原告张某某等诉被告李某乙等房屋买卖合同纠纷一案

当事人: 法官: 文号:颍东区人民法院

原告张某某（曾用名张某联），男，X年X月X日生，汉族，大专文化，颍东区插花闸南中学退休教师，户籍所在地（略），现住（略），身份证号码：x。

原告李某甲，女，X年X月X日生，汉族，初中文化，农民，户籍所在地（略），现住（略），与原告张某某系夫妻关系，身份证号码：x。

上述二原告的委托代理人于固成，颍东区插花法律服务所法律工作者。

被告李某乙(曾用名李某)，男，X年X月X日生，汉族，初中文化，农民，户籍所在地（略），现住（略），身份证号码：x。

委托代理人杜华，阜阳市颍泉区阳光法律服务所法律工作者。

委托代理人杜施雷，阜阳市颍泉区阳光法律服务所法律工作者。

被告杨某某，男，X年X月X日生，汉族，大专文化，颍东区插花闸南中学教师，户籍所在地（略），现住（略），身份证号码：x。

原告张某某、李某甲诉被告李某乙、杨某某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2008年1月25日立案受理。本院受理后，依法组成合议庭，于2008年3月10日、10月15日公开开庭进行了审理。原告张某某及其委托代理人于固成,被告李某乙及其委托代理人杜施雷，被告杨某某到庭参加了诉讼。在诉讼过程中，原告张某某、李某甲于2008年3月10日向本院提出申请，要求对本案涉诉房产价值进行评估，本院根据原告的申请，依法委托了阜阳市颍东区价格认证中心对本案诉争标的即座落于颍东区新建集上被告李某乙、杨某某现实际占有的房地产进行评估。本案现已审理终结。

原告张某某、李某甲诉称，1983年，因原告系闸南村村民，因此闸南村X村内新建集西头学校北侧给原告一处宅基，面积是183.7平方米。1987年6月2日阜阳县X乡建设环境保护局为原告颁发了村镇房屋建设准建证，原告在此建了三间门面房，二间厢房，自成院落。1994年4月20日阜阳市人民政府又为原告颁发了阜东集用［99］字第x号集体土地使用证。2003年因原告李某甲有病，原告张某某为照顾家属一直在阜阳二子家居住，张某某在没有争得家人及村委会的同意下，私自将房产及宅基地卖给了被告李某乙，但被告李某乙至今也未全额支付6万元。后被告李某乙在未征得原告同意的情况下，又私自将房产转让给杨某某，原告及家人知道后，与被告李某乙发生纠纷，经闸南村处理，认为原告的宅基地系集体所有，原告无权处分，让原告退还卖房款，二被告让出房屋，但二被告不同意。原告与被告李某乙以及二被告所签协议违反了国家的法律规定，原告诉至本院，要求依法宣告原告与被告李某乙的签订的宅基地买卖协议书及被告李某乙与杨某某所签的协议书无效；二被告立即返还原告的房产及宅基地；被告承担诉讼费用。

为证明其主张，原告向本院提供的证据有：二原告的常住人口登记卡、插花镇X村委会的处理决定及二份证明、阜阳县X镇房屋建设准建证(号码为：NO.x)、阜东集用(99)字第x号集体土地使用证、李某甲的门诊病历、张某某与李某签订的买卖协议复印件、阜阳市颍东区价格认证中心东价鉴字［2008］X号价格鉴定结论书。

被告李某乙辩称，我购买原告房屋并给付原告6万元，原告张某某拿出2000元给我孩子当学费。签订协议后，我多次要求张某某办理宅基地转让手续，原告一推再推，并与我妻子发生纠纷。原告诉称未征得家人同意私自将宅基出卖、且村委会不同意与事实不符。原告出卖房屋是为了给其女儿在阜阳市内买房，我买房后，村委会领导还征收我房屋买卖的契税。综上，要求依法驳回原告的起诉。

被告李某乙的代理人辩称，被告李某乙与原告所签订的房屋买卖协议不违反法律规定，应确认为有效，李某乙仅购买的是房屋，二被告之间签订的协议与原告无关，应驳回原告的诉讼请求。

为证明其主张，被告李某乙向本院提供的证据有：被告李某乙的身份证、号码为NO.x号契税完税证。

被告杨某某辩称，我与李某乙之间签订的房屋买卖协议书是双方自愿的，且交纳了房地产转移契税，是正当合法的。

为证明其主张，被告杨某某向本院提供的证据有：被告杨某某的身份证、被告李某乙与杨某某签订的买卖协议书、被告李某乙于2003年11月25日出具的收条、号码为NO.x号契税完税证。

经审理查明，原告张某某、李某甲系夫妻关系，系颍东区X镇X村民，与被告李某乙、杨某某均非同一集体经济组织成员。1984年，闸南行政村为原告李某甲及其子女在本村闸南学校北面、军民路东、徐子连南面方位划拨了面积为170多平方米的宅基地一处。1987年6月2日，原阜阳县X乡建设环境保护局为原告张某某颁发了村镇房屋建设准建证，原告遂在上述宅基地上建造砖瓦结构主房三间、厢房二间及院落一处（即本案争议的标的物），1999年4月20日阜阳市人民政府为原告颁发了集体土地使用证，土地性质为集体土地，用途为住宅，使用权类型为划拨，使用面积为183.70平方米，四至为北邻徐玉章、南邻王士连、西邻军民路、东邻闸南中学。

2003年11月27日，原告张某某就其所有的上述房地产与被告李某乙经协商签订了协议书一份，协议书内容如下：甲方张某某自愿把三间门面房、后厢房两间包括院子出售给李某，通过双方协议价格定价x元即陆万元整，双方永无纠纷；乙方李某自愿接受甲方的一切条件，包括房屋价格等事宜。落款处有甲方张某某、乙方李某以及证明人李某生、李某东签字。协议签订后，原告张某某将房屋主房三间、后厢房二间、厨房一间及院落交于被告李某乙占有使用，被告李某乙交付给原告张某某购房款x元。原告张某某未将土地使用证交于被告李某乙，亦未办理过户手续。

被告李某乙为筹集房款，于2003年11月25日向被告杨某某借款x元，同时给杨某某出具收条一份，内容为：今收到杨某某买房款肆万元整（x.00元）。后被告李某乙未能偿还借款，2004年8月11日被告李某乙与杨某某协商，将其购买原告张某某的房产中的北面主房二间、厢房二间以及二间主房宽度的院落出售给被告杨某某，并签订协议书一份，协议书内容如下：经甲（李某乙）、乙（杨某某）双方共同同意，现甲方两间房，包括后院、地皮一次性转卖给乙方，具体事项如下：一、甲方两间主房位置在军民街东侧，北邻徐子连、门朝东，东邻学校地点，西邻李某乙，两间房南北长七米，东西长十六米，总面积112平方米，现已转让给乙方；二、付款方面，乙方把肆万元，提前付清交给甲方；三、甲方必须把有效证件交给乙方使用；四、如乙方在建房期间有其他纠纷，由甲方负责处理；五、自二00四年八月十一日起，甲、乙双方签字生效，后永无纠缠。落款处有甲方李某乙、乙方杨某某签字，同时有见证人张磊、张亚峰签字，并有阜阳市颍东区X镇X街道管理办公室盖章。协议订立后，被告李某乙将北面主房二间、厢房二间以及二间主房宽度的院落交付给被告杨某某占有使用。被告李某乙未能将土地使用证交于被告杨某某，亦未能办理过户手续。

另审理查明，被告李某乙于2006年在其购买原告张某某的南面的主房与后厢房之间搭建平房一间，在主房南侧新建厨房一间，并对主房添附一扇大门，在厢房添附一扇小门，经阜阳市颍东区价格认证中心评估，被告李某乙添附房屋价格共计9754元。被告杨某某对其购买李某乙的房屋进行了维修。二被告均分别于2005年7月27日向颍东区X镇财政所交纳了购房契税。

本案在审理过程中，本院于2008年3月19日依法通知了双方当事人到插花镇X村新建居民街东侧即本案诉争标的房屋处所进行了现场勘查。经勘查并经双方当事人确认，现场勘查结果如下：一、张某某出售给李某乙主房三间、院落一处，院落中有厢房二间、自吸泵水井一处，东南角厨房一间；二、李某乙出售给杨某某北面主房二间，院落间厢房二间、自吸泵水井一处；三、李某乙现实际占有南面主房一间、厨房一处，并在厨房与主房之间搭建平房一处；四、其余院落由杨某某实际占有使用。

在第一次庭审结束后，原告张某某要求对本案诉争标的价格进行评估。本院依法委托颍东区价格认证中心对两被告现实际占有使用的房屋及土地进行了价格评估。评估结论如下：一、杨某某二间房屋价格共计为x元。二、李某乙二间原有房屋价格为5359元，新添附房屋价格为9754元。在本次价格鉴定中，颍东区价格认证中心仅对本院委托的房产进行了价格鉴定，该认证中心认为该房产所附属的土地系集体土地，依照相关法律规定，其对集体土地的价格未进行价格鉴定。

上述事实，有当事人的当庭陈述及以下经庭审举证、质证、并经查证属实的证据在卷佐证，予以确认：

一、二原告的常住人口登记卡，被告李某乙、被告杨某某的身份证，证明原、被告的身份情况。

二、插花镇X村委会于2008年1月20日出具的二份证明，证明内容有二点：一、两原告系夫妻关系；二、1984年闸南村委会在闸南村为原告李某甲及子女划拨宅基地一处，并办理准建证及宅基证。

三、阜阳县X镇房屋建设准建证(号码为：NO.x)，证明原告张某某建房已经相关部门批准。

四、土地使用者为张某某的阜东集用(99)字第x号集体土地使用证，证明本案诉争房屋所依附的土地系阜阳市人民政府划拨给原告张某某的集体土地，用途为住宅，使用面积为183.70平方米，该处宅基地四至为北邻徐玉章、南邻王士连、西邻军民路、东邻闸南中学。

五、原告张某某与被告李某签订的买卖协议复印件，证明原告将其自建的位于颍东区X镇新建集上闸南中学北侧居民路东侧砖瓦结构主房三间、厢房二间、厨房一间及院落一处出卖给被告李某乙的事实。

六、被告李某乙与被告杨某某签订的买卖协议书，证明被告李某乙将其购买原告张某某的房屋中的北面主房二间、厢房二间以及二间主房宽度的院落出卖给被告杨某某的事实。

七、被告李某乙于2003年11月25日出具的收条，证明杨某某支付购房价款x元的事实。

八、号码为NO.x号、NO.x号契税完税证，证明被告李某乙、杨某某交纳契税的事实。

九、阜阳市颍东区价格认证中心东价鉴字［2008］X号价格鉴定结论书，证明被告李某乙添附平房价格为7997元，添附厨房价格为1757元，共计9754元。

十、2008年3月19日的现场勘查笔录，证明二被告实际占有房屋的位置、间数以及被告李某乙添附房屋的数量。

庭审中，原告提供李某甲的门诊病历以证明原告张某某与李某乙签订协议时李某甲在生病期间，本院认为，该份证据与本案无关联性，本院不予确认。原告提供的2006年5月20日插花镇X村委会的处理决定以证明村委会认为原告与李某乙签订的协议无效，本院认为，无效合同自始没有法律约束力，村委会无权确认协议的效力，故对该处理决定的合法性，本院不予确认。

本院认为，宅基地使用权是农村X组织成员享有的权利，与享有者特定的身份相联系，非本集体经济组织成员无权取得或变相取得。原告张某某与被告李某乙签订的协议书的买卖标的不仅是房屋，还包含相应的宅基地使用权。被告李某乙非颍东区X镇X村民，其购买张某某房地产违反了该集体经济组织的成员权属性，且诉争院落的《集体土地建设用地使用证》至今未由原土地登记机关依法变更登记至被告李某乙的名下。因此，原告张某某与被告李某乙签订的协议书，因违反现行法律、行政法规强制性规定，为无效合同。被告李某乙在未合法取得房屋所有权的情况下，未经原告同意，擅自将房屋部分处分给被告杨某某，其行为系无权处分行为，且杨某某也非闸南村村民，诉争院落《集体土地使用证》至今未变更登记至其的名下，故原告要求宣告原告张某某与被告李某乙签订的买卖协议书及被告李某乙与杨某某所签的协议书无效的诉讼请求，理由正当，应予支持。合同被确认无效后，当事人因无效合同取得的财产应当予以返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。被告李某乙作为买受人应将其购买的房屋及院落返还给出卖人张某某，张某某应将购房价款x元返还买受人李某乙；被告杨某某应将其从无权处分人李某乙处购买的房屋及院落返还给房屋所有权人即原告张某某，无权处分人李某乙应将购房款x元返还杨某某。庭审中，被告李某乙辩称给付原告张某某购房款x元，张某某将其中的2000元赠与原告孩子上学，因被告李某乙未提供相关证据予以证明，故对该辩解意见应不予支持。对原告要求二被告返还房产及宅基地的诉讼请求，本院应予支持。鉴于被告李某乙在其主房与后厢房之间搭建的平房以及出资新建的厨房系附和于原告所有的原物上，平房与原物无法分离，新建厨房如与原物分离，分离后其使用价值极大贬损，被告李某乙应将原物及添附部分一并返还及给付给原告，原告应将添附部分的价值折价补偿给被告李某乙。原告张某某在出卖房屋时即明知其所出卖的房屋及宅基地属禁止转让范围，出卖多年后又以违法出售为由主张合同无效，故原告张某某作为出卖人应对合同无效承担主要责任。对于买受人信赖利益损失的赔偿，应当全面考虑出卖人因土地升值或拆迁、补偿所获利益，以及买受人因房屋现值和原买卖价格的差异造成损失两方面因素予以确定。在诉讼过程中，二被告主张房屋买卖合同有效，本院根据案件事实和相关法律规定，对合同效力的认定与二被告的主张不一致并将法律后果、举证责任和救济途径向二被告充分释明，但二被告未就其损失部分提出明确的反诉主张或答辩意见，也未提供相关证据予以证明，两被告可就各自损失的赔偿问题另行主张权利。案经调解无果。依照《中华人民共和国合同法》第五十一条、第五十二条第五项、第五十六条、第五十八条、《中华人民共和国民法通则》第六条、《中华人民共和国土地管理法》第八条第二款、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、第三十四条第一款的规定，判决如下：

一、原告张某某与被告李某乙签订的买卖协议书无效；被告李某乙与被告杨某某签订的买卖协议书无效。

二、座落于阜阳市颍东区X镇新建乡X村张五自然村即现在的新建集上闸南中学北侧居民路东侧的砖瓦结构主房三间、厢房二间及院落一处，归原告张某某、李某甲所有。

三、被告李某乙于本判决书生效后九十日内将其所占有的位于新建集上闸南中学北侧居民路东侧的砖瓦结构主房一间、厢房一间及其所的添附的平房一间、厨房一间退还及给付原告张某某、李某甲；两原告于本判决书生效后十日内退还被告李某乙购房款x元，补偿被告李某乙添附房款9754元，合计x元。

四、被告杨某某于本判决书生效后九十日内将其所占有的位于新建集上闸南中学北侧居民路东侧的砖瓦结构主房二间、厢房二间及院落一处退还原告张某某、李某甲；被告李某乙于本判决书生效后十日内退还被告杨某某购房款x元。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1494元，由原告张某某、李某甲承担1194元，被告李某乙承担300元。

如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于安徽省阜阳市中级人民法院。

审判长宁亚伟

审判员李某全

代理审判员周林林

二00八年十一月七日

书记员张慧