上诉人（原审被告）范某甲，男，生于1970年4月13日，汉族，初中文化，农民。
委托代理人赵义山，陕西汉钟律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）范某乙，女，生于1956年11月21日，汉族，小学文化，镇巴县X镇X村人。
被上诉人（原审原告）周某丙，女，生于1980年10月12日，汉族，大专文化，陕西省镇巴县人，个体户，系范某乙之长女。
被上诉人（原审原告）周某丁，女，生于1983年12月16日，汉族，大专文化，陕西省镇巴县人，个体户。系范某乙之次女。
委托代理人蒋荣林，陕西定远弘大律师事务所法律工作者。
（系被上诉人周某丙、周某丁的共同代理人）
上诉人范某甲因房屋买卖合同纠纷一案，不服镇巴县人民法院（2009）镇民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人范某甲及其委托代理人赵义山，被上诉人范某乙，被上诉人周某丙、周某丁及其委托代理人蒋荣林到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审判决认定：原审被告范某乙于1979年10月与周某金登记结婚后生育二女周某丙、周某丁。1990年，范某乙与周某金在镇巴县X镇X村柳树河坝共同修建了砖混结构楼房三层，建筑面积334.23平方米。1998年12月20日，范某乙和周某金离婚时协议：双方共同修建的五间三层楼房归范某乙和子女周某丙、周某丁所有。2000年8月21日，范某乙向镇巴县X镇房产核发证办公室申请房屋变更登记，列明共有人为周某丙、周某丁。次日，该办公室向范某乙颁发了房屋所有权证，载明房屋所有权人为范某乙，按登记惯例，家庭主要成员共有的房屋，只填写持证人的姓名，其他共有人在档案登记中体现。2004年8月27日，周某丙、周某丁二人向镇巴县房管所递交申请称：其父母离婚后座落于镇巴县X镇柳树河坝一幢五间三层房屋归母亲范某乙和周某丙、周某丁共同所有。2000年8月21日，范某乙已申请变更登记，为防止范某乙将此房产抵押贷款不能按期偿还而将此房产变卖，故申请该所在办理该房产手续时，须她俩人本人到场，因她俩属该房产的共有人。2005年1月12日，范某乙为偿还借范某甲的借款x元及镇巴信用社贷款，未经周某丙、周某丁同意，将房屋以x元价格卖给范某甲，范某甲付清房款后，范某乙当日就将房屋交付范某甲，同时将该房屋的土地使用权证、房屋产权证交给范某甲，并委托范某甲全权办理房屋买卖过户手续。2005年1月14日，范某乙与范某甲共同到镇巴县公证处公证双方签订的房屋买卖协议时，范某乙隐瞒了周某丙、周某丁是该房屋共有人的事实。镇巴县公证处告知二人须到房管部门办理房屋过户变更登记手续，否则，房屋所有权不发生转移。2005年2月份一天，范某甲到镇巴县房屋管理所去办理房屋变更登记手续时，该所经办人员要求其出示房屋共有人周某丙、周某丁同意出卖该房的证明，致使范某甲办理房屋变更登记手续未果。2005年2月20日，范某甲在办理房产过户手续未果的情况下，便从已付范某乙的房款中借回x元。在未得到房屋共有人周某丙、周某丁同意出卖的前提下，于2005年3月、2008年3月及2009年3月，对占用的范某乙房屋进行了改造及维修，并将改造维修后的房屋全部出租。范某乙单方将房屋出卖后，一直未告诉周某丙、周某丁。2009年1月，范某乙到福州后才告知周某丙和周某丁出卖房屋的事实。2009年4月，周某丙、周某丁提起诉讼，请求依法确认二人为诉争房屋的共有权人，并判令范某甲与第三人范某乙所签《房屋买卖协议》无效。范某甲答辩并反诉称：诉争之房所有权人是范某乙，房屋无共有权人，双方签订的房屋买卖协议具有法律效力。其对诉争之房进行了维修和改建，反诉请求范某乙与周某丙、周某丁返还购房款并赔偿损失。
原审法院审理后认为：被告范某乙与前夫周某金协议离婚时，确定诉争之房归范某乙和周某丙、周某丁共同所有，并已被房产登记部门依法确认，故房屋的共有权应受法律保护。但被告范某乙未征求房屋共有人周某丙、周某丁的同意，擅自出卖诉争之房，侵犯了周某丙、周某丁对房屋的共有权，因此，范某甲与范某乙所签订的房屋买卖合同，依法应认定无效。范某甲虽然占有使用了诉争之房，但未能向房屋登记部门提供房屋其他共有人同意出卖房屋的证明书，致使房屋所有权未能发生变更转移，故现诉争之房所有权仍应属范某乙、周某丙、周某丁共同所有，范某甲应将诉争之房返还给周某丙、周某丁及范某乙。对于范某甲的反诉请求，因周某丙、周某丁二人不是房屋买卖合同的当事人，其不能成为反诉被告，故范某甲的反诉不符合反诉的受理要件，其请求可另行起诉。故原审法院判决：一、被告范某乙与被告范某甲于2005年1月12日签订的房屋买卖协议无效；二、座落于镇巴县X镇X村柳树河坝的砖混结构房屋四间三层（含楼梯一间）归范某乙、周某丙、周某丁共同共有，并限判决生效后四十日内由被告范某德交付给房屋所有权权利人范某乙、周某丙、周某丁；三、驳回范某甲的反诉请求。
宣判后，被告范某甲不服，提起上诉，认为其购买的涉诉房屋属善意取得，应认定涉诉房屋买卖协议合法、有效，请求二审法院撤销原判，改判上诉人与范某乙签订的房屋买卖协议有效。
被上诉人周某丙、周某丁答辩称：上诉人范某甲乘范某乙经济困难之机，索要借款，继而与范某乙串通，恶意侵占二答辩人的合法财产，请求二审法院驳回上诉人的上诉请求。
经审理查明：原审判决认定的事实，有经原审法院开庭质证的双方当事人陈述，离婚协议书，房屋买卖协议、收条、房屋所有权证和国有土地使用权证、镇巴县X镇房产核发证办公室的说明等证据载卷佐证。本院予以确认。
本院认为：公民合法的财产权益应受法律保护。上诉人范某甲与被上诉人周某丙、周某丁、范某乙诉争的房屋，系范某乙与前夫周某金在婚姻关系存续期间所修。1998年12月，范某乙与周某金协议离婚时，将诉争之房留归范某乙和子女周某丙、周某丁共有。2000年8月22日，镇巴县X镇房产核发证办公室向范某乙颁发了房屋所有权证，并在档案记载中表明，该房归范某乙、周某丙、周某丁三人共同所有，故周某丙、周某丁对诉争房屋的共有权应受法律保护。被上诉人范某乙，未征得房屋共有人周某丙、周某丁的同意，擅自出卖共有房屋，已构成对周某丙、周某丁房屋共有权的侵害。上诉人范某甲与范某乙签订房屋买卖协议并实际取得诉争房屋后，在进行房产变更登记手续时，房屋管理部门明确告知该房另有共有人，因其未能提交房屋共有人同意出卖房屋的证明书，导致房屋所有权不能发生转移，故应认定范某甲与范某乙双方所签订的房屋买卖合同无效，其房屋所有权仍归范某乙、周某丙、周某丁三人共有。上诉人范某甲在办理房屋变更登记手续时，已知范某乙卖出的房屋未征得房屋共有人周某丙、周某丁的同意，导致其不能办理房产过户手续，其不但不与范某乙协商处理购房的善后事宜，反而把实际占有的诉争之房维修、加固予以出租，主观上已从善意购房而转变为恶意占有，故其认为其行为属善意购买的上诉理由，不能成立，原审法院判决诉争之房归周某丙、周某丁、范某乙共同所有，并无不妥。对上诉人范某甲反诉请求范某乙、周某丙、周某丁返还购房款及赔偿添置、维修诉争之房之费用，因周某丙、周某丁二人不是房屋买卖合同的当事人，不能成为本案的反诉被告，其与范某乙之间的诉求可另案处理。原审判决，认定事实清楚，但判决驳回范某甲的反诉请求，剥夺了范某甲另行起诉的权利，适用法律不当，应予纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）项之规定，判决如下：
一、维持镇巴县X镇民初字第（2009）X号民事判决第一、二项；
二、撤销镇巴县X镇民初字第（2009）X号民事判决第三项。
上诉案件受理费3300元，由上诉人范某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长：曹广德
审判员：赵祥森
审判员：陈朝晖
二O一O年三月十二日
书记员：张莹
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