原告北京百泽霖物业服务有限公司，住所地北京市X乡X路X街X号。
法定代表人刘某某，总经理。
委托代理人王某，北京百泽霖物业服务有限公司职员。
委托代理人贾某某，北京百泽霖物业服务有限公司职员。
被告北京德胜江山酒店管理有限公司，住所地北京市西城区X街X号院X号楼X层X号（德胜园区）。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人杨某光，北京市汉卓律师事务所律师。
原告北京百泽霖物业服务有限公司（以下简称物业公司）与被告北京德胜江山酒店管理有限公司（以下简称江山公司）物业服务合同纠纷一案，本院于2009年6月4日受理后，依法由法官刘某勋独任审判，适用简易程序审理本案。原告物业公司的委托代理人王某与贾某某、被告江山公司的委托代理人杨某光到庭参加了诉讼，本案现在已审理终结。
物业公司诉称：江山公司于2008年1月入住北京市西城区X街德胜置业大厦X号楼，物业公司负责提供该大厦的物业管理服务。物业公司已经认真履行了各项物业管理服务职责，但江山公司未能按期、足额支付物业费。截止提起诉讼之日，江山公司共欠物业费x.04元。因此，物业公司起诉江山公司，要求江山公司给付所欠物业费x.04元（自2008年7月1日至2009年5月31日期间的欠费）。
江山公司辩称：认可江山公司自2008年7月1日起拖欠物业费。但是，从2009年4月开始，物业公司多次停电，导致江山公司产生损失，估算损失超过50万元。因此，不同意物业公司的诉讼请求，并要求以上述损失抵消江山公司所欠物业费。
本案在审理过程中，物业公司提交了如下证据：
1、江山公司与物业公司签订的《物业管理服务协议》。
2、西城区物业管理项目备案表。
3、《德胜置业大厦前期物业服务合同》。
4、北京颐西房地产开发有限公司（以下简称颐西公司）与浙江江山国际大酒店有限责任公司（以下简称浙江江山公司）签订的《北京市房屋租赁合同》（x号）。
5、物业公司致江山公司的催交函2份。
6、物业公司致江山公司的物业费及电费明细单。
7、物业公司致江山公司关于停止能源供应的函。
8、颐西公司致物业公司关于解除合同和停止能源供应的函。
江山公司认可物业公司提交的证据1、证据2、证据3、证据4、证据7，本院予以确认。
对于物业公司提交的证据5、证据6，江山公司认可在此两份函件上签字的人员是其员工，但是否确实收到过催收函须庭后核实。本院认为，江山公司认可在证据5中两份催收函上的签字者为其员工，故应视为江山公司已经收到。本院认可证据5、证据6的真实性与本案的关联性。
对于物业公司提交的证据8，江山公司称其未收到过该函，并认为该函的发件人与收件人非本案当事人，与本案没有关联性。本院认为，证据8中有颐西公司的签章，又有本案当事人陈述及物业公司的证据7予以佐证，故本院认可此份证据的真实性及与本案的关联性。
江山公司在本案庭审中提交了如下证据：
1、江山公司与物业公司签订的《物业管理服务协议》。
2、2009年4月26日至5月1日江山公司损失统计表。
3、因停电停水客人巾类赔偿拒付的记录。
4、因停电赠送客人免费矿泉水的记录。
5、杂项收费单6份。
6、散客预定单3份。
7、旅行社预定单13份。
8、刘某莹、张鹭、霍振奎对停电期间造成损失的统计。
物业公司表示认可证据1的真实性，本院对该证据予以确认。对于其他证据，物业公司均不认可真实性。
江山公司提交的证据2，为该公司的单方记录，本院不予以确认。
江山公司提供的证据3、证据4、没有具体记录时间与记录人，并有明显的涂改痕迹，且为江山公司的单方记录，故本院不予确认。
对于证据5，本院认为此份证据是江山公司正常经营使用的单据，该单据可以证明客人损坏酒店物品的事实，但没有证据证明客人拒绝赔偿损坏物品，并且为江山公司的单方记录，故本院认可证据5的真实性，不认可其与本案的关联性。
对于证据6、证据7，本院认为此份证据能够证明江山公司与证据中所显示的各旅行社间确有合同关系，但是没有证据证明上述旅行社存在拒绝履行合同的事实。本院认可证据6、7的真实性，不认可其与本案的关联性。
通过对上述证据的审查，结合当事人在本案审理过程中的陈述，本案确认以下事实：
一、2007年2月1日，颐西公司与物业公司签订《德胜置业大厦前期物业服务合同》。合同约定：颐西公司选聘物业公司为德胜置业大厦提供物业服务。
二、2007年7月30日，颐西公司与浙江江山公司签订《北京市房屋租赁合同》。合同约定，颐西公司将德胜置业大厦X号楼的部分楼层租赁给浙江江山公司使用。租赁建筑面积共计x.97平方米，颐西公司同时将该楼首层南侧大堂建筑面积约600平方米附带提供给浙江江山公司免租使用。租赁房屋用途为宾馆及宾馆配套用房。租赁期限为自2008年2月1日至2028年1月31日止，共计20年。2007年8月1日至2008年1月31日为装修免租期。
江山公司在庭审中的陈述：浙江江山公司与江山公司是不同的企业法人。江山公司为租赁房屋的实际使用人。
三、2008年3月28日，江山公司（甲方）与物业公司（乙方）签订《物业管理服务协议》。合同约定了以下主要内容：
1、江山公司聘请物业公司为其提供物业管理服务。
2、江山公司使用德胜置业大厦X号楼的面积为x.97平方米。
3、物业公司提供的前期物业管理服务包括物业公共设施设备的运行、维护养护和管理。
4、物业公司未按照本协议约定提供物业管理服务的，江山公司有权要求其改正，逾期未改正给江山公司造成损失的，物业公司承担相应的法律责任。
5、江山公司无任何合理之原因拒绝交纳物业管理费时，物业公司有权停止向其提供物业管理服务。
6、因非物业公司的责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，物业公司不承担责任。
7、物业服务费由江山公司按其拥有的建筑面积交纳，具体标准为：每建筑平方米每月2.9元。
8、物业服务费的交纳时间为：物业服务费按年交纳，江山公司在办理入住时，一次性交纳一年的物业管理服务费用，以后在每年交费期最后一个月的20日前交纳下一年的物业管理服务费用。
双方于庭审过程中对此条款关于交费期的理解不一，物业公司认为每年交费期最后一个月是指每年的第12个月，江山公司认为每年交费期的最后一个月是指从合同签订后起算的第12个月。
三、合同签订后，物业公司开始履行物业管理服务的责任。
四、2008年3月28日至2008年6月30日期间，江山公司共向物业公司交纳过两次服务费。第一次交费金额为x.9元、第二次交费金额为5万元。
2008年6月30日后，江山公司未再向物业公司交纳过服务费。
五、物业公司于2009年2月26日、2009年3月2日两次致函江山公司催交2008年7月1日至2009年6月30日的物业费，江山公司职员分别于发函当日签收了两份催交函。
2009年6月3日，物业公司向江山公司发出德胜置业大厦物业费及电费明细。
六、2009年4月26日，颐西公司致函物业公司称：因浙江江山公司拖欠巨额租金，颐西公司已于2009年4月10通知浙江江山公司解除租赁合同，并将于2009年4月26日14：00准时停止租赁房屋的所有能源供应，同时清理、收回所有租赁房屋。
七、物业公司同日致函浙江江山公司称：物业公司接到颐西公司发出的通知，颐西公司已于10前通知浙江江山公司解除合同，颐西公司将于2009年4月26日16时停止租赁房屋所有能源供应，请浙江江山公司做好相关准备工作，并尽快与颐西公司接洽协商有关事宜。
八、物业公司在庭审中称该公司致函浙江江山公司后，颐西公司拉断了电闸，物业公司曾经试图阻拦未果。
九、目前，江山公司尚在开展经营活动，供电已恢复。
上述事实，有各方当事人提交的前述证据和当事人陈述意见在案佐证。
本院认为，物业公司与江山公司签订的《物业管理服务协议》是有效的合同，双方当事人的权利与义务由合同加以约定并应得到双方当事人的认真履行。
协议约定了物业服务费的标准、交纳期限与交纳方式，江山公司应当按照约定履行交纳物业费的义务。江山公司于2008年7月1日开始拖欠物业费至今的行为，已构成违约，应当承担给付物业管理服务费的责任。自2008年7月1日至2009年5月31日，期间为11个月，按照每月每建筑平方米2.9元的标准计算，江山公司应付物业管理服务费x.4元。
同时，物业公司作为物业管理服务提供者，也应当按照协议的约定，对物业公共设施设备的运行、维修和养护承担管理义务，保障物业使用人正常使用物业。
江山公司在本案审理过程中要求物业公司赔偿因停电造成的损失。本院对此问题的意见为：
一、依据物业公司向本院提交的证据“颐西公司关于停止能源供应的函件”，本院认定拉断电闸并造成停电不是物业公司的行为。
二、物业公司与江山公司之间是物业服务合同关系，根据《中华人民共和国合同法》第一百二十一条的规定，当事人一方因第三人的原因造成违约的，应当向对方承担违约责任。当事人一方和第三人之间的纠纷，依照法律规定或者按照约定解决。合同法的上述规定，并未排除合同当事人对于其中一方当事人因第三者原因而违约后是否承担责任进行特别约定的可能性。本案中，物业公司与江山公司在合同中约定，“因非物业公司的责任出现供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视及其他共用设施设备运行障碍造成损失的，物业公司不承担责任”。合同上述条款，即为当事人对于特殊原因导致停电后物业公司免除责任的特别约定。上述约定不违反法律的强制性规定，为有效的合同条款。因此，本院在确定停电并非物业公司行为所致的基础上，判定物业公司对于停电所造成的损失不承担责任。
三、江山公司在本案审理过程中向本院提交的证据，存在诸多瑕疵，既不能确切佐证停电持续时间，也不能确切佐证其损失发生的事实与确切数额。因此，本院对江山公司主张以其损失抵消应交纳物业费的主张不予支持。
四、庭审中，江山公司称该公司经营的酒店目前处于营业状态，并且供电已经恢复正常。因此，本院认定物业公司目前已经承担了继续履行合同、保障供电的责任。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百
零七条、第一百零九条的规定，判决如下：
被告北京德胜江山酒店管理有限公司于本判决生效后十日内给付原告北京百泽霖物业服务有限公司物业费四十八万二千零八元零四分。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条的规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千二百六十五元，由被告北京德胜江山酒店管理有限公司负担，于本判决生效后七日内交纳。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状两份，并按对方当事人的人数提出副本，同时按照不服本判决部分的上诉请求数额，交纳上诉案件受理费上诉于北京市第一中级人民法院。上诉期满后七日内仍未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员刘某勋
二○○九年八月二十八日
书记员黄某猛
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