上诉人（原审第三人）张某某。
上诉人（原审第三人）郑某（系张某某之夫）。
委托代理人曹庆合，江苏某华星律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）蒋某某。
委托代理人贾伟，江苏某石律师事务所律师。
委托代理人刘某（系蒋某某之夫），男，X年X月X日生，汉族，徐州市零柒科技有限公司职工，住（略）。
被上诉人（原审被告）徐州徐工资产咨询有限公司。
法定代表人苏某某，董事长。
上诉人张某某、郑某因与被上诉人蒋某某、徐州徐工资产咨询有限公司（以下简称徐工资产公司）商品房预售合同一案，不服徐州市泉山区人民法院（2009）泉民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年10月15日受理后，依法组成合议庭，于2009年11月17日公开开庭审理了本案，上诉人张某某、郑某及其委托代理人曹庆合、被上诉人蒋某某的委托代理人贾伟、刘某到庭参加诉讼，被上诉人徐州徐工资产咨询有限公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审法院查明，2000年12月22日，原徐州工程机械集团公司房地产开发公司（现变更名称为徐州徐工资产咨询有限公司）与原公司职工张某某签订商品房购销合同一份，约定由该公司将其开发的本市X路X号福中居1#-2-X室房屋卖给张某某，房屋总价款x元，2000年12月26日前支付x元，其余贷款。2000年12月25日，该公司及张某某与中国工商银行徐州市分行营业部签订个人购房借款合同及抵押合同，约定以抵押值为x元诉争房产作为抵押向银行贷款x元。2001年元月5日，中国工商银行徐州市分行营业部将贷款x元打入该公司帐户由公司使用，之后亦由该公司以张某某名义分期偿还银行贷款。其最后一次还贷是2007年10月30日在“张某某”贷款存折上存款5000元。2001年3月1日，张某某取得本市X路X号福中居1#-2-X室房屋所有权证，但至今张某某夫妻未在诉争房屋居住。因徐工资产公司2008年未能按时还贷，2008年11月7日，中国工商银行股份有限公司徐州分行向张某某发出《中国工商银行行使抵销权通知书》，告知张某某至2008年11月7日积欠贷款本金4070.32元，积欠利息9167.67元,并冻结了其帐户存款x.99元。
2001年3月19日，原徐州工程机械集团公司房地产开发公司（现变更名称为徐州徐工资产咨询有限公司）与蒋某某签订商品房购销合同一份，约定由该公司将其开发的本市X路X号福中居1#-2-X室房屋卖给蒋某某，房屋总价款x元。合同签订后，该公司将合同约定的房屋实际交付蒋某某使用，蒋某某亦实际居住至今。2001年3月27日，该公司收取蒋某某购房款x元，并向其出具收据一份。2002年12月27日，因原徐州工程机械集团公司房地产开发公司无法为蒋某某办理房证，向其出具说明一份，内容为：“福中居1#楼X单元X买主蒋某某：由于我公司无法办理你户房证，原双方签订合同付款款项我公司同意暂停支付，待公司另行通知”。因蒋某某一直主张徐工资产公司为其办证事宜，经协商，2007年12月10日，徐工资产公司（甲方）与蒋某某（乙方）签订协议一份，内容为：“乙方于2001年3月19日购置甲方销售的中山北路福中居一号楼二单元X室房产。甲方因内部资金紧张将该房产以本公司员工张某某名义办理按揭贷款，致使无法给乙方办理相关产权手续。现经双方协商就办理相关产权手续一事达成协议：一、甲方保证在本协议签订后叁个月内负责联系张某某共同为办理将该房产产权过户给乙方准备好一切手续。并在乙方配合下将该房产产权过户给乙方。二、乙方负责付清余款。并积极配合甲方办理相关手续。三、本协议一式两份，双方各执一份。四、协议签定日期：2007年12月10日。”之后，徐工资产公司还将张某某等公司职员以向公司借款的形式、由公司还贷的记帐凭证、“张某某”还贷存折提供给蒋某某。因该公司始终未能为蒋某某进行诉争房产过户，其遂于2009年6月10日诉至原审法院，要求判令徐工资产公司履行合同，为其办理房屋权属证书，由该公司支付逾期办证的违约金x元，并承担案件诉讼费用。
原审法院认为，合法取得的不动产权属证书是享有不动产物权的证据。诉争的本市X路X号福中居1#-2-X室房屋的所有权登记在张某某名下；但徐工资产公司及张某某与中国工商银行徐州市分行营业部签订个人购房借款合同及抵押合同所贷款项x元被直接划入该公司使用，并由该公司陆续以“张某某”的名义偿还贷款；而张某某自与徐工资产公司签订商品房购销合同后，至今未到诉争房屋居住。由此可以认定，徐工资产公司与张某某签订商品房购销合同的目的是“私贷公用”。故在“贷款”到位后，该公司又将诉争房屋卖给蒋某某，并实际交付蒋某某居住至今。综合2007年12月10日徐工资产公司与蒋某某达成的“协议”内容及提供的“还贷记帐凭证”分析，该公司因内部资金紧张将诉争房产以公司员工张某某名义办理按揭贷款为公司所用，导致蒋某某的过户手续至今无法办理的行为，损害了蒋某某的利益，该公司与张某某签订商品房购销合同“私贷公用”的行为，属于《合同法》第五十二条规定的合同无效情形。徐工资产公司应继续履行合同，为蒋某某办理诉争房屋权属证书的过户手续。2007年12月10日徐工资产公司、蒋某某达成的“协议”约定，该公司在本协议签订后叁个月内负责联系张某某共同为办理将该房产产权过户给蒋某某准备好一切手续。但至今蒋某某未能取得诉争房产的权属证书，徐工资产公司作为出卖人应当按照蒋某某已付购房款总额，参照中国人民银行规定的金融机构计收逾期贷款利息的标准，自2008年3月11日始支付其违约金。对蒋某某主张的超出部分，不予支持。遂判决：（一）判决生效后三十日内，徐工资产公司为蒋某某办理本市X路X号福中居1#-2-X室房屋所有权证书的过户手续；（二）判决生效后十日内，徐工资产公司支付蒋某某逾期办证违约金（自2008年3月11日起至本判决确定的给付之日止）。
上诉人张某某、郑某不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、上诉人夫妻先于被上诉人蒋某某签订了诉争房屋买卖合同，预交了购房款x元，其余办理了贷款、抵押、担保手续，并取得了房屋所有权证书，徐工资产公司以其名义还贷是因为该公司欠其款项，因此约定由该公司还贷。2、徐工资产公司在明知上诉人夫妻已经取得诉争房屋产权证书的情况下，擅自又与被上诉人蒋某某签订该房屋购销合同，因此，该公司与蒋某某的购房合同是无效合同。综上，一审法院混淆了民事法律关系且适用法律错误，请求二审法院撤销原判，发回重审或改判。
被上诉人蒋某某答辩称：1、上诉人和徐工资产公司的房屋买卖合同真实目的不是为了房屋买卖，而是为了套取银行贷款。第一，上诉人与徐工资产公司之间签订的房地产买卖合同不是建立在真实的合意之上的，按照上诉人说法，其在2000年12月22日签订了房屋的买卖合同，在12月26日支付了x元首付款，其余是用贷款支付的，一审庭审中我们没有看到上诉人向法庭提供购房发票，首付款也没有提供收据原件，因此是不是支付了9万多元的首付款没有证据证实，被上诉人对该事实不予认可。第二，直到2008年被上诉人起诉的时候上诉人从来没有办理过上房手续，对自己购买的房屋由他人居住8年之久也没有提出过异议。第三，在2000年该公司开发的房屋市场价格是1500元左右，上诉人作为该公司副总，签订的房屋买卖合同上列明的房屋价格是2500元，高出市场价格1000元，不符合常理。第四，上诉人的房产证通过我们调查是2009年1月份才从产权处领取的。上述四点基本事实结合蒋某某一审提供的徐工资产公司为被上诉人出具的张某某名义的贷款存折、记账凭证、办证承诺可以形成证据链，证明该事实。2、上诉人与徐工资产公司签订的购房合同是无效合同。固然，按照不动产原则上是登记取得房屋所有权的标准，上诉人在形式上也取得了产权证，但其与徐工资产公司的房屋买卖不是真实的交易，是为了融资需要虚构的，这种情况下，不管是否取得房屋产权证，是否登记，按照合同法第五十二条，这种买卖协议无效。徐工资产公司应该为蒋某某办理房屋所有权证书。一审认定事实清楚，适用法律正确，请求驳回上诉，维持原判。
被上诉人徐工资产公司经本院合法传唤未到庭参加诉讼，提供书面答辩状一份，答辩称：1、该公司不存在违约，因蒋某某购买该房屋时，对张某某拥有房产证这一事实其是明知的。2、蒋某某至今未全部支付购房款，因此导致合同不能履行，该公司曾告知其可以退房，但蒋某某不配合。
根据双方当事人诉辩主张，并经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：上诉人张某某及被上诉人蒋某某先后与徐工资产公司订立的商品房购销合同哪一个是有效合同。
双方当事人二审期间未提交新的证据，本院查明的案件事实与原审法院查明的一致。
在二审庭审中，上诉人张某某申请对蒋某某和徐工资产公司于2007年12月10日签订协议书的真实时间进行笔迹鉴定。根据最高人民法院《关于民事诉讼证据的若干规定》的有关规定，当事人申请鉴定，应当在举证期限内提出。由于张某某在一审举证期限内并未就此协议提出鉴定申请，而是在二审期间提出，因此，本院不予准许。
本院认为，虽然张某某与徐工资产公司签订本市X路X号福中居1#-2-X室房屋买卖合同在先，并取得了房屋产权证书。但是，根据本案查明的事实，张某某、徐工资产公司与中国工商银行徐州市分行营业部签订个人购房借款合同及抵押合同所贷款项19万元被直接划入该公司使用，并由该公司陆续以“张某某”名义还贷，张某某亦一直未到诉争房屋居住，徐工资产公司后又将该房屋出卖给蒋某某，在2007年12月10日与蒋某某的协议中自认“因内部资金紧张将该房产以本公司员工张某某名义办理了按揭贷款，致使无法给乙方（蒋某某）办理相关产权手续”的事实，可以认定徐工资产公司与张某某恶意串通，签订商品房购销合同的目的是“私贷公用”，损害了国家和他人利益。张某某关于徐工资产公司以其名义还贷是因为该公司欠其款项，因此约定由该公司还贷的理由，无证据证实。根据《合同法》第五十二条的有关规定，张某某与徐工资产公司签订的商品房购销合同属无效合同。此外，徐工资产公司关于蒋某某购买该房屋时对张某某拥有房产证这一事实是明知的主张，无证据证实；徐工资产公司强调蒋某某至今未全部支付购房款，因而导致合同不能履行，该公司不存在违约行为的辩解，有蒋某某提供的2002年12月27日该公司因无法给其办理房证，同意暂停支付所余房款的说明以及2007年12月10日签订的协议书予以反证，其主张不能成立。蒋某某2001年3月19日购买诉争房屋，双方签订的购房合同系真实意思表示，且蒋某某一直居住使用至今，其虽然欠付部分购房款，但系因徐工资产公司无法为其办理权属证书而同意暂停支付。因此，原审法院认定蒋某某与徐工资产公司签订的购房合同合法有效，并无不当。
综上，上诉人张某某、郑某的上诉请求及理由，不能成立。原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费100元，由上诉人张某某、郑某负担。
本判决为终审判决。
审判长郭宏
审判员岳涛
代理审判员尹杰
二00九年十二月十六日
书记员权冠亚
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