湖南省株洲市X区人民法院
民事判决书
（2010）芦法民一初字第X号
原告徐某，女，X年X月X日出生，汉族，湖南省株洲市人，下岗职工，住（略）。身份证号码：x。
特别授权委托代理人杨芳，湖南天隆律师事务所律师。
被告湖南伟大集团建设有限公司，住所地：湖南省株洲市X区XXX路X号。
法定代表人刘某，董事长。
特别授权委托代理人阳某某，男，X年X月X日出生，汉族，福建省株洲市人，公司司法主管，住湖南省XXX市X区x路X号X栋X号。身份证号码：x。
委托代理人易柱，湖南西京律师事务所律师。
被告湖南惠天然物业管理有限公司，住所地：湖南省株洲市X区XXX路X号x三楼。
法定代表人邓某，董事长。
特别授权委托代理人易柱，湖南西京律师事务所律师。
原告徐某与被告湖南伟大集团建设有限公司（以下简称伟大集团）物权保护纠纷一案，本院于2010年11月8日受理后，依法由审判员陈香兰适用简易程序独任审理。在审理过程中，原告于2010年12月3日申请追加湖南惠天然物业管理有限公司（以下简称惠天然物业公司）为本案的被告，本院依法准许，并于2011年1月17日在本院第四审判庭公开开庭进行了审理，原告代理人杨芳、被告代理人阳某某、易柱均到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告徐某诉称：原告系被告开发项目惠天然山水国际X栋X号房业主。自2005年12月入住该房后，发现房屋公卫和主卫屋顶有严重质量问题以致屋顶漏污水，卫生间不能正常使用，给原告生活带来诸多不便，虽经多次维修，但效果甚差。2008年1月，原告2个卫生间再次漏污水，被告派人维修后，于2008年2月29日向原告作出书面承诺：保证三年内不漏水，三年内如发生漏水、修复，复原费用由被告全部承担，并自业主向物业管理部门报告漏水之日起至完全修复复原日止，按每日200元人民币付给原告作为误工费和清理卫生费等，于修复完工之日结清。2008年12月，原告卫生间再次漏水，原告于2009年1月9日向惠天然物业公司报告了此事，可被告迟迟未派人维修，经原告多次催促，被告才派人前来维修，并于2009年10月19日才修复完工。原告按照被告的承诺多次找被告协商赔偿问题，被告拒绝履约，故请求法院判令两被告依约补偿原告因房屋漏水所致的误工费、交某、清理卫生费等共计x元。
原告为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、原告身份证复印件1份及被告工商登记资料2份，拟证明原、被告的诉讼主体资格；
2、房产证1份，拟证明原告系株房权证株字第（略）号房屋的产权人；
3、承诺书及承诺书上维修人余建初的签字1份，拟证明被告承诺的原告房屋漏水补偿等及原告房屋复原的完工时间；
4、惠天然公司物业公司曹文英签字1份，拟证明原告向物业公司报告房屋漏水情况及时间；
5、报告1份，拟证明原告向被告报告要求补偿且被告已收到该报告。
被告伟大集团口头答辩称：导致原告房屋漏水的原因是上层装修所致，原告应该向上楼住户主张赔偿；被告向原告出具的承诺书不合法，其中违约金的约定赔偿标准过高且与原告的实际损失不符；另从原告所递交某报告可以看出房屋在2009年5月底已经修好未漏水，故漏水情况没有284天。
被告伟大集团未向本院提供证据。
被告惠天然物业公司口头答辩称：1、根据物业管理合同，物业公司只对公共部分进行维修，室内维修不是物业公司的责任，但物业公司还是积极履行协调义务，组织维修；2、房屋漏水原因系楼上用户装修所致，并不是房屋质量问题；3、房屋在2009年5月底已修复，故计算违约金时间只能从2009年1月9日计算至2009年5月底，且按200元/天计算过高。
被告惠天然物业公司为支持其诉讼主张，向本院提供了如下证据：
1、前期物业服务合同1份，拟证明该合同约定被告只对公用部分承担维修责任，不对业主房屋内部承担维修责任；
2、工作联系单1份，拟证明惠天然物业公司已经在原告反应漏水后积极履行了职责已尽到协调义务，进一步证明原告房屋的漏水原因系楼上住户原因导致。
本院组织双方当事人对对方的证据进行质证，两被告对原告提供的证据质证意见为：对证据1、2无异议；对证据3中承诺书的真实性无异议，但对证明目的有异议，认为误工费与清理卫生费计算过高，对承诺书上维修人员余建初的签字真实性有异议；对证据4的真实性有异议；对证据5的证明目的有异议，认为该证据恰好证明原告房屋修复完工的时间是在2009年5月底。
原告对被告惠天然物业公司提供的证据的质证意见为：对证据1无异议；对证据2的真实性无异议，但认为该证据可以证明房屋漏水已经过多次维修，这也是原告要求出具承诺书的原因。
被告伟大集团对被告惠天然公司提供的证据无异议。
综合原、被告的质证意见并结合全案，本院对原、被告提供的证据作如下认证：原告提供的证据和被告惠天然物业公司提供的证据相互印证，形成了证据链，故对双方提供的证据均予以采用，但对证明目的需综合认定。
经审理查明：原告徐某系惠天然山水国际X栋X号房的业主。惠天然山水国际是由湖南惠天然房地产开发有限公司开发，由被告伟大集团施工，由被告惠天然物业公司进行物业管理的小区。原告因房屋卫生间漏水，已多次进行了维修。2008年2月份，被告伟大集团在维修完后，于2008年2月29日向原告出具承诺书，承诺内容如下：“我方承诺山水国际X栋X室室内卫生间防水有关问题：一、此次修补复原，一切费用由我方承担，修补时间需与业主协商。二、此次修补后，保证叁年（2008年3月至2011年3月止）不漏水，叁年内如发生漏水、修复，复原费用由我方全部承担，并自业主向物业管理部门报告漏水之日起至完全修复复原日止（含当日），按每日贰佰元人民币付给业主作为误工费和清理卫生费等，于修复完工之日结清”。被告伟大集团在承诺书上加盖了公章，被告惠天然物业公司也加盖了公章。2009年元月，原告因屋内卫生间再次漏水，于2009年元月9日向惠天然物业公司报告。2009年元月12日，惠天然物业公司以工作联系单的形式上报给开发单位湖南惠天然房地产开发有限公司。开发商即通知施工方进行维修，被告伟大集团于2009年5月底维修完毕，卫生间停止漏水，但卫生间扣板未及时复原，直至2009年10月19日才修复完工。2009年11月8日，原告依据两被告所出具的承诺书向两被告索赔未果，由此酿成纠纷，诉至本院。
本院认为本案系因房屋维修的质量保证而引发的物权保护纠纷。本案争执的焦点是1、承诺书的效力及承诺书中所约定按200元/天赔偿损失的计算标准是否过高；2、承担赔偿责任的主体。现分析如下：根据中华人民共和国国务院发布的《建设工程质量管理条例》第四十条之规定，有防水要求的卫生间的保修期限为5年，原告的房屋尚在保修期限，对其卫生间的漏水，施工单位即被告伟大集团应履行保修义务，并应保证保修的质量。原告在因卫生间漏水问题经多次维修的情况下，与被告方对维修质量而造成的损害问题约定赔偿额的计算方式，即由被告赔偿原告误工费和清理卫生费等共计200元/天，该约定系当事人自愿约定，且未违反法律法规的相关规定，属合法有效的约定。被告主张该200元/天为违约金，该标准过高，本院认为从被告的承诺书可以看出，200元/天的计算标准不仅含有违约惩罚的性质，更某的是作为因卫生间漏水而支付给原告的误工费和清理卫生费等损失的赔偿。故按200元/天的标准计算不算过分高，对于被告的该主张本院不予支持。两被告提出房屋漏水系楼上X号住户装修所致，但未提供证据予以证明，对被告的该主张，本院不予支持。原告主张完全修复时间为2009年10月19日，损失的计算应计算至10月19日，而被告主张计算至10月19日时间过长，卫生间的修复不漏水在5月底已完工，故只应计算至5月底。本院认为从原告所提供的证据并结合庭审查明的情况，原告卫生间的漏水在2009年5月底即已修复，只是为便于察看而未将屋顶装修的扣板及时安装。承诺书中虽约定赔偿时间为完全修复复原日止，但从承诺计算200元/天的事实分析，损失赔偿是指因漏水所致的原告误工费和卫生清理费等，被告将卫生间修复不漏水，该损失即不再存在，同时对原告的使用并未造成实质性影响，故对于原告的该主张本院不予支持，对于被告的该主张本院予以支持。因原、被告均无法不能确定是5月底的具体哪天完工，故本院认为该损失的计算时间应计算至2009年5月31日止，即从2009年1月9日计算至2009年5月31日，共142天。被告惠天然物业提出其已尽协调义务，不应承担赔偿责任。本院认为被告惠天然物业在承诺书上加盖公章，但并未注明其是作为见证方或协调方，故应视为两被告共同向原告作出的承诺，原告的损失应由两被告共同赔偿。
综上所述，两被告应共同赔偿原告卫生间漏水的损失共计x元（142天×200元/天）。依照《中华人民共和国合同法》第一百零七条、第一百一十一条、第一百一十四条、《建设工程质量管理条例》第四十条、第四十一条、《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第二十七条、《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》第二条、之规定，判决如下：
一、由被告湖南伟大集团建设有限公司、湖南惠天然物业管理有限公司在本判决生效后10日内共同赔偿原告徐某损失共计x元。
二、驳回原告徐某的其他诉讼请求。
如逾期未支付本判决所确定的金钱给付义务，则依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案案件受理费1220元，减半收取610元，由原告徐某负担305元，由两被告负担305元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内向本院递交某诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于湖南省株洲市中级人民法院。提起上诉的，应在递交某诉状后七日内，按本判决确定的诉讼费向株洲市中级人民法院交某上诉费。现金交某的，直接向农行驻株洲中级人民法院收费点缴纳；汇款或转帐的，开户行：中国农业银行株洲市红广支行，收款单位：代收法院诉讼费财政专户，帐号：（略）。逾期未缴纳的，将承担按自动撤回上诉处理的后果。
审判员陈香兰
二Ο一一年三月四日
书记员杨奕
附：判决书引用法律条文
《中华人民共和国合同法》
第一百零七条当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。
第一百一十一条质量不符合约定的，应当按照当事人的约定承担违约责任。对违约责任没有约定或者约定不明确，依照本法第六十一条的规定仍不能确定的，受损害方根据标的的性质以及损失的大小，可以合理选择要求对方承担修理、更某、重作、退货、减少价款或者报酬等违约责任。
第一百一十四条当事人可以约定一方违约时应当根据违约情况向对方支付一定数额的违约金，也可以约定因违约产生的损失赔偿额的计算方法。
约定的违约金低于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以增加；约定的违约金过分高于造成的损失的，当事人可以请求人民法院或者仲裁机构予以适当减少。
《建设工程质量管理条例》
第四十条在正常使用条件下，建设工程的最低的保修期限为：（一）基础设施工程、房屋建筑的地基基础工程和主体结构工程，为设计文件规定的该工程的合理使用年限；（二）、屋面防水工程、有防水要求的卫生间、房间和外墙的防渗漏，为5年；（三）、供热与供冷系统，为2个采暖期、供冷期；（四）、电气管线、给排水管道、设备安装和装修工程，为2年。其他项目的保修期限由发包方与承包方约定。建设工程的保修期，自竣工验收合格之日起计算。
第四十一条建设工程在保修范围和保修期限内发生质量问题，施工单位应当履行保修义务，并对造成的损失承担赔偿责任。
《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》
第二十七条因保修人未及时履行保修义务，导致建筑物毁损或者造成人身、财产损害的，保修人应当承担赔偿责任。
保修人与建筑物所有人或者发包人对建筑物毁损均有过错的，各自承担相应的责任。
《最高人民法院关于民事诉讼证据的若干规定》
第二条当事人对自己提出的诉讼请求所依据的事实或者反驳对方诉讼请求所依据的事实有责任提供证据加以证明。
没有证据或者证据不足以证明当事人的事实主张的，由负有举证责任的当事人承担不利后果。
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