上诉人（原审被告）周某某
被上诉人（原审原告）王某某
上诉人周某某因与被上诉人王某某房屋买卖合同纠纷一案，不服江苏省新沂市人民法院（2009）新民一初字第X号民事判决，向本院提出上诉。本院立案受理后，依法组成合议庭，并于2009年9月23日公开开庭审理了本案。上诉人周某某的委托代理人姚德兰、沈宝云，被上诉人王某某及其委托代理人郭兴余到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
经审理查明，2007年12月29日，案外人江苏省新沂市国家税务局将无土地使用权证及房产证的原高流国税所办公用房以45万元的价格出售给周某某。周某某购得该房后，于2008年7月29日将东首四间两层及院落出售给案外人刘华侠。2008年7月19日，周某某将本案诉称的房屋出售给吴以桂，并收取吴以桂1万元。后因周某某未能提供房产证及周某某居住的房屋存在飞檐而发生纠纷，周某某于2008年7月份又将本案诉称的房屋以27万元的价格出售给王某某。至2008年8月13日，王某某共给付周某某购房款22万元，并口头约定，款齐后双方共同到高流法律服务所订立书面协议。2008年8月，王某某与周某某共同到原新沂市高流法律服务所张奎星办公室订立书面协议，双方均口头同意王某某如改建房屋，周某某家东山墙的飞檐须处理掉，但周某某不同意将该款订立在书面协议中，双方因此未能达成书面协议。后王某某要求周某某返还购房款，但周某某拒绝返还。为此，王某某于2008年12月24日起诉至原审法院，要求确认其与周某某订立的购房协议无效，并要求周某某返还购房款22万元，按银行同期贷款支付利息，诉讼费由周某某负担。
原审法院认为，被告与案外人江苏省新沂市国家税务局虽于2007年12月29日订立售房协议，由案外人江苏省新沂市国家税务局将包括本案争议的原高流国税所的房屋出售给被告。但该行为是在我国《物权法》生效后发生的，根据《中华人民共和国物权法》第九条：“不动产的设立、变更、转让和消灭，经依法登记，发生法律效力；未经登记，不发生法律效力，但法律另有规定的除外。依法属于国家所有的自然资源，所有权可以不登记”的规定，应当办理包括本案争议的房屋的产权变更登记手续，而根据江苏省新沂市国家税务局与被告于2007年12月29日订立售房协议的约定，该手续应由被告进行办理，但被告至将房屋出售给原告时一直未依法办法相关的产权手续，故被告与案外人江苏省新沂市国家税务局于2007年12月29日订立的售房协议，并不能对抗被告和江苏省新沂市国家税务局以外的第三人。在被告未依法登记领取权属证书的情况下，依照我国的法律规定，被告将所购得的案外人江苏省新沂市国家税务局的房屋出售给原告的行为系无效法律行为。因此，原告有权要求确认其与被告口头约定的售房行为无效，由被告返还22万元购房款。关于原告诉称的利息，因原、被告双方均对该无效售房行为存在过错，被告庭审中拒绝返还购房款，故被告可以不支付自2008年8月13日起至庭审期间的利息，但被告仍应按银行同期贷款利息支付自其明确拒绝返还购房款时（即2009年2月4日）起的利息，直至被告返还清22万元购房款时止。据此判决如下：（一）、原告王某某和被告周某某之间于2008年8月13日口头约定的购房协议无效。（二）、被告周某某于本判决生效之日起十五日内返还给原告王某某购房款22万元。（三）、被告周某某在返还给原告王某某22万元购房款时应按银行同期贷款利息支付自2009年2月4日起的利息，直至付清购房款时为止。（四）、驳回原告王某某的其他诉讼请求。
周某某不服上述民事判决，向本院提出上诉称：2007年12月29日，上诉人购买新沂市国税局办公大楼及院落。2008年7月份转让给被上诉人使用，双方在购买前后经过多次商讨，上诉人已告知被上诉人该房屋上诉人暂没过户，在其购买后直接办在被上诉人名下。被上诉人明知无产权证也同意购买后自办产权证，分三次交付给上诉人购房款22万元，尚欠5万元。但在其交付购房款22万元后，却突然提出不买该房，并起诉到一审法院。根据合同法的有关规定，该合同合法有效，被上诉人应继续履行合同，赔偿因其不履行给上诉人造成的损失。一审法院判决却认定购房协议无效，属认定事实不清，适用法律错误。请求二审法院依法改判或发回重审，维护上诉人的合法权益。
被上诉人王某某答辩称：一审判决认定事实清楚，合法公正。被上诉人购买房屋前，上诉人并没告知税务局房屋没有过户，更无上诉人所称被上诉人同意购买该房屋后直接将房屋产权证办在被上诉人名下的事实。同时，双方口头协议时，上诉人同意被上诉人如改建房屋，上诉人家东山墙飞檐必须处理掉，一审庭审中证人证言已经证明此事，并且证明之所以双方买卖合同最后没有签订，主要原因就是因为处理飞檐这件事没有达成协议。故上诉人出售没有产权证房屋导致被上诉人合同无法实现，请求二审查明事实，维持原判，驳回上诉人上诉。
经当事人确认，本案二审期间的争议焦点为：对上诉人与被上诉人之间房屋买卖合同的法律效力应该如何认定。
本院认为，根据我国合同法的规定，如合同内容违反法律、行政法规的强制性规定，合同应为无效。本案中，上诉人在取得涉案房屋时，其虽通过拍卖方式取得，但由于该房屋所占用土地的性质是国有划拨地，且上诉人在拍卖后亦未办理相关土地出让手续，直至本案诉讼，土地性质一直未改变。我国法律规定，国有划拨土地未经政府审批，在办理出让手续并缴纳土地出让金前不得转让。上诉人与被上诉人达成房屋买卖协议时虽系真实意思表示，但由于房屋占用土地的性质未改变，仍为国有划拨地，因此，该合同违反了法律强制性规定，应属无效合同。上诉人的上诉理由不能成立，本院不予支持。
综上，原审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应予维持。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费4600元，由上诉人周某某负担。
本判决为终审判决。
审判长郭宏
审判员张锐
代理审判员尹杰
二00九年十月二十日
书记员权冠亚
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