上诉人（原审被告）深圳中航城发展有限公司，住所地广东省深圳市福田区X路鼎诚大厦2601—X室。
法定代表人仇某乙，董事长。
委托代理人姜某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
委托代理人刘某，广东仁人律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）北京宏信永立物业管理有限公司，住所地北京市东城区X路X号X室。
法定代表人胡某某，总经理。
委托代理人俞虹，北京市国达律师事务所律师。
原审被告珠海横琴安科实业发展公司。
原审被告深圳市双诚饮食服务有限公司北京唐人食街分店，住所地北京市东城区X路X号。
负责人刘某某。
上诉人深圳中航城发展有限公司（以下简称中航城公司）因与被上诉人北京宏信永立物业管理有限公司（以下简称宏信物业公司）、原审被告珠海横琴安科实业发展公司（以下简称安科公司）、原审被告深圳市双诚饮食服务有限公司北京唐人食街分店（以下简称唐人食街）物业服务合同纠纷一案，不服北京市东城区人民法院(2008)东民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年3月25日受理后，依法组成由法官闫飞担任审判长，法官李晶雪、郭菁参加的合议庭，经本院公告送达，于2009年9月11日公开开庭审理了本案。上诉人中航城公司的委托代理人姜某某、刘某，被上诉人宏信物业公司的委托代理人俞虹到庭参加了诉讼，原审被告安科公司与唐人食街经本院合法传唤，无正当理由未到庭，本院依法缺席审理。本案现已审理终结。
宏信物业公司在一审中起诉称：2002年3月18日，唐人食街与北京永盈大厦房地产有限公司（以下简称永盈公司）签订房屋租赁协议，承租座落于北京市东城区X路X号华诚大厦地下一层的房产，依租赁协议约定唐人食街每月应向宏信物业公司交纳物业管理费x元。同年4月10日，宏信物业公司与唐人食街签订管理维修公约。自2004年3月开始，唐人食街开始拖欠物业管理费及水电等杂费，截至2008年3月唐人食街拖欠物业管理费x元，水、电费x.26元，电话费2316.86元，供暖费x元。因唐人食街系深圳市双诚饮食服务有限公司（以下简称双诚公司）下属分支机构，2005年12月14日双诚公司在深圳市工商行政管理局办理了注销登记，中航城公司、安科公司作为双诚公司的股东在办理注销登记时，未对唐人食街的债权债务进行清理，即将双诚公司予以注销，故宏信物业公司起诉要求中航城公司、安科公司、唐人食街共同给付唐人食街自2004年3月至2008年3月期间拖欠的物业管理费x元，水、电费x.26元，电话费2316.86元，供暖费x元，同时支付公告费260元，承担本案诉讼费。
宏信物业公司为支持其诉讼请求，向一审法院提供了租赁协议、维修管理公约、唐人食街的还款承诺函、双诚公司的工商登记及注销材料、费用明细、催收公证。
中航城公司在一审中答辩称：唐人食街与宏信物业公司签订的管理维修公约是基于唐人食街与前业主永盈公司签订的租赁协议产生的，租赁协议作为主合同已于2004年3月底终止，管理维修公约也同时终止，而作为房产的受让人广东发展银行股份有限公司北京分行（以下简称广发行）在向唐人食街发出终止租赁合同的通知后，唐人食街已经停业与广发行协商租赁合同解除后的补偿问题，因此宏信物业公司与唐人食街之间已不存在物业服务关系，更不会产生相应的物业管理费、供暖费、水、电和电话费等费用，而且唐人食街实际经营人为刘某林、王芳夫妇，宏信物业公司作为物业公司对此是十分清楚的，上述费用应当由实际控制人承担，宏信物业公司一直怠于向实际控制人主张权利，现宏信物业公司的主张已超过诉讼时效，而中航城公司对唐人食街的实际经营情况并不了解，中航城公司作为双诚公司的股东在注销时按照工商行政管理部门的要求履行了相应的公告手续，因此中航城公司不应再承担任何责任，请法院依法驳回宏信物业公司的诉讼请求。
中航城公司为支持其答辩理由,向一审法院提供了租赁协议、维修管理公约、广发行的信函，以及从（2006）东民初字第X号案卷中复印的工商档案、注销公告、笔录等材料。
安科公司及唐人食街既未做出答辩，亦未参加一审法院庭审。
一审法院经过庭审质证，中航城公司对宏信物业公司提供的证据提出除了费用明细系宏信物业公司单方出具的不予认可外，对其余证据的真实性均无异议，但强调公证书中公证的催收物业管理费、水电费、电话费、杂费的催收公告，应当通过邮寄方式送达，宏信物业公司采取公证公告方式送达，中航城公司并未收到，这也说明当时已经处于停业状态了。宏信物业公司对中航城公司提供的证据以及从一审法院卷宗中调取的材料的真实性均无异议，并强调中航城公司和安科公司在办理工商注销登记时隐瞒分支机构存在的事实，没有尽到清算责任，同时对于唐人食街是否由刘某林及王芳负责并掌控宏信物业公司表示并不清楚。
一审法院审理查明：2002年3月18日，唐人食街与永盈公司签订房屋租赁协议，双方约定，永盈公司合法拥有座落于北京市东城区X路X号华诚大厦地下一层1200平方米的所有权及占用土地的使用权（该房产于1997年7月抵押予东亚银行深圳分行），唐人食街同意自2002年4月10日至2004年4月9日按照x元/月的标准向永盈公司交纳租金（此租金包含物业管理费，物业管理费需向永盈公司全权委托的宏信物业公司交纳，物业管理费为每月x元，全年为x元）。同年4月10日，宏信物业公司与唐人食街签订管理维修公约，公约约定，自2002年4月10日至2007年4月9日，唐人食街已承租大厦写字楼地下一层1200平方米的房屋，大厦各业主及其使用人同意由发展商全权委托宏信物业公司为大厦物业管理公司，宏信物业公司提供物业服务其中包括（但不限于）：根据本公约和物业管理委托合同进行管理；负责大厦及公共设备等安全保卫，维护公共、交通秩序；负责消防安全，对大厦消防系统进行不间断的维护、监控；负责大厦公共部位、公共设施的清洁卫生；购买大厦公众责任险；维护大厦公共设备的正常运行，检查并修缮缺陷；保持大厦处于良好运行状态……管理大厦各部分的管理支出费用由全体业主或其使用人按建筑面积比例分摊承担，管理费按3美元交纳，单元内部的电费、水费、煤气费、热力等能源费用由业主或使用人按实际发生的费用自付，供暖费每年11月份按30元/采暖季平方米收取；公约中所有需要的通知、所有单据、催付单，凡注明地址后送至唐人食街所在地址的视为送达。上述协议及公约签订后，唐人食街即在北京市东城区X路X号华诚大厦地下一层开展经营活动。由于永盈公司未按期偿还贷款，广发行作为抵押物的受让人取得了该房产。2004年5月15日，广发行致函被告唐人食街要收回其目前租用的区域，并要求其安排腾退事宜。2005年1月26日，唐人食街致函宏信物业公司称：作为唐人食街的经营者，从2004年3月起至今应付物业管理费至今未付，其声明如下：1、广发行接手大厦后，楼内公司相继离去给食街经营带来巨大影响，造成连月亏损，致使无力支付物业管理费；2、广发行下达限期腾退通知后，双方补偿问题至今未果；3、拖欠物业管理费绝非本意，在补偿问题解决后，当即足额奉付。
一审法院另查，双诚公司系1996年7月2日经工商行政管理部门批准成立的有限责任公司，其股东为安科公司和深圳中航物业公司（该公司于2003年11月4日更名为深圳中航地产公司）。1997年12月9日，双诚公司设立了分支机构被告唐人食街（资金数额为0万元）。2004年12月25日，双诚公司经股东会决议因经营不利向工商行政管理部门申请注销，并分别于2004年10月29日、11月1日、11月3日在深圳特区报刊登清算公告。双诚公司在向工商行政管理部门填报注销登记事项时，对债权债务清理情况中分公司是否注销完毕一栏填写内容为无分支机构。2005年12月14日，双诚公司被工商行政管理部门予以注销。
2006年7月3日，广发行将双诚公司股东被告安科公司、深圳中航地产公司诉至北京市东城区人民法院，要求腾退被告唐人食街承租的房屋并支付房屋使用费。同年9月22日，三方在法院达成调解协议，安科公司、深圳中航地产公司于2006年10月1日前将唐人食街承租的房屋腾空交广发行。该案在执行期间，案外人刘某林以其系唐人食街租赁房屋的使用人，腾退房屋给其造成重大损失为由提出执行异议。2006年11月16日，宏信物业公司在华诚大厦地下一层滚梯旁的玻璃墙上张贴了致深圳中航地产公司、安科公司的催收物业管理费、水电费、电话费、杂费公告，同时委托北京市公证处对公告张贴的时间、地点、内容进行证据保全公证。2007年9月18日，深圳中航地产公司更名为中航城公司。2008年5月21日北京市东城区人民法院作出（2008）东执字异字第X号民事裁定书，驳回案外人刘某林的执行异议。同年6月2日，刘某林自行交出其占用场地。
一审法院在审理过程中，宏信物业公司向一审法院提供了2004年3月至2008年3月间唐人食街拖欠的物业管理费及相关杂费的计算明细，其中物业管理费x元、电费x.80元、水费737.70元、电话费2316.86元，供暖费x元，中航城公司强调计算明细是宏信物业公司单方计算，没有唐人食街的确认，且唐人食街早已停业，不应产生相应水电等杂费，故对宏信物业公司的费用明细不予认可。宏信物业公司对此未能就其主张提供相应证据。
一审法院判决认定：合同依法成立，当事人应依合同约定全面履行各自义务。从唐人食街与永盈公司签订的租赁合同以及宏信物业公司与唐人食街签订的管理公约可以看出，唐人食街作为华诚大厦地下一层的实际使用人与宏信物业公司间形成了物业合同关系，双方应按管理公约的约定履行各自义务。在物业管理合同履行期间，宏信物业公司依据管理公约提供了相关物业服务，唐人食街予以接受，虽然2004年5月15日广发行一纸催促腾退函，使得唐人食街与永盈公司签订的租赁合同因抵押物受让人主张权利而终止，但唐人食街及其实际经营人在广发行向法院主张权利，中航城公司及安科公司与广发行达成协议承诺搬出，以至2008年6月2日刘某林自行腾出场地前，期间唐人食街一直是在接受着宏信物业公司提供的安全保卫、消防系统维护、公共设施的保养等物业服务，因此，双方间一直延续原有的物业服务关系，即使因为唐人食街停业后造成管理公约中的部分物业服务不能进行，其责任亦不在宏信物业公司，因此唐人食街理应对其占用期间所产生的物业管理费承担给付义务。而唐人食街在向宏信物业公司作出付款承诺后，却未能依约支付拖欠的物业管理费，其已构成违约，理应承担相应违约责任，故宏信物业公司要求唐人食街按约给付物业管理费，支付因诉讼而产生的公告费，理由正当，应予支持。由于唐人食街系双诚公司设立的分支机构，没有自有资金，不具有独立承担民事责任的能力，因此唐人食街的债权债务理应由其设立机构双诚公司承担。鉴于双诚公司在2004年12月25日业已经股东会决议终止营业并办理了注销登记，但由于清算组在清算时，在明知公司在北京设有分支机构的情况下，却仅在深圳特区报上刊登清算公告，没能在公司分支机构营业地域范围所及地区有影响的报纸上进行公告，致使远在北京的宏信物业公司无法了解清算事宜和及时申报债权，并且中航城公司及安科公司作为股东，在办理注销登记时，故意隐瞒了设立的分支机构是否予以注销情况，致使由唐人食街实际控制的属于双诚公司的财产没有包含在清算范围内，因此中航城公司及安科公司对未依法履行通知公告义务以及未尽到清算职责，致使宏信物业公司未能及时申报债权而未获清偿的损失，负有过错责任，故宏信物业公司要求中航城公司及安科公司对双诚公司不能偿还的债务承担清偿责任，与法不悖，一审法院应予支持。
对于宏信物业公司要求唐人食街给付拖欠的水电费、电话费、供暖费之主张，由于在一审庭审中，中航城公司对宏信物业公司提供的费用明细不予认可，而宏信物业公司亦未就其主张上述费用实际发生提供相应之证据，故宏信物业公司的上述请求，证据不充分，一审法院对此不予支持。
至于中航城公司关于诉讼时效的抗辩，根据法律规定，诉讼时效因权利人主张权利或者义务人同意履行义务而中断后，权利人在新的诉讼时效期间内，再次主张权利或者义务人再次同意履行义务的，可以认定为诉讼时效再次中断。由于唐人食街在2005年1月26日曾致函宏信物业公司确认从2004年3月起拖欠应付物业管理费的事实，同时表示待补偿问题解决后，当即足额奉付，诉讼时效因唐人食街表示待补偿问题解决后同意支付物业管理费而发生中断。在新的诉讼时效期间内，宏信物业公司又于2006年11月16日，在华诚大厦地下一层滚梯旁的玻璃墙上张贴了催收公告，并委托北京市公证处进行证据保全公证，该公证效力合法有效。鉴于宏信物业公司在与唐人食街在维修公约中约定，公约中所有需要的通知、所有单据、催付单，凡注明地址后送至唐人食街所在地址的视为送达，因此，诉讼时效因宏信物业公司主张权利而发生再次中断。现宏信物业公司起诉并未超过两年的诉讼时效，故中航城公司关于公告送达未收至以及宏信物业公司诉请已过诉讼时效的抗辩，没有相应的事实与法律依据，一审法院对此不予支持。
另根据有关法律规定，当事人有对对方当事人的陈述及提交的证据进行答辩和质证的权利，唐人食街及安科公司未到庭应诉、答辩及质证，故一审法院对宏信物业公司的陈述及提供的证据予以确认。唐人食街及安科公司经一审法院合法传唤，无正当理由未到庭应诉，一审法院依法缺席判决。
综上所述，依据《中华人民共和国民法通则》第一百四十条、《中华人民共和国合同法》第一百零七条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国公司法〉若干问题的规定（二）》第十一条、第二十条、《中华人民共和国民事诉讼法》第四十九条第一款、第一百三十条之规定，一审法院判决：一、唐人食街给付宏信物业公司物业管理费x元；二、中航城公司、横琴公司对唐人食街的上述债务承担清偿责任；（上述一、二两项于判决生效后10日内执行）三、驳回宏信物业公司的其他诉讼请求。
中航城公司不服一审法院判决，向本院提起上诉。其上诉理由是：
(一)本案出租人永盈公司是本案必要共同诉讼当事人，应当追加作为本案共同被告。根据国务院《物业管理条例》第七条、第六十七条规定，在物业管理费纠纷诉讼中，一审法院判决单独将物业使用人列为诉讼当事人没有法律依据。根据《物业管理条例》第四十二条、第四十八条规定，作为物业管理费纠纷连带责任的出租人永盈公司，是本案必要共同诉讼人，应当追加作为本案共同被告。
（二）本案对宏信物业公司支付物业管理费负有法定义务的应当是出租人、业主永盈公司。根据《物业管理条例》第四十二条、第四十八条规定，物业使用人直接缴纳物业管理费义务的法定前提是业主与物业使用人的约定，本案的唯一约定是永盈公司与唐人食街《房屋租赁协议》以及《管理维修公约》。根据其中的约定，物业管理公约实质是《业主公约》、《物业管理委托合同》的一部分。业主委员会是与物业管理企业签订物业合同的法定签约人，个别业主没有法律依据可以作为独立主体与物业管理企业签订物业管理合同。唐人食街作为物业使用人在物业管理公约上签章，性质是对业主（业主委员会）与物业管理企业制定的公约予以技术确认（比如房号、面积、合法使用物业的依据）。法律要求的“约定”主体特指业主和物业使用人，不是物业使用人和物业管理企业，至于物业管理费最终实际的经济承担人是业主还是物业使用人，是另一个法律关系。唐人食街向永盈公司承担的租金总额中包括了物业管理费，双方只是约定其中的物业管理费部分由物业使用人唐人食街直接向物业管理企业缴纳。中航城公司认为，无论支付方式如何，物业管理费被包含在租金总额中；物管公约不是独立合同，而是租赁协议不可分割的组成部分；只有在租赁协议有效期内，物业使用人唐人食街与业主永盈公司约定由物业使用人唐人食街直接向物业管理企业支付物业管理费的约定才有效。一审法院仅仅根据出租物业的“实际使用人”是中航城公司来界定其是直接向物管企业支付物业管理费的义务人是错误的。
（三）如果法律认定唐人食街应付而未付物业管理费给宏信物业公司造成损失，则自宏信物业公司2006年11月26日发布催收公告后的损失应当由其自负。虽然由于当事人疏忽未办理唐人食街必要的工商变更手续，但双诚公司与案外人和第三人之间没有转让纠纷，且没有因此损害其他人的利益。至此，双诚公司与唐人食街没有任何资产和经营关系。股东没有通过清算分配唐人食街任何资产和权益，也没有因此规避股东有限责任以外的任何风险。既然要求中航城公司承担的是依据《公司法》规定作为清算主体的清偿责任，则宏信物业公司主张权利不能适用物业管理公约的送达约定。
（四）关于诉讼时效方面，宏信物业公司知道双诚公司注销，仍然向双诚公司送达，这种方式不是合法有效的，欠缺法律依据。
（五）本案存在两个不同法律关系，第一个是业主和物业公司之间物业服务合同关系，第二个是唐人食街和业主之间房屋租赁关系。宏信物业公司以中航城公司或唐人食街为对象提起物业服务合同纠纷没有法律依据和事实依据。造成损失的是刘某林而非唐人食街，宏信物业公司有扩大损失的责任。
中航城公司的上诉请求是：撤销一审法院判决第一项、第二项，并驳回宏信物业公司全部诉讼请求。
宏信物业公司服从一审法院判决，其在本院二审庭审中答辩称：
（一）中航城公司对谁应该交纳物业费的问题没有正确理解法律规定。《物业管理条例》42条表明物业管理企业有权向业主或实际使用人两方追索物业费，物业公司有权选择向谁追索物业费。唐人食街是实际使用人，与宏信物业公司签订物业管理合约，2004年向宏信物业公司出具承诺函，上述约定赋予宏信物业公司向物业使用人追索物业服务费的权利。双诚公司曾经向永盈公司出函，此说明经营责任刘某林负责，法律责任唐人食街承担，唐人食街理应按照约定支付物业费。（二）诉讼时效方面，公告和邮寄均发出，发往安科公司的退回，发往中航城公司的被签收。宏信物业公司和物业实际使用人明确约定在经营场所发公告也是一种方式，所以宏信物业公司使用的方式是合法的，宏信物业公司没有管理瑕疵，理应获得应有报酬。综上，宏信物业公司请求二审法院维持原判。
本院二审审理查明的事实与一审法院查明事实一致。
本院二审另查明，深圳市双诚饮食服务有限公司北京唐人食街分店的企业状态是吊销，该事实有北京市工商行政管理局东城分局工商档案材料在案佐证。
上述事实，有宏信物业公司提供的租赁协议、维修管理公约、唐人食街的还款承诺函、双诚公司的工商登记及注销材料、催收公证，中航城公司提供的广发行的信函、从（2006）东民初字第X号案卷中复印的工商档案、注销公告、笔录等材料，（2008）东执字异字第X号民事裁定书、广发行致法院的信函，以及当事人庭审陈述在案佐证。
本院认为：唐人食街与永盈公司签订租赁合同并与宏信物业公司签订管理公约，唐人食街作为物业实际使用人与宏信物业公司形成物业服务合同关系，双方应按物业管理公约约定履行各自义务。由于双方一直延续物业服务关系，唐人食街应当支付相应物业服务费用。唐人食街系双诚公司分支机构，其债权债务理应由其设立机构双诚公司承担。鉴于双诚公司已经办理注销登记，中航城公司及安科公司作为双城公司股东在办理注销登记时，未依法履行通知公告义务，未尽到清算职责，致使宏信物业公司未能及时申报债权而未获清偿，所以，宏信物业公司要求中航城公司及安科公司对双诚公司不能偿还的债务承担清偿责任应予支持。
宏信物业公司在华诚大厦地下一层滚梯旁玻璃墙上张贴催收公告并委托北京市公证处进行证据保全公证，该公证效力合法有效，并且符合宏信物业公司与唐人食街在维修公约中的约定，因此，本院对中航城公司关于宏信物业公司诉讼请求超过诉讼时效的答辩理由不予采纳。
另外，关于唐人食街的诉讼主体地位。由于北京市工商行政管理局东城分局工商档案材料证明唐人食街的企业状态是吊销，根据北京市高级人民法院《关于企业下落不明、歇业、撤销、被吊销营业执照、注销后诉讼主体及民事责任承担若干问题的处理意见》第17条规定“企业被吊销营业执照后，无清算组织负责清理债权债务的，债权人起诉可以被吊销营业执照的企业和清算主体为共同被告”，一审法院将被吊销营业执照的唐人食街和清算主体深圳中航城发展有限公司、珠海横琴安科实业发展公司一并列为被告并无不妥。
综上，一审法院认定事实清楚，适用法律正确，本院予以维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
一审案件受理费二万零五十四元（含公告费二百六十元），由北京宏信永立物业管理有限公司负担一千九百二十元（已交纳），由深圳中航城发展有限公司、珠海横琴安科实业发展公司、深圳市双诚饮食服务有限公司北京唐人食街分店共同负担一万八千一百三十四元（于本判决生效之日起七日内交纳）；
二审案件受理费一万八千一百三十四元，由深圳中航城发展有限公司负担（已交纳）。
本判决为终审判决。
审判长闫飞
代理审判员李晶雪
代理审判员郭菁
二○○九年十二月十一日
书记员卢静
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