上诉人（原审原告)北京华汇物业管理有限责任公司，住所地北京市宣武区广安门内大街X号。
法定代表人杨某某，董事长。
委托代理人胡裔光，北京市立方律师事务所律师。
委托代理人柴奕，北京市立方律师事务所律师。
上诉人（原审被告）北京广安菜市口小商品批发市场中心（原名称某京广安菜市口百货市场中心），住所地北京市广安门内大街X号一、二、三层。
法定代表人周某某，总经理。
委托代理人张松涛，北京市华堂律师事务所律师。
上诉人北京华汇物业管理有限责任公司（以下简称华汇物业公司）及上诉人北京广安菜市口小商品批发市场中心（以下简称批发市场）物业服务合同纠纷一案，不服北京市宣武区人民法院（2009）宣民初字第x号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年9月23日受理该案并依法组成由法官金儥担任审判长，法官咸海荣、法官梁睿参加的合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
华汇物业公司在一审中起诉称，2006年1月1日，华汇物业公司、批发市场签订《物业服务合同》，约定华汇物业公司为批发市场提供物业服务。《物业服务合同》对以下事项达成一致约定：1、物业建筑面积9151.40平方米。2、物业费每建筑平方米每月按照7.83元由华汇物业公司按月向批发市场收取；供暖费按照国家统一标准收取，每建筑平方米每年度24元；水电费按照实际发生额结算。3、每月的X号前支付本月的物业费、每年5月1日至供暖前一次性付清供暖费。4、如批发市场逾期交纳费用的，从逾期之日按照应缴费总额的万分之三支付滞纳金。在合同期限内，如遇国家或北京市调整水、电、气、物业费标准的，批发市场同意华汇物业公司的收费做相应的调整。5、合同的期限自2006年1月1日至2008年12月31日。6、合同期满，批发市场没有将续聘或解聘华汇物业公司的意见通知华汇物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，华汇物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。合同签订后，批发市场没有按照合同的约定交纳供暖费和物业服务费，在2008年3月至12月间，华汇物业公司还多次为批发市场垫付水费共计x.20元。2008年供暖费和电费国家做了相应调整，华汇物业公司经过测算，2009年物业费现定为每建筑平米每月10.973元。由于华汇物业公司多次向批发市场催要所欠费用未果，现诉至法院，要求批发市场支付2008年1月至2008年12月的物业管理费x.64元、支付2008年度的供暖费x元、支付水费x.20元、支付2009年1月至2009年4月的物业管理费x.24元、支付计算至2009年4月6日的滞纳金x.23元及至实际支付之日止的滞纳金；并增加诉讼请求，要求批发市场支付2003年度、2004年度供暖费x.20元，诉讼费由批发市场承担。
批发市场在一审中辩称：批发市场与华汇物业公司确实签订了《物业服务合同》，合同约定的物业费、供暖费、水电费的交费数额和期限亦如华汇物业公司所述。批发市场在2008年7月22日取得第三层的房产证后发现，建筑面积实际为8517.51平方米，比合同约定的面积少了633.89平方米。批发市场即找华汇物业公司的经理李宁协商过多次，但都没有结果。所以迟交了2008年的物业费、供暖费和水费。到了2009年，双方根本就没有签订合同，批发市场认为就不应该交纳。截止到2008年底，批发市场共交了x.8元；因为面积的差异，自2002年至2007年批发市场多付了x.79元。批发市场于2008年底交了3万元、2009年3月交了3万元、2009年5月8日交了15万元、2009年5月25日交了10万元。按照新的面积计算，2008年应交x.64元，加上水费3万多，批发市场应该还欠1万多元。现同意按照新面积折算给付物业费、供暖费和水费，不同意华汇物业公司的其他诉讼请求。对华汇物业公司增加的诉讼请求，批发市场不同意。批发市场认为2003年、2004年是延续了2002年的合同，所以批发市场已经缴纳了此期间的供暖费，同时，华汇物业公司增加的诉讼请求已经超过了诉讼时效。
一审法院经审理查明，2002年，华汇物业公司、批发市场签订有《物业服务合同》，当时双方约定的年度物业管理费为98万元，该费用明细中包含有取暖费。2003年4月双方又签订《合同》，约定的年度物业管理费90万元，费用明细中未包含供暖费，该合同延续至2004年；2005年、2006年双方再签订合同，约定年度物业管理费和供暖费合计108万元。2009年至今双方未签订《合同》，但华汇物业公司实际为批发市场提供了物业服务。
另查，双方于2006年1月1日签订的《合同》约定：物业服务的面积为9151.40平方米，华汇物业公司按照每平方米每月7.83元收取物业费，供暖费按照每平方米每年24元收取，水电费按照实际发生额结算；物业费和供暖费实际计算为x.44元，最终协议价格为x元；每月的X号前支付本月的物业费、每年5月1日至供暖前一次性付清供暖费；如批发市场逾期交纳费用的，从逾期之日按照应缴费总额的万分之三支付滞纳金；在合同期限内，如遇国家或北京市调整水、电、气、物业费标准的，批发市场同意华汇物业公司的收费做相应的调整；合同的期限自2006年1月1日至2008年12月31日；合同期满，批发市场没有将续聘或解聘华汇物业公司的意见通知华汇物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，华汇物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。2008年11月17日，北京市发展和改革委员会发出通知，将华汇物业公司物业管理地点的非居民供热价格调整至每建筑平方米每个采暖季30元。2008年6月19日，国家发展和改革委员会发出通知，自2008年7月1日起，每度电提高0.025元。
再查，批发市场欠缴给华汇物业公司2008年度的水费x.20元，截至一审法庭辩论终结前，批发市场没有将续聘或解聘华汇物业公司的意见通知华汇物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，现华汇物业公司仍在为批发市场提供物业管理服务。截至华汇物业公司起诉前，批发市场分两次交纳给华汇物业公司物业管理费x元；根据双方提供的物业费交费单据确定，截至2008年7月28日，批发市场将2007年度的物业费和供暖费支付完毕。
又查，批发市场用于经营的房屋位于宣武区广安门内大街X号，分为三层。该房屋的产权人为何光善、叶祥彪和郑加辉。第一层建筑面积为X号楼的1712.61平米和X号楼的670.30平米，产权证于2006年8月16日取得；第二层建筑面积为X号楼X.83平米和X号楼X.47平米，产权证于2008年3月17日取得；第三层建筑面积为X号楼X.83平方米和X号楼X.47，产权证于2008年7月22日取得。三层总面积为8517.51平方米。现华汇物业公司诉至法院，要求批发市场支付2008年1月至2008年12月的物业管理费x.64元、支付2008年度的供暖费x元、支付水费x.20元、按照2009年度的测算结果支付2009年1月至2009年4月的物业管理费x.24元、支付2007年、2008年间，计算至2009年4月6日的滞纳金x.23元及至实际支付之日止的滞纳金；并增加诉讼请求，要求批发市场支付2003年度、2004年度供暖费x.20元，诉讼费由批发市场承担；批发市场同意按照房产证确定的面积支付物业费、供暖费和x.20元水费，不同意华汇物业公司的其他诉讼请求。此案经调解，双方各持己见。
一审法院认为：依法成立的合同受法律保护，双方当事人应当依照合同约定的内容，全面履行自己的义务。本案华汇物业公司、批发市场签订了《物业服务合同》，并且华汇物业公司履行了物业管理服务的义务，批发市场应当依约交纳物业管理费，并按照迟延交费的期间支付滞纳金。因双方在2008年合同期满后，批发市场没有将续聘或解聘华汇物业公司的意见通知华汇物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，华汇物业公司继续管理，根据双方合同的约定，2009年此合同自动延续。对华汇物业公司要求批发市场支付2008年1月至2008年12月的物业管理费、支付2008年度的供暖费、水费、及2009年1月至2009年4月的物业管理费的诉讼请求和支付2007年、2008年间的滞纳金的诉讼请求，该院予以支持。因双方《合同》约定的物业管理面积有误，对于物业费的数额，该院根据房产证确定的面积，以双方2006年1月1日签订的《合同》约定的每建筑平米每月7.83元计算确定，截至华汇物业公司起诉前已经给付的x元予以扣除。对2009年的物业管理费，由于双方未签订新的《合同》，且对此期间的物业费支付标准，双方不能达成一致意见，故该院根据2006年1月1日双方所签合同确定的单价计算数额。对此期间国家调整了供电的单价后物业费增加的部分，双方可另行签订合同协商确定。对于2008年度的供暖费，根据北京市发展和改革委员会文件确定的每建筑平米每个采暖季30元计算给付。对于批发市场欠缴的水费，根据水量消耗记录确定的数额给付。对于华汇物业公司在庭审中增加的诉讼请求，要求批发市场支付2003年度、2004年度的供暖费一节，因华汇物业公司未提供证据证明在此期间连续催要，批发市场提出已过诉讼时效，对华汇物业公司该项请求，该院不予支持。对于华汇物业公司要求滞纳金给付至实际支付之日止的诉讼请求，因给付日期不能确定，数额难以计算，华汇物业公司可在批发市场实际支付后，另行主张。批发市场对2009年4月6日华汇物业公司起诉之前的物业费、供暖费滞纳金，应予支付。据此，该院依照《中华人民共和国合同法》第八条、第六十条、第一百一十四条、《中华人民共和国民法通则》第一百三十五条之规定，判决如下：一、自判决生效之日起七日内，批发市场给付华汇物业公司二00八年一月份至二00八年十二月份物业管理费七十四万零三百零五元二角四分。二、自判决生效之日起七日内，批发市场给付华汇物业公司二00八年度供暖费二十五万五千五百二十五元三角。三、自判决生效之日起七日内，批发市场给付华汇物业公司二00八年度水费三万二千二百六十七元二角。四、自判决生效之日起七日内，批发市场给付华汇物业公司二00九年一月份至二00九年四月份物业管理费二十六万六千七百六十八元四角一分。五、自判决生效之日起七日内，批发市场给付华汇物业公司滞纳金十六万八千零五十七元二角三分。六、驳回华汇物业公司的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
华汇物业公司不服一审法院判决，向本院提起上诉，其主要上诉理由是：1、根据《物业服务合同》的约定，华汇物业公司与批发市场关于物业管理费用每平方米每月7.83元的约定是在每建筑平米9.22元每月为基础经过协商打折后的价格倒推计算出来的，如果在面积变更为8517.51平方米后仍以折后的7.83元作为物业费标准是不公平的。2、华汇物业公司与批发市场在2006年签订的物业服务合同已于2008年到期，对2009年的物业服务费用双方并未达成一致。一审法院比照2008年的物业服务费用计算2009年的物业服务费用并不公平。因为电费价格上涨导致物业服务成本增加，华汇物业公司经测算物业服务费的标准应为每建筑平米10.973元。3、一审法院认定华汇物业公司要求批发市场支付2003、2004年供暖费用已超过诉讼时效有误，华汇物业公司与批发市场未约定供暖费的支付期限，供暖是一个连续的过程，华汇物业公司可以随时要求批发市场支付供暖费用不应计算时效，且批发市场亦未对诉讼时效作抗辩。综上，请求二审法院撤销一审法院判决第一项、第四项、第六项，支持华汇物业公司的诉讼请求。
针对华汇物业公司的上诉理由，批发市场认为，华汇物业公司的上诉理由不成立，华汇物业公司与批发市场约定的物业费收费标准应当执行，一审判令批发市场支付物业费的计算标准正确。2009年物业费的收取在没有新订立合同时仍应当按原合同标准收取。关于一审判令批发市场支付的滞纳金，由于华汇物业公司违约在先，不按批发市场的实际面积收取物业费，故批发市场对此有抗辩权，一审法院不应判令批发市场支付滞纳金。而且一审判令支付的标准有误，双方合同约定的是按应缴纳费总额的千分之三，而不是日千分之三。综上，批发市场认为华汇物业公司的上诉理由不成立，请示二审法院依法驳回。同时，批发市场亦依据上述事实向本院提起上诉，请求：1、撤销一审法院判决第二项，按双方约定的每年度每平方米24元的标准计收供暖费，而不是按每年度第平方米30元的标准计费。被上诉人同意一审法院判决。2、撤销一审判决第五项，批发市场无需向华汇物业公司支付滞纳金。3、华汇物业公司承担本案的诉讼费用。
本院经审理查明，一审法院判决认定的证据真实有效，据此查明的事实无误，本院予以确认。二审现查明以下事实：二审审理期间经双方核实确认批发市场已支付2008年物业服务费31万元。2005年7月8日北京菜市口商品市场管理服务中心变更名称为北京广安菜市口小商品批发市场中心。以上事实还有双方当事人在二审审理期间的陈述在案佐证。
本院认为：2002年华汇物业公司与批发市场签订《物业服务合同》，在上述合同到期后双方又签订了新的《物业服务合同》，2009年双方虽未签订书面的物业服务合同，但华汇物业公司实际为批发市场提供了物业服务，双方形成了事实上的物业服务合同关系，华汇物业公司与批发市场之间达成的物业服务合同关系系双方当事人的真实意思表示，且其内容未违反国家法律、法规的强制性规定，一审法院确认其效力正确，本院亦予以确认。本案的争议焦点有三：其一、华汇物业公司是否有权要求批发市场支付2003年、2004年度的供暖费。其二、2008年、2009年的物业服务费用标准应当如何计收。其三、本案中批发市场应否支付滞纳金，支付的标准应当如何计算。
一、关于2003年、2004年度的供暖费的问题。
本院认为，自2002年至2008年双方共签订三份《物业服务合同》，2002年及2005年的《物业服务合同》中明确约定费用明细中包含供暖费，但2003年的合同中没有约定供暖费。从2003年的物业服务合同中约定收取的物业费用的标准来看亦比2002年有所降低，故可以确定2003年双方签订的《物业服务合同》中没有包含供暖费。华汇物业公司作为代收代缴单位向供暖单位实际支付了上述供暖费用，批发市场作为供暖的实际使用单位，其应当向华汇物业公司支付相应的供暖费用。按照批发市场房产的实际面积8517.51平方米，每平方米每采暖季支付24元供暖标准计算，批发市场应当支付供暖费的数额为x.48元。同时，由于华汇物业公司向批发市场提供物业服务是一个连续的过程，双方并没有书面约定批发市场应当交纳上述费用的期限，故华汇物业公司可以随时向批发市场主张上述供暖费用。一审法院认为华汇物业公司的上述主张已超过诉讼时效的认定有误，依法应予纠正。
二、关于2008年及2009年物业服务费用及供暖费的计收标准问题。
综合评断华汇物业公司提出的自2008年始国家调整供暖费的收费标准将供暖费提高到每平方30元，而且双方在合同中也约定了如遇国家调整水、电气、物业费的收费标准，批发市场同意做相应的调整。故应当按每平方米30元的标准计收供暖费的主张，以及批发市场提出的2008年物业费用应当按照房本的实际面积，按每平方米每月7.83元的标准计收的主张，本院认为，根据双方在2005年签订的《物业服务合同》，双方约定的物业管理费和供暖费用合计108万元，根据该合同附件二物业收费明细表可知该物业及供暖费用108万元系由该年度物业费和供暖费经过实际测算后确定为x.44元后双方协商打折后得出的协议金额。而每平方米7.83元的物业费收费标准亦是由108万元按月支付倒推计算而来的。因此，按照每平方米7.83元的物业费收费标准按批发市场的实际房本面积计算批发市场应当支付的物业服务费用对华汇物业公司有失公平。如果依批发市场所主张的按房屋实际面积，按合同附件二中明确规定的华汇物业公司提供物业服务时的价格计算标准每月每平方米9.22元计收物业费及供暖费，亦超出了合同约定的108万元的标准，对批发市场不公平。而对华汇物业公司提出按每平方米30元计收供暖费之主张，由于双方在合同中约定的物业费及供暖费用的计收标准是协议价格，双方在合同中明确约定供暖费的计收标准是每平方米每采暖季为24元，现虽然国家在2008年度调整了供暖费的收费标准，但由于双方并未约定国家调整供暖费时，双方的协议收取物业费及供暖费用的标准亦作相应的调整，故本院经综合评断认为，按照双方在合同中约定的108万元标准判令批发市场向华汇物业公司实际支付物业费及供暖费较为公平、合理。故批发市场应当支付的2008年度的物业费及供暖费用应当为108万元。现华汇物业公司及批发市场在二审期间均认可批发市场已支付31万元，故批发市场还应支付2008年物业及供暖费共计77万元。
关于2009年度的物业费及供暖费用的支付问题。由于双方在2005年签订的《物业服务合同》已经于2008年到期，此后双方又没有签订新的《物业服务合同》，2009年度华汇物业公司实际为批发市场提供了相应的物业服务，而且2005年《物业服务合同》第十七条明确规定，本合同期满，批发市场没有将续聘或解聘华汇物业公司的意见通知华汇物业公司，且没有选聘新的物业管理企业，华汇物业公司继续管理的，视为此合同自动延续。因此，本院认为华汇物业公司及批发市场应当继续执行2005年物业服务合同的规定，批发市场应当按2005年《物业服务合同》中约定的价格向华汇物业公司支付2009年度的物业费及供暖费。现华汇物业公司要求批发市场支付2009年1至4月物业费用的主张应予支持。按照108万元的协议价格扣减按批发市场实际面积应缴纳的供暖费用x.24元，批发市场在2009年应当缴纳的物业费用为x.76元,具体到每月，批发市场应当支付x.98元。故批发市场应当向华汇物业公司支付的2009年前四个月的物业服务费用计x.92元。
三、关于本案所涉滞纳金问题。
本院认为，双方2005年的《物业服务合同》第十一条第三款明确约定，批发市场逾期交纳费用的，从逾期之日按应交费总额的千分之三向华汇物业公司交纳滞纳金。该条款明确约定批发市场逾期付款即按双方的约定支付滞纳金。现批发市场抗辩称其有合理的理由拒付物业费及供暖费，但该抗辩理由不能作为其拒付费用的依据，故批发市场应当按合同的约定支付相应的滞纳金。该滞纳金的计算标准应当为欠付款项总额的千分之三，而不是日千分之三，故批发市场在本案中应交纳的滞纳金为4328.9元。
综上，本院认为，华汇物业公司及批发市场的部分上诉理由成立，本院予以支持。一审法院认定事实不清，适用法律不当，本院在查明事实的基础上，依法予以改判。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（三）项之规定，判决如下：
一、维持北京市宣武区人民法院（2009）宣民初字第x号民事判决第三项；
二、撤销北京市宣武区人民法院（2009）宣民初字第x号民事判决第一项、第二项、第四项、第五项、第六项；
三、北京广安菜市口百货市场中心于本判决生效之日起十日内给付北京华汇物业管理有限责任公司二00八年度物业费、供暖费合计七十七万元；
四、北京广安菜市口百货市场中心于本判决生效之日起十日内给付北京华汇物业管理有限责任公司二00九年一至四月份物业费二十九万一千八百五十九元九角二分；
五、北京广安菜市口百货市场中心于本判决生效之日起十日内给付北京华汇物业管理有限责任公司二00三年度及二00四年度供暖费四十万八千八百四十元四角八分；
六、北京广安菜市口百货市场中心于本判决生效之日起十日内给付北京华汇物业管理有限责任公司滞纳金四千三百二十八元九角。
七、驳回北京华汇物业管理有限责任公司的其他诉讼请求。
如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费一万四千零二十八元五角，由北京华汇物业管理有限责任公司负担五千零四十五元五角（已交纳）；由北京广安菜市口百货市场中心负担八千九百八十三元（自本判决生效后七日内交纳）。
二审案件受理费二万三千七百二十六元，由北京华汇物业管理有限责任公司负担七千八百四十五元（已交纳）；由北京广安菜市口百货市场中心负担一万五千八百七十一元（已交纳七千六百五十三元七角四分，剩余部分款项于本判决生效后七日内交纳）。
本判决为终审判决。
审判长金儥
代理审判员咸海荣
代理审判员梁睿
二○○九年十二月十八日
书记员田璐
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