重庆市南川区人民法院
民事判决书
（2011）南川法民初字第X号
原告：胡某某，男，46岁。
委托代理人：李光华，重庆市南川区渝南法律服务所法律工作者。
被告：周某，女，23岁。
委托代理人：沈国敏，重庆市南川区万通法律服务所法律工作者。
委托代理人：杨某甲，男，72岁。
被告：杨某乙，女，44岁。
委托代理人：郑小刚，重庆市南川区水江法律服务所法律工作者。
原告胡某某诉被告周某、杨某乙房屋买卖合同纠纷一案，本院于2011年3月7日受理后，依法由代理审判员邱广独任审判，并于2011年4月1日公开开庭进行了审理。原告胡某某及其委托代理人李光华、被告周某及其委托代理人沈国敏、杨某甲，被告杨某乙及其委托代理人郑小刚均到庭参加了诉讼，本案现已审理终结。
原告胡某某诉称：被告杨某乙系我妻子，被告周某系杨某乙姐姐杨某容的女儿。2007年我和被告杨某乙购买了南川南大街X号石云安、石柏榆父子的房屋后，于2007年7月1日全家搬入该房居住。由于杨某容和周某母女二人没有房屋居住，同时我们松林的房屋、家俱也需要人照管，我和杨某乙以及子女就同意杨某容和周某母女二人在松林的房屋里暂时居住。2010年12月我听到别人说我松林的房屋已经卖给了杨某容。我听到后非常震惊，回家后立即向妻子杨某乙追问此事，在我多次追问才说杨某容和周某找她商量，周某想把户口迁到松林居委X组入户，按政策要有房屋才能入户，为了便于周某上户口，她才和周某签了一个假的房屋买卖协议。不料周某和杨某容以此想造成双方房屋买卖的事实，企图强占我的房屋据为己有。我认为在我和被告杨某乙夫妻关系存续期间，被告杨某乙和周某未经我的同意擅自处理我夫妻共同财产的做法是不合法的行为，依法应当无效，为此请求人民法院确认二被告于2003年3月1日所签的房屋买卖协议无效，并判令被告周某返还《房产证》和《土地使用证》。
被告周某辩称：原告不是协议的当事人，无权主张协议无效。房子是周某花x元买来的，房产证上的户主是杨某乙一个人，而且房产证都交给我了，合同是有效的，请求驳回原告的诉求。
被告杨某乙辩称：我与周某签的是假协议，是为了给周某上户口，并不是将房子卖给他了，我没有收到周某的x元购房款。我同意原告的诉求。
经审理查明：本案诉争房屋位于原南川市X街X村X社，土地性质为该社集体土地（集体土地使用证号：南川市集用【2002】字第X号）。原告与被告杨某乙系夫妻，被告周某的母亲杨某容系杨某乙的姐姐。2007年下半年的一天，周某在母亲杨某容的陪同下与杨某乙签订了《房屋买卖协议书》约定：杨某乙把位于松林4社的房屋以x元的价格卖给周某，房款当时付清，杨某乙将房产证、土地使用证交付给周某，协议的落款时间写成了2003年3月1日。签订该协议前，杨某乙就已经将房屋交付给周某居住至今。2011年3月7日，原告胡某某以杨某乙未经其同意处分了夫妻共同财产为由，诉至本院要求确认二被告签订的《房屋买卖协议书》无效，由被告周某返还《房产证》和《土地使用证》。
另查明：被告周某从签订《房屋买卖协议书》时至今其户籍地均为山东省济南市长清区，周某也常年在济南打工。庭审中，二被告均承认签协议时周某并未当场给杨某乙x元房款，但周某称房款在签协议前就应经给了，因为和杨某乙是亲戚就没打收条；被告杨某乙则称并未收到周某的购房款，双方不存在房屋买卖的事实，签的是假房屋买卖协议，是为了给周某在松林村上户口用。
双方争议的焦点是：1、二被告之间是否存在房屋买卖的事实，原告是否知晓2、二被告签订的《房屋买卖协议书》是否有效
以上事实，有原告陈述、被告答辩、房屋买买卖协议书、集体土地使用证、房产证、居委会证明、证人证言等证据在卷佐证，并已经庭审质证，具有证明效力。
本院认为：关于争议焦点1，虽然周某没有出示给付杨某乙x元房款的收条，但亲戚间进行买卖时不打收条是完全可以理解的，而被告杨某乙签订《房屋买卖协议书》后，将房产证、土地使用证交付给了周某，并且之前就已经交付了房屋，完全符合房屋买卖中卖方履行义务的所有形式要件，杨某乙作为一个具有完全民事行为能力的成年人应当清楚自己的行为意味着什么，故本院认定二被告之间存在房屋买卖的事实，并且互相已经履行了交房、付款等义务。对于被告杨某乙辩称自己的行为是帮助周某上户口的理由没有充分证据作为支撑，也不符合常理，本院不予认可。关于原告是否知晓二被告买卖房屋的问题，由于被告周某与其母亲杨某容已经拿着房产手续入住该房多年，且松林4社许多村民皆表示知晓二被告之间的房屋买卖事实，而原告作为被告杨某乙的丈夫却表示自己不知情，显然是不符合逻辑的，即使签订协议书时原告不知情，但事后几年原告都没有去找周某要回房屋的行为也应当视为对二被告房屋买卖行为的一种事后追认。
关于争议焦点2，因为房屋作为不动产，必然要附属在土地上，转让房屋必然要转让该房屋附属的土地使用权，我国土地管理法规定了农民对自己的宅基地只有使用权，而无所有权和处分权，不得对宅基地任意的出让、转让或出租用于非农业建设。由于被告周某并非松林4社集体经济组织成员，其并不能享受该社的宅基地使用权，而被告杨某乙转让房屋的行为必然包含着宅基地使用权的转让，该行为违反了我国法律的强制性规定是无效的，故二被告签订的《房屋买卖协议书》自签订之日起即属无效合同，原告要求确认涉案协议无效的诉求，本院予以支持。关于合同无效后的后果问题，应当由合同双方依照各自的过错另行主张自己的赔偿及返还权利，原告并非合同的当事人其无权要求被告周某返还房产证和土地使用证，故对原告的该项诉求本院不予支持。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的规定，判决如下：
一、被告杨某乙与被告周某签订的《房屋买卖协议书》无效；
二、驳回原告胡某某的其他诉讼请求。
本案案件受理费减半收取40元，由被告杨某乙、周某各负担20元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院提交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于重庆市第三中级人民法院。
代理审判员邱广
二0一一年五月十二日
书记员王景
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