上诉人(原审原告)洛阳润来房地产开发有限公司。住所地：洛阳市西工区X路X号院五楼。
法定代表人黄某乙，执行董事。
委托代理人李某杰，河南九都律师事务所律师，一般代理。
上诉人(原审被告)李某某，男，汉族，62岁。
委托代理人樊雪玲，河南法铎律师事务所律师，特别授权。
上诉人洛阳润来房地产开发有限公司(以下简称润来公司)因与上诉人李某某借款合同一案，不服洛阳市西工区人民法院(2006)西民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭审理了本案。上诉人润来公司的法定代表人黄某乙及委托代理人李某杰，上诉人李某某及委托代理人樊雪玲到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原审查明：1999年6月28日，原、被告签订联合建房合同、补充合同各一份。联合建房合同主要约定：由被告提供其承租的土地，由原告投资联合在解放路中段建造方元宫大厦，建成后双方各分得一定的房产，（所分得的房产合同已经约定）。补充合同主要约定，由原告向被告提供x信誉贷款，分两期支付（第一期在被告同他人解除合同关系后5日内支付，第二期在工程一层盖板后5日内支付），迟延支付一天原告承担万分之五的滞纳金。如原告能使工期提前三个月以上，每提前一个月被告奖励原告x元。如系原告责任使工期延误一个月被告扣罚原告x元；由于土地使用方面造成的误工及损失，每月以x计算由被告负责，并以被告所分房产评估作价抵偿；被告所借款项在项目竣工验收后拿到足以偿还借款的部分房产证之日起一个月内还清本息。上述合同签订后，原告从1999年7月至2001年元月分6次借给被告x元。被告在收到借款时，两次书面保证该款在工程竣工验收后及验收分房后还清，如不能偿还，则以房产抵债。原告将方元宫大厦交洛阳市鑫店建筑安装工程有限公司(以下简称鑫店公司)承建，于2000年7月15日开工。开工后因洛阳大鹏房地产置业有限公司(以下简称大鹏公司)对方元宫大厦所用土地发生纠纷起诉原、被告，洛阳市中级人民法院于2001年2月作出民事裁定书，要求原告停止施工。2001年3月因原告未按裁定停工，洛阳市中级人民法院对原告下达了罚款x元的罚款通知书。同年4月原告在工程建到第五层时停工。2003年11月14日洛阳市中级人民法院裁定大鹏公司诉原、被告土地使用权纠纷一案终结诉讼，原告恢复施工。2004年8月方元宫大厦竣工并经相关单位进行检查验收。但原告称鑫店公司未向其交付房屋。被告之至今也无拿到应分房屋的钥匙。2006年本案与原告诉被告联合建房纠纷一案先后在我院立案。因两案超出当时一审审理标的规定的权限，我院将两案移送中院审理。后中院又将本案退还交我院审理。鉴于两案争执标的为同一事实，本院于2007年元月送达裁定中止本案诉讼，等待双方联合建房纠纷一案的审理结果。2009年1月原告诉被告联合建房纠纷一案经二审审理终结，生效判决认定被告涉及土地使用权造成原告停工31个月，判令被告支付原告违约金x元。
原审认为：1999年6月28日原、被告签订的联合建房合同和补充合同已经生效判决确认为有效协议。对双方在补充合同中关于借款的约定，依法应予保护。另被告在借款时向原告所写的承诺，得到原告认可，亦具有合同效力。现方元宫大厦工程已经竣工验收，被告按照借款时的承诺，归还原告借款。原告要求被告承担违约的损失，已在双方联合建房纠纷一案中处理，本案不再考虑。被告辩称因原告延误工期应从罚金中扣减借款和认为原告未按合同约定给足被告借款应支付余款的违约金，均属反诉内容。但被告对此未明确提出反诉，故对被告抗辩主张本院不予考虑。双方在合同和被告书面保证中关于以房抵债的约定，是对债权实现方式的约定，不产生物权效力，对此约定本院在案件审理阶段不予处理。考虑到被告在工程竣工后未能及时得到房屋等因素，原告主张的借款利息可从起诉之日起算起，综上，根据《中华人民共和国民法通则》第四条、第八十四条之规定，判决如下：一、限被告李某某在本判决生效后十日内支付原告洛阳润来房地产开发有限公司借款x元。二、被告李某某从2006年7月3日起至本判决确定的还款之日止，按中国人民银行同期贷款利率向原告洛阳润来房地产开发有限公司支付x元的借款利息。三、对原告的其他诉讼请求，本院不予支持。如被告李某某未按照本判决指定的期间给付金钱义务，应当按照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案受理费x元、其他诉讼费5640元，共计x元。由原告负担1750元，被告负担x元。
宣判后，润来公司、李某某均不服，提起上诉。润来公司上诉称：原审以“被告在工程竣工后未能及时得到房屋等因素”为由，确定从起诉之日起算利息不妥，因为李某某是否得到房屋与借款时承诺支付利息根本没有关系，其实李某某已将得到的房屋出租给刘抗援。本案利息应按李某某借款时保证书中承诺从借款之日起算。综上，应改判原判第二项，将利息起算时间从借款之日起算。
李某某对润来公司的上诉答辩称：现在工程未峻工验收，没有交付给答辩人，利息因双方没有约定计算时间，按合同约定本金不是91万元应扣除后再定本金。
李某某上诉称：1、原审认定事实部分不清。双方对借款和还款都约定了条件，一审中没有考虑双方的约定，在偿还条件不成熟和偿还期限未到的情况下判决上诉人偿还借款是错误的，应予改判。从双方所签补充合同之一、抵押借款条以及借款保证书上均显示“竣工验收合格分房后”归还借款本息，到现在该工程没有备案，不能算验收合格。2、双方约定的是按“借款扣除违约罚款后”的余款为本金计息，因此一审按x元计算利息错误。综上，应撤销原判，改判驳回原审原告的诉讼请求。
润来公司对李某某的上诉答辩称：借款问题应属对方反诉内容，不属本案审理范围。虽然合同约定验收后一月内还清本金，因土地属租赁土地，不可能拿出房产证，现工程已峻工验收。
经审理查明，李某某于2000年3月办理了所诉土地的“土地他项权利证明书”，他项权利种类为土地使用权出租。其余查证与原审认定事实一致。
本院认为：双方争执的焦点问题主要有三点：一是双方对借款是否约定了还款条件；如约定了还款条件，该条件是否成就。二是所借款项是否应扣除违约罚款后确定本金。三是所借款项的利息起算时间。
针对第一个争执焦点，从补充合同内容来看，约定的还款时间为“在项目竣工验收后拿到足以偿还借款的部分房产证之日起壹个月内还清本息”，该约定附有一定生效条件，庭审中双方均认可所诉房屋无法办理房产证，致使双方在补充合同中约定取得房产证后归还借款的条件从客观上无法实现。但在补充合同之后，从李某某出据的“抵押借款”及“借款保证书”中可以看出双方对还款条件进行了重新约定，即“楼房竣工验收合格交工后或分房后”归还所借款项，该约定实际是对补充合同中还款条件无法实现的变更，对此变更符合法律规定，双方均应按此约定履行。因所诉房屋于2004年8月9日经勘察单位、设计单位、监理单位、施工单位、建设单位等共同验收合格，且李某某已于2005年4月1日将属于自己部分的地下室出租给他人，故双方约定的还款条件应视为已成就，李某某应当归还所借款项及利息。而李某某上诉称“偿还条件不成熟和偿还期限未到”的理由不足，本院不予采信。
对于所借款项是否应扣除违约罚款后确定本金的问题是双方争执的第二个焦点，补充合同第四条约定了“借款扣除违约罚款后”支付本息，因双方曾就联合建房合同发生纠纷并诉至法院，最终河南省高级人民法院于2009年1月12日作出(2008)豫法民一终字第X号民事判决，认定：因所诉土地发生纠纷，造成停工31个月，由李某某向润来公司支付违约金x元。而在法院认定的停工31个月之后，具体是否又存在延误工期的问题，因李某某未提起反诉，故对此不予处理，李某某应按所借款项支付本息。李某某认为应扣除违约罚款的理由不能成立，本院依法不予支持。
对第三个争执焦点即所借款项的利息起算时间，本院认为，双方的补充合同约定了支付利息是按同期银行贷款利息计算，该约定应认定为从借款之日起计算利息，且按同期银行贷款利息计算。由此，李某某应从借款之日起按双方约定支付同期银行贷款利息。一审认定借款利息从起诉之日起计算不当，应予纠正。润来公司此上诉理由成立，本院予以支持。
综上，原审认定事实清楚，判决本金部分正确，但利息计算起始时间不当，本院予以纠正。依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(一)、(三)项之规定，判决如下：
一、维持洛阳市西工区人民法院(2006)西民初字第X号民事判决第一、三项。
二、变更洛阳市西工区人民法院(2006)西民初字第X号民事判决第二项为：“李某某于本判决书生效后十日内支付给洛阳润来房地产开发有限公司x元的借款利息(按中国人民银行同期贷款利率计算，其中x元从2000年5月31日起计算至本判决确定的还款之日止；x元从2001年1月19日起计算至本判决确定的还款之日止)”。
一审诉讼费用维持。二审案件受理费x元，由李某某负担。李某某已预交二审案件受理费x元，余款1030元由洛阳润来房地产开发有限公司垫付，待执行时一并清结。
本判决为终审判决。
审判长孙志勇
审判员邢玉玲
审判员赵国欣
二00九年十一月十九日
书记员李某霞
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