上诉，维持原判决；
（二）原判决适用法律错误的，依法改判；
（三）原判决认定事实错误，或者原判决认定事实不清，证据不足，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审，或者查清事实后改判；
（四）原判决违反法定程序，可能影响案件正确判决的，裁定撤销原判决，发回原审人民法院重审。
当事人对重审案件的判决、裁定，可以上诉。
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