原告梁某某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
委托代理人张某，男，汉族，X年X月X日出生，住（略）。
被告北京燕都立民房地产开发有限公司，住所地北京市房山区琉璃河地区X村。
法定代表人那某某，总经理。
原告梁某某与被告北京燕都立民房地产开发有限公司（以下简称燕都立民公司）买卖合同纠纷一案，本院受理后，依法适用简易程序，由法官于颖颖独任审判，公开开庭进行了审理。原告的委托代理人张某到庭参加诉讼，被告经合法传唤，未到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告梁某某诉称：2009年5月30日，原告去滨水雅园售楼处看房，后与被告约定购买滨水雅园东X-X-X，同时原告向被告支付了订金1万元。因原告刚来北京不久，急于购买住房，在对北京现有房屋产权所属分类不清楚的情况下，错误预定了被告的小产权房屋（在农民集体土地上建设的房屋，未缴纳土地出让金等费用，其产权证不是由国家房管部门颁发，而是由乡X村政府颁发）。被告的销售人员在售房时一直说滨水雅园的房屋属于个人产权，可自由买卖，可以放心购买，且被告的售楼广告宣传单上也写有“北京市70年个人产权”字样。被告的销售人员混淆房屋产权的性质，造成了原告对该小区房屋产权的错误认识。原告在咨询了政府房地产管理部门之后方知道，该房屋属于集体土地上的房屋，不可自由买卖，因法律禁止个人对农村集体土地上的房屋进行买卖，被告的房屋没有真正的产权，而且被告没有政府颁发的土地规划许可证和土地施工许可证，属于在政府规定范围以外的违章建筑，如果和国家的规划相冲突，还很有可能被拆除，业主也不会得到拆迁安置补偿。被告借新农村建设名义，是“小产权房”目前普遍的运作模式，具有打擦边球的性质。综上所述，原告因被告的误导性宣传，错误预定了该房屋，被告对此应负责任，故诉至法院，请求法院判令订金合同无效，判令被告退还原告订金1万元，诉讼费用由被告承担。
被告燕都立民公司未到庭应诉，亦未提交答辩状。
经审理查明：2009年5月30日，原告向被告交纳订金x元预订滨水雅园东X-X-X房屋，当日，梁某某、杨国良与滨水雅园售楼处的工作人员罗晶晶签订协议书，内容主要为杨国良购买滨水雅园东X-X-X、东X-X-X，梁某某购买滨水雅园东X-X-X，该三套房屋于2009年5月30日交定金x元，各套房屋余款于2009年6月30日前付清，逾期将向开发商支付x元，如开发商未将该房屋保留到2009年6月30日，则向买受人杨国良、梁某某支付违约金3万元，同时退还此三套房屋定金。但滨水雅园并不具备销售条件，所售房屋系属小产权房屋，不具有个人产权性质。燕都公司销售的滨水雅园项目系在农村集体土地上建设的房屋，不具备销售条件，但“滨水雅园”售楼广告宣传单上写有“北京市70年个人产权”字样。
上述事实，有原告的陈述、原告提交的售楼宣传单一份、与被告销售人员签订的书写协议一份、收据一份，以上证据经庭审质证并经本院审查核实，可以作为认定本案事实的依据。
本院认为：当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规的规定。原告为购买滨水雅园房屋向被告交纳订金，在双方之间形成了事实上的协议，被告销售不具备销售条件的房屋，违反了国家有关房地产开发经营的强制性规定，故原告与被告就购买滨水雅园房屋而达成的订金协议应为无效，被告应将因该协议取得的订金返还原告。滨水雅园销售人员与原告所签订的协议中虽表明该一万元为定金，但被告收取原告一万元的收据上明确注明为“订金”，且加盖了被告的财务专用章，在被告未到庭应诉的情况下，本院确认加盖被告财务专用章的收据对该一万元金额的法律性质的定位，故对该一万元的性质应认定为订金。被告燕都立民公司经本院合法传唤，无正当理由未到庭参加诉讼，应视为其放弃答辩和对证据进行质证的权利，本院依法缺席判决。据此，依据《中华人民共和国合同法》第五十二条第五项、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百三十条之规定，判决如下：
一、原告梁某某与被告北京燕都立民房地产开发有限公司达成的订金协议无效。
二、被告北京燕都立民房地产开发有限公司于本判决生效之日起十日之内退还原告梁某某订金一万元。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费二十五元，由被告北京燕都立民房地产开发有限公司承担（于本判决生效后七日内交纳）。
如不服本判决，可于判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，交纳相应上诉案件受理费，上诉于北京市第一中级人民法院。如在上诉期满后七日内未交纳上诉案件受理费的，按自动撤回上诉处理。
代理审判员于颖颖
二○○九年九月二十九日
书记员刘倩
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