上诉人（原审被告）吴某某。
上诉人（原审被告）杨某。
委托代理人王培峰，江苏金朝阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告）徐州户部山商城管理处。
委托代理人李雪竹、刘某某，江苏义行律师事务所律师。
上诉人吴某某、杨某因房屋租赁合同纠纷一案，不服徐州市泉山区人民法院（2008）泉民一初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院于2009年6月2日立案后，依法组成合议庭公开开庭审理了本案。上诉人吴某某、杨某的委托代理人王培峰，被上诉人徐州户部山商城管理处（以下简称商城管理处）的委托代理人李雪竹、刘某某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明：2004年10月25日，商城管理处作为甲方，吴某某、杨某作为乙方签订了房屋租赁合同，约定：甲方受产权方委托将坐落在户部山商城B区X号楼X、106、107、204、205、206、303、304、X号共九间房屋（三层合计建筑面积共659.17平方米），出租给乙方作商业用房使用，租金每年为人民币x元，租赁期限至2008年1月28日止，合同期限为3年，租金按季度计算，由乙方在每季度第三个月的前十日内预交下一季度的租金。……第五条违约责任：任何一方未能履行本合同规定的条款或违反国家和地区房屋租赁有关规定，另一方有权提前解除本合同，所造成的损失由责任一方承担，乙方逾期交付房租，每逾一日，由甲方按月租金的千分之十向乙方加收违约金。乙方拖欠房屋租金累计超过3个月的，甲方除有权要求乙方承担违约责任外，还有权单方解除合同收回房屋。……第八条乙方安装空调室外机、制作门头字号，并进行门头亮化，须报经商城管理处审批后，方能安装。为此，商城管理处免费办理相关手续。乙方应遵守户部山卫生保洁的有关规定，服从甲方管理。……第十一条未尽事宜，按照市政府第X号令及商城管理处有关规定执行，本协议的补充协议具有同等法律效力。第十二条本合同一式两份，甲乙双方各执一份。合同自政府审批同意后生效。备注：经双方友好协商，承租业户自签订协议起，可享受免费三个月的装修期，从2004年10月25日至2005年元月25日。该合同为打印件，手填日期部分双方均盖章和按指印，签章栏处甲方代理人鲁晓婕签名并加盖了印鉴，吴某某、杨某在乙方处签名按指印。
合同签订后，吴某某、杨某向商城管理处交纳了租房押金4000元并交纳了2005年1月26日至同年4月25日的租金x元，在对房屋装修后，吴某某、杨某开设了徐州市朝晖美容院。2005年1月2日，商城管理处为吴某某、杨某签署了门头字号设置审批表和户外广告设置审批表，吴某某、杨某遂进行门头字号和户外广告设置。因门头装潢事宜吴某某、杨某与该房屋相邻人徐州市三温暖洗浴中心发生纠纷，2005年7月30日，当事人曾报警，后商城管理处予以协调。现因房屋租金问题双方未能协商一致，商城管理处向原审法院提起诉讼，请求判决解除房屋租赁合同、吴某某、杨某按照合同约定支付拖欠的房租x元（2005年4月26日至2006年6月25日），违约金x元，合计为x元。
另查明，本案讼争房屋产权属徐州市云龙区人民政府，交由徐州市云龙区人民政府机关事务管理处进行管理，徐州市云龙区人民政府机关事务管理处与商城管理处签有委托招商协议书。对商城管理处与吴某某、杨某双方的房屋租赁合同，产权方无异议。
再查明，吴某某、杨某原系合伙关系。2005年7月11日，吴某某、杨某就杨某退出共同投资经营的徐州朝晖美容院一事签订退伙协议一份，约定：……双方对合伙期间债务x元（广告8600元、欠装潢x元，欠5-6两月房租x元），双方各承担50%，以上债务以实际产生并给付为准（此款在甲方给付乙方每月的还款中扣除）……。
本案在一审过程中，吴某某向法庭提交了一份补充协议，该补充协议约定：商城管理处作为甲方（代理方），吴某某作为乙方（承租方），甲乙双方在履行房屋租赁协议中，因甲方原因造成乙方不能正常在承租的房屋外墙作广告，侵害乙方的正当权益，经甲乙双方充分协商特签订以下补充协议：1、甲方同意乙方免交5个月的房屋租金；2、甲方同意在乙方剩余所欠房屋租金中扣除6万元作为对乙方的补偿；3、从2005年10月25日起，乙方所承租房屋租金为每月1万元；4、补充协议甲方盖章，乙方签字生效……。该协议内容为手写，签章栏甲方处有商城管理处单位印鉴，乙方处有吴某某的签名，签署日期2005年9月18日写在甲方和乙方之间空白处。
本案在徐州市云龙区人民法院审理过程中，商城管理处申请对吴某某提交的补充协议加盖的商城管理处印鉴的真实性进行鉴定。经徐州市云龙区人民法院委托，中国政法大学司法鉴定中心出具了鉴字第x号文书鉴定书，结论为：检材印文与样本印文不是同一枚印章所盖印。商城管理处花费鉴定费800元。吴某某以原鉴定报告载明的样本未经过质证、鉴定程序不合法为由申请重新鉴定。本案移送至原审法院审理后，原审法院认为吴某某重新鉴定的申请符合法律规定，遂依法委托重新鉴定。2007年1月26日，司法鉴定科学技术研究所司法鉴定中心出具了司鉴中心（2007）技鉴字第X号鉴定书，结论为：检材上落款处留有的“徐州户部山商城管理处”印文与当事人一致认定的7份样本是同一枚印章盖印，7份样本是同一枚印章盖印形成。吴某某花费鉴定费3000元。商城管理处对该鉴定结论不服，再次申请对印文重新鉴定，并要求对补充协议是否为吴某某本人书写进行鉴定，对补充协议的文字书写时间和印章的加盖时间的先后顺序进行鉴定。原审法院对商城管理处提出的对补充协议是否为吴某某本人书写、对补充协议的文字书写时间和印章的加盖时间进行鉴定的申请依法委托鉴定。在鉴定过程中，商城管理处撤回对补充协议的内容是否为吴某某书写进行鉴定的申请，增加要求对该补充协议的内容是否为商城管理处原法定代表人郭宏书写进行鉴定。因该申请事项与本案的审理结果没有关联性，故对该申请事项原审法院未予采纳。
本案在一审过程中，商城管理处申请财产保全，要求查封吴某某的夫妻共同财产（登记在吴某某丈夫张全全名下的本市科教小区西区X幢X单元X室房屋一套），并提供了担保，原审法院依法采取保全措施，查封了该套房产。后案外人张全全以其与吴某某已离婚为由向原审法院提出保全异议，要求解除查封。经审查，商城管理处以吴某某涉嫌恶意逃避债务、商城管理处已提供担保且愿承担一切法律责任为由不同意解除查封。原审法院告知案外人张全全后，案外人张全全未再提出异议。
以上事实有当事人举证的房屋租赁合同、租金收据、押金收条、补充协议、审批表、报警登记表、退伙协议、鉴定报告、发票、保全申请、担保书、裁定书、保全异议、笔录以及当事人的陈述予以证实，本院予以确认。
原审法院经审理认为，根据原被告双方签订的房屋租赁合同约定，合同自政府审批同意后生效，作为主合同都有此限制，那么补充协议作为从合同，同样需经政府审批同意后生效，且不论补充协议上原告所盖公章是否真实，因该份补充协议未经政府审批同意，故应为无效合同。被告主张以补充协议约定计算租金的辩称意见，法院不予采信。双方均同意解除合同，且双方房屋租赁合同约定的租期在诉讼期间已到期，故对原告要求解除合同的诉讼请求法院予以支持。根据原、被告双方签订的房屋租赁合同，房屋租金为每年x元，每月x元，自2005年1月26日计算租金。被告吴某某已交纳2005年1月26日至2005年4月25日的租金x元。原告现起诉要求被告给付2005年4月26日至2006年6月25日间拖欠的房屋租金x元符合法律规定，法院予以支持。因原告在门头字号、广告管理上的不当与被告拖欠租金有一定关系，故对原告要求被告支付违约金的诉讼请求，法院不予支持。被告杨某主张其已与被告吴某某达成退伙协议，对退伙后的租金不予承担，理由不充分，两被告签订的退伙协议是其内部协议，对两被告与原告签订的房屋租赁合同不发生法律效力，故两被告应共同偿还所欠的房屋租金。被告杨某可依据退伙协议与被告吴某某另行清算。遂判决：一、解除原告徐州户部山商城管理处与被告吴某某、杨某于2004年10月25日签订的房屋租赁合同。二、本判决生效后十日内，被告吴某某、被告杨某共同给付原告徐州户部山商城管理处2005年4月26日至2006年6月25日的房屋租金x元。三、驳回原告徐州户部山商城管理处的其他诉讼请求。
上诉人吴某某、杨某不服上述民事判决，向本院提起上诉称，一审认定原合同是主合同，补充合同是从合同，上诉人认为这两个合同是一个合同的两个部分，不存在主合同、从合同的问题。因此作出的判决是错误的。原审判决认定原合同约定必须经过政府审批，因为合同未经过政府审批所以无效是不正确的，原合同确实有这个约定，但是双方签订合同以后就履行了，原告始终都没有通知或告知上诉人合同经政府批了。对于补充协议也是双方签的，一样的过程，一样的理由，不能一个有效一个无效。所以上诉人有理由认为对方盖章就生效了，因为原来的合同就是这样生效的。而且是否审批的证据在原告手里。合同补充协议的签订也不是没有原因的，是因为做生意时和别人发生争议，这个事实原告也是承认的，上诉人是为了各方利益的平衡才签的这个合同，在租金上作出一定的让步。本案最主要的问题是审批的问题，第一个合同并没有告知我们审批就生效了，所以第二个合同我们认为盖章就生效了。
被上诉人商城管理处答辩称，一审法院在查明补充协议的合同效力上适用法律是正确的。补充协议是原租赁合同的补充，原租赁协议第12条，双方约定了合同生效的条件，合同自政府审批同意后生效。作为从合同或补充协议，理所当然也应该受主合同的约束。补充协议没有经过政府审批同意，显然不具备合同生效的条件，所以一审法院适用法律是正确的。补充协议四个条款内容相互矛盾。补充协议第一条，在签订补充协议的2005年9月18日，上诉人并没有拖欠到五个月的租金，同时该协议的第二条剩余的所欠租金，因为第一条都不具备条件，第二条所谓剩余扣除x元是和第一条相互矛盾的。第三个条款权利义务失衡了，原租金合同是x元，补充协议约定是x元。第四条为了刻意回避双方签字的问题，故意加重描述了甲方需要盖章。总体来看，在前几次的庭审中，上诉人反复陈述协议是由户部山管理处的郭宏处长当面书写并交给上诉人，但被上诉人认为既然是补充协议是真实意思表示，就应该明确和谁签订，如何签订的情况。上诉人多次叙述不一致，而且协议签订时间是2005年9月18日，而这一天是中秋节也是星期天，户部山管理处的处长也不可能这一天和对方签定协议。即使公章是真实的，对该协议也应该从实质内容上审查。我们认为一审判决正确，协议内容虚假，请求驳回上诉人的上诉请求。
经双方当事人共同确认，本案的争议焦点是：上诉人与被上诉人之间于2005年9月18日所签订的补充协议是否生效，双方应否依据该补充协议履行各自义务。
二审中，双方当事人均没有提交新的证据。
关于本案的争议焦点，本院认为，被上诉人商城管理处作为与吴某某、杨某签订房屋租赁合同的一方，本身对本案所涉的被出租房屋并无产权，其仅是受房屋产权人徐州市云龙区人民政府的委托行使签订合同的权利。商城管理处与吴某某、杨某签订的房屋租赁合同第一条明确约定，商城管理处是受徐州市云龙区人民政府的委托将户部山城B区X号楼的九间房屋出租给吴某某、杨某作商业用房使用，该合同第十二条亦明确约定合同自政府审批同意后生效。因此，商城管理处对该房的处分权利是受到制约和有限的，其所作出的处分行为应该得到徐州市云龙区人民政府的批准。根据商城管理处与吴某某、杨某的合同约定，其双方所签订的房屋租赁合同必须经过产权人即徐州市云龙区人民政府的同意方可生效，亦说明商城管理处与吴某某、杨某所签订的房屋租赁合同是效力待定的合同，该合同生效的必须要件是经徐州市云龙区人民政府的同意。虽然商城管理处没有向法庭提交其与吴某某、杨某所签订的房屋租赁合同已经征得徐州市云龙区人民政府同意的书面文件，但合同履行的情况能证明，该合同的履行已被徐州市云龙区人民政府认可。
原合同对双方的权利义务作了详细的约定，能看出是经过双方充分的协商后达成的协议。从原审法院对于补充协议的签订过程的调查分析，第一，吴某某与其父关于吴某某在补充协议上签字的时间陈述不一；第二，吴某某陈述系于补充协议落款时间当日到商城管理处处长办公室签字，但却不能说明补充协议内容为何人书写，且不能说明协商的过程。而从补充协议的内容看，该补充协议对双方原签订房屋租赁合同中的重要条款作了重大变更，对租金数额进行了大幅度的下调，由此可以认定吴某某关于补充协议签订过程的陈述不符合常理。
徐州市云龙区人民政府对涉案房屋享有所有权，商城管理处作为代理人只能在其被授权的范围内行使权利，对该房屋租金的重大变化并没有处分的权利，在没有取得徐州市云龙区人民政府的认可的情况下，该处分行为不能发生法律效力，因此商城管理处与吴某某所签订的补充协议不生效。故上诉人的上诉请求没有事实和法律依据，本院依法不予支持。一审判决认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
本判决为终审判决。
审判长高艳华
代理审判员刘某
代理审判员廖伟巍
二00九年八月二十八日
书记员孙熠
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