上诉人（原审被告）任某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京市东城区急救站职员，住（略）。
委托代理人何某某，男，X年X月X日出生，回族，北京市朝阳区棋类学校校长，住（略）。
被上诉人（原审原告）北京东方容和物业管理有限责任某司，住所地北京市东城区X街X号。
法定代表人周某某，董事长。
委托代理人赵某某，男，X年X月X日出生，汉族，北京东方容和物业管理有限责任某司客服经理。
委托代理人李某，男，X年X月X日出生，汉族，北京东方容和物业管理有限责任某司法律顾问。
上诉人任某某因与被上诉人北京东方容和物业管理有限责任某司（以下简称东方容和）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院（2009）东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月13日受理后，依法组成由法官曹欣担任某判长，法官程慧平、周某参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
东方容和在一审中起诉称：任某某于2003年10月入住（略）房屋，并于2003年10月10日与东方容和签订了《物业管理服务委托合同》。依据双方合同约定，东方容和为任某某提供了物业管理服务，但任某某仅交纳了2003年度至2004年度的物业管理费，自2004年11月1日至2009年10月31日止，共欠付东方容和物业管理费人民币4561.20元。东方容和现要求任某某补交所欠费用并支付违约金人民币1200元。本案诉讼费用由任某某承担。
任某某在一审中答辩称：对东方容和所述欠费期间、物业费单价等事实不持异议，1、东方容和不具诉讼主体资格，因双方并未签订过涉案物业管理合同，任某某仅与东开物业管理公司签订过有关合同；2、东方容和并未在两年之内向任某某主张过任某权利，故其起诉已超过诉讼时效期间；3、与东方容和签订合同的东开物业管理公司违约在先，如未积极协调业主与开发商之间的矛盾、未在业主入住率x)%以上后督促成立业主委员会、对东方容和小区的管理不到位等。综上，任某某不同意东方容和的诉讼请求。
一审法院审理查明：任某某为（略）房屋的产权人（建筑面积71.52平方米）。
2003年10月10日，任某某与案外人北京市东开物业管理中心有限责任某司（当时名称为北京市东开物业管理中心，2006年9月28变更为现名称，以下简称东开物业公司）签订了《东四小区物业管理服务委托合同书》（以下简称《物业合同》），双方约定：东开物业公司为任某某居住小区提供物业管理服务；任某某交纳物业管理服务费用时间为合同签订之日起按年交纳，第二年以后，以入住月份为准之前交纳物业管理服务费；按月缴纳的费用应于每月28日之前交付；东开物业公司擅自多收费用的，除退还多收款项外，应按每日千分之三的标准承担违约金；任某某逾期或不足额缴费的，除补缴费用外，应按每日千分之三的标准承担违约金等。上述合同签订后，任某某仅交纳了2003年11月1日至2004年10月31日期间的物业管理服务费，之后欠费至今。
另查，2006年12月7日，东方容和经北京市工商行政管理局东城分局核准，与东开物业公司进行了合并，并注销登记了东开物业公司。自此，东方容和向任某某小区提供物业管理服务。
庭审中，东方容和持《收费标准及依据明细单》、《欠费明细单》、《物业合同》称：1、任某某欠费期间为2004年11月1日起至2009年10月31日止的5年，其中物业管理费为人民币2145.60元、电梯费为人民币1931.05元、水泵费为人民币214.55元、生活垃圾清运费为人民币150元、楼宇对讲费120元；2、因合同约定违约金过高，故象征性收取1200元；3、东方容和因与东开物业公司合并，依法承继了公司合并时各方的债权、债务，故东方容和有权向任某某收取各项费用；4、任某某所述成立业委会问题应由其他行政部门管理，非东方容和义务；5、东方容和已于3年前逐批次地向小区内欠费业主催缴欠费，亦多次向任某某索费，且有关法律对欠缴物业费案件的诉讼时效期间规定宽泛。据此认为收费有据。经询，任某某否认东方容和曾经催缴费用，另持《物业合同》及数张照片称：双方之间并无关系，且东方容和对小区管理不到位、交付的门窗不是《回迁安置合同》中约定的塑钢门窗等。
一审法院判决认定：我国合同法规定，依法成立的合同，受法律保护。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或解除合同。当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行，采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。我国公司法规定，公司合并时，合并各方的债权、债务，应当由合并后存续的公司或者新设的公司承继。根据本案查明事实，东方容和因与东开物业公司的合并承继了该公司的债权债务，并成为任某某小区的物业管理公司，为该小区提供物业管理服务。任某某与合并前的东开物业公司所签《物业合同》系双方真实意思表示，故合法有效，任某某应当遵照执行。现任某某在接受了东方容和提供的物业管理服务后，未依约交费，属违约行为，应承担相应责任。故东方容和所提诉请，理由正当，该院应予支持。但应指出，东方容和对任某某居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，故该院对于东方容和要求任某某支付逾期支付物业费违约金的诉讼请求，不予支持。关于任某某所称东方容和诉讼请求已超出诉讼时效期间一节，根据相关法律规定，东方容和并未明显怠于行使追索相关费用的权利，应视为东方容和持续主张权利，故该院对任某某此称不予支持。关于任某某所称涉案小区应成立业委会，因与本案无关，该院不予支持。关于任某某所称涉案房屋门窗质量与合同不符等问题，因与本案不属同一法律关系，任某某应根据合同相对性原则另行解决。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第一百零七条之规定，判决：一、任某某于判决生效后7日内给付东方容和2004年11月1日至2009年10月31日期间的物业费共计人民币4561.20元；二、驳回东方容和的其他诉讼请求。
任某某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：一、关于诉讼主体资格与伪证。成立东方容和系东城区政府危改加房改、拆迁、开发、回迁、前期物业管理等一系列政府行为之一。事实上东开物业公司既没有名称变更过程，也没有与东方容和合并。东方容和在没有公告的情况下早于2004年便走马上任。依照《中华人民共和国合同法》第八十条、第八十八条、第四百条规定以及《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第四条第14款，签定物业服务合同后，违规将物业服务全部转托给其他物业管理企业的，如果该转托行为已经公告且业主接受了物业服务的，应依公平原则确定业主向实际提供物业服务的物业管理企业支付适当的物业服务费用。依据上述规定，转托者有告知义务，且业主向物业企业支付适当的物业服务费用。任某某保证，只要东方容和发表变更公告，将同其重新签署《物业管理服务委托合同书》。二、关于诉讼时效和“明显怠于行使权力”。《北京市高级人民法院关于审理物业管理纠纷案件的意见（试行）》第六条关于管理费纠纷有关诉讼时效规定的前提是应依照现行法律关于诉讼时效的规定，在此前提下诉讼时效才不宜过苛。不宜过苛并非指无限期甚至五年之久，而且还明确规定了物业管理企业明显怠于行使权利的除外。自2003年10月入住以来，原受托方东开物业公司只收过一次物业费，业主不交物业费主要是对物业服务不满，物业管理企业提供的服务项目和质量与合同约定标准差距明显。当物业公司不执行合同约定，服务质量低下，拒不履行合同义务，百般推卸责任某情况下，业主只能用拒付物业费的方式抗衡。而一审法院认定东方容和已于3年前逐批次地向小区内欠费业主催缴欠费，亦多次向任某某索费，属于事实不清，证据不足。任某某只认可2007年度（11月1日至2008年10月31日）、2008年度（11月1日至2009年10月31日）两年度的电梯费（但必须按无人值守电梯运行维护费重新计算）、水泵费、生活垃圾清运费、楼宇对讲费（在修复使用门禁系统后），在如约更换塑钢门窗后可以考虑补交近两个年度的物业费（不含2010年度预收物业费）。三、关于违约责任。东方容和一直强调物业费太低，因此不能履行合同义务。一审法院也指出东方容和对任某某居住小区的物业管理服务确有一定的瑕疵，但这“与合同约定的标准差距明显”的事实相比只是轻描淡写。除电梯和泵房外，东方容和没有对房屋共用部位等项目进行维护、修缮、服务及管理，封锁业主同开发商追究责任某渠道，搁置业主反映的开发商遗留问题。开发商交付房屋的窗户不符合合同约定，东方容和只同意联系厂家自费安装，窗户做小了，任某某要求重新更换，这也是任某某拒付物业费的理由之一。任某某入住时才发现房屋厨房内有煤气总闸，要求开发商移出，至今未处理。东方容和未按合同约定组织成立业主委员会，未尽到安全防范义务，未配置应有的安全防范设备。刚入住时电梯有人值守，不足一年变为无人值守，应按无人值守的标准收费。不实行24小时巡查制度，夜间值班保安睡觉，小区任某自由出入，无人管理，监控设备、照明灯损坏，门禁系统失效，违法出租地下室，楼道里乱堆杂物，垃圾清理不及时。四、东方容和依法应每年至少一次公布物业收支账目。北京市发改委2005年发布了《北京市物业服务收费管理办法（试行）》，同时废止了之前物价局等单位下发的收费办法，明确了物业收费必须明码标价，并规定物业管理企业应当向业主大会或者全体业主公布物业资金年度预决算，每年不少于一次公布物业服务资金的收支情况。原京价（房）字［2000]X号文中电梯运行维护费为x元／年，现京发改［2005]X号文中电梯运行维护费为x／年，任某某所住小区的电梯是无人值守梯，应当下浮。五、任某某希望在二审法院主持下同东方容和达成和解。调解条件是首先要改善物业服务质量，把业主反映的问题该修的修，该补的补，该改的改，物业费该退的退（公共照明费80元），该减的减。因此，任某某请求二审法院撤销原判，依法改判：1、东方容和立即停止对法庭和当事人的欺诈并撤销伪证，赔礼道歉并承担相应的法律责任；2、东方容和没有诉讼主体资格，应依法公告变更，同时与任某某重新签署《物业管理服务委托合同书》并严格履行合同内容；3、东方容和应按现行法律关于诉讼时效的规定追索物业服务费；4、东方容和提高服务质量，增进安全防范设备，改善物业环境，满足业主的合理要求（重新安装任某某的漏风塑钢门窗）；5、东方容和依法定期（每年至少一次）向住户公布收入和支出项目，接受物业管理委员会和产权人的监督。
东方容和服从一审法院判决，其未向本院提交书面答辩意见，但其在本院诉讼中口头答辩称：东方容和追缴物业费是基于合同，东方容和每年收取物业费时都提前发交费通知，个别的情况，收费员也要与业主取得联系。业主对欠费是很清楚的，东方容和不可能第一年收了物业费之后就不收了。关于物业费收费标准，东方容和是按照北京市物业收费标准执行的。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有《物业合同》、北京市工商行政管理局东城分局出具的《注销核准通知书》及《名称变更通知书》、《收费标准及依据明细单》、《欠费明细单》、房屋所有权证、照片以及当事人陈述意见在案佐证。
本院认为：东开物业与任某某签订的《物业合同》合法有效。东开物业已与东方容和合并，合并后东开物业已注销登记，东方容和存续。根据《中华人民共和国民法通则》第四十四条第二款的规定，企业法人分立、合并，它的权利义务由变更后的法人享有和承担。因此，东方容和依法取得东开物业在《物业合同》项下的权利义务。该取得系依据法律规定而取得，并非通过转委托而取得。任某某关于东方容和没有诉讼主体资格的主张，不能成立。东方容和在取得《物业合同》项下的权利义务后，提供了物业管理服务，因其物业管理服务一直处于持续状态，物业费系持续发生，故任某某关于物业费已超过诉讼时效的主张，本院不予采信。任某某未按期交纳物业费，已构成违约，关于其提出的物业服务质量问题，一审法院基于东方容和的服务存在瑕疵，未支持东方容和关于违约金的诉讼请求，已体现东方容和的责任。东方容和主张的物业费数额，系按合同约定收取，并无不当。任某某提出的更换窗户、公开收支帐目、成立业主委员会等问题，与本案并非同一法律关系，可另行主张。因此，任某某上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二十五元，由任某某负担（于本判决生效后七日内向一审法院交纳）。
二审案件受理费五十元，由任某某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长曹欣
代理审判员程慧平
代理审判员周某
二○○九年十二月十五日
书记员宋云燕
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