申请再审人（一审原告、二审上诉人）：洛阳市X区通元国际花园业主委员会。
负责人：张某，该委员会主任。
委托代理人：彭乃虎，河南航星律师事务所律师。
被申请人（一审被告、二审上诉人）：河南龙祥物业管理有限公司。住所地：洛阳市X路X号X号楼X楼。
法定代表人：王某，该公司经理。
委托代理人：亓立国，该公司法律顾问。
申请再审人洛阳市X区通元国际花园业主委员会（以下简称业主委员会）因与被申请人河南龙祥物业管理有限公司（以下简称龙祥公司）物业服务合同纠纷一案，不服洛阳市中级人民法院（2010）洛民终字第X号民事判决，向本院申请再审。本院依法组成合议庭，对本案进行了审查，现已审查终结。
业主委员会申请再审称：（一）双方签订的物业合同中关于利用业主共有财产进行经营、分成的约定无效。1.根据《中华人民共和国物权法》第七十三条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，物业合同中约定的车位、广某、门面房属于小区全体业主的共有部分，涉及全体业主的公共利益。根据《中华人民共和国物权法》第七十六条、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第七条的规定，利用上述共有部分从事经营活动应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。双方签订的物业合同的上述约定未取得相应业主同意，违反了强制性法律规定，应为无效。2.业主委员会是物业服务合同形式上的签订者，业主是物业服务合同项下权利义务的承受者，因此，物业服务合同必须依法由业主认可才对业主有约束力。由于本案物业合同未得到业主认可，故该物业合同中关于上述共有财产的约定不具有法律约束力。3.根据《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，物业服务合同应当经业主大会依法认可才具有应有的约束力。（二）一、二审判决适用法律错误。1.适用的法律与案件性质明显不符，本案应适用《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》、《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》和《中华人民共和国合同法》及相关司法解释。2.违反法律适用规则。《中华人民共和国民法通则》系普通法、旧法，《中华人民共和国物权法》系特别法、新法，本案应适用特别法、新法。业主委员会的再审申请符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项的条件，请求对本案再审。
龙祥公司提交意见认为，（一）业主委员会申请再审的理由是错误的。1.业主委员会作为业主大会的执行机构，其职责就是负责召集、主持业主大会，执行业主大会的决议、决定，代表业主与业主大会选聘的物业服务企业签订物业服务合同。如果双方签订的物业合同中关于利用业主共有财产进行经营、分成的约定未经业主决定，那么，业主委员会就没有权利与龙祥公司签订物业合同。业主委员会与龙祥公司签订物业合同，就代表过半数业主的同意，该物业合同就对全体业主具有约束力，受法律保护。2.龙祥公司没有擅自占有、处分业主共有部分、改变其使用功能或者进行经营性活动的行为，龙祥公司经营共有设施和共有场地是经过业主委员会和业主同意的，同时也是履行合同的行为，显然不属于《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十四条规定的情形。（二）二审法院认定事实清楚，适用法律正确，应当驳回业主委员会的再审申请。
本院认为：（一）业主委员会是业主大会的常设执行机构，根据业主大会的授权负责处理业主大会的日常事务，可以根据业主大会的决定与物业管理公司签订合同。《最高人民法院关于审理物业服务纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第一条的规定，业主委员会与业主大会选聘的物业服务企业签订的物业服务合同，对业主具有约束力。故一、二审法院认定双方签订的物业合同有效并无不当，业主委员会主张某业合同部分无效的理由不能成立。（二）因该案不涉及权属纠纷，故业主委员会称本案应适用《中华人民共和国物权法》、《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》的理由不能成立。龙祥公司未按约定向业主委员会支付利润分成，负有一定过错，故一、二审法院适用《中华人民共和国民法通则》第一百零六条处理本案并无明显不当。
综上，业主委员会的再审申请不符合《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十九条第一款第（二）项、第（六）项规定的情形。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百八十一条第一款之规定，裁定如下：
驳回洛阳市X区通元国际花园业主委员会的再审申请。
审判长王某
审判员刘新安
代理审判员祝晓涛
二0一一年八月三十日
书记员付惠芳
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