上诉人（原审原告）王某某，女，X年X月X日出生，汉族，中专文化，蚌埠市供电公司退休职工，住（略）。
委托代理人何友蓉，蚌埠市蚌山法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审被告）朱某，女，X年X月X日出生，汉族，大专文化，无职业，住（略）。
委托代理人沈涛，安徽北正律师事务所律师。
王某某与朱某房屋购买权转让协议纠纷一案，蚌山区人民法院于2005年9月26日作出（2004）蚌山民一初字第X号民事判决。判决生效后，朱某不服，向蚌埠市人民检察院申诉，蚌埠市人民检察院于2005年12月20日以蚌检民抗（2005）X号民事抗诉书向本院提出抗诉，本院于2006年1月20日以（2006）蚌民监字第X号函，指定蚌山区人民法院再审。2006年7月27日，蚌山区人民法院作出（2006）蚌山民一再初字第X号民事判决书。朱某不服，提起上诉。2006年12月25日本院作出（2006）蚌民一再终字第X号民事裁定，以原判认定事实不清，程序违法为由，发回蚌山区人民法院重审。2008年6月30日蚌山区人民法院作出（2007）蚌山民一再重初字第X号民事判决，宣判后，王某某不服提出上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理，上诉人王某某及其委托代理人何友蓉，被上诉人朱某的委托代理人沈涛到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，为了解决单位职工住房，蚌埠市供电局决定以合作建房的名义，团购蚌埠市X乡房地产开发公司在本市X路开发的部分商品房，并于2001年11月30日下发了《关于朝阳路新建职工住房分配方案的通知》（蚌电办（2001）X号文），主要内容为：“经多次交涉，市房管部门明确答复：福利分房政策已取消，全省均实行住房货币化。我局年初制定争取新建职工住房按房改政策办理的想法不符合现行国家有关规定。通过全面征求职工新建住房意见，经2001年11月29日局办公会研究决定，朝阳路新建职工住房分配方案如下：一、局里住户采取异地安置形式……。二、其他住户采取合作建房形式……”。朱某胜系供电公司职工，作为符合购买合作建房条件的职工，2002年1月其认购了供电公司与蚌埠市X乡房地产开发公司合作建造的本市X路X号西单元二楼东户房屋一套，面积91.7平方米，单价每平方米1197元，总价款x.90元。2002年1月30日，朱某胜交付了第一批购房款x元（含公积金x元）。2002年12月30日，朱某胜通过他人介绍与王某某签订了房屋转让协议，内容为：“我愿把供电局第二期工程所建的红旗一路X号楼西单元二楼东户，转让给本局职工王某某，她已付初交房款叁万肆仟元付息陆佰壹拾贰元正，转让人朱某胜、接受人王某某”。王某某于当日将房款x元及利息612元交给朱某胜。嗣后，王某某以朱某胜名义分别于2003年6月20日交房款x元、11月20日交房款x元，三次交款合计x元，利息612元。2003年，城乡房地产开发公司将其为供电公司建的部分房屋安置给了工农路五号区被拆迁人，其中包括朱某胜所购房屋。导致朱某胜购买的房屋已不能实际交付。2004年，供电公司向本院提起诉讼，要求城乡房地产开发公司赔偿经济损失。本院作出的（2004）蚌民一初字第X号民事判决书认定：供电公司与城乡房地产开发公司签订的协议名为合作建房协议，实为商品房买卖合同。判决：1、解除供电公司和城乡房地产开发公司协议中未履行的32套商品房部分的约定；2、城乡公司返还供电公司32套商品房已付购房款356.7911万元，赔偿供电公司该款的利息损失23.2127万元。并赔偿供电公司已付购房款一倍的损失计356.7911万元。
城乡房地产开发公司不服，向安徽省高级人民法院提起上诉，2005年6月7日，安徽省高级人民法院作出（2005）皖民一终字第X号民事判决：驳回上诉，维持原判。判决生效后，城乡房地产开发公司履行了相应义务，朱某胜名下的赔偿款为x元。2004年9月王某某向蚌山区人民法院提起诉讼，要求确认其与朱某胜签订的房屋转让协议有效，并判令朱某胜继续履行变更购房人义务。2006年3月，王某某从供电公司领取了该款。
另查明：朱某胜在案件原审过程中于2005年4月20日死亡，其法定继承人为其妻子仇某珍和女儿朱某。仇某珍已表示放弃对朱某胜遗产的继承权，朱某参加诉讼。
上述事实，有双方当事人的陈述，房屋转让协议书、交房款收据、合作建房协议、蚌埠供电公司相关证明、合作建房工作会议纪要、蚌埠供电公司蚌电办（2001）X号文件、合作建房购房户首期订金交付及房屋分配办法、合作建房购房签名示意图等证据在案证实。
原审法院一审认为：王某某与朱某胜签订的房屋转让协议，是双方真实意思表示，系有效协议。王某某已按协议约定交纳了购房款，被告理应按协议约定将房屋转让给原告。被告以朱某胜患有老年痴呆症、认知能力受损、无共有人签字和供电公司不允许转让、且诉争房屋已不能实际交付为由，辩称双方签订的房屋转让协议无效的理由不能成立，故对该起纠纷应承担责任。对原告要求确认房屋转让协议有效的诉请，予以支持。对原告要求判令被告继续履行变更购房人义务的诉讼请求，因双方签订的房屋转让协议中未有约定，故不予支持。依照《中华人民共和国民法通则》第九条、第五十七条和《中华人民共和国合同法》第六条、第八条之规定，判决：一、原、被告双方签订的房屋转让协议合法有效。二、驳回原告的其他诉讼请求。
检察机关抗诉认为：原审判决适用法律错误。朱某胜从蚌埠供电公司认购的工农路五号区X路X号楼西单元X楼东户房是单位的福利房不能销售转让；朱某胜与王某某签订房屋转让协议没有征得朱某胜配偶的同意，应认定为无效民事行为；朱某胜转让给王某某的房屋未取得产权证书，不得转让。
原审法院再审中，针对双方争议的焦点问题：1、诉争房屋是否属于福利分房性质2、朱某胜在签订协议时，有无民事行为能力3、双方签订的协议是否违反了《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条的规定。根据确认的案件事实和相关法律规定，作如下评判：
一、诉争房屋不属于福利分房。
福利房是指政府按住房制度改革方案免除房地产地价，按房屋的成本造价售给企业或符合条件的职工，带有福利性质的房屋。本案诉争房屋是供电公司以合作建房名义向城乡房地产开发公司购买的商品房，并原价出售给本单位职工，房屋是按当时的市场价出售的，而不是按房屋成本造价出售的。同时，供电公司下发的《住房分配方案》中已明确写明福利分房政策已取消，全省均实行住房货币化，我局年初制定“争取新建职工住房按房改政策办理”的想法不符合现行国家有关规定。以上两点均证明诉争房屋属商品房性质，不属于福利分房。虽然供电公司给予购房者一定优惠待遇。但此种福利待遇不等同于福利分房性质。故检察机关关于诉争房屋系福利分房不能转让的抗诉意见不能成立。
二、朱某胜在签订协议时具有完全民事行为能力。
原审被告在庭审中称朱某胜患有老年痴呆症，在签订协议时认知能力已受损，但其提交的证据仅能证明2003年6月朱某胜被诊断出脑萎缩。朱某胜与王某某签订协议的时间是2002年12月30日，而此时，朱某胜仍在正常工作。故朱某胜在签订协议时具有完全民事行为能力，原审被告的辩称理由不成立，不予支持。
三、双方签订的协议，违反有关国家法律规定，系无效。
《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条：“下列房地产，不得转让：（四）、共有房地产，未经其他共有人书面同意的；”该条款中所讲的“房地产”是指实际建成并已取得房屋所有权证书的房屋在转让时，必须征得其他共有人的书面同意。原告与朱某胜在协议中所涉及的房屋是尚在建的房屋，不属于《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（四）项规定的情形，故检察机关关于朱某胜与王某某签订房屋转让协议，没有征得其配偶同意，该协议属于无效民事行为的抗诉意见不能成立。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项规定：未依法登记取得权属证书的房地产不得转让。由于朱某胜与王某某签订房屋转让协议时，诉争房屋尚未建好，朱某胜亦未取得房屋的权属证书，双方签订的协议内容违反了国家法律强制性规定，故该协议无效。检察机关的抗诉意见成立。王某某要求确认双方签订的房屋转让协议有效的诉讼请求，于法无据，不予支持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条，《最高人民法院关于适用若干问题的意见》第一百零一条，《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项之规定，判决：驳回王某某的诉讼请求。
上诉人王某某上诉提出，其与朱某胜签订的房屋转让协议实为购买权转让协议，协议未违反国家强制性法律规定，应认定为有效合同。
被上诉人朱某的委托代理人答辩称，转让协议的主体内容和形式违法，应属无效协议。
本院经再审审理认为，双方当事人之间转让的是房屋所有权还是房屋购买权是本案争议的焦点问题。经查，上诉人与被上诉人在签订《房屋转让协议书》时，争议房尚未竣工交付，而且房屋的面积、价款等均未确定。朱某胜作为符合购买条件的供电局职工，所享有的仅仅是诉争房屋的购买权，并非是房屋的所有权。本案纠纷应为房屋购买权转让纠纷，并非房屋所有权转让纠纷。《中华人民共和国房地产管理法》第三十七条第（六）项规定：“未依法登记领取权属证书的房地产，不得转让”，但该条款中所讲的“房地产”是指实际建成并已取得房屋所有权证书的房屋转让，即房屋所有权的转让，而本案是房屋购买权的转让，故不应适用该条款。原审法院再审判决适用此条款判决双方签订的转让协议无效，显属不当。《中华人民共和国城市房地产管理法》第四十五条规定“商品房预售的，商品房预购人将购买的未竣工的预售商品房再行转让的问题，由国务院规定”。就这一规定看，是允许商品房购买权转让的，而双方当事人签订合同时，国务院并未颁布限制商品房购买权转让的行政法规，法律没有明文禁止性规定，故应认定双方签订的《房屋转让协议》有效。上诉人的上诉理由成立，应予支持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十四条、第一百五十三条第一款第（三）项之规定，经本院审判委员会讨论决定，判决如下：
一、撤销（2007）蚌山民一再重初字第X号民事判决；
二、上诉人王某某与朱某胜生前签订的《房屋转让协议书》合法有效；
三、驳回王某某的其他诉讼请求。
一、二审案件诉讼费用由王某某、朱某平均负担。
本判决为终审判决。
审判长周理军
审判员姚利华
审判员张青
二○○九年三月十二日
书记员王某群
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
