原告某某支行，住所地重庆市永川区X路xxx号，组织机构代某x-x。
负责人何某，行长。
委托代某人秦某某，男，xxxx年x月xx日生，汉族，系某某支行职员，住（略）-x。
被告王某某，男，xxxx年x月xx日生，汉族，居民，住（略）。
被告田某某，女，xxxx年x月xx日生，汉族，居民，住（略）。
被告重庆某某公司，住所地重庆市双桥区X路x号，组织机构代某x-x。
法定代某人代某某，董事长。
委托代某人王某，重庆市xx（略）事务所（略）。
原告某某支行（下称某某支行）与被告王某某、田某某、重庆某某公司（下称某某公司）借款合同纠纷一案，本院于2011年5月26日立案受理后，依法由审判员杨继红独任审理，适用简易程序于2011年6月22日公开开庭进行了审理。原告某某支行的委托代某人秦某亮，被告某某公司的委托代某人王某到庭参加了诉讼。被告王某某、田某某经本院合法传唤无正当理由拒不到庭参加诉讼，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
原告某某支行诉称，2005年10月31日，原告与被告王某某、某某公司签订借款合同，约定原告向被告王某某发放贷款x元，用于购买被告某某公司开发建设的坐落于重庆市X路镇四方井的欧景华庭B幢X-X-X号、建筑面积为87.26平方米的住房。该借款月利率为4.59‰，从贷款发放之日起计算，按月结息，利率随人民银行的规定而作相应调整，贷款期限为240个月，每月20日按等额本息偿还一次。被告王某某、田某某夫妇承诺以其共同购买的上述房屋为该贷款提供抵押担保；被告某某公司为该贷款承担连带担保责任。合同签订后，原告按照合同约定向被告王某某、田某某发放了x元贷款，被告王某某、田某某也按约偿还了借款。但从2008年9月起，被告王某某、田某某以开发商未按拆迁安置协议执行为由，拒绝偿还借款本息，被告某某公司于2008年12月为被告王某某垫付了3期按揭款。此后，三被告未再履行还款义务。截至2011年5月26日，被告王某某尚欠原告借款本息共计x.94元。其中未到期借款本金x.10元，逾期借款本金4033.33元，利息及罚息合计6700.51元。经多次催收未果，原告遂起诉来院，要求：1、判令被告王某某、田某某立即偿还借款本金x.43元，并从欠款之日起至本息还清之日止按照合同约定计算支付利息和罚息；2、原告对本案中设置了抵押权的坐落于重庆市X路镇四方井的欧景华庭B幢X-X-X号、建筑面积为87.26平方米的住房享有处置和优先受偿的权利；3、由被告某某公司承担连带保证责任；4、案件受理费由被告承担。
被告王某某、田某某未提供答辩意见。
被告某某公司辩称，被告王某某、田某某向原告借款的事实成立，但按照借款合同第29条约定，某某公司只在抵押手续未办好之前承担担保责任。现王某某、田某某所购房屋的抵押手续早已办妥、房屋的产权证书也已领取，故某某公司不应承担担保责任。被告王某某早在2008年就开始违约，原告现在起诉已超过了诉讼时效。原告不按约定及时追收债务，因而产生长期的逾期利息及罚息，扩大了损失，被告不应承担责任。被告王某某的借款既有物的担保，又有人的担保，应依法先行使物的担保后，不足部分才能行使人的担保。该案的抵押物的价值远远大于王某某所借债务，因此某某公司不应承担担保责任。
经审理查明，2005年1月11日，被告某某公司与原告某某支行签订《住房按揭贷款合作协议》，约定原告为被告获准开发的重庆市双桥区安特.欧景华庭小区建设项目提供按揭贷款。同年7月18日，被告王某某与某某公司签订《商品房买卖合同》，约定王某某向某某公司购买位于重庆市X路镇四方井的欧景华庭B幢X-X-X号、建筑面积为87.26平方米的住房。同年10月31日，原告永川支行与被告王某某、某某公司签订《住房（或商业用房）借款合同》，约定被告王某某向原告借款x元，用于向被告某某公司支付购房款，该借款月利率为4.59‰，从贷款发放之日起计算，按月结息，利率随人民银行的规定而作相应调整，贷款期限为240个月，每月20日按等额本息偿还一次，逾期还款则在约定利率表基础上上浮50%计息。借款人连续三个付款期未按时偿还借款本息的，贷款人有权宣布全部借款提前到期。被告田某某向原告出具承诺书承诺对王某某的借款承担无限连带清偿责任；被告王某某、田某某夫妇承诺以其共同购买的上述房屋为该贷款提供抵押担保；被告某某公司在该合同生效之日起至主债务还款期限届满之日止两年内为借款人提供连带担保责任，贷款人在抵押人办妥正式抵押手续之日起放弃对保证人担保义务的追索权。2006年1月5日，原告永川支行与被告王某某、某某公司签订《预购商品房抵押贷款合同》，对前述事项进行了约定。同日，该抵押合同在房地产行政管理部门进行了登记。上述合同签订后，原告按约于2006年1月16日向被告王某某发放了x元借款，将该款转入了被告某某公司的账户内。被告王某某也开始按月偿还借款本息。2007年3月19日，原告某某支行与被告某某公司签订《个人房屋按揭贷款合作补充协议》，约定在2005年1月11日签订的合作协议基础上由某某公司为在原告处贷款的购房人提供全程连带担保责任，如购房人未按约偿还贷款本息，原告有权直接从某某公司二期保证金账户扣划偿还按揭贷款应还款部分。某某公司应在5个工作日内补足保证金，购房人连续3期、累计6期未按时偿还贷款本息时，经贷款人书面通知，某某公司保证回购购房人所购房屋，回购款直接用于偿还购房人所欠贷款本息。2008年9月起，被告王某某、田某某以开发商未按拆迁安置协议执行为由，拒绝偿还借款本息。被告某某公司于2008年12月为被告王某某垫付了3期（2008年9月至同年11月）的按揭款。此后，三被告未再履行还款义务，原告某某支行也未向被告某某公司告知相关情况。2009年1月，被告王某某所购房屋获得109房地证2008字第x号房地产权证，王某某所购房屋也由某某公司交付其使用至今。
上述事实，有原告的营业执照、组织机构代某证、被告田某某出具的承诺书、《住房按揭贷款合作协议》、《个人房屋按揭贷款合作补充协议》、《商品房买卖合同》、《住房（或商业用房）借款合同》、《预购商品房抵押借款合同》、被告王某某、田某某所购房屋的109房地证2008字第x号房地产权证书、借款支取凭证、现金交款单、被告王某某的还款记录及未还款项查询单等证据在卷佐证，经庭审核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为，原、被告签订的《住房按揭贷款合作协议》、《个人房屋按揭贷款合作补充协议》、《商品房买卖合同》、《住房（或商业用房）借款合同》、《预购商品房抵押借款合同》等合同系各方当事人真实意思之表示，不违反法律禁止性规定，属有效合同，各方当事人均应按照合同约定履行自己的义务。被告王某某连续三个付款期未按时偿还借款本息，侵犯了原告的合法权益，故原告按照合同约定要求被告王某某偿还全部借款本息的诉讼请求符合法律规定，本院予以支持。因被告田某某与被告王某某系夫妻关系，该笔借款系在婚姻关系存续期间向原告所借款项，属夫妻共同债务，应当共同清偿，且被告田某某在王某某借款时也书面承诺对该笔借款承担无限连带责任，故原告要求被告田某某承担共同偿还责任的诉讼请求合法，本院予以支持。原告要求对王某某、田某某的抵押房产在其未及时履行偿还义务的情况下进行拍卖或变卖后的价款优先受偿的诉讼请求，符合法律规定，本院予以支持。被告某某公司按照《个人房屋按揭贷款合作补充协议》的约定，应对被告王某某的借款承担连带保证责任，但根据法律规定，对于借款既有物的担保又有人的担保的，应当先以抵押物对债务进行清偿，不足部分再由保证人承担保证责任。同时，根据原告某某支行与被告某某公司签订的《个人房屋按揭贷款合作补充协议》的约定，原告在被告王某某连续3期未还款的情况下不积极履行催收及向保证人履行告知的义务，使保证人未能及时的进行回购贷款人所购商品房等弥补损失的行为，扩大了利息、罚息等损失，该扩大部分的损失不应由被告某某公司承担保证责任，其仅能承担在被告王某某、田某某连续3期未履行偿还义务时的利息及全部借款本金的保证责任。被告王某某于2006年1月获得借款，根据借款合同约定，合同有效期为此后的240个月，被告王某某虽于2008年开始违约，但其违约行为一直持续至今，原告某某支行在合同期满后2年内都享有起诉的权利，故被告某某公司认为原告的起诉超过诉讼时效的辩解理由不成立，本院不予采信。据此，依照《中华人民共和国合同法》第四十四条、第六十条、第六十八条、第一百零八条、第二百零五条、第二百零六条、第二百零七条，《中华人民共和国担保法》第二十八条、第四十一条、第四十二条第一款（二）项和《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、由被告王某某、田某某在本判决生效之日起10日内偿还原告某某支行借款本金x.43元及利息（利息从2008年11月21起至本院确定的还款之日止，按月利率6.885‰计付逾期利息）；
二、如被告王某某、田某某逾期不履行上述还款义务，原告某某支行则对在本案中设置了抵押的、被告王某某、田某某所有的位于重庆市X路镇四方井的欧景华庭B幢X-X-X号、建筑面积为87.26平方米、房屋所有权证号为109房地证2008字第x号的住房享有优先受偿的权利；如上述抵押物不足以清偿原告债务的，不足部分债务（扣除从2009年2月21日起至借款付清之日止的利息损失）由被告重庆某某公司承担连带清偿责任；
三、驳回原告某某支行的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费1050元，减半收取525元，由被告王某某、田某某负担（此费原告已预交，由二被告在本判决生效之日起10日内直付原告）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起15日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第五中级人民法院。
审判员杨继红
二○一一年八月二十四日
书记员邱川
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