上诉人（原审被告，反诉原告）邵某，女，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人孙晓辉,北京市惠诚律师事务所律师。
被上诉人（原审原告，反诉被告）北京开盛鼎兴物业管理有限公司，住所地北京市崇文区X街X号。
法定代表人徐某某，董事长。
委托代理人李威加，北京市中洲律师事务所律师。
上诉人邵某因与被上诉人北京开盛鼎兴物业管理有限公司（以下简称开盛鼎兴公司）物业服务合同纠纷一案，不服北京市崇文区人民法院（2009）崇民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年11月6日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官李晶雪、郭菁参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
开盛鼎兴公司在一审中起诉称：邵某于2002年2月28日签约购买了宝鼎中心公寓741房屋，面积：93.28平方米。开发商于2000年11月15日将上述房屋交给绍佳使用。开盛鼎兴公司于2007年1月1日接管宝鼎中心的物业管理工作后，邵某从2007年1月至2008年10月一直无故不向开盛鼎兴公司交纳物业管理费x.86元，2007、2008年度供暖费5596.8元。以上共计人民币x.66元。给开盛鼎兴公司造成了经济损失，使公司不能正常的进行物业管理。现诉至法院，要求邵某交纳拖欠的2007年1月至2008年10月（22个月）的物业管理费、电视收视费，2007年度、2008年度供暖费共计人民币x.46元，并承担本案的诉讼费用。
邵某在一审中答辩称：不同意开盛鼎兴公司的诉讼请求。根据北京市的相关规定，物业费的收费应当由物业公司与业主进行协商。物业公司没有与业主进行协商确定物业费，而且现在物业公司没有公示物业费收支情况及公用部分使用收入情况。开盛鼎兴公司是在2007年1月15日才成立的，且没有合格的资质，要求其提交供暖费垫付票据。邵某确实是从2007年1月份开始没有缴纳物业费及供暖费。房屋面积以销售合同为准，93.28平方米。经查询工商登记资料显示原告的成立时间为2007年1月15日，且在2008年5月25日，北京市崇文区房管局在执法检查中查实开盛鼎兴公司系未取得物业管理企业资质违法从事物业管理，崇文区房管局依据《物业管理条例》第六十条的规定，责令开盛鼎兴公司限期改正，并给予5万元罚款的行政处罚。依据《中华人民共和国消费者权益保护法》及《物业管理条例》的相关规定，业主对物业公司所称的服务管理等享有知情权。故提出反诉：1、要求开盛鼎兴公司立即备齐北京宝鼎中心物业服务的服务项目、服务标准、价格管理形式、计费方式、收费标准和收费依据的相关材料，供反诉人查阅、复制；2、要求开盛鼎兴公司依照法定程序对宝鼎中心2007年、2008年度物业管理费重新测算，作为物业费收费标准；3、本案诉讼费用由开盛鼎兴公司承担。
一审法院审理查明：1998年11月18日，邵某与北京致祥房地产开发有限公司（以下简称致祥公司）签订了《北京市外销商品房预售契约》，购买了北京宝鼎中心B座其中第741（F）房间（建筑面积93.28平方米），协议中约定：乙方（邵某）同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，其购置的房屋由甲方（北京致祥房地产开发有限公司）或甲方指定的物业管理公司负责管理。2000年11月15日，邵某接收了房屋。同日，邵某与北京宝鼎物业管理有限公司签订《北京宝鼎中心物业交付使用协议》，协议中约定乙方（邵某）应按其承租面积支付管理费（每月每平方米2美元）……。2006年12月1日，北京致祥房地产开发有限公司对业主和租户发出告知函，从2007年1月1日起，将北京宝鼎中心（北京市崇文区X街X号）委托开盛鼎兴公司进行物业管理，业主、租户与原物业管理公司签署的合同、协议继续有效，由开盛鼎兴公司代为履行。后开盛鼎兴公司对宝鼎中心进行了物业管理工作，物业费收费标准为每月每平方米11.96元。邵某未缴纳2007年1月至2008年10月的物业管理费x.86元、2007年度和2008年度两个供暖季的供暖费5594.8元，共计人民币x.66元。
一审法院另查，开盛鼎兴公司于2007年1月15日领取营业执照，物业管理资质等级为三级。北京宝鼎中心（北京市崇文区X街X号未成立业主委员会。
一审法院判决认定：邵某与开发商北京致祥房地产开发有限公司签订的《北京市外销商品房预售契约》中约定，同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，由开发商或其指定的物业管理公司对小区实施物业管理。开发商委托了开盛鼎兴公司对宝鼎大厦提供物业管理服务。开盛鼎兴公司在接管物业后，虽未与邵某签订物业管理服务合同，但双方已形成事实上的物业管理服务关系。邵某接受开盛鼎兴公司所提供的物业管理服务，应当支付相应的物业管理费。开盛鼎兴公司提供的证据可以证明供暖费系为北京市热力公司代收代缴，收费数额符合国家相应规定，邵某作为实际使用人应当予以支付，故对开盛鼎兴公司提出的要求邵某缴纳供暖费的诉讼请求，予以支持。一审庭审中,开盛鼎兴公司已经提交了物业服务的服务项目、收费标准及收费依据等物业管理费测算明细，开盛鼎兴公司主张的物业管理费数额低于邵某与北京宝鼎物业管理有限公司签订的《北京宝鼎中心物业交付使用协议》中约定的标准，邵某要求对宝鼎中心2007年度、2008年度物业管理费重新测算，并以此作为物业收费标准的请求，缺乏依据，对邵某的反诉请求不予支持。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第一百零七条之规定，一审法院判决：一、自判决生效之日起七日内，邵某给付开盛鼎兴公司2007年1月至2008年10月的物业管理费x.86元、2007年度及2008年度的供暖费5594.8元，以上共计x.66元；二、驳回邵某的反诉请求。
邵某不服一审法院上述民事判决，向本院提起上诉。其主要上诉理由是：1、一审法院未依法进行举证责任分配，导致认定事实不清乃至错误，证据不足。开盛鼎兴公司设立于2007年1月15日，被准予从事物业管理业务时间是2007年7月6日。开盛鼎兴公司应对其从2007年1月1日开始事实物业服务举证；2、一审法院未对涉案证据如物业费欠费表和测算明细等进行审核认定，也未依法分配举证责任，导致认定事实不清及错误；3、邵某在一审中的反诉请求应当予以支持。
开盛鼎兴公司服从一审法院判决，其答辩称：双方已经形成事实物业服务，开盛鼎兴公司已经履行义务，绍佳没有提出不接受或更换服务，同时，物业费标准没有超过原协议约定，开盛鼎兴公司于2007年1月1日到2007年1月15日没有法人资格是属于工商行政部门的管理范围。综上，开盛鼎兴公司要求维持原判。
本院经审理查明的事实与一审法院查明的事实一致。
上述事实，有物业管理资质证书、初级资质证书、2006年12月1日告知函、物业费测算表、（2005）崇民初字X号民事判决书、（2005）二中民终字x号民事判决书、承诺书、供暖合同、商品房预售契约、北京宝鼎中心物业交付使用协议、崇文区房管局行政处罚报道、北京市物价局关于宝鼎中心物业收费标准的批复、停暖停热通知、当事人陈述等证据在案佐证。
本院认为：邵某与开发商北京致祥房地产开发有限公司签订的《北京市外销商品房预售契约》中约定，同意在物业管理委员会未选定物业管理公司之前，由开发商或其指定的物业管理公司对小区实施物业管理。开发商委托的开盛鼎兴公司虽未与邵某签订物业管理服务合同，但双方形成事实物业服务关系，邵某应当支付相应物业服务费。开盛鼎兴公司主张的物业管理费数额低于邵某与北京宝鼎物业管理有限公司签订的《北京宝鼎中心物业交付使用协议》中的约定标准，一审法院判决并无不当。关于开盛鼎兴公司于2007年1月1日到2007年1月15日没有法人资格一节，应由有关行政管理部门进行管理并且有关行政管理部门已经对此予以处罚，因此，本院对邵某该上述理由不予采纳。
综上，邵某的上诉理由不成立。一审法院判决认定事实清楚、适用法律正确，处理并无不当，应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审本诉案件受理费二百七十七元，由邵某负担（于本判决生效之日起七日内交纳）。反诉案件受理费二十五元，由邵某负担（已交纳）。
二审案件受理费六百零四元，由邵某负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长闫飞
代理审判员李晶雪
代理审判员郭菁
二○○九年十二月十五日
书记员卢静
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
