上诉人（原审被告）牛某甲。
委托代理人赵波，江苏尊鼎力律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）唐某某。
委托代理人王某某，徐州经济法学研究会职员。
被上诉人（原审被告）牛某乙。
上诉人牛某甲因与被上诉人唐某某、牛某乙房屋买卖合同纠纷，不服徐州市云龙区人民法院（2009）云民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年10月9日立案受理后，依法组成合议庭，于2009年11月17日公开开庭审理了本案。上诉人牛某甲的委托代理人赵波、被上诉人唐某某及其委托代理人王某某、被上诉人牛某乙的委托代理人桓轶到庭参加诉讼。本案现已审理终结并当庭宣判。
原审法院查明，牛某乙与牛某甲系父子关系。2004年6月6日，唐某某与牛某甲经徐州市卢伟房产中介介绍后签订了购房协议，约定牛某甲将本市石磊小区X号楼X单元X室以x元的价格出售给唐某某，合同中同时约定如一方毁约应付违约金5000元。协议签订后，唐某某于2004年6月19日向牛某乙支付了全部房款，牛某乙收取了房款并向其交付了房屋及房产证、土地证等，牛某甲在收款条上的售房人处签名确认；该收条中同时约定于2005年8月28日办理过户（逢休息日顺延）。而后，唐某某全家在该房屋内一直居住至今。2008年2月22日，牛某甲在徐州日报上刊登房产证、土地证丢失公告，并向房产部门申领了新的房产证、土地证。2009年2月25日，唐某某向徐州市云龙区人民法院起诉，要求牛某甲继续履行合同，协助其办理房产过户手续，并支付违约金5000元。
又查明，牛某乙在2009年4月20日在法院对其所作的询问笔录中称，本案诉争的房产系其父亲购买后赠予牛某甲的，因家中急需用钱，其便出面带牛某甲一同与唐某某签订了购房协议，当时牛某甲并不愿意卖该套房产，是其坚持卖该房产并收取了房款。
原审法院认为，牛某甲在与唐某某签订购房合同时虽然尚未成年，但其在监护人即牛某乙在场并同意的情况下独自与唐某某签订了购房协议，综合考虑到牛某甲在签订合同时的年龄、智力因素及其法定代理人在场的情况，应认定该购房合同系有效合同。即使牛某甲在签订协议时尚无辨认、识别能力，其也应在成年后及时主张权利即撤销该购房协议，但其并未在法定期间内提出。此外，虽牛某乙、牛某甲均主张系牛某乙违背牛某甲的意愿强行处分该房产并收取了房款，但在签订合同及收款时，牛某甲均签字确认，无证据证明该处分行为系牛某乙违背牛某甲的意愿、私自处理其财产。故，唐某某与牛某甲间的购房协议合法、有效，牛某甲应协助办理过户手续。对于唐某某主张的违约金5000元，因双方在购房协议中约定为毁约后支付违约金，毁约与违约系不同的概念，鉴于唐某某在合同签订后已实际居住使用该房产，且双方协议可以继续履行，故其主张的违约金5000元不予支持。据此，原审法院判决：（一）牛某甲于判决生效后十日内协助唐某某办理本市石磊小区X号楼X-X室的过户手续；（二）驳回唐某某的其他诉讼请求。
上诉人牛某甲不服上述民事判决，向本院提起上诉称：1、双方约定的过户时间为2005年8月28日，唐某某的诉讼行为明显超过诉讼时效。2、一审法院认定涉案购房合同系有效合同错误。被上诉人唐某某在明知上诉人当时系未成年人的情形下与其签署购房合同，被上诉人牛某乙为自己利益而逼迫上诉人签署购房合同。因此，该购房合同违反了合同法和民法通则的有关强制性规定，系无效合同，自始无效，无需撤销。3、一审判决引用《民法通则》第11、12、18条，《合同法》第五十五条，适用法律错误。综上，请求二审法院支持上诉人的上诉请求。
被上诉人唐某某答辩称，一审判决认定事实清楚，适用法律正确，判决结果公正，请求二审法院依法驳回上诉人的上诉请求。
被上诉人牛某乙答辩称：1、其与牛某甲是父子关系，当时为了自己和铜山县政府打官司处分了牛某甲爷爷赠与他的房产，确实这个钱没有花在牛某甲身上。2、其能够理解牛某甲的行为是维护自己的合法权益，牛某甲的上诉请求也是有法律依据的。由于当时逼迫牛某甲卖房屋给唐某某造成的损失，他愿意退还房款并支付相应利息以解决本案。
根据双方当事人诉辩主张，并经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：牛某甲与唐某某签订的房屋买卖合同是否有效。
双方当事人二审期间未提交新的证据，本院查明的案件事实与原审法院查明的一致。
在二审庭审中，针对上诉人主张购房合同中双方约定的过户时间为2005年8月28日、唐某某的诉讼行为明显超过诉讼时效问题，经向上诉人牛某甲释明，其不再坚持该项上诉请求。
此外，关于其主张涉案房屋买卖合同违反了合同法和民法通则的有关强制性规定，是无效合同、无需撤销以及一审法院适用法律错误的问题，本院认为，牛某甲与唐某某签订购房合同是处分自己财产的行为，唐某某在与其签订购房合同时，对于其尚未成年的情况是明知的，但其监护人牛某乙在场并同意，收取房款时，牛某甲亦签字确认。综合考虑到牛某甲当时的年龄、智力因素及其法定代理人在场的情况，双方当事人意思表示真实，该购房合同的签订合法有效。对上诉人牛某甲的上诉请求及理由，本院不予支持。
综上，原审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判决。
二审案件受理费2900元，由上诉人牛某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长孟源
审判员岳涛
代理审判员尹杰
二00九年十一月二十五日
书记员权冠亚
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