上诉人（原审第三人）北京九郡房地产开发有限公司，住所地北京市朝阳区X路甲X号永安宾馆X号楼X层1101-X室。
法定代表人刘某某，执行董事。
委托代理人崔满华，北京市高朋律师事务所律师。
委托代理人杨柳，北京市高朋律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）张某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人王某，男，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
被上诉人（原审被告）北京市祥德轩房地产经纪有限公司，住所地北京市X街X街X号院X楼北京天晟招待所X室；实际经营地北京市海淀区X街X号韦伯豪家园X门X层X号。
法定代表人邓某某，董事长。
上诉人北京九郡房地产开发有限公司（以下简称九郡公司）因与被上诉人张某某、北京市祥德轩房地产经纪有限公司（以下简称祥德轩公司）委托合同纠纷一案，不服北京市朝阳区人民法院（2009）朝民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月13日受理后，依法组成由法官申小琦担任审判长，法官胡君、姚颖参加的合议庭审理了本案。现本案已审理终结。
张某某一审起诉称：2006年9月23日，张某某与九郡公司签订《北京市商品房预售合同》，购买九郡公司开发的位于北京市朝阳区X路X号华发颐园小区X号楼X单元X号房屋，实际支付结算总价款x元。另经九郡公司指定，张某某与祥德轩公司签订《委托代理协议》，由祥德轩公司为张某某办理房屋所有权证书，协议约定祥德轩公司应在张某某住后540日内取得房屋所有权证书，否则应按已付房款日万分之一标准支付自所有权证书办理期限届满次日至实际取得之日的违约金。张某某实际于2007年4月18日办理收房手续，于2009年5月14日才取得房屋的所有权证书。故张某某要求祥德轩公司支付迟延办理房屋所有权证书的逾期违约金x.95元。
祥德轩公司在一审中答辩称：受九郡公司指定，祥德轩公司与张某某签订委托代理协议，代其办理房屋所有权证书情况属实。房屋所有权证书实际登记日期为2009年5月14日,祥德轩公司同意向张某某支付至登记日期的违约金。但证书办理迟延的原因是九郡公司于2008年12月15日才取得商品房所属楼栋权属证明，而依据合同约定其应当于2007年12月31日之前取得楼栋权属证明。且九郡公司亦未及时向祥德轩公司提交契税完税证明、分户平面图等办证所需材料。故迟延取得房屋所有权证书的责任在九郡公司。根据祥德轩公司与九郡公司签订的《指定代理协议》约定，因九郡公司原因导致祥德轩公司受到业主追偿和索赔的，九郡公司必须及时做出全额补偿。因迟延办理房屋所有权证书的原因在九郡公司，故应由九郡公司向张某某支付上述违约金。
九郡公司在一审中述称：张某某所述合同签订及履行情况属实。2007年2月楼栋验收合格后九郡公司即于同年4月及时向有关机构上传了相关办证文件，楼栋权属证明实际于2008年12月15日取得，其责任不在九郡公司。但九郡公司仍于2009年4月14日在小区内公示了补偿方案，同意就此给业主补偿物业费和供暖费。根据合同约定，如九郡公司未能在约定时间内取得楼栋产权且承担了违约责任的，业主房屋所有权证书的办理时间应相应顺延350天。现张某某实际取得房屋所有权证书的日期尚未超过顺延期限。另九郡公司与张某某的购房合同中约定了逾期办理产权证的违约金最高不超过购房款的百分之一。合同中约定九郡公司指定祥德轩公司代为办理房屋所有权证书，而张某某与祥德轩公司也签订了《委托代理协议》，故九郡公司的协助义务已由祥德轩公司承担。且九郡公司在取得楼栋权属证明后积极提供给祥德轩公司，已履行了自己的协助义务。祥德轩公司未在与张某某的协议中约定办理房屋所有权证书顺延条款及违约金限额条款系自愿承担责任，其与张某某自行约定逾期违约金的行为不应加重九郡公司责任，该笔违约金不应由九郡公司负担。
一审法院审理查明：2006年9月23日，张某某与九郡公司签订《北京市商品房预售合同》，张某某购买九郡公司开发位于北京市朝阳区X路X号华发颐园住宅小区X号楼X单元X号房屋。合同约定出卖人应当在2007年12月31日前取得该商品房所在楼栋的权属证明，如未能在约定期限内取得，买受人不退房的，合同继续履行，出卖人自应当取得权属证明期限届满次日起至实际取得之日按日计算已付房款万分之一的违约金，并于出卖人实际取得权属证明之日起60日内向买受人支付。商品房交付使用后，买受人同意委托出卖人或出卖人指定的第三方向权属登记机构申请办理房屋权属转移登记。如因出卖人的责任，买受人未能在商品房交付之日起540日内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，自买受人应当取得房屋所有权证书的期限届满之次日起至实际取得房屋所有权证书之日止，按日计算向买受人支付全部已付款万分之一的违约金，并于买受人实际取得房屋所有权证书之日起60日内支付。
合同附件八第八条约定，出卖人未按约定期限取得商品房所在楼栋权属证明，买受人不退房的，或因出卖人原因造成买受人未能在约定期限内取得房屋所有权证书，买受人不退房的，出卖人承担的违约责任以买受人已付购房款的1％为最高限额。出卖人未按约定期限取得商品房所在楼栋权属证明，且依约定承担违约责任的，买受人取得房屋权属证书的时间按出卖人取得该商品房所在楼栋权属证明的逾期天数相应顺延。
2006年9月23日，张某某与祥德轩公司签订《委托代理协议》，张某某委托祥德轩公司办理预售登记手续及权属证明登记手续并交纳费用800元。协议约定张某某应按入住通知书的要求向祥德轩公司提供办理房屋产权登记所需全部文件和资料，祥德轩公司收到上述文件和资料后，于房屋交付之日起540日内完成该房屋的产权登记手续。如祥德轩公司未按约定期限办理完毕房屋产权登记手续，每逾期一日，应按总房款万分之一向张某某支付违约金。如因张某某未提供办理产权登记所需的全部文件资料导致祥德轩公司未能按约定期限办理完毕产权登记手续的，祥德轩公司不承担违约责任。
另，祥德轩公司与九郡公司于2006年7月8日签订《指定代理协议》，约定九郡公司指定祥德轩公司为其开发的华发颐园项目业主独家提供代办预售登记、《房屋所有权证》服务，同意祥德轩公司与业主签订《委托代理协议》等文件并收取代办费。据约定，九郡公司应在项目交付日后9个月内办理完毕该项目的大产权证并将相关文件、证明交给祥德轩公司，祥德轩公司保证在九郡公司办理完毕大产权手续并将办理产权登记手续所需文件交付后9个月内办理完结产权登记手续，取得《房屋所有权证》。协议另约定如因九郡公司原因导致祥德轩公司受到的任何追偿和索赔，九郡公司必须及时就祥德轩公司的实际损失做出全额补偿。
上述合同及协议签订后，张某某实际向九郡公司支付购房款金额为x元，并于2007年4月18日办理收房手续。九郡公司于2008年12月15日取得商品房所在楼栋权属证明。张某某所购房屋所有权证书于2009年5月14日办理登记手续。
以上事实有当事人陈述、《北京市商品房预售合同》、《委托代理协议》、《指定代理协议》等在案为证。
一审法院判决认定，张某某与祥德轩公司之间签订的《委托代理协议》及祥德轩公司与九郡公司间签订的《指定代理协议》均系当事人真实意思表示，各方均应依约履行各自合同义务。现涉案房屋《房屋所有权证》的登记时间2009年5月14日，至该日祥德轩公司履行完毕代张某某办理房屋产权登记手续的义务。此时距房屋交付之日的期间为757天，已经超出《委托代理协议》约定的540天期间217天，而祥德轩公司未证明其存在法定或约定的免责事由，故应按协议约定向张某某承担违约责任，即按总房款日万分之一标准支付上述超出期间的违约金，张某某主张超出部分该院不予支持。根据祥德轩公司与九郡公司签订的《指定代理协议》，九郡公司已经违反了于项目交付后九个月内将大产权证等文件交付祥德轩公司的义务，而祥德轩公司在协议约定的期间内及时履行了自己的办证义务。故祥德轩公司迟延为业主办理房屋所有权证书的原因在于九郡公司，其向张某某所支付的违约金有权依据《指定代理协议》向九郡公司进行追偿，该违约金最终应由九郡公司负担。九郡公司关于祥德轩公司与张某某协议中约定违约金条款系自愿承担责任的观点依据不足，该院不予采纳。综上，依据《中华人民共和国合同法》第六十条、第一百一十四条、第一百二十一条之规定，判决：一、祥德轩公司于判决生效后七日内向张某某支付违约金二万九千三百四十五元七角一分；二、九郡公司于判决第一项履行后七日内向祥德轩公司支付追偿款二万九千三百四十五元七角一分；三、驳回张某某的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
九郡公司不服一审法院上述判决，向本院提起上诉，请求撤销一审判决第二项，张某某和祥德轩公司承担诉讼费。理由如下：
一、一审判决第二项是一审法院主动变更了当事人的请求，超越了当事人的诉求范围，违背了民事审判基本原则，应予纠正。一审中，张某某没有要求九郡公司向祥德轩公司支付追偿款或要求九郡公司承担办理房屋所有权证书逾期违约金的诉求，张某某另案向九郡公司主张该诉求，祥德轩公司亦表示同意张某某的一审诉求。我国现行的民事审判政策是针对当事人的诉求进行审理。张某某没有要求九郡公司支付追偿款，祥德轩公司也积极表示愿意承担违约责任，九郡公司也强烈要求没有承担违约责任的合同依据和法律依据，一审判决不应强迫当事人支付追偿款。本案判决不仅会造成九郡公司基于同一事实重复承担不该承担的责任，且判决的追偿款在涉案合同中没有约定。显然一审判决超越了当事人的诉求范围。一审法院并无权利就此审理，违背了民事审判基本原则。
二、一审法院判令九郡公司承担追偿款没有事实依据和法律依据。九郡公司没有法定义务和合同约定义务承担逾期办理涉案房屋《房屋所有权证》的违约责任。1、九郡公司并非办理涉案房屋《房屋所有权证》的义务人，九郡公司对此仅负有协助义务。涉案的《委托代理协议》及《北京市商品房预售合同》对涉案房屋所有权证办证义务人明确约定为祥德轩公司，九郡公司对此仅负有协助义务。且九郡公司在取得大产权证后，立即将办理涉案房屋所有权证所需由九郡公司提交的文件提交给了房地产权属登记部门以及祥德轩公司，九郡公司已经履行完毕其协助义务。九郡公司认为，《委托代理协议》及《北京市商品房预售合同》对涉案房屋所有权证办证义务人的约定明确、内容符合法律规定。《委托代理协议》中约定的权利和义务的承担主体是张某某和祥德轩公司。《委托代理协议》及《北京市商品房预售合同》证明九郡公司有不承担办理房屋所有权证书逾期违约金的免责约定，故张某某与祥德轩公司约定的违约责任与九郡公司无关，亦不应由九郡公司承担。2、祥德轩公司与张某某签订的《委托代理协议》不能加重九郡公司的责任。张某某与九郡公司已经在《北京市商品房预售合同》中，对因九郡公司原因造成迟延取得涉案房屋《房屋所有权证》的违约责任约定了最高限额(即总房款的1%)，同时双方对办证期限应予顺延的情形亦作出约定，即如出卖人未按约定期限取得该商品房所在楼栋权属证明，且依约定承担违约责任的，合同中约定的买受人取得房屋权属证书的时间，按出卖人取得该商品房所在楼栋权属证明的逾期天数相应顺延。《委托代理协议》的签订时间在《北京市商品房预售合同》签订之后，因此，祥德轩公司在与张某某签订《委托代理协议》时，明知《北京市商品房预售合同》已就因九郡公司原因造成迟延取得涉案房屋《房屋所有权证》的违约责任约定了最高限额，同时对办证期限应予顺延的情形亦作出约定。但是，祥德轩公司不仅未在《委托代理协议》中就迟延办证的违约金最高限额以及办证期限顺延的情形作出相应约定，甚至还与北京市天科律师事务所(以下简称天科律师所)串通，不断挑起业主与九郡公司的矛盾，恶意制造诉讼，企图将远高于《北京市商品房预售合同》约定的逾期办证的违约责任全部转嫁给九郡公司，同时再通过天科律师所以代理包括张某某在内的业主追讨违约金为由向业主预收律师费和诉讼费，并从中牟取暴利。对此，九郡公司认为：祥德轩公司作为九郡公司指定办理涉诉项目商品房《房屋所有权证》的代理人，理应最大限度地维护委托人九郡公司的合法利益，其与张某某签订《委托代理协议》时，不应无故扩大九郡公司的责任。祥德轩公司与张某某签订的《委托代理协议》，是张某某与祥德轩公司的真实意思表示，该协议对张某某及祥德轩公司均有约束力。祥德轩公司是自愿承担其与张某某签订的《委托代理协议》中约定的违约责任。因此，祥德轩公司与张某某在《委托代理协议》中约定的迟延办理《房屋所有权证》的违约责任超出九郡公司与张某某在《预售合同》中约定的部分，应由祥德轩公司自行承担。同时，祥德轩公司办理完毕涉案房屋的《房屋所有权证》后，为谋取不正当利益未及时向张某某交付《房屋所有权证》造成违约责任扩大的部分，亦应由祥德轩公司自行承担。张某某与九郡公司在《北京市商品房预售合同》中约定的取得涉案房屋《房屋所有权证》的期限尚未届满，由九郡公司就逾期办理涉案房屋所有权证承担违约责任没有任何事实和法律依据。3、九郡公司已经同意就逾期取得涉案房屋所属楼栋初始登记证明给予张某某一定经济补偿，张某某再就逾期取得涉案房屋所有权证主张违约责任属于重复救济。虽然逾期取得大产权证的主要责任不在九郡公司，但九郡公司已主动并自愿就逾期取得大产权证和房屋所有权证给予包括张某某在内的全体住宅业主一定的经济补偿，即按业主应缴纳的十八个月的物业管理费和一年的供暖费等额补偿，有关补偿方案已于2009年4月14日在小区内予以公示。鉴于张某某逾期取得涉案房屋所有权证与九郡公司迟延取得大产权证是基于同一事实和理由，且九郡公司已经同意就逾期取得大产权证一事给予张某某一定的经济补偿，张某某再就迟延取得涉案房屋所有权证这一事实主张违约责任，属于重复救济，不应得到法院的支持。4、祥德轩公司恶意串通其他方损害委托人即九郡公司和张某某的合法利益，应当承担由此产生的一切后果和责任。《指定代理协议》中约定，如因祥德轩公司原因未能如期完成产权登记手续，导致九郡公司受到业主的任何追偿和索赔的，祥德轩公司应及时就九郡公司的全部损失进行赔偿。根据上述约定，祥德轩公司作为九郡公司指定办理涉案项目商品房所有权证的代理人，不仅存在无故扩大《委托代理协议》约定的违约责任，并企图转嫁给九郡公司的行为，还在办理完毕涉案房屋所有权证后，为谋取不正当利益而与天科律师所串通，损害九郡公司和张某某的合法权益。因此，祥德轩公司依约应当对由此给九郡公司造成的全部损失进行赔偿。
三、一审判决认定祥德轩公司迟延为张某某办理房屋所有权证书的原因在于九郡公司，属于认定事实错误。《委托代理协议》约定，张某某应按照入住通知书的要求向祥德轩公司提供办理涉案房屋产权登记所需全部文件和资料，祥德轩公司收到前述全部文件资料及产权代办费后，于房屋交付之日起540日内完成产权登记手续。但是，张某某及祥德轩公司在一审中均未提供证据证明张某某在《委托代理协议》约定的办证期限内，向祥德轩公司交齐全部办证文件资料。因此，不能认定祥德轩公司迟延办理涉案房屋所有权证是因九郡公司原因所致。
张某某服从一审法院判决。其针对九郡公司的上诉理由答辩如下：一、张某某已经及时向祥德轩公司提供办证相关材料，祥德轩公司在一审中已经当庭表示认可并被记录在案，九郡公司称张某某未能提交证据证明其已经及时向祥德轩公司提供办理房产证所需的相关材料，无法证实办理产权证逾期的责任在于九郡公司与事实不符；二、张某某在本案中并未向九郡公司要求违约金，而是向祥德轩公司主张违约金，故不属于九郡公司所称的“重复救济”；三、九郡公司长期扣留业主所交契税、公共维修基金，属于恶意违约。
祥德轩公司服从一审法院判决。其针对九郡公司的上诉理由答辩如下：一、祥德轩公司向九郡公司要求追偿款的合同依据是双方之间签订的《指定代理协议》，九郡公司逾期办理大产权证，并且长时间不提供为张某某办理产权转移登记手续所需的资料，致使祥德轩公司长时间不具备为张某某办理产权登记手续的条件，最终导致逾期办理产权转移登记手续，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该向祥德轩公司支付追偿款；二、九郡公司称祥德轩公司拒不将房产证交付给业主，实际上是因为九郡公司不让祥德轩公司将房产证交付给业主；三、九郡公司称张某某没有提供证据证明办理产权证所需文件已经及时交付给了祥德轩公司，不能证明产权证办理逾期责任全在九郡公司。实际上张某某已经交付了办理产权证所需全部材料，办理产权证逾期的责任全在九郡公司；四、九郡公司称其与张某某签订的《预售合同》中约定的取得涉案房屋所有权证的期限尚未届满，这与本案无关，本案张某某追究祥德轩公司违约责任的合同依据是其与祥德轩公司签订的《委托代理协议》，其并未向九郡公司主张违约金，而祥德轩公司追加九郡公司为第三人的合同依据是双方签订的《指定代理协议》，一审法院判令九郡公司向祥德轩公司支付追偿款，而不是向张某某支付违约金；五、祥德轩公司逾期办理房屋产权登记手续违约金的赔偿标准，是由祥德轩公司和九郡公司共同制定的，而且是共同向业主承诺的，九郡公司称祥德轩公司与张某某签订的《委托代理协议》加重了九郡公司的责任与事实不符；六、九郡公司所称祥德轩公司与他人串通损害其与张某某的合法利益，与事实不符，祥德轩公司从未与任何第三方串通，更未损害任何人的利益。综上，九郡公司的严重违约行为是导致祥德轩公司未能在约定的期限内为张某某办理房屋产权转移登记手续的唯一原因，祥德轩公司没有过错，九郡公司理应依约向祥德轩公司支付追偿款。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
本院认为：张某某与祥德轩公司之间签订的《委托代理协议》以及九郡公司与祥德轩公司之间签订的《指定代理协议》均系各方当事人的真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，两个合同均合法有效，各方当事人均应依照合同约定履行各自义务，任何一方当事人违反合同约定时，也应依照合同约定承担违约责任。张某某与祥德轩公司在《委托代理协议》中约定，祥德轩公司应在收到张某某提交的办理该房屋产权登记所需全部文件和资料后，于该房屋交付之日起540日内完成该房屋的产权登记手续，逾期办理完毕的，每逾期一日，祥德轩公司应按总房款的万分之一向张某某支付违约金。现祥德轩公司承认张某某已依约如期履行了其提交办理房屋产权登记所需全部文件和资料的义务，祥德轩公司却未能在合同约定的期限内办理完毕房屋的产权登记手续，根据《委托代理协议》构成违约，应当依照《委托代理协议》的约定承担违约责任，故对张某某的主张，本院予以支持。
九郡公司与祥德轩公司在《指定代理协议》中约定，祥德轩公司保证在九郡公司办理完毕大产权手续并将办理产权登记手续所需文件交付给祥德轩公司后9个月内，办理完结文件资料、费用全部齐全的房屋的产权登记手续，取得房屋所有权证，但如因九郡公司的原因导致祥德轩公司受到业主的任何追偿和索赔的，九郡公司必须及时就祥德轩公司的实际损失做出全额补偿。现九郡公司迟延交付办理房屋产权登记手续所需的文件，致使祥德轩公司逾期办理完毕房屋产权登记手续，并因此向张某某承担了违约责任，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该对祥德轩公司承担责任，赔偿祥德轩公司因此受到的全部损失。
九郡公司主张一审法院判令九郡公司承担责任，违背了民事审判基本原则。本院认为，祥德轩公司向一审法院提出追加第三人的申请，一审法院经过审查，依职权追加九郡公司为本案第三人，并未违反民事诉讼法的规定。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
九郡公司主张祥德轩公司才是办理涉案房屋所有权证的义务人，九郡公司对此仅负有协助义务，并已及时履行了协助义务，不应承担违约责任。本院认为，在《委托代理协议》中，祥德轩公司的确是办理涉案房屋所有权证的义务人，其逾期办理房屋产权登记手续，张某某据此追究祥德轩公司的违约责任，并无不妥。而在《指定代理协议》中，九郡公司负有及时向祥德轩公司提交办理房屋产权登记手续所需文件的义务，其未及时提交相关文件，导致祥德轩公司向张某某承担违约责任，根据《指定代理协议》的约定，九郡公司应该依约向祥德轩公司承担赔偿责任。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
九郡公司主张祥德轩公司与张某某之间签订的《委托代理协议》加重了九郡公司的责任。本院认为，九郡公司与张某某之间签订的《预售合同》，其效力仅约束九郡公司与张某某，祥德轩公司与张某某之间签订的《委托代理协议》既不约束九郡公司，也不受《预售合同》效力的影响，祥德轩公司追究九郡公司的责任，所依据的合同也并非《委托代理协议》，而是祥德轩公司与九郡公司之间签订的《指定代理协议》。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
九郡公司主张张某某就逾期取得涉案房屋所有权证主张违约责任属于重复救济。本院认为，张某某在本案中依据《委托代理协议》向祥德轩公司主张违约责任于法有据，其并未向九郡公司主张违约责任，至于九郡公司应该承担的追偿款，是祥德轩公司依据《指定代理协议》向其主张的赔偿责任，亦有合同根据。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
九郡公司主张张某某未能证明其在《委托代理协议》约定的期限内向祥德轩公司交齐办证所需全部资料，故不能认定迟延办证是因九郡公司原因所致。本院认为，九郡公司迟延交付办理房屋产权登记手续所需的文件，其已构成违约，应该承担相应的违约责任。祥德轩公司在庭审中认可张某某已经如期交付了办理产权证所需全部材料，张某某不存在过错。故对九郡公司的该主张，本院不予支持。
综上，九郡公司的上诉主张均不成立，其上诉请求应予驳回。一审法院判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二百三十八元，由张某某负担八元（已交纳），由北京九郡房地产开发有限公司负担二百三十元(于本判决生效后七日内交至一审法院)。
二审案件受理费四百七十六元，由北京九郡房地产开发有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长申小琦
代理审判员胡君
代理审判员姚颖
二○○九年十二月十八日
书记员曹颖异
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
