湖南省怀化市X区人民法院
民事判决书
（2010）怀鹤民一初字第X号
原告湖北xx大商贸有限公司。
法定代表人池xx，系公司董事长。
委托代理人汪xx（特别授权），湖北xx律师事务所律师。
被告xx建设工程集团有限公司。
法定代表人谢xx，系该公司董事长。
委托代理人龙xx（特别授权），湖南xx律师事务所律师。
原告湖北xx大商贸有限公司与被告xx建设工程集团有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2010年11月25日受理后，依法组成由审判员陈发林担任审判长，审判员陈龙飞、人民陪审员陈声伟参加的合议庭，书记员李某玲担任法庭记录，于2011年6月14日公开开庭进行了审理。原告特别授权的代理人汪xx以及被告特别授权的代理人龙xx到庭参加了诉讼。本案现已审理终结。
原告湖北xx大商贸有限公司诉称：2009年，原、被告双方就租赁“怀化xx购物广场”事宜反复协商，被告委托“湖南怀化xx购物广场”总经理肖利波为代理人与我公司直接洽谈。2009年5月6日，原、被告双方正式签订了《湖南怀化xx购物广场租赁合同》（以下简称《租赁合同》），我公司当即按约定支付押金20万元。合同约定：合同期限8年；前三年每年租金90万元，后五年租金每年95万元（合同总租金745万元）；双方约定2010年10月1日交付房屋；任何一方提前终止合同应支付违约金100万元等条款。2010年7月中旬，被告口头表示希望协商解除《租赁合同》遭到我公司拒绝。2010年8月初，我公司收到被告《关于终止履行的通知》，我公司于同年8月9日给被告发出了《关于要求继续履行合同的复函》，明确指出被告终止合同的事由不属于“不可抗力因素”，并要求被告继续履行合同。然被告依法强行单方违约终止合同，拒不按合同约定的时间交付房屋。故原告请求法院判令：1、被告继续履行合同；2、依法判令被告退还押金人民币20万元以及至退还之日止的利息；3、依法判令被告支付违约金人民币100万元；4、诉讼费用由被告承担。
被告xx建设工程集团有限公司辩称，第一，本案租赁标的物原来是xx购物广场，合同中对标的物的约定不明，产权不明确，目前为止，原告没有证据证明合同的效力，因此我们认为合同是无效合同。第二，假定合同有效，我们认为合同第七条约定的20万押金实为定金，当时交押金的目的是为担保合同的履行，是担保性质，从功能来讲符合定金的性质，因此即算违约只应双倍返还。当合同中既约定定金又约定了违约金的情况下，违约金不应过分高于实际损失，被告本着诚实信用原则将自己的难处提前3个月告诉了原告，告诉他们合同不能履行，也是为了防止原告造成损失。因此原告没有实际损失，所以约定的违约金过高，因根据实际情况予以调整。损失应在合理预见的范围内认定。原告认为押金20万元计算利息又计算违约金，是重复计算行为，是不合理的。根据合同约定，押金不计利息，有损失也应由后面计算的适当违约金作为弥补。第三，合同事实上已经不可能继续履行，请求法庭驳回原告第一项诉讼请求。
经审理查明：2009年，原告湖北xx大商贸有限公司与被告xx建设工程集团有限公司就租赁“怀化xx购物广场”事宜反复协商，被告委托“湖南怀化xx购物广场”总经理肖利波为代理人与原告直接洽谈。2009年5月6日，原告与湖南怀化市xx购物广场正式签订了《湖南怀化xx购物广场租赁合同》，合同约定被告将其xx店一楼总面积约1300平方米租赁给原告（除防损部办公室、电某、收银部办公室），合同期限自2010年11月10日起至2018年11月9日止，共计8年时间，前三年每年租金90万元，后五年租金每年95万元（合同总租金745万元）。双方约定2010年10月1日被告向原告交付租赁房屋，任何一方提前终止合同应支付违约金100万元等条款。2009年5月8日原告向湖南怀化市xx购物广场有限公司交纳押金20万元。2010年8月2日，被告xx建设工程集团有限公司向原告发出《关于终止履行的通知》，提出因租赁标的物办理了抵押登记、与相邻方的产权有纠纷、原承租人提出优先租赁权等事由要求终止合同。2010年8月9日，原告给被告发出了《关于要求继续履行合同的复函》，明确指出被告终止合同的事由不属于“不可抗力因素”，并要求被告继续履行合同。
上述事实，经本院公开开庭审理，双方当事人当庭举证、质证和辩论及陈述，本院确认，有下列证据予以证实：
1、原、被告于2009年5月6日签订的《xx购物广场租赁合同》一份，证明原、被告的租赁关系合法有效，以及合同约定的标的物、租赁期限、违约责任等相关内容。
2、签订合同时被告代理人的《授权委托书》一份，证明被告代理人的受委托权限合法，证明原、被告的租赁关系合法有效。
3、押金《收据》复印件一份，证明原告于2009年5月8日向被告支付20万元的押金，履行了合同的事实。
4、被告《关于终止履行的通知》复印件一份，证明2010年8月2日被告书面提出提前终止合同的事实。
5、原告《关于要求继续履行合同的复函》复印件一份，证明2010年8月9日原告要求被告继续履行合同的事实。
6、开庭笔录一份，证实本案其他事实。
本院认为，依照《中华人民共和国合同法》第三十二条之规定，当事人采用合同书形式订立合同的，自当事人签字或者盖章时合同成立，故原、被告签订的《xx购物广场租赁合同》已于2009年5月6日成立。依照《中华人民共和国合同法》第八条之规定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更和解除合同。本案中，原、被告签订了《xx购物广场租赁合同》后，原告依约于2009年5月8日向湖南怀化xx购物广场交纳了20万元的合同押金，而肖利波作为湖南怀化xx购物广场总经理，又是xx建设集团有限公司洽谈《xx购物广场租赁合同》的授权委托人，原告有理由相信此20万元押金是湖南怀化xx购物广场代被告xx建设集团有限公司所收，故原告交纳20万元的合同押金应当视为部分履行了合同，该合同成立并生效，而被告于2010年8月2日向原告发出《关于终止履行的通知》，提出因租赁标的物办理了抵押登记、与相邻方的产权有纠纷、原承租人提出优先租赁权等事由要求解除合同，不属于双方合同中约定的合同解除事由和法定免责事由，《中华人民共和国合同法》第九十四条之规定，在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务，当事人可以解除合同，被告xx建设工程集团有限公司明确表示不履行合同主要义务，实际上已单方面解除了合同，故原告要求履行合同的诉讼请求，本院不予支持，但被告公司应当承担违约责任。《中华人民共和国合同法》第一百一十四条第一款规定，当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，本案中，原、被告在合同中明确约定如任何一方提前终止合同，违约方应向守约方支付100万元人民币违约金，故对原告提出的，要求被告支付违约金人民币100万元的诉讼请求本院予以支持。原告向被告交纳的20万元合同押金，由于被告单方面解除合同，应当予以退还，故对于原告要求被告退还押金的诉讼请求予以支持，但对于原告要求被告支付押金在归还之前产生的利息的诉讼请求，由于双方在合同中明确约定押金不计利息，故不予支持。
综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第三十二条、第九十四条、第一百一十四条第一款之规定，判决如下：
一、驳回原告湖北xx大商贸有限公司要求被告xx建设工程集团有限公司继续履行双方签订的《湖南怀化xx购物广场租赁合同》的诉讼请求。
二、被告xx建设工程集团有限公司支付给原告湖北xx大商贸有限公司违约金人民币100万元，此款于本判决生效后10日内付清；
三、被告xx建设工程集团有限公司归还原告湖北xx大商贸有限公司合同押金人民币20万元，此款于本判决生效后10日内付清；
四、驳回原告湖北xx大商贸有限公司关于合同押金利息的诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费x.00元，由被告xx建设工程集团有限公司负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提交副本，上诉于湖南省怀化市中级人民法院。
审判长陈发林
审判员陈龙飞
人民陪审员陈声伟
二0一一年七月十八日
书记员李某玲
《中华人民共和国合同法》
第八条、依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。依法成立的合同，受法律保护。
第三十二条、当事人采用合同书形式订立合同的，自双方当事人签字或者盖章时合同成立。
第九十四条有下列情形之一的，当事人可以解除合同：
（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；
（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；
（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；
（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；
（五）法律规定的其他情形。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
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