原告（反诉被告）周某，女，X年X月X日出生，汉族，无业，住（略）。
委托代理人刘gn，北京市中里通律师事务所律师。
被告（反诉原告）北京汇金房地产开发有限公司，住所地北京市房山区X镇X村东南侧（望田路X号）。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人郑某某，女，汉族，该公司客户经理，住（略）。
委托代理人王岩，北京市安博律师事务所律师。
原告（反诉被告）周某与被告（反诉原告）北京汇金房地产开发有限公司（以下简称汇金公司）商品房预售合同纠纷一案，本院受理后，依法由审判员陈永富独任审判，公开开庭进行了审理，原告（反诉被告）周某及其委托代理人刘gn，被告（反诉原告）汇金公司的委托代理人郑某某、王岩到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告（反诉被告）周某诉称：2005年7月25日，原、被告签订商品房买卖合同，约定：原告购买位于北京市房山区X镇X村燕都科学城世界名园第X栋X单元X号商品房，建筑面积102.47平方米，套内面积90.87平方米，按套内面积计价，每平方米3293.2元，共计人民币x元，2005年12月1日前交付房屋。双方就违约责任等做了规定。由于被告的原因被告没有按约定日期交房，时至2007年5月29日被告才通知办理入住手续，却同时又在收房手续上单方面强行设订了种种不平等的条件，例如收取燃气初装费用、房产证代办费用和商品房面积实际测量费等，该行为没有法律依据和合同依据，妨害了原告办理收房入住的手续，严重侵害了原告收房入住的权利和财产权。同时，被告还编造种种理由拒不承担双方约定的延期交房违约金，拒不履行送一年物业管理费的承诺。故诉至法院，请求判令取消单方面强行设立的不当收费：天燃气初装费4000元、产权证代办费1000元、实际测量测绘费137.56元；被告汇金公司无条件为原告办理收房入住的手续；给付延期交房违约金（2005年12月2日至实际交付房屋之日）x.56元；被告给付原告其承诺的一年物业管理费1844.46元；诉讼费由被告承担
被告（反诉原告）汇金公司辩称：关于天燃气初装费，因该小区没有天燃气管道，所以没有将其预算到房屋成本中，所以我方是按照该地区的具体情况收取的费用；关于产权证代办费，合同中没有约定代办费问题，但是由于原告无法办理产权证，只能由我方办理，所以原告必须要交纳相应费用，如果原告不同意交纳费用，可以由原告自己去办理产权证；关于实际测量费，是因为测量所向我公司收取了费用，虽然合同中没有约定，但按照惯例应该由业主承担；关于延期交房的问题，在合同中约定了免责条款，我方之所以延期交房是因为大市政的原因，这是属于免责事项；关于物业管理费的问题，我方是由于免责条款才延期交房的，为安慰业主的心情，所以才承诺要免交一年的物业管理费，但现在原告要求我方赔偿损失，又要我方承担违约责任，我方不同意免收一年的物业管理费。
被告（反诉原告）汇金公司反诉称：我公司于2007年5月29日通知被反诉人办理入住并缴纳有关费用，可是被反诉人只要求反诉人交付房屋而不按合同履行相关的义务。根据合同第十五条第二款第二项：“出卖人发出书面入住通知超过30天视同买受人无条件接收了该商品房，买受人应交付的物业费及其它费用不因买受人未按期接收房屋受影响。由此而给出卖人造成的损失由买受人承担。”根据合同第十五条第三款约定：双方同意按照下列房市交纳税费用：专项维修基金5934.35元；契税4450.76元；物业管理费1820.7元。根据合同第十条规定，买受人逾期付款应按日计算向出卖人支付万分之三的违约金，共计546元。此外，依照约定买受人还应支付代收的天燃气初装费4000元、产权证代办费1000元，壁挂炉费用3500元，这些费用在减去反诉人应退还买受人的建筑面积补差费2536元后，尚余x.13元。为此，请求判令被反诉人在办理入住手续时同时缴纳各种费用x.13元。
原告（被反诉人）周某辩称：关于违约金，合同没有明确约定付款日期，所以，被告反诉的计算方法，没有依据，其反诉请求是不成立的。在周某的入住通知书中并没有索要壁挂炉费用，现在反诉人主张没有依据；对反诉人的其他反诉请求我方认为是不当收费，收费主体不明确，不予认可。
经审理查明：位于北京市房山区X镇X村燕都科学城世界名园是汇金公司开发建设的。在双方签订合同前，汇金公司向有关市政部门申报了居民需要的天燃气项目。2005年7月25日，周某与汇金公司签订《商品房预售合同》，约定：周某购买汇金公司开发的位于北京市房山区X镇X村燕都科学城世界名园第X栋X单元X号商品房，建筑面积102.47平方米，套内建筑面积90.87平方米；按套内面积计价，每平方米3293.2元，共计人民币x元；付款方式为按揭付款；套内建筑面积误差比绝对值在3%以内（含3%）的，据实结算房价款，套内建筑面积误差比绝对值超出3%时，买受人有权退房；买受人应按约定时间付款，逾期付款在30日之内的，自逾期付款第二天起至实际全额支付应付款之日止，买受人按日向出卖人支付逾期应付款万分之三的违约金，合同继续履行，逾期超过30日的，出卖人有权解除合同；出卖人应在2005年12月1日前交付房屋，逾期交房不超过60日的，自合同约定的最后交付期限的第二天至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之三的违约金，逾期超过60天的，买受人有权解除合同；商品房达到交付使用条件后，出卖人应当书面通知买受人办理交接手续，出卖人应当出示约定的证明文件，并签署房屋交接单，出卖人按买受人提供的联系地址发出书面通知后，买受人未能按时接收房屋，视同出卖人已按照约定向买受人履行了交付手续，超过30天视同买受人已无条件接受该商品房；出卖人承诺房屋入住时在缴纳供暖费后保证冬季正常供暖、按照北京市有关规定天燃气入户等基础设施，并约定因市政配套及安装的延误等原因，出卖人可据实予以延期交房。此外，双方还就有关事项进行了约定。合同签订后，周某依约支付了首付款并办理了银行按揭手续，履行了付款义务。2005年7月6日，汇金公司向购买其房屋的业主发出通知，将入住时间调整为2006年5月29日，并承诺凡在2005年9月6日前签署合同的业主，汇金公司将赠送一年的物业管理费。2006年5月19日，汇金公司向购买其房屋的业主再次发出通知，通知因供暖系统改造及市X路、楼内市政管线以及其他一系列区内工程的变更，将入住时间再次调整为2006年8月29日。2006年10月15日，汇金公司给业主发出公开信，就项目不能竣工验收及解决方案等问题向业主进行了说明。2006年10月25日，周某签署《世界名园业主提前赔付申请协议书》。2007年6月24日，汇金公司通知周某入住，要求在办理入住手续时周某须交纳天燃气初装费4000元、产权证代办费1000元、实际测绘费137.56元，还代收契税、印花税、公共维修基金以及一年的物业管理费，同时，汇金公司承诺退还实测套内面积补差款2536元。因周某未交纳各项费用双方产生分歧，致使房屋未能交付。周某于2007年8月8日诉至本院，此前，汇金公司给付了周某违约金7000元。
另：北京市房山区建设委员会于2006年10月向北京市公用工程质量监督站出具证明，证明汇金公司原计划2006年5月业主入住，但因申报使用大市政管网天燃气问题迟迟不能落实，交房时间不得不一再推迟。
上述事实，有周某向法庭提交的《商品房预售合同》一份、入住通知书一份、入住时应交纳费用通知一份、《世界名园业主提前赔付申请协议书》一份，有汇金公司向法庭提交的北京市房屋建筑工程和市政基础设施工程竣工验收备案表、房屋土地测绘技术报告书、北京市燃气经营许可证、卫生许可证、北京市商品房预售许可证、北京市房山区建设委员会证明等证据及当事人双方陈述在案佐证。以上证据经当事人质证及审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：汇金公司与周某签订的《商品房买卖合同》为双方真实意思表示，不违反法律法规的规定，为有效合同。有效合同对双方当事人具有法律约束力，双方当事人均应依约履行。周某负有依约交付购房款的义务，汇金公司则负有依照约定交付房屋的义务。在周某履行了支付购房款的义务后，汇金公司应依约及时给其办理入住手续，故对周某要求汇金公司办理房屋入住手续的诉讼请求本院予以支持。依照合同的约定，汇金公司应于2005年12月1日前交付房屋，但由于市政管网天燃气等问题迟迟不能落实，造成汇金公司延期交房，因此，汇金公司延期交房确有其客观原因，本院认为若完全按照合同约定的计算方式计算违约金的话对汇金公司有失公平，但汇金公司确实存在延误交房的事实，违反了合同的约定，对周某造成了一定的损失，因此，汇金公司应酌情给付周某一定数额的补偿，现汇金公司已给付7000元，对周某的损失进行了适当的补偿，因此，对周某再要求汇金公司给付逾期交房违约金的诉讼请求本院不予支持。周某要求取消汇金公司单方面收取的天燃气初装费、产权证代办费、实际测绘费等符合合同约定，汇金公司应依约为周某办理入住手续。对周某要求汇金公司给付一年的物业管理费的诉讼请求，因汇金公司并不是物业管理公司，无权收取或免除业主的物业管理费，且周某也没有按照通知的时间与汇金公司签订合同，不符合汇金公司赠送一年物业管理费的要求，故对周某的此部分诉讼请求本院不予支持。对汇金公司反诉要求周某给付逾期付款违约金的请求，因没有约定明确的付款时间，汇金公司也不能提供证据证实周某存在逾期付款的事实，故对汇金公司要求周某给付逾期付款违约金的请求本院不予支持。对汇金公司要求周某支付代收的天燃气初装费4000元、产权证代办费1000元，壁挂炉费用3500元的请求，因双方并没有在合同中约定，故对此请求本院不予支持。对汇金公司要求周某支付专项维修基金5934.35元、契税4450.76元、物业管理费1820.7元的请求，因汇金公司并不是这些费用的适格收取部门，故对此请求本院不予支持。据此，依照《中华人民共和国合同法》第六十条第一款、第一百一十二条、第一百三十五条之规定，判决如下：
一、被告（反诉原告）北京汇金房地产开发有限公司于本判决生效后十日内为原告（反诉被告）周某办理收房入住手续。
二、驳回原告（反诉被告）周某的其他诉讼请求。
四、驳回被告（反诉原告）北京汇金房地产开发有限公司的反诉请求。
本诉案件受理费六百六十三元，由原告（反诉被告）周某负担二十五元（已交纳）；由被告（反诉原告）北京汇金房地产开发有限公司负担六百三十八元（于本判决生效之日起七日内交纳）；反诉案件受理费一百三十四元，由被告（反诉原告）北京汇金房地产开发有限公司负担（已交纳）。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，并交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
审判员陈永富
二ＯＯ七年十一月五日
书记员李长凤
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