四川省眉山市中级人民法院
民事判决书
(2001)眉经终字第X号
上诉人(原审原告)：孟某某，男，X年X月X日出生，汉族，住（略）。
上诉人(原审被告)：眉山市东坡区粮食局，地址：东坡区X镇X街。
法定代表人：罗某某，局长。
委托代理人：范先太，眉山清正律师事务所律师。
委托代理人：冷某某，男，眉山生港酒楼总经理，住（略）。
上诉人孟某某、眉山市东坡区粮食局(下称东坡粮食局)因酒楼承包合同赔偿纠纷一案，不服四川省眉山市东坡区人民法院(2001)眉东民二字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院受理后，依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原判认定，孟某某与眉山帝金酒楼签订的酒楼租赁经营合同是其真实表示，对主要权利义务的约定明确，不损害国家利益和他人利益，合同有效。孟某某认为合同中所称“四层员工住宿区”为第三层至第六层房屋，“四层”表示的是总数，不是单数，与合同当事人的意思表示不符。因合同中对租赁场地加以括弧注释，明确表述为底层、二层、餐厅卡拉OK厅、四层员工住宿区，同一句话中对楼层的表述，前面讲单数，后面不可能讲总数，如果按孟某某之说，那显然不符合一般人的思维方式，所以孟某某的认为理由不能成立。据此孟某某提出酒楼中第三层、第五层、第六层房屋属合同约定租赁范围，出租人未交付第三层房屋属占用，应付孟某某房屋租金（略）．60元的主张，不予采纳。同时孟某某以同样理由提出，出租人同意将头年租金降为（略）元溉无书面证据地无事实根据，不予采信。相反孟某某无根据证明是有偿使用了第五层、第六层房屋，本着公平原则，而应支付合理房租。此房租数额需根据本院向有关部门调查的该房屋所处地段的当时行情标准年租36元四方米计算，至1997年12月19日合同终止之日，280平方米房屋租金共计为（略）元。1997年8月，出租人眉山帝金酒楼通知孟某某按合同约定交付第三年所欠租金是合乎情理的。因孟某某依约在1997年5月30日前应交两年的租金为（略）元，扣除已交部分及出租人用于装饰维修的（略）元外，尚欠（略）元，至8月又产生第三年中的两个月租金，此时所欠租金累计（略）元，与粮建公司所欠餐费（略）元相抵，基本平衡，依合同先交租金后使用的约定，其后租金该予交付。然而孟某某接到眉山帝金酒楼两次书面通知后没有及时给付租金，致使纠纷发生，酒楼停业，有主要过错，需对此承担相应的民事责任。所以孟某某提出赔偿其停业期间的损失费（略）．40元和支付其违约金（略）元的理由不能成立，并对所需交付的租金总额则要依合同约定计算至酒楼移交之日，即1995年7月1日至1997年12月19日，共计（略）．36元。孟某某在履行合同过程中，对酒楼新增的装修，与酒楼构成为统一的整体，不可分离。粮建公司在合同终止时整体接收了孟某某对酒楼的移交，那么对孟某某新增的装修视为接收。因合同约定，装修部分在履行期满后孟某某予以放弃，而现在需按合同期限予以折价补偿，即以装修投入（略）元，扣减出租人付给的装修维修费（略）元，再扣除孟某某使用至1997年12月内的折旧额(按合同期五年折算)（略）元后，补偿价值为（略）元。所以孟某某提出按原有投人金额给以赔偿的请求，不符合公平原则，不予采信。孟某某经营中应支出的水费，合同当事人口头约定除茶房、浴室在原有基础上增加用水量50％，讲的是用水量，该部分用水量的水费应根据供水价格确定。依孟某某与粮建公司提供的相关数据计算，孟某某实欠水费是（略）．67元。粮建公司提供的水费结算清单是单方行为，不予采信。又因合同当事人后来口头约定了部分租金以餐费相抵的履行方式，使租金给付时间处于不确定状态，故东坡粮食局在诉讼中以孟某某未按书面合同约定日期付租违约为由，要求孟某某支付（略）元违约金的主张，理由不能成立。
粮建公司作为眉山帝金酒楼的开办单位，在诉讼期间，整体接收了该酒楼，依法应对其债务进行清偿。然而东坡粮食局作为粮建公司的主管部门，知道眉山帝金酒楼的租赁合同纠纷在诉讼中，债权债务未予了结，则批准粮建公司转制，并领导、监督了粮建公司处置全部资产的工作，致使粮建公司丧失了履行债务的能力，事实上被撤销，有其过错。对此孟某某依照《最高人民法院关于适用冲华人民共和国民事诉讼法＞若干问题的意见》第五十一条的规定，以东坡粮食局为当事人，要求赔偿责任，应予支持。据此判决：1．限眉山市东坡区粮食局在本判决书生效后十日内，赔付孟某某租赁眉山帝金酒楼的损失费（略）．68元；2．驳回孟某某的其他诉讼请求。
孟某某上诉称，1．原判认定事实不清，认定上诉人承担使用第五层、第六层房屋租金（略）元不实，上诉人从营业至1997年8月6日均使用了该二层房屋，东坡粮食局均无异议，因此该楼层含在双方的合同之内，因此不应承担该租金。2．东坡粮食局无权要求上诉人停业上诉人按照帝金酒楼的通知停业，因此上诉人停业的时间应是1997年8月11日，而原判认定终止合同的时间为1997年12月19日与事实不符，导致了上诉人多给付了四个月的租金，显失公平。3．请求依法公正判决。
东坡粮食局上诉称，原判认定事实不清，原判已认定孟某某违约，未判孟某某支付上诉人违约金（略）元，且原判以装修费冲抵承包费不合理，孟某某的装修由其自行负担。因此，请求撤销原判，改判：1．孟某某支付东坡区粮食局违约金（略）元；2．支付拖欠的承包费和给付孟某某多占楼层的承包费。
经审理查明，粮建公司是1989年经四川省粮食厅粮函(1989)X号文件、原眉山县粮食局粮函(1989)X号文件批准，由原眉山县粮油建筑公司、四川省粮食勘察设计所合并，同年7月30日经四川省眉山工商行政管理局东坡分局登记注册的法人企业，法定代表人冷某光，主管部门为东坡粮食局。1993年3月19日，粮建公司与金贸公司协议共同出资(粮建公司出资（略）元，并提供营业场所，金贸公司出资（略）元)开办眉山帝金酒楼，负责人为冷某某。1995年5月31日，孟某某与眉山帝金酒楼签订酒楼租赁经营合同，对眉山帝金酒楼进行承包经营。合同约定：孟某某自主经营，自负盈亏；租赁期限五年，从1995年7月1日起至2000年6月30日止；租赁范围，眉山帝金酒楼现有经营项目和场地(即底厅、第二层餐厅厨房和卡拉OK厅及四层员工住宿区)；承付租金，第一年（略）元，第二年起每年租金以头年租金数额为基数递增8％；付租日期，第一年租金在当年6月10日前付清，其后年租在当年6月1日前付清；孟某某不得以任何理由拖欠交纳承包费，否则视为违约，帝金酒楼有权终止合同。孟某某承包期间添置的设备承包期满后可折价给帝金酒楼，孟某某不得对帝金酒楼进行有改变酒楼装修布置及结构的装饰装修，若孟某某需要装修，应报帝金酒楼同意后方能进行，但装修材料等在承包结束时不得拆卸拆走；如一方违约，需向对方支付违约金（略）元。合同签订后，眉山帝金酒楼按约将酒楼交与孟某某经营(移交物品设施价款共计（略）．08元)，并提供了相关证照。孟某某在1995年10月9日交付租金（略）元，11月10日交付租金（略）元，1996年2月9日交付租金（略）元，8月20日交付租金（略）元，1997年2月9日交付租金（略）元。营业期间，孟某某于1995年8月至1997年2月先后在酒楼的第四层、第五层中(各层约140平方米)新装修了茶房和浴室，对原有部分装饰进行整修、新增了部分设施。2000年元月26日，原审法院委托眉州会计师事务所对孟某某在承包帝金酒楼期间进行的装饰进行审计，9月16日眉州会计师事务所出具的审计报告为：孟某某投人装修资金（略）元，购置设施价款（略）．88元。同时孟某某将帝金酒楼的第六层改为员工住宿。
另查明，合同履行过程中眉山帝金酒楼同意从第一年租金中扣除（略）元，作为孟某某对酒楼的维修费用，由孟某某每月支付原酒楼经营项目的水费500元(按当时水价0．78元／吨计量为641吨)，其茶房、浴室水费按月用水量增加50％计付。1996年2月，眉山帝金酒楼与孟某某达成以粮建公司在酒楼的消费挂帐来冲抵租金。为此1996年2月至1997年8月期间，粮建公司在酒楼的消费欠款达（略）元。1997年8月6日，眉山帝金酒楼向孟某某发出书面通知，要求孟某某于1997年8月8日前按协议交清承包费，退还第五层、第六层房屋或者每层楼增加租房租金（略）元并另签订合同。8月11日，眉山帝金酒楼以孟某某拒付欠租，构成违约为由书面通知孟某某停业，并追究孟某某的违约责任，孟某某接此通知后即停业，在原审庭审中，东坡粮食局也认可孟某某停业的时间为1997年8月。双方发生纠纷，孟某某于10月8日起诉。12月19日，在原审法院的主持下，粮建公司从孟某某处接管了酒楼，移交的物品设施价款共计（略）．90元。在庭审中，双方认可孟某某在租赁经营帝金酒楼期间，代粮建公司交付的电费（略）.72元。孟某某在经营帝金酒楼期间，尚欠粮建公司水费（略）.67元。
又查明，1998年5月27日，作为粮建公司的主管部门即东坡粮食局，知道粮建公司开办的眉山帝金酒楼承包纠纷尚在诉讼中，债权、债务关系未了结，而下文批准粮建公司转制。同年9月7日，四川金穗股份有限公司接收金贸公司在眉山帝金酒楼的投资收益权，与粮建公司签订解除联营协议，并分得资产折价款（略）元，10月9日粮建公司已付清该款。1998年11月4日，原眉山资产评估事务所接受粮建公司委托将眉山帝金酒楼的财产纳入粮建公司的整体财产进行评估。报告载明粮建公司资产负债率为86．96%，净资产总值为（略）．41元。2000年1月14日。粮建公司与农行原眉山地区分行营业部签订“抵偿协议”，将公司的整体资产作抵债，进行了处分，从实体上消灭了其法人资格。
上述事实，有双方当事人的陈述，承包经营“帝金酒楼”协议书、通知、审计报告等证据证实。
本院认为，孟某某与眉山帝金酒楼于1995年5月引日签订的承包经营帝金酒楼协议书是双方当事人的真实表示，双方对主要权利义务约定明确，且不违反国家法律和行政法规的禁止性规定，该协议合法有效，对双方均有约束力。协议签订后，双方开始均能按约履行，但由于双方对协议的内容理解不一，特别是对协议内容第二条理解不一，引发纠纷，双方均有过错。孟某某上诉称从开始至1997年8月使用帝金酒楼第五、六层东坡粮食局未提出异议的上诉理由，因东坡粮食局未能提供孟某某从营业至1997年8月使用第五、六层有异议的证据，且根据不告不理的诉讼原则，东坡粮食局在原审中未提出反诉，故对孟某某是否是合理、合法使用该帝金酒楼的第五、六层应不予审查，东坡粮食局可另案起诉。由于在合同履行过程中，双方达成以粮建公司在帝金酒楼的餐费冲抵承包费的协议，使孟某某交纳承包费的时间处于一种不确定状态，故帝金酒楼通知孟某某交纳承包费的行为不符合双方后来对协议的变更的约定。1997年8月11日，帝金酒楼书面通知孟某某停业，孟某某接此通知后停业，因此，孟某某交付承包费的截止时间应以双方认可的时间计算，即算至1997年8月11日，故孟某某上诉称原判认定双方终止协议的时间为1997年12月19日与事实不符的上诉理由成立，其上诉请求应予支持。依双方的合同约定，孟某某应交的承包费从1995年6月1日至1997年8月11日共计（略）元。孟某某在履行合同过程中，对酒楼新增的装修，与酒楼构成为统一的整体，不可分离。粮建公司在合同终止时整体接收了孟某某对酒楼的移交，那么对孟某某新增的装修视为接收。因合同约定，装修部分在履行期满后孟某某可折价给粮建公司，装修材料在承包结束时不得拆卸拆走，但现在由于双方发生纠纷，双方无法再履行合同，因此需按合同期限予以折价补偿，即以装修投人（略）元，扣减出租人付给的装修维修费（略）元，再扣除孟某某使用至1997年12月内的折旧额(按合同期五年折算)（略）元后，补偿价值为（略）元。粮建公司应按此折价给予孟某某补偿。孟某某经营中应支出的水费，合同当事人口头约定除茶房。浴室在原有基础上增加用水量50％，讲的是用水量，该部分用水量的水费应根据供水价格确定。依孟某某与粮建公司提供的相关数据计算，孟某某实欠水费是（略）．67元。
粮建公司作为眉山帝金酒楼的开办单位，在诉讼期间，整体接收了该酒楼，依法应对其债务进行清偿。然而东坡粮食局作为粮建公司的主管部门，知道眉山帝金酒楼的承包合同纠纷尚在诉讼中，债权债务未予了结，却批准粮建公司转制，并领导、监督了粮建公司处置全部资产的工作，致使粮建公司丧失了履行债务的能力，事实上被撤销，有其过错。因此依照《最高人民法院关于适用(中华人民共和国民事诉讼法)若干问题的意见》第五十一条的规定，原审确认东坡粮食局为当事人正确。上诉人东坡粮食局以益根源违约为由，要求孟某某支付违约金（略）元以及要求孟某某支付其在承包帝金酒楼期间多占楼层的租金的上诉请求，因东坡粮食局在原审中未提出反诉，依据《最高人民法院关于贯彻(中华人民共和国民事诉讼法)若干具体意见》第一百八十四条之规定，就东坡粮食局的该上诉请求，只能进行调解。现本案无调解基础，因此东坡粮食局的该上诉请求不属本案审查的范围，东坡粮食局可另行起诉。原判认定事实基本清楚，但在确定孟某某停业的时间有误，且超出当事人的诉讼请求进行审理，从而导致在计算承包费上有误，应予更正。根据已查明的事实和以上理由，孟某某至帝金酒楼移交之日应交付的费用为，承包费（略）．40元，应付承包期间应负担的水费（略）．67元，共计（略）．07元；孟某某至帝金酒楼移交之日应扣减的费用为，已交的承包费（略）元、帝金酒楼应给付的维修费（略）元、粮建公司所欠的餐费（略）元、孟某某应收移交物品设施差价款（略），82元、孟某某新增装修折旧余值（略）元、代粮建公司所付的电费（略）．22元，共计（略）．04元。品选后应由东坡粮食局给付孟某某承包帝金酒楼的损失为（略）．97元。
依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第(三)项之规定，判决如下：
一、维持眉山市东坡区人民法院(2001)眉东民二初字第X号民事判决的第二项；
二、变更眉山市东坡区人民法院(2001)眉东民二初字第X号民事判决的第一项为：限东坡粮食局在本判决生效后十日内，给付终止孟某某承包帝金酒楼的损失费（略）．97元。
本案一审诉讼费7750元，二审诉讼费7750元，共计（略）元，由东坡粮食局负担（略）元，孟某某负担5500元。
本判决为终审判决。
审判长陈继兵
审判员夏成刚
代理审判员陈晓梅
二○○一年十月十二日
书记员郑光琴
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