上诉人（原审被告、反诉原告）袁某甲，女，X年X月X日出生，汉族，无业，现住（略）。
委托代理人袁某乙，男，X年X月X日出生，汉族，现住（略）。
委托代理人王昆龙，系延安市宝塔区司法局南市法律服务所法律工作者。
被上诉人（原审原告、反诉被告）霍某某，女，X年X月X日出生，汉族，宝塔区粮食局职工，现住（略）。
被上诉人（原审原告、反诉被告）马某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，现住（略）。
委托代理人刘俊杰，系陕西益能达律师事务所律师。
上诉人袁某甲因租赁合同纠纷一案，不服陕西省延安市宝塔区人民法院（2009）宝民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，审理了本案。现已审理终结。
原审判决认定：2006年6月30日，原告马某、霍某某与被告袁某甲签订了《房屋租赁合同》，合同约定，原告将位于本市宝塔区通达商厦四楼租赁给被告经营，年租金35万元，租赁期间为2006年6月30日至2011年6月29日；租金支付为在签订合同之日由被告交清第一年的租金35万元，2007年7月1日前被告交清剩余四年的租金140万元。合同同时约定，原告必须保证被告给排水、暖、电梯、消防、有线及电视电话等设施的正常使用；双方如有违约，应当由违约方赔偿对方总租金10%的违约金（租金总额为175万元）。合同签订后双方开始履行合同，2007年7月24日，按合同约定，被告应支付剩余四年租金140万元，因原告催收，被告袁某甲向原告出具保证书，保证于2007年7月31日前支付10万元，余款于2007年8月15日前付清，如付不清，由房主自由经营。现被告先后共向二原告交纳租金55万元。2007年2月1日，被告租赁的四楼电梯发生严重故障，造成13人被困电梯的严重事件，2008年1月1日，再次发生2人被困电梯的事件。2008年1月21日被延安市质量技术监督局宝塔分局因该电梯检验超期，存在安全隐患，被责令停止使用，次日，经延安市特种设备检验所检验，该电梯被检验为不合格；2009年2月20日再次因检验不合格，存在严重安全隐患，被延安市质量技术监督局责令立即停止使用，同日被该局登记封存。后被告袁某甲因电梯问题未向原告再交纳租金，双方发生争议，故诉至我院。本案在审理过程中，经被告袁某甲申请，延安市中级人民法院委托陕西延安华圣司法会计鉴定所对被告租赁原告房屋的装潢部分的现值依法进行了司法鉴定。经鉴定：原、被告租赁物装潢部分以2008年6月29日为鉴定基准日，装潢现值为x元。
原审法院认为:租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益，承租人支付租金的合同。本案中，原、被告签订的《房屋租赁合同》系双方真实意思表示，合同依法成立并应予保护，原、被告双方应当按照合同约定的内容全面履行合同义务。现原、被告双方均要求解除双方之间的租赁合同，故原、被告之间的租赁合同应当予以解除。被告袁某甲作为承租人，应当按照合同约定支付租金，但其未能依照合同约定按期支付租金的行为应属违约，故被告袁某甲应当依据合同支付二原告实际拖欠的租金。原、被告合同中约定如一方违约，应当承担总租金10%的违约金（租金总额为x元），但本案中，被告未按期支付租金应属违约，但合同中亦明确约定原告有义务保证被告所租房屋电梯正常使用，现合同在履行过程中，被告所租电梯发生故障，原告未能按合同约定保证电梯的正常使用，同样应构成违约，故原告请求被告支付违约金的主张，本院不予支持。
被告袁某甲认为二原告未按合同约定保证电梯正常运行，导致其在经营过程中出现重大事故，并以此认为其拒付租金是其行使不安抗辩权，同时以此请求原告赔偿其装潢损失以及工资和营业损失。本案的焦点争议在于原告提供给被告的租赁物的电梯未能正常使用，能否作为被告拒付租金的合法抗辩理由。本院经审查，不安抗辩权指在当事人互负债务，有先后履行顺序的情况下，先给付义务人在有证据证明后给付义务人的经营状况严重恶化，或者转移财产、抽逃资金以逃避债务，或者有欺诈行为，丧失商业信誉，以及有丧失或可能丧失履行债务能力的其他情形时，可以中止合同的履行，此权利的行使前提应在于合同成立后，一方当事人确有难以履行对等的给付情形，本案中，原、被告合同签订后，作为出租人的原告依合同约定向被告提供租赁物，而被告应当依合同约定支付租金，在此法律关系中，作为承租人的被告在已经占有租赁物的情况下，并不是先给付义务人，二原告提供的租赁物的电梯虽不能正常使用，但被告亦不能提供确切证据证实原告存在有《合同法》第六十八条规定的情形，据此，被告主张的事实并不符合《合同法》第六十八条规定的情形，故其以行使不安抗辩权作为拒付租金的理由不能成立，同时，依据该条规定，当事人没有确切证据行使不安抗辩权中止履行合同的，亦应当承担违约责任，故被告应当向原告支付实际所欠租金。
关于被告主张的装潢损失的问题，因被告承担的租赁物一直由被告实际占有和使用，且该租赁物上现经营的延安市宝塔区三川汇餐饮有限公司亦一直在经营，并未造成长期停业的状态，对此事实被告亦予以认可，故被告请求原告赔偿其全部装潢损失x元的主张不能成立。但是，据上分析，本案中原、被告双方之间的租赁合同应予解除，但导致合同解除，是由于原、被告双方均有违约行为所致，故对于被告剩余租赁期限内的装修残值损失，应由原、被告双方共同承担。现原、被告的租赁合同于2011年6月29日到期，对于被告实际占有租赁物期间的装潢残值应由被告自己承担，但对于剩余租赁期间的装潢残值应由原、被告共同承担。鉴于原、被告在合同履行过程中均有过错，故对于被告剩余租赁期间的装潢残值，原告应承担50%的赔偿责任，被告自行承担50%。依据延华圣司鉴（2008）证字第X号评估意见书，截止2008年6月29日，三川汇茶餐厅的装潢现值为x元，但至今被告实际又占有经营了一年多，原租赁物的装潢现值应继续发生自然损耗与合理贬值，故原告承担50%的赔偿数额应以被告实际交付租赁物为基准日。具体到数额上，2008年6月29日，三川汇茶餐厅的装潢现值为x元，至合同到期合同共有3年时间，将装潢残值予以平均，每月为x元（取整数），每日为546元（取整数，每月按30日计算），截止目前，从鉴定之日起又经过一年多时间，被告应自行承担此期间即实际占房期间的装潢残值损失，以实际交房之日为准，剩余未租赁期间的装潢残值应由原告向被告赔偿50%，被告自己承担50%，即原、被告各承担每天273元（546元÷2）的损失。至于被告请求的职工工资损失及营业损失，因其未提供充足证据予以证实，本院依法不予支持。另被告主张原告擅自对被告采取停电措施亦构成违约的理由，因其未提供充足证据予以证实，故此辩解本院不予采纳。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百二十六条、《中华人民共和国合同法》第六十条、第九十三条、第一百零七条、第一百二十条、第二百二十六条、第二百二十七条、第六十八条、《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十一条第一款（三）项之规定，判决一、解除原告霍某某、马某与被告袁某甲之间的房屋租赁合同；二、被告袁某甲于本判决生效后30日内返还租赁原告霍某某、马某的位于宝塔区宝塔桥北通达商厦四楼房屋；三、被告袁某甲于本判决生效后30日内支付原告马某、霍某某实际拖欠的租金（租金期间自2006年6月30日至实际返还房屋之日止，租金每年x元，应扣除已付的x元）；四、原告霍某某、马某赔偿被告袁某甲剩余租赁期间的装潢残值（自实际交房之日起至2011年6月29日止，每天以273元计算）；五、上述三、四项应以实际交付之日具体核算数额为准，届时应相互折抵；六、驳回原告霍某某、马某的其他诉讼请求；、七、驳回被告袁某甲的其他反诉请求；本案诉讼费100元（原告已预交）、反诉费2150元（被告已预交），鉴定费x元（被告已预交），实际由被告袁某甲负担x元，原告霍某某、马某负担x元。
宣判后，袁某甲不服，提起上诉。其上诉理由是：1、两被上诉人未按合同约定保证电梯正常运行，先期违约，导致上诉人租赁合同目的不能实现，应承担违约赔偿责任。一审法院认定两被上诉人违约，却未判决承担全部违约赔偿责任不当。2、一审判决认定上诉人违约无法律依据。上诉请求维持一审判决第一、二、三、六项，撤销四、五、七项以及判令两被上诉人赔偿上诉人装潢损失59万元及从2007年1月10日至今的人员工资损失和营业损失。
经审理查明：原审判决认定事实属实。
上述事实，有当事人陈述笔录、庭审笔录、特种设备注册登记表和电梯现状的照片等证据在卷佐证。这些证据，已经一审开庭质证和二审审查，具有证明效力。
本院认为：上诉人与被上诉人之间租赁合同关系成立，上诉人应当依照合同约定支付租金，现双方均同意解除合同，应予支持，租赁物的装潢残值以实际占房期承担并无不当。但出租人应当在租赁期间保持租赁物符合约定的用途，本案中，电梯是出租房不可分割的附属设施，并且双方合同约定，被上诉人保证电梯正常运行使用，却在租赁期间电梯因检验超期，存在安全隐患，2007年、2008年、2009年被相关部门责令停止使用累计12个月，属不可归责于承租人的事由，上诉人可以要求减少租金。鉴于出租楼房也有步行梯能够使用，应当酌情减少租金。原判决认定事实清楚，部分判决不当应予纠正，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款、项之规定，判决如下：
一、维持宝塔区人民法院（2009）宝民初字第X号民事判决第一、二、四、五、六、七项判决，撤销第三项判决。
二、上诉人袁某甲于本判决生效后30日内支付被上诉人马某、霍某某实际拖欠的租金（租金期间自2006年6月30日至实际返还房屋为止，每年租金x元，应扣除已付的x元，并扣除2007年、2008年、2009年因电梯关停12个月应减少的租金即年租金35万元×2／3=x元）
上诉费100元，由上诉人承担。
本判决为终审判决。
审判长师蒙
审判员乔月霞
审判员刘彩虹
二○○九年十一月二十五日
书记员樊蓉
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