申请再审人（一审原告、二审被上诉人）：张某某。
委托代理人：常伟，河南开达律师事务所律师。
委托代理人：王晓亮，河南开达律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：信阳市运输集团有限责任公司新县客运公司。
法定代表人：何某，该公司经理。
委托代理人：万某某，男，该公司法制办主任。
委托代理人：夏清江，信阳市法律事务中心律师。
申请再审人张某某与被申请人信阳市运输集团有限责任公司新县客运公司（简称新县客运公司）房屋租赁合同纠纷一案，不服本院（2006）信中法民终字第X号民事判决，向河南省高级人民法院申请再审。河南省高级人民法院于2009年8月17日作出（2008）豫法民申字第x号民事裁定，指令本院再审本案。本院依法另行组成合议庭，公开开庭审理了本案。申请再审人张某某的委托代理人常伟、王晓亮;被申请人新县客运公司的委托代理人万某某、夏清江到庭参加诉讼。现已审理终结。
2005年8月22日，一审原告张某某起诉至新县人民法院称，1997年10月15日，原、被告签订了房屋租赁合同，征得被告同意对租赁房屋进行装修，并购置开办酒店的设施，2002年12月31日合同期满，被告没有提出终止合同，原告继续使用房屋，并将房租交到2003年9月。被告欠原告餐费x元，按惯例抵交房租已到2004年5月。2004年5月11日，被告出租给宏翔超市的房屋失火，蔓延至原告花园酒店，将原告店内装修、设施、用具全部烧毁，给原告造成巨额财产损失，酒店无法经营。根据租赁合同约定：“甲方（被告方）应确保乙方（原告方）安全使用房屋，及时对房屋进行检查维修和养护，若因房屋倒塌事故（人力不可抗拒的自然灾害除外）,造成乙方的一切经济损失，由甲方全部赔偿，并承担责任。”因此被告未能按约定确保原告安全使用租赁房屋，给原告造成巨额经济损失，被告应当承担违约责任。请求责令被告赔偿财产损失x元。新县客运公司辩称，案件实质是火灾引起的财产损失纠纷，而与房屋租赁合同无关。火灾是由宏翔超市燃起，宏翔超市依法应承担赔偿火灾损失，而消防队不能及时出警，延误灭火时间，火灾损失扩大，同样也应承担责任。我方与宏翔超市签订有房屋租赁合同，该房屋的消防安全应当有宏翔超市负责。我方与原告签订房屋租赁合同第四条约定，我方应及时对房屋进行检修和保护，若因检查维修不及时、不到位，发生房屋倒塌事故造成原告方损失，有我方负责。此次事故是火灾，而不是我方检查维修不及时房屋倒塌造成的。同时，原告诉讼财产损失没有事实依据，公安消防出具的火灾原因不明通知书，认定直接经济损失25万某，而原告一家起诉损失高达34万某元。且房屋租赁合同至2002年12月31日到期，根据合同约定，到期后，装修一文不值，按原告诉状所说十年折旧，已折旧完毕，不存在装修损失。原告已于2003年将花园酒店的经营设备搬到清茶园酒店，花园酒店从此停业至火灾发生，原告所诉电器设备和餐具损失不存在。同时租赁合同到期后，我方要求增加租赁费用，双方协商未果，到2003年10月双方租赁合同关系就此终止，原告已没有再交房租费，原告违约。因此原告即使有损失，我方对此也不承担赔偿责任。我方也是火灾事故的受害者，如果本案的诉讼结果有悖事实和法律规定，我方将行使追索损失的权利。
新县人民法院一审查明，1997年10月15日新县客运公司与张某某签订房屋租赁合同，张某某租用新县客运公司房屋若干间，年租金三万某，租期为五年，2002年12月31日到期。征得新县客运公司同意后，张某某对房屋进行了装修，并投资开办花园酒店。合同到期后，双方当事人并没有重新签订合同，但张某某仍然使用该房屋直到火灾发生之时，并交纳了2003年1月至9月份的房租。2004年5月11日与花园酒店相邻的宏翔超市（租赁经营者为徐再祥）发生火灾，火蔓延至花园酒店，将花园酒店内大部分装修装饰材料烧毁，经新县价格认证中心评估认定被烧毁物品价格为x．00元。2004年10月13日，新县公安局给宏翔超市下达了火灾原因不明通知书。张某某和新县客运公司在房屋租赁合同中约定，新县客运公司应确保张某某安全使用房屋、及时对房屋进行检查、维修和养护，若因房屋倒塌事故（人力不可抗拒的自然灾害除外）,造成张某某的一切损失，由新县客运公司全部赔偿，并承担责任。为此，张某某根据该条约定，提起诉讼要求新县客运公司赔偿其财产损失x元。张某某未能提供证据证明其厨房及电器被烧毁的事实。
新县人民法院一审认为，原、被告在平等协商的基础上订立了房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。合同第四条约定：“新县客运公司应确保张某某安全使用房屋、及时对房屋进行检查、维修和养护，若因房屋倒塌事故（人力不可抗拒的自然灾害除外）,造成张某某的一切损失，由新县客运公司全部赔偿，并承担责任。”是当事人的真实意思表示，应当尊重当事人的约定。火灾原因虽不明，但该火灾不属于人力不可抗拒的自然灾害。因此，张某某依据该条的约定要求新县客运公司赔偿损失的请求，理由正当，本院予以支持。新县客运公司称房屋租赁合同至2002年12月31日到期，张某某没有再交纳房屋租金，合同已终止。但合同到期后至火灾事故发生前，张某某一直使用该房屋，新县客运公司未经任何某式主张终止合同，要求张某某腾出租用的房屋，可视为原房屋租赁合同继续有效，只是合同期限变为不定期，故新县客运公司认为合同已终止的主张，本院不予支持。新县客运公司认为新县价格认证中心无权对火灾损失进行认定及其对火灾物品的价格评估结论书不能作为证据使用，因新县客运公司没有相关证据推翻该评估结论，公安机关火灾不明通知书，没有向张某某送达，该通知书上所作的火灾损失的评估未告知张某某申请复议的权利，因此该火灾原因不明通知书对张某某没有约束力，故新县客运公司的主张本院不予支持。从张某某提供的光碟和现场照片材料来看，并没有电器设备和厨房用品受损的相关证据，其主张该损失共计x元不予支持。张某某的损失只能认定装饰材料的损失费x元。新县人民法院作出（2005）新民初字第X号民事判决：一、新县客运公司赔偿张某某财产损失x元；二、驳回张某某的其他诉讼请求。
新县客运公司不服一审判决，向本院提起上诉称，一，一审依据双方的房屋租赁合同第四条约定，判决上诉人赔偿张某某损失是错误的，因为该条约定是指因房屋倒塌事故（人力不可抗拒的自然灾害除外）,造成张某某的一切损失，由上诉人赔偿，其他原因不是上诉人的合同义务。因宏翔超市发生火灾，给张某某造成的损失，让上诉人赔偿，没有法律依据。二、一审让上诉人赔偿张某某x元，没有法律依据，双方的房屋租赁合同于2002年12月31日到期，上诉人的室内装修按约定应当拆除。三、依照《中华人民共和国消防法》第三十九条的规定，火灾损失由公安消防机构核定，新县价格认证中心的结论书不能作为火灾损失的证据使用。四、双方的房屋租赁合同与2002年12月31日到期，逾期后上诉人既不交房也不交房租费，其行为已构成侵权，侵权的违法行为不受法律保护。请求撤销一审判决，驳回张某某的诉讼请求。被上诉人张某某辩称，双方的房屋租赁合同约定若因房屋倒塌事故（人力不可抗拒的自然灾害除外），造成承租人的一切损失，由上诉人全部赔偿，是指人力不可抗拒的自然灾害之外的一切原因，造成的损失都应当赔偿，也应当包括火灾，原审法院认定本人损失x元是有依据的，判决正确，请求驳回上诉，维持原判。
二审查明的事实与一审判决查明的事实一致。
本院二审认为，双方当事人于1997年10月15日签订的房屋租赁合同，于2002年12月31日租赁期届满后，承租人张某某继续使用所租赁房屋，出租人新县客运公司没有提出异议，原房屋租赁合同依法应当继续有效。房屋租赁合同第四条约定，新县客运公司应确保张某某安全使用房屋、及时对房屋进行检查、维修和养护，若因房屋倒塌事故（人力不可抗拒的自然灾害除外）,造成张某某的一切经济损失，由新县客运公司全部赔偿，并承担责任。对于该合同条款的理解，双方当事人产生争议，各执己见。根据合同条款的解释规则，应当将该合同第四条约定的内容解释为出租方即新县客运公司对租赁物（出租的房屋）的品质（质量）的瑕疵担保义务和维修义务，即指因租赁物的质量问题（如房屋倒塌）引起，导致承租人的损失的，出租人应当承担赔偿责任。《河南省消防条例》第二十二条规定：“单位和个人实行承包、租赁、委托经营的，由承包者、租赁者、受委托者履行消防安全职责”。本案承租人张某某租赁新县客运公司的房屋用于开办经营的花园酒店的火灾损失系由其相邻的宏翔超市发生火灾蔓延所致，并非新县客运公司没有履行合同义务导致。新县客运公司并没有违约行为，张某某的花园酒店损失与新县客运公司之间没有因果关系，新县客运公司不应当承担张某某的火灾损失的赔偿责任。根据《中华人民共和国消防法》第三十九条规定：“火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任”。这是法律对于火灾损失核定机关专门作出特别的规定，其他任何某门和机关均无权对火灾损失进行核定。因此，一审法院委托新县价格认证中心认定张某某的花园酒店的火灾造成装修材料损失x元，不能作为认定张某某花园酒店损失的法定依据。上诉人新县客运公司上诉理由成立，本院予以采纳。本院作出（2006）信中法民终字第X号民事判决：一、撤销新县人民法院（2005）新民初字第X号民事判决第一项和诉讼费负担部分；二、维持新县人民法院（2005）新民初字第X号民事判决第二项；三、驳回张某某要求新县客运公司赔偿其经营的花园酒店装修材料火灾损失x元的诉讼请求。
张某某申请再审称，原判认定事实错误，对争议的合同条款拘泥于合同文字进行狭义解释，不能反映当事人真实意思表示，混淆了本案因火灾产生的侵权责任和违约责任，以他人应负的侵权责任掩盖被申请人应负的违约责任，损害申请人合法权益；原判认定只有公安消防部门有权对火灾核定损失，其他任何某门和机关无权核定火灾损失，并因此认定一审法院委托新县价格认证中心鉴定的张某某的火灾损失不属法定依据是适用法律错误。原审在对法律的适用上，错误理解法律本意，造成申请再审人的合法权益被严重损害，请求再审维持一审判决。被申请人新县客运公司辩称，原判认定事实清楚，适用法律正确。申请再审人所提交的损失鉴定是火灾发生一年多后进行的，不仅缺乏真实性、关联性，而且鉴定结论中的多项损失不存在，以致出现仅其一人的损失数额就远远超出了消防部门核定的火灾全部损失。原判对合同条款的解释符合法律规定，请求驳回申请再审人的请求，维持二审判决。
再审查明的事实与一、二审判决查明的事实相同。另重点查明：一、从1993年起，张某某开始租赁新县客运公司的房屋。1997年10月15日双方续签合同，该合同文本显示合同由房屋租赁管理部门“新县房地产交易管理所制”，合同的签证机关是新县房地产交易管理所。合同第10条补充事项约定：“乙方（张某某）在承租期间对租用房屋装修后，租用期满可续租，租用费双方再协商，如不再租赁其装修由乙方拆除，恢复承包前房屋原样”。二、2002年12月31日合同期满后，张某某继续使用房屋，并将其租赁的部分房屋转租他人。三、2004年5月11日火灾发生后，新县公安消防大队于2004年6月10日下达“火灾原因不明通知书”：宏翔超市发生火灾，大火烧毁了超市内的陶瓷品等所有物品，还蔓延至附近的门店及花园酒店，过火面积约280平方米，直接经济损失约25万某元。但没有对火灾事故责任进行认定。
本院认为：双方当事人签订的房屋租赁合同合法有效，应受法律保护。该合同系新县房地产交易管理所提供的制式合同，不是房屋出租方单方起草，双方签合同时对合同条款是认知的，且该合同有补充条款对合同不明的事项进行补缺，所以对该合同争议条款的解释不适用不利解释原则。关于合同第四条：“新县客运公司应确保张某某安全使用房屋、及时对房屋进行检查、维修和养护，若因房屋倒塌事故（人力不可抗拒的自然灾害除外）,造成张某某的一切经济损失，由新县客运公司全部赔偿，并承担责任”的约定，是当事人的真实意思表示，应当依约定。该条中当事人列举了具体事项“若因房屋倒塌事故（人力不可抗拒的自然灾害除外）”，其后并没有“等”、“其他”之类的表示列举性的文字，根据合同解释规则对表示范围的词句，应作限制解释，即指因租赁物的质量瑕疵引起，导致承租人的损失的，出租人应当承担赔偿责任。张某某主张的损失是由其相邻的宏翔超市发生火灾蔓延所致，虽然宏翔超市所租房屋是新县客运公司的，但该房屋是由宏翔超市占有使用，新县客运公司对该房屋没有控制权，也没有管理责任，且新县公安消防大队认定火灾原因不明，对火灾事故责任没有认定，张某某亦未向法庭提供火灾损失是由新县客运公司违约造成，根据谁主张谁举证的原则，张某某负有举证责任，如举不出证据，应当承担诉讼风险。根据《中华人民共和国消防法》第三十九条规定：“火灾扑灭后，公安消防机构有权根据需要封闭火灾现场，负责调查、认定火灾原因，核定火灾损失，查明火灾事故责任”。说明火灾损失是由公安消防部门核定的，这是法定的核定机关。新县公安消防机构对火灾直接经济损失进行了核定约25万某元。新县人民法院在火灾发生一年多后（即2005年7月20日）委托新县价格认证中心对张某某的火灾损失进行价格评估，装饰材料费为x元，电器设备为x元，厨房设施为x元，共计x元。其评估依据不是公安消防机构现场勘验核定依据，而是依据评估方收集的有关资料即张某某提供的“福华装饰工程（决）算书”及2005年7月13日张某某申请对被烧房屋进行证据保全的公证书。从照片上反映，被烧房屋里没有电器设备和厨房设施，说明该价格评估的可信度不强，新县价格认证中心结论书的效力不及公安消防机构对火灾现场勘验所确定的火灾损失的效力。申请再审人张某某申请再审的理由证据不足，其请求本院不予支持。故原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十六条第一款、第一百五十三条第一款（一）项之规定，判决如下：
维持本院（2006）信中法民终字第X号民事判决。
本判决为终审判决。
审判长丁晶
审判员杨明洪
审判员沈继红
二00九年十一月二十三日
书记员管余晶
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