上诉人（原审被告）范思特（宜兴）房地产开发有限公某，住所地宜兴环保科技工业园百合场路X号。
法定代表人尤思•范思特（x），该公某执行董事。
委托代理人王某芳，江苏漫修律师事务所律师。
委托代理人王某，江苏漫修律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）苏州市安腾投资顾问有限公某，住所地苏州高新区X路X号X幢X室。
法定代表人李某戊，该公某总经理。
委托代理人万云，江苏智融律师事务所律师。
委托代理人钱途，江苏大名律师事务所律师。
上诉人范思特（宜兴）房地产开发有限公某(以下简称范思特公某)因与被上诉人苏州市安腾投资顾问有限公某(以下简称安腾公某)商品房委托代理销售合同纠纷一案，不服宜兴市人民法院（2010）宜商初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，于2011年4月12日公某开庭进行了审理。范思特公某的委托代理人王某芳、王某，安腾公某的委托代理人万云、钱途到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
安腾公某一审诉称：2009年3月2日，双方经协商签订1份宜兴郁金香花园项目策划及代理销售合同（以下简称销售合同）及补充协议书，约定由安腾公某代理策划及销售由范思特公某开发的宜兴市环科园内郁金香花园（以下简称郁金香花园）房地产，合同对委托代理的标的、销售期限、双方工作职责,代理佣金的收取方式及违约责任等一并作了约定。协议生效后，其按约全面诚信履行合同义务，积极认真办理代理业务，至2009年4月底前，范思特公某对安腾公某的工作予以充分认可，从未提出有工作疏漏。但2009年4月30日，范思特公某却无端向安腾公某发出解除合同通知书，无理由解除双方签订的销售合同。其于5月4日收到该函后，按约就办理交接及补偿等善后事宜多次与范思特公某进行协商，但均未果。因范思特公某已明确要求解除合同，根据约定，其应一次性向安腾公某支付补偿款50万元，并协助其完成交接等相关义务。但范思特公某至今对补偿、交接事宜等一直不予理睬，严重侵害了安腾公某的合法权益，请求判令依法确认范思特公某作出的解除销售合同通知的效力，并解除双方签订的销售合同及补充协议书；由范思特公某向安腾公某支付补偿款50万元并承担本案诉讼费。
范思特公某一审辩称：双方签订的合同性质系委托代理关系，解除合同按约自安腾公某收到书面通知时即产生法律效力，故无需法院确认；因安腾公某违约在先，其才无奈提出解除合同，故本案不适用无理由解除委托合同的适用条款，范思特公某无须向安腾公某支付任何补偿款;请求依法驳回安腾公某的全部诉讼请求。
原审经审理查明：2009年3月2日，安腾公某与范思特公某签订1份销售合同及补充协议书，约定由安腾公某代理策划销售由范思特公某开发的郁金香花园房地产，协助范思特公某做好项目策划、项目开发战略、产品价值提升、项目全案营销策划、项目视觉传达设计及实施、销售进度及广告投入等;委托期限自2009年3月1日至2010年2月28日止;自签订合同之日起，安腾公某应将郁金香花园周某3公某范围内其与其他单位签订的同类代理项目的情况告知范思特公某;在策划实施销售计划时，安腾公某应向范思特公某提供销售日报、周某、月报，提供销售接待的客户资料及销售中出现的问题并提供解决问题的方案建议;范思特公某对安腾公某的销售工作实行阶段考核，自2009年3月1日至2010年2月28日为一个考核年度，年度销售考核目标为3.2亿元。考核年度分四个阶段，每3个月为一个阶段考核周某，分别为2009年3月1—6月20日，2009年6月21—9月15日，2009年9月16—12月15日，2009年12月15—2010年2月28日。四个考核周某的销售目标，原则上分别为1亿元、0.6亿元、0.8亿元、0.8亿元;安腾公某未完成阶段考核周某销售任务的60%，范思特公某有权认定安腾公某策划、代理销售能力不足，并有权单方解除合同，合同自解除通知到达安腾公某之日起解除;范思特公某履约过程中有权无理由单方解除合同，合同自通知到达安腾公某之日起解除，但其应按约支付安腾公某应得的佣金及溢价（包括考核阶段未结算部分），此外范思特公某应另行支付50万元给安腾公某作为一次性补偿，安腾公某则放弃其他补偿、赔偿及相关权利的要求等。在合同履行过程中，因双方在策划理念、销售进度等方面产生歧见，经协商未果，范思特公某遂于2009年4月30日向安腾公某发出书面解除合同通知书，载明：“由于贵公某未按双方2009年3月2日签订的销售合同及补充协议书履约义务，现我公某决定从即日起解除与贵公某的上述合同，贵公某接函后，按合同11条的规定进行交接”。安腾公某于同年5月4日收到范思特公某的解除合同通知书。
诉讼期间安腾公某主张，其在履行销售合同初期已做大量的前期策划工作，期间并无任何违约，范思特公某无端解除合同，属合同约定的无理由解除合同。为此，范思特公某不仅应按约向其支付应得的佣金及溢价;同时还应另行支付50万元作为一次性补偿。为支持其诉讼请求，安腾公某提供了下列证据：其收到解除通知后出具给范思特公某的公某、郁金香花园开盘前媒体计划表、营销工作清单、销售执行方案、竞争楼盘市场专项调查报告、郁金香花园模型说辞、目前销售问题的分析与对策、营销工作安排备忘、郁金香花园2009年3月2日、同年5月6日的营业日报表、宜兴市场一周某某(3月9日至3月15日)、宜兴市场信息月度报告资料、售房来人登记表等，证明安腾公某为履行销售合同已按约完成的大量前期工作。范思特公某则提出，合同约定安腾公某应将郁金香花园周某3公某内其它单位同类房地产项目的情况告知范思特公某，但安腾公某并未将其代理江苏伟丰集团宜滨房地产开发有限公某(以下简称伟丰公某)景和人家项目的企划及销售的事实向范思特公某通报，已构成违约;其在签订合同后至今未售出房产，范思特公某也未收到安腾公某的销售日报、周某、月报及接待客户的资料等，故其有理由认为安腾公某在策划、代理销售方面能力不足，按约有权单方解除合同。因范思特公某并非无理由解除合同，故其无须向安腾公某支付任何补偿款。
原审另查明：2009年1月5日，安腾公某与伟丰公某签订1份项目企划及销售合同，约定由安腾公某为伟丰公某开发的景和人家项目进行全程企划及独家代理销售，该项目在同年5至6月份已完成销售。安腾公某与范思特公某在交接售楼资料等过程中曾发生争执，其售楼处（经营场所）在2009年5月7-9日之间已由范思特公某控制，有关售楼资料等大部分没有交接。范思特公某对安腾公某没有及时移交售楼资料等是否造成售楼困难或遭受重大经济损失未提供相关证据。
上述事实，有代理销售合同、补充协议书，解除合同通知、公某、开盘前媒体计划表、营销工作清单、销售执行方案、竞争楼盘市场专项调查报告、郁金香花园模型说辞、销售问题的分析与对策、营销工作安排备忘、营业日报表、来人登记表、录音资料及庭审笔录等证据在卷佐证。
原审法院认为：安腾公某与范思特公某签订的代理销售合同及补充协议属委托合同，应认定合法有效。依法成立的合同，具有法律约束力，双方当事人均应恪守履行，不得擅自变更或解除。委托合同中的委托人或受托人依法可以随时解除委托合同。因解除委托合同给对方造成损失的，除不可归责于该当事人的事由以外，应当赔偿损失。双方签订的销售合同明确，范思特公某有权无理由单方解除合同，解除合同自通知到达安腾公某之日起解除;范思特公某应按约支付安腾公某已发生的应得的佣金及溢价，此外应另行支付50万元给安腾公某作为一次性补偿。范思特公某在履约中，以安腾公某未全面履行销售合同约定的义务为由单方提出解除合同，但理由并不充分，其按约应向安腾公某支付相应的补偿款。考虑到安腾公某虽履行了部分合同义务，但未能完全达到范思特公某的工作要求，故法院酌情将补偿款确定为25万元。综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十一条、第九十二条、第九十六条、第一百一十四条、第三百九十六条、第四百一十条之规定，该院判决：一、确认范思特公某于2009年4月30日向安腾公某发出的解除合同通知有效，同年5月4日到达安腾公某之日起，双方签订的销售合同及补充协议书解除;二、范思特公某于判决发生法律效力之日起10日内给付安腾公某人民币25万元;三、驳回安腾公某的其他诉讼请求;如果范思特公某未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息;案件受理费8800元由范思特公某负担4400元，安腾公某负担4400元。
范思特公某不服原审判决，向本院提起上诉称：1、双方签订销售合同后，安腾公某未将郁金香花园周某3公某范围内同类项目的签约情况及时向范思特公某通报，违背了诚实信用原则。2、安腾公某未能按约向范思特公某提供实现合同目的的销售日报、周某、月报，并向范思特公某同步提供销售方案及接待客户的相关资料，其也没有收集到市场资料信息及客户反馈的意见，致范思特公某无法了解销售情况，及时制定销售价格与措施，安腾公某的上述行为已构成严重违约。3、本案销售合同是安腾公某已经代理策划郁金香花园2年多的基础上另行签订，但至今却没有提供一个销售客户，也不能提供保证，故范思特公某有理由认为安腾公某策划及代理销售能力确实不足，有权单方解除合同。因其行为并不构成违约，故不应承担任何违约责任。请求二审法院撤销原判，驳回安腾公某的全部诉讼请求，并由其承担一、二审诉讼费。
安腾公某辩称：关于3公某范围代理销售楼盘事实的告知问题，合同约定的时间是签约以后，空间是3公某范围以内，而安腾公某与伟丰公某等单位签订的代理合同均在销售合同签订之前，空间也在3公某以外，故无论是时间还是空间范围，其均不构成违约。关于代理策划及销售业绩问题，双方系长期合作单位，安腾公某为代理销售郁金香花园并取得约定的佣金等报酬，前后已经付出三年左右的努力，此前双方合作一直较好。如果真如范思特公某所称安腾公某一无是处，策划及代理销售能力不足，双方根本不可能在代理策划二年多时间后，再于2009年3月2日签订新的销售合同。新合同签订后，其又为策划销售郁金香楼盘做了大量的调查分析和前期谋划。销售房产每一阶段的工作各有侧重，并非完全雷同。双方合同约定2009年3月至6月为第一考核阶段，但合同刚开始履行第一阶段尚未结束，范思特公某即推定安腾公某不能完成当年销售任务纯属主观猜测;且其发出解除通知时范思特公某尚未确定郁金香花园的最终价格，处于市场预测和策划阶段，并未进入全面销售阶段;即使安腾公某在工作中存在没有及时交付客户资料等某些不足，其也应当提前给予一定的合理纠正期限。范思特公某在郁金香花园即将进入全面销售之际，抓住安腾公某工作中的个别细节问题，突然通知解除合同，使安腾公某经过几年努力，即将获得巨额佣金收入的希望全部落空，无论从法律规定还是合同约定，其均应赔偿安腾公某的实际损失。范思特公某的上诉理由没有事实和法律依据，同时有违公某合理原则，请求二审法院驳回上诉，维持原判。
二审经审理，对原审认定的事实予以确认。
二审另查明：2006年5月2日，范思特公某与安腾公某签订1份房地产项目企划及销售代理合同（以下简称代理合同），约定由安腾公某为范思特公某即将开发的郁金香花园做前期策划销售工作;首期总销售佣金＝合同总预（销）售额×（1.3）％，二期总销售佣金＝合同总预（销）售额×1.15％。三期总销售佣金＝合同总预（销）售额×1％等。合同签订后，郁金香花园一直由安腾公某做前期策划工作，范思特公某也支付了近60万元前期策划费用。郁金香花园开发后期，因双方对即将销售的佣金比例等问题发生争议，双方经协商又于2009年3月2日签订1份销售合同，佣金比例调整为销售佣金与阶段考核目标挂钩计算的方式，安腾公某完成阶段考核周某销售目标的80％－100％时，其佣金按实际到账房款金额的1.15％计算;完成阶段考核周某销售目标的60％－80％时，其佣金按实际到账房款金额的1％计算;完成阶段考核周某销售目标60％以下时，安腾公某的佣金按05％计算，范思特公某有权提前解除合同，安腾公某则放弃任何补偿要求等;销售合同的其它内容与2006年5月2日签订的代理合同基本一致。范思特公某向安腾公某发出解除合同通知书后，其开发的郁金香花园楼盘随后已由其全部独立销售完毕。
又查明：2010年4月20日原审法院开庭时范思特公某认可，“根据上次庭审笔录的内容，（安腾公某）提供的销售日报、宜兴市场阅读分析、联排价格表是收到的，但均与我方要求不符”。“开盘前销售所需资料明细是收到的，但这份资料是范思特公某向安腾公某提供，是其要求安腾公某这么做的”。“宜兴房地产市场信息报告、房屋销售价格表是收到过的，但并不是专门针对我公某的项目，而是针对全宜兴;价格表是安腾公某单方面定的，定价不符合市场要求，价格太低了”。当安腾公某提出其曾在2009年3月28日在《宜兴日报》、路某、销售现场等地多次对郁金香楼盘作销售广告时，范思特公某陈述：“双方存在委托代理关系，对广告要求有延续性，故《宜兴日报》上的广告与本案无关，广告费是范思特公某支付的，其它广告也是本合同签订之前所作，也是由其联系有关单位制作，广告费也全部是由范思特公某支付的”。原审期间安腾公某认可，2009年3月2日签订销售合同后，由于双方在操作理念等方面发生矛盾，其确实没有及时将销售客户的资料等交给范思特公某，但该工作仅是没有及时履行告知义务，并非构成根本违约。
本案的争议焦点是：范思特公某单方解除销售合同后，是否应当补偿安腾公某的损失。
本院认为：当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。没有证据或者证据不足以证明当事人事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。同时，当事人应当遵循公某原则确定各自的权利和义务。
经综合考量本案全部证据，首先，2006年5月初范思特公某在准备开发郁金香花园之初，即与安腾公某签订了郁金香花园企划及销售代理合同，且双方已经合作数年，范思特公某也为此已支付近60万元前期策划费，故应认定安腾公某为开发郁金香花园已经做了大量的前期策划工作，并得到范思特公某的认可，在一定程度上提高了郁金香花园的社会知名度和公某认可度，否则，双方不可能在郁金香花园全面销售前为佣金的支付比例等问题再次签订新的合同。其次，新的销售合同的委托期限为一年，分四个阶段进行考核，每三个月考核一次。双方在实际履行一个多月的时间内，根据范思特公某在原审认可的事实，其对安腾公某提供的相关证据虽属有保留的认可，但均不能否认安腾公某在原代理合同的基础上，对即将销售的郁金香花园又已作大量前期策划工作，付出较多心血的事实;且双方合同约定的第一阶段考核期限未到，其仅凭一个多月工作时间，即认定安腾公某策划和代理销售能力不足，既缺乏量化的考核依据，也有失公某公某;尽管安腾公某在工作中存在未能及时向范思特公某交付客户资料等不足这处，但其并未构成根本违约;范思特公某按约虽有权单方解除合同，但根据合同约定及公某合理的原则，其均应给予安腾公某必要的经济补偿。再次，安腾公某作为委托合同的受托方，理应按照委托要求全面履行合同义务，但其在实际操作中，对范思特公某合理关切的对外销售的客户资料未能及时提供;对郁金香花园周某三公某范围内其代理销售其它房地产项目的相关情况也未及时向范思特公某通报，因双方合同并未明确签订合同前的代理情况无需告知，故安腾公某提出其无需向范思特公某通报代理情况的抗辩理由有违诚实信用;对某些方面的代理策划工作也未能完全达到范思特公某的要求，使双方的分歧加大，误解增多;故应认定安腾公某在履约中也存在一定过错，亦应承担相应的民事责任。原审法院根据双方均存在过错且矛盾较大、无法继续合作的情况下，判令双方解除合同并酌情由范思特公某向安腾公某补偿25万元损失是正确的。范思特公某提出安腾公某严重违约，其无须向安腾公某支付任何补偿款的上诉理由，因与事实和法律规定相悖，本院不予采信。原审法院认定事实清楚，适用法律正确，所作判决应予维持。据此，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费5050元，由范思特公某负担。
本判决为终审判决。
审判长徐冰
审判员王某新
代理审判员瞿俊鹏
二0一一年五月二十五日
书记员陆嘉琛
==========================================================================================
为尽量避免给当事人造成不良影响，经当事人本人申请110.com将对文章内容进行技术处理，点击查看详情。
==========================================================================================
