上诉人（原审被告）：贾某某,男，汉族，X年X月X日出生，南昌市人民建筑公司退休职工。
上诉人（原审被告）：王某某，男，汉族，X年X月X日出生，南昌市二十六中退休教师。
两上诉人的共同委托代理人：陈礼生，江西明传律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）：徐某某，女，汉族，X年X月X日出生，南昌市赣昌建筑工程公司退休职工。
委托代理人:吁某某，男，汉族，X年X月X日出生，系被上诉人徐某某的女婿。
委托代理人：姜某某，男，汉族，X年X月X日出生，无业。
原审被告：南昌市公安局青山湖分局。
法定代表人：陶某，该局局长。
委托代理人：夏某某，该局法制科副科长。
委托代理人：纪某某，该局后勤财务科民警。
上诉人贾某某、王某某因与被上诉人徐某某、原审被告南昌市公安局青山湖分局（下称青山湖公安分局）房屋买卖合同纠纷一案，不服南昌市西湖区人民法院（2008）西民三初字第X号民事判决，向本院提起上诉，本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。上诉人贾某某、王某某及其委托代理人陈礼生，被上诉人徐某某的委托代理人吁某某、姜某某，原审被告青山湖公安分局的委托代理人夏某某、纪某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1991年9月20日，青山湖公安分局为建干警宿舍与贾某某、王某某签订建房用地协议，协议约定：贾某某、王某某的建筑为该栋第X单元的1-X层，共12套房屋用于返还拆迁户，除用地、建房手续由青山湖公安分局办理外，其房屋的造价由贾某某、王某某负责，并享有长期使用权和所有权。拆迁户还房有关产权过户，以青山湖公安分局的名义，由贾某某、王某某负责。本案诉争房屋位于本市X路X号X栋X单元X室，属于此12套房屋之一。2006年6月15日，该栋房屋分割，诉争房屋产权所有人登记为青山湖公安分局，建筑面积为116.41平方米。在对该12套房屋产权进行分割时，贾某某、王某某将诉争房屋申报登记在两人名下。青山湖公安分局没有审查申报内容，于2006年8月31日就诉争房屋与贾某某、王某某签订存量房买卖合同。2007年1月6日，南昌市青山湖区政府国有资产管理办公室向南昌市产权交易中心去函，同意本市X路X号第X栋X单元X至X楼的12套住房以交易方式，协议转让。在本案审理过程中，青山湖公安分局、南昌市青山湖区财政局、南昌市青山湖区人民政府国有资产管理办公室于2008年7月2日向本院致函：关于2006年10月10日填写的，并于2006年12月26日经青山湖区国资委批复的《南昌市单位出售公有住房审批表》，将座落在西湖区X路X号第X栋X单元X-X层12户之一的X室户主登记为贾某某、王某某二人，经核实有误，户主应该是谌祖荣。1991年12月12日，王某某所写房子的分配与集资的标准当中载明：按照1991年青山湖公安分局与贾、王某协议书，贾某某、王某某得第X单元的1-X层12套，熊金福三兄妹为出地方无偿得3套，贾某某、王某某除还房外，实得9套，建筑面积965.28平方米，承担经费总数为x.24元，平均每平方米单价是385.16元，集资标准分别定为：集资建房的经办人贾某某、王某某所得房屋按每平方米385.16元的半价出资，谌祖荣、刘子华、罗海平、裴润根四人所得房屋，不论楼房坐向，一律按385.16元出资，即谌祖荣123×385.16元＝x.20元。1993年5月，谌祖荣其家人入住诉争房屋，并一直居住至今，房屋电表所有人亦登记为谌祖荣。因贾某某、王某某将诉争房屋产权办理到其名下，原告认为侵害了其合法权利，故此引发纷争。另查明，1992年10月11日，贾某某、王某某出具字条一张，字条载明：站前西路工地借用谌祖荣同志的钢材数：1990年7月9日借钢材四种规格共计x公斤，现折价每吨为3200元，合计人民币x.80元。庭审中原告认为此笔钢材款折抵了集资购房款。被告贾某某、王某某向法庭提交了原南昌市人民建筑工程清算小组的认定书及南昌市台属企业管理委员会证明，用以证明字条所借钢材系公司资产，钢材款项应收归集体。经本院就被告提供的证据向南昌市人民建筑工程公司清算小组的主管南昌市台属企业管理委员会进行核实，该委员会主任向法院证实：被告贾某某、王某某提交的认定书非台属委员会出具，且清算小组的公章不能对外发生效力；针对台属委员会出具证明当中所涉的钢材数量及款项均未有人民建筑工程公司账目予以核实，而是凭被告贾某某、王某某的报告出具。还查明，原告徐某某与谌祖荣系夫妻关系，生育有谌淑兰、谌美兰、谌淑华三女。谌祖荣于2005年4月去世。本案审理过程中，原告三个女儿同意由原告徐某某一人主张权利。
原审认为：谌祖荣与被告贾某某、王某某虽未就买卖本市X路X号X栋X单元X室房屋签订书面的买卖协议，但自诉争房屋建成之后就由原告一家居住至今，且房屋电表户名办理到谌祖荣名下的事实，与被告王某某书写的集资房屋分配标准能够相互印证谌祖荣参与集资购买诉争房屋的事实，故本院认定谌祖荣与被告贾某某、王某某之间房屋买卖关系成立。依照被告王某某书写的集资分配标准，谌祖荣应支付购房款x.20元，原告仅提供了两被告借钢材折抵x.80元的证据，对支付余款x.40元的事实没有证据予以证实，故对原告提出的现金支付余款的事实本院不予认定，原告应向两被告支付未付清的购房余款。对于被告提出的所借钢材系公司所有非谌祖荣个人所有的辩解，因未能提供钢材系公司所有，由谌祖荣借出后再借给两被告的帐目证据，故对该辩解意见，本院不予采信。原告徐某某作为谌祖荣的妻子，可以主张权利。原告要求被告贾某某、王某某、青山湖公安分局协助办理房屋过户手续的诉请，依法有据，原审法院予以支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条的规定，判决如下：一、原告徐某某支付被告贾某某、王某某购房余款x.40元，位于本市X路X号X栋X单元X室房屋归原告徐某某所有。二、被告贾某某、王某某、青山湖公安分局协助原告徐某某办理房屋产权过户手续，过户所需费用由原告自行承担。上述两项于本判决生效后十五日内履行完毕。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费8090元，由原告承担590元，被告贾某某、王某某共同承担7500元。
被告贾某某、王某某不服一审判决，上诉称：被上诉人提供的王某某于1991年12月12日制定的《房子的分配及集资的标准（草）》是草拟手稿，在里面并没有提到买与卖，也没有贾某某与谌祖荣的签名，一审法院以此为主要证据而“印证”认定上诉人与谌祖荣房屋买卖关系成立，确认谌祖荣应支付购房款x.20元,是错误的。上诉人确认借用了钢材，借钢材折抵x.80元的事实，但所借用的钢材是南昌市人民建设工程公司的钢材，不能用于折抵购房款。青山湖公安分局、南昌市青山湖区财政局、南昌市青山湖区人民政府国有资产管理办公室于2008年7月2日提供的《改函》，是违反组织原则的，是不负责任的公权滥用行为，严重侵害上诉人的合法权益，一审法院确认《改函》的效力是错误的。一审法院违反法律程序对台管会的调查笔录，是无效证据。一审法院因被上诉人一家长住诉争房屋就认定是购买，是对谌祖荣经理名为“暂借”实为敲诈的“潜规则”视而不见，适用《合同法》第一百零七条判决上诉人承担违约责任，是适用法律错误。请求二审法院撤销原判，予以改判。
被上诉人徐某某答辩称：上诉人王某某草拟的《私人集资合作建房的构想》和《房子的分配及集资的标准（草）》的内容能够印证谌祖荣是集资建房的对象，上诉人未提交推翻这两份证据的新的证据，想以“草”拟手稿来否认被上诉人提交证据的证明效力是错误的。被上诉人有上诉人书写的钢材折抵款的借条，并持有该借条，足以说明上诉人与谌祖荣之间存在债权债务关系，整个借条中对南昌市人民建设工程公司只字未提，上诉人将一份与南昌市人民建设工程公司毫无关联性地证据硬扯在一起，认为钢材是南昌市人民建设工程公司的，不能折抵购房款，无任何逻辑道理。借钢材折抵x.80元购房款，余款x.40元被上诉人也已支付了现金，否则被上诉人一家不可能在诉争房屋内平静居住这么多年，这是生活中普遍的常理。上诉人一审答辩时是说被上诉人是借用，上诉状认为是“名为借住，实为敲诈”，没有任何证据证实，上诉人的辩解完全站不住脚。被上诉人向法院要求的是确权，上诉人没有提起反诉，一审法院判决被上诉人支付购房余款，明显不符合法律规定，请求予以撤销。上诉人没有提交南昌市人民建设工程公司的相关财务凭证来证明钢材款属于公司，同时谌祖荣在承包期结束后，通过法院判决对承包期间的债权、债务进行了结算，从未提及谌祖荣借用公司钢材的事项，故南昌市人民建设工程公司的主管单位台管会出具的证明没有证据效力。请求二审法院秉公办理，维持一审判决。
原审被告青山湖公安分局没有提交书面答辩状，庭审时请求二审法院驳回上诉，维持原判。
上诉人贾某某、王某某在二审开庭申请证人被上诉人的邻居XXX、XXX、XXX和证人南昌市人民建设工程公司的董事XXX、XXX出庭作证。证人XXX、XXX、XXX出庭作证2008年4月10日三证人参与了协调上诉人与被上诉人就本案诉争房屋的购买事宜，但因价格原因未谈成。证人XXX、XXX出庭作证南昌市人民建设工程公司当时成立的几个处都是个人挂靠在本公司的，当时公司几个工地都在用钢材，具体谌祖荣与上诉人负责的二处的钢材是如何操作的，证人因不是具体的分管人，不清楚。
被上诉人对于证人出庭作证的证言，质证后认为：本案诉讼前是私下谈过购买事宜，但因上诉人狮子大开口而未谈成；对于南昌市人民建设工程公司董事的证言，并不能证明本案所涉的钢材是公司的。
被上诉人在二审开庭时为反驳本案所涉钢材是公司的事实，提交了一份南昌市东湖区人民法院x%东法城经字第X号民事判决书，证明谌祖荣与南昌市人民建设工程公司是承包关系，与公司的债权债务在该判决书中已经结清，本案所涉钢材与公司无关。
上诉人质证后认为：判决书是谌祖荣要求南昌市人民建设工程公司补发承包期间的工资和发还承包保证金，由此可见，谌祖荣承包期间的所有资产是公司的，印证了本案所争钢材是公司的事实。
本院经开庭审理，并结合上诉人与被上诉人二审庭审中的举证和质证意见，查明：1988年谌祖荣承包经营南昌市人民建设工程公司，承包期从1988年1月起至1991年7月9日谌祖荣被涉嫌挪用公款被拘留止，1992年元月9日谌祖荣辞去公司经理职务（谌祖荣承包终止后，1994年10月18日南昌市东湖区人民法院以x%东法城经字第X号民事判决书，对谌祖荣承包经营期间的公司的资产进行了审计，并对谌祖荣与公司承包期间的债权债务作出了判决）。1989年6月南昌市人民建设工程公司为站前西路等商品房开发项目成立南昌市人民建设工程公司第二工程处，1989年6月20日贾某某承包了第二工程处，并被聘为处长，王某某被聘为该处工作人员。在第二工程处开发站前西路商品房项目时，贾某某、王某某根据私人集资合作建房，严格与商品房开发区别开来的构想，1991年9月20日与为建干警宿舍的青山湖公安分局签订建房用地协议，协议约定：贾某某、王某某的建筑为该栋第X单元的1-X层，共12套房屋用于返还拆迁户，除用地、建房手续由青山湖公安分局办理外，其房屋的造价由贾某某、王某某负责，并享有长期使用权和所有权。拆迁户还房有关产权过户，以青山湖公安分局的名义，由贾某某、王某某负责。1991年12月12日，王某某起草的《房子的分配及集资的标准（草）》当中载明：按照1991年青山湖公安分局与贾、王某协议书，贾某某、王某某得第X单元的1-X层12套，熊金福三兄妹为出地方无偿得3套，贾某某、王某某除还房外，实得9套，建筑面积965.28平方米，承担经费总数为x.24元，平均每平方米单价是385.16元，集资标准分别定为：集资建房的经办人贾某某、王某某所得房屋按每平方米385.16元的半价出资，谌祖荣、刘子华、罗海平、裴润根四人所得房屋，不论楼房坐向，一律按385.16元出资，即谌祖荣123×385.16元＝x.20元。1992年10月11日，贾某某、王某某出具字条一张，字条载明：站前西路工地借用谌祖荣同志的钢材数，1990年7月9日借钢材四种规格共计x公斤，现折价每吨为3200元，合计人民币x.80元。
1993年5月，谌祖荣其家人入住位于本市X路X号X栋X单元X室（该诉争房屋属于此12套房屋之一），并一直居住至今，房屋电表所有人亦登记为谌祖荣。2006年6月15日，该栋房屋分割，诉争房屋产权所有人登记为青山湖公安分局，建筑面积为116.41平方米。在对该12套房屋产权进行分割时，贾某某、王某某将诉争房屋申报登记在两人名下。青山湖公安分局没有审查申报内容，于2006年8月31日就诉争房屋与贾某某、王某某签订存量房买卖合同。2007年1月6日，南昌市青山湖区政府国有资产管理办公室向南昌市产权交易中心去函，同意本市X路X号第X栋X单元X至X楼的12套住房以交易方式，协议转让。在本案审理过程中，青山湖公安分局、南昌市青山湖区财政局、南昌市青山湖区人民政府国有资产管理办公室于2008年7月2日向一审法院致函：关于2006年10月10日填写的，并于2006年12月26日经青山湖区国资委批复的《南昌市单位出售公有住房审批表》，将座落在西湖区X路X号第X栋X单元X-X层12户之一的X室户主登记为贾某某、王某某二人，经核实有误，户主应该是谌祖荣。
另查明，被上诉人徐某某与谌祖荣系夫妻关系，生育有谌淑兰、谌美兰、谌淑华三女。谌祖荣于2005年4月去世。被上诉人三个女儿同意由被上诉人一人主张权利。
本院认为：本案存在两个争议焦点，焦点一：上诉人贾某某、王某某与被上诉人徐某某丈夫谌祖荣是否存在房屋买卖关系；焦点二：借钢材折抵x.80元能否折抵购房款。
关于焦点一，双方虽未就诉争房屋签订书面的买卖协议，但从被上诉人提交的证据来看，贾某某、王某某与青山湖公安分局签订建房用地协议目的是私人集资合作建房，随后王某某制定的《房子的分配及集资的标准（草）》有让谌祖荣参加集资购房的意愿，基于王某某与贾某某是合伙建房，在没有相反证据的情况下，王某某制定的分配及集资草案，可以推定是代表合伙人的意愿。上诉人王某某与贾某某有让谌祖荣参加集资建房的意愿，并确定了具体的购房金额。上诉人认为与谌祖荣不存在房屋买卖关系，谌祖荣一家长期居住在诉争房屋长达十五、六年，是谌祖荣利用自己是南昌市人民建设工程公司经理的职权，名为“暂借”实为敲诈上诉人造成的，但上诉人没有提交证据证明，况且谌祖荣在房屋入住前已终止了对南昌市人民建设工程公司的承包，不再是公司经理，利用职权“暂借”，并能以此长借，而没有办任何手续，不符合常理。一审法院综合双方提交的证据，结合青山湖公安分局、南昌市青山湖区财政局、南昌市青山湖区人民政府国有资产管理办公室2008年7月2日的《改函》，根据证据规则，认为被上诉人提交的证据和长期在诉争房屋居住的事实，能相互印证谌祖荣参与集资购买诉争房屋的事实，认定谌祖荣与被告贾某某、王某某之间房屋买卖关系成立，并无不当。
关于焦点二，依照上诉人王某某书写的集资分配标准，谌祖荣应支付购房款x.20元，被上诉人仅提供了上诉人借钢材折抵x.80元的证据，对支付余款x.40元的事实没有证据证实，故对被上诉人提出的以现金支付余款的事实一审法院不予认定，判决被上诉人应向上诉人支付未付清的购房余款正确。对于上诉人提出的所借钢材系南昌市人民建设工程公司所有非谌祖荣个人所有的上诉意见，上诉人提交了证人证言，但证人证言无法证实其主张，上诉人提交的两份证明，是发生本案诉讼过程中，依据上诉人在承包南昌市人民建设工程公司第二工程处自己出具的调钢材凭证而出具的，没有南昌市人民建设工程公司的相关财务凭证来印证，对上诉人提交的证明，本院不予采信。上诉人与青山湖公安分局合作建房不是公司行为，而是个人行为，东湖区法院已对谌祖荣承包经营公司期间的债权债务作出了判决，上诉人以个人身份出具钢材折款字条时，谌祖荣已终止与公司的承包合同，该字条中明确写明了是借用谌祖荣个人的钢材，法院据此认定上诉人与谌祖荣之间是存在钢材借用关系，因此，一审法院认定上诉人个人出具字条的证据效力，并用该钢材折款冲抵购房款并无不当。
综上，一审判决认定事实和适用法律并无错误，应予以维持。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款的规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费8090元，由上诉人贾某某、王某某承担。
本判决为终审判决。
审判长吴红龙
审判员刘卫平
代理审判员裴重芳
二00九年四月十七日
书记员骆丽玲
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