原告（反诉被告）李某，男，X年X月X日生，汉族。
委托代理人吴继寿、陈某某，河南银辉律师事务所律师。
被告（反诉原告）熊某，男，X年X月X日生，汉族。
委托代理人王霞，河南申威律师事务所律师。
被告周某某，女，65岁，汉族。
委托代理人杨某某，退休干部。
原告（反诉被告，下称原告）李某诉被告（反诉原告，下称被告）熊某、被告周某某建设工程施工合同纠纷一案，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告李某及其委托代理人吴继寿、陈某某、二被告委托代理人王霞、杨某某到庭参加诉讼，本案现已审理终结。
原告诉称，2007年7月周某某与熊某在金牛山茶文化村联建房屋，土地为周某某所有，熊某出资。在住宅楼建至三层未封顶时，被告熊某资金困难，2007年12月7日，二被告与原告签订转让协议，将未完成建筑物整体打包转让原告。同日，原告与被告熊某签订补充协议（工程承包协议），约定剩余工程仍由熊某包工包料施工，原告于合同签订之日给付50万元，后按工程进度分期付款，工程结束后按产权面积以600元/平方米价格一次结清，合同签订后，原告按约履行付款义务，但房屋建好后，被告熊某始终不交房屋，致使原告无法使用房屋，故诉至法院要求熊某交付原告房屋18套车库7间并赔偿损失6万元。
被告熊某答辩及反诉称，一、李某未按协议分批付款，且房屋建好后按协议原告李某已授权被告对房屋进行销售，不需直接交付李某。现房屋已部分出售无法交付。二、该住宅楼建筑面积为2390.66平方米，按600元每平方米扣除约定项目，李某尚欠工程款x.90元，且按协议约定在一年时间内房屋出卖时每平方超过800元的部分由熊某享有，现熊某已销售房屋10套，李某应将收益支付熊某x元，故请求判令原告支付熊某工程款x.9元及销售房屋利益x元。
被告周某某辩称，我已履行了义务，交付房屋与我无关。
反诉被告李某辩称，熊某系施工人，无权对房屋进行处分，私自售房无效，更无权取得销售利益。工程款应待房屋交付后按约定方式结算后支付。
经审理查明，2007年7月16日，被告熊某与被告周某某签订协议，由熊某出资，在周某某位于金牛山茶文化村的土地（土地证号为信市国用【1998】字第X号）上建住宅楼一幢，住宅楼建至三层即将封顶时，因熊某缺乏资金，2007年12月7日，二被告又与原告李某签订土地使用权及附着建筑物转让协议，将该楼整体打包转让给李某。同时熊某与李某签订补充协议，该住宅楼的剩余工程由熊某继续包工包料施工，至工程竣工并办齐房产权证所有费用由熊某承担，李某从给付熊某的工程款中扣除x元土地过户费用；合同签订之日李某付熊某50万元，以后按工程进度分批拨款，工程结束后，按整幢楼房屋产权证面积每平方米600元价格一次性付清。并在第四条规定：从三方协议签订之日起在一年时间范围内，该楼按房产局测绘队测绘面积减去冲抵周某某两套住房，其余住房包括车库卖出时，每平方米超出800元部分由熊某享有。合同签订后，原告李某支付熊某50万元，后分多次支付工程款43.5万元。2008年5月19日，被告熊某给李某出具承诺一份：“待整个工程及附属工程完工，我将房屋及钥匙交付给李某时，李某再最后付人民币15万元，等2008年12月6日按原补充协议结算，多退少补”，现该楼房X层18套房屋，7间车库及附属工程已全部完工。被告熊某未将房屋交付李某，故原告诉至法院。
2009年5月24日经原告申请，我院采取财产保全措施，作出（2009）Im民初字第字X号裁定，对争议的18间房屋及7间车库予以查封，该房非经法院许可不得变卖、抵押、登记。本裁定送达后被告熊某提供房屋购买合同十份，以证明在保全前该十套房已由其出售，而原告认为被告的售房行为是非法的，属无效的民事行为。
本院认为，原告李某与被告熊某签订的“补充协议书”及熊某出具的“承诺”，其内容系原告李某将建设工程包工包料发包给熊某施工，并对施工价格、工程款结算和给付方式等进行了约定，属建设工程合同。该合同系双方当事人真实意思表示，是合法有效的。现原告李某按约定支付了工程款，履行了主要合同义务。被告熊某作为施工方，工程完工后理应向原告交付房屋。被告熊某作为施工方，对建筑房屋无所有权及处分权，“补充协议书”第四条约定并未授权被告售房，且熊某出具的“承诺”也明确约定房屋完工交付李某，故被告辩解无需交付房屋及无法交付的理由不能成立，原告要求交付18房屋及7间车库的诉讼予以支持，但要求赔偿6万元损失无证据证实，不予支持。被告熊某要求支付剩余工程款，因双方未对工程进行结算，剩余工程款无证据证实，承诺约定房屋交付时李某付15万元，故应由李某支付熊某工程款15万元。其余工程款待双方按约定据实结算后多退少补，依照《中华人民共和国合同法》第二百六十九条、第二百六十一条、第二百六十三条、第八条之规定，判决如下：
一、被告熊某于本判决生效后五日内将座落于信阳市金牛山管理区X村土地使用证号为信市国用（1998）字第X号的土地上18间房屋和7间车库交付给原告李某。
二、原告李某于判决书生效后五日内给付被告熊某工程款15万元。
三、驳回原、被告其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案本诉受理费x元，反诉受理费x元，财产保全费5000元，由原告承担3300元，被告熊某承担x元。
如不服本判决，可在本判决书送达之日起十五日内通过本院或者直接向信阳市中级人民法院提出上诉，并提交上诉状正本一份，副本三份。
审判长任桂萍
审判长侯海臣
审判员张丽红
二○○九年九月二十九日
书记员殷金凤（代）
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