上诉人（原审被告、反诉原告）：锦州市金辉房地产开发有限责任公司。
法定代表人：周某甲，该公司董事长。
委托代理人：刘某旭，辽宁华峰律师事务所律师。
上诉人（原审第三人）：中国银行股份有限公司锦州分行。
法定代表人：李某某，该行行长。
委托代理人：胡某某，该公司职员。
委托代理人：穆武，辽宁新阳律师事务所律师。
被上诉人（原审原告、反诉被告）：锦州市人和美茶食店。
法定代表人：吕某某，该公司经理。
委托代理人：王明忠，辽宁华峰律师事务所律师。
委托代理人：米华荣，辽宁华峰律师事务所律师。
被上诉人（原审被告）：刘某乙，男，满族，凌海市自来水公司经理。
被上诉人(原审被告)：白某，男，满族，锦州市古塔区通达涂料厂经理。
被上诉人（原审第三人）：周某丙，女，汉族，个体工商户。
被上诉人（原审第三人）：程某某，女，汉族，个体工商户。
被上诉人（反诉第三人）：锦州市盛达糖酒有限责任公司。
法定代表人：刘某丁，该公司董事长。
上诉人锦州市金辉房地产开发有限责任公司(以下简称金辉公司)、上诉人中国银行股份有限公司锦州分行（以下简称中行锦州分行）与被上诉人锦州市人和美茶食店(以下简称人和美茶食店)、被上诉人刘某乙、被上诉人白某、被上诉人周某丙、被上诉人程某某、被上诉人锦州市盛达糖酒有限责任公司(以下简称糖酒公司)房屋拆迁合同纠纷一案，锦州市中级人民法院于2009年8月7日作出（2008）锦民一初字第x号民事判决。金辉公司、中行锦州分行不服该判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭，于2009年12月11日公开开庭审理了本案。上诉人金辉公司的委托代理人刘某旭，上诉人中行锦州分行的委托代理人胡某某、穆武，被上诉人人和美茶食店的法定代表人吕某某及其委托代理人王明忠、米华荣，被上诉人糖酒公司的法定代表人刘某丁到庭参加诉讼。被上诉人刘某乙、白某、周某丙、程某某经本院合法传唤，无正当理由未到庭。本案现已审理终结。
人和美茶食店一审诉称：2001年9月9日，我店与金辉公司签订一份协议，其中就金辉公司动迁开发我店原经营场地及回迁安置等问题达成协议。该协议第一、二条款明确了我店回迁的具体位置，即原有临解放路门市207平方米，临解放路新建楼X—11轴往西返207平方米一层安置(现确认房屋为解放路三段1～X号)；原有平房307平方米在南侧新建A-8轴往东返一、二层安置(现确认房号为人民街二段25—X号)。此后，金辉公司开发之主体楼房已完成，但却迟迟不予我店回迁。2006年8月18日，金辉公司向我店送达通知一份，言明该二处回迁房早已于2004年出卖，并从银行办理了抵押借款，现法院将要拍卖两房产以实现银行债权。至此，我店方得知迟迟不能回迁的真正原因所在。我店认为，金辉公司与刘某乙、白某另行订立商品房买卖合同并违法办理权属证书，导致我店无法实现回迁之优先权。故我店依法请求人民法院确认我店对该动迁安置房享有优先安置权。同时，因金辉公司拖延四年之久不能使我店回迁，我店经营活动全部瘫痪。因此，根据我店与金辉公司所签定的协议书之约定，金辉公司应一并支付我店人员工资(2004年3月9日至2008年10月8日)及四年的营业损失。人和美茶食店请求：1、确认人和美茶食店座落于锦州市X街二段25—X号及古塔区X路三段1—X号动迁安置房屋享有优先安置权，并依法撤销刘某乙、白某领取的该房屋权属证书；2、判令金辉公司支付人员工资475,200.00元(暂计算自2004年3月9日至2008年10月8日)；3、判令金辉公司赔偿我店营业损失973,822.48元(4年)；4、判令金辉公司承担本案的全部费用。
金辉公司一审辩称：1、人和美茶食店的第一项请求中的撤证行为应当不属民事纠纷；2、因人和美茶食店和糖酒公司存在违约行为，因此人和美茶食店的第二、三项诉讼请求不应支持。
白某、刘某乙一审辩称：撤销房照应属行政诉讼范围，作为消费者对人和美茶食店与金辉公司之间的纠纷不应承担责任。
中行锦州分行一审述称：银行贷款抵押合同有效，实现抵押权的行为也应具有优先性。
周某丙、程某某一审述称：我与金辉公司签订的房屋买卖合同有效。
金辉公司反诉称：2001年9月9日，我们与人和美茶食店签订了拆迁事宜协议，因拆迁伊始有关开发这个楼的协议是由糖酒公司代替其签订的，后来在回迁楼层位置上因人和美茶食店有不同意见造成拆迁工作迟迟无法正常进行，不得不由市拆迁办公室出面协调后形成9月9日的协议。但由于糖酒公司一直不予支付购买楼房的欠款，同时人和美茶食店也不予支付增加面积及结构差的款项，造成我们不得不向中国银行贷款而筹措资金，并非我们出卖房屋给刘某乙和白某。人和美茶食店于2006年8月21日起诉，要求交付房屋，因此房屋没有交付的原因在人和美茶食店及糖酒公司，故我们提出反诉，要求人和美茶食店及糖酒公司履行给付欠款的义务，我们愿依约交付房屋。
人和美茶食店针对反诉答辩认为：金辉公司应提供欠款的计算方法和说明。糖酒公司与人和美茶食店是两个独立的单位，与糖酒公司无关。我们已付了三分之二的结构差房款，剩余的要房屋交付后才能支付，现金辉公司并没给我们回迁通知，请求驳回金辉公司的起诉。
糖酒公司针对反诉述称：我公司和人和美是两个法人单位，不具有连带性。
一审法院查明：2001年4月23日，糖酒公司与金辉公司签订《联合开发锦州市糖酒购物中心的协议》，协商议定“对糖酒公司营业室、办公楼、住宅楼及人和美茶食店进行改造”，还约定：动迁人和美茶食店，按照市政府有关动迁政策办理，由金辉公司与其另签合同。
2001年9月9日，金辉公司与人和美茶食店签订《协议书》，就拆迁具体事宜达成协议：一、原有临解放路门市203，临解放路新建楼X-11轴往西返203一层安置，其二层8,000.0。3卖给糖酒公司。二、原有平房303在南侧新建A-8轴往东返一层安置，每平方米结构差价450元，计138,150.00元。三、保留原有水、电、煤气容量，增加设备由人和美茶食店自己出资。金辉公司配合回迁房屋内部结构，在不影响整体结构的前提下，尽量满足人和美茶食店要求，水磨石地面。四、从迁出之日起30个月内金辉公司不支付人和美人茶食店人员工资补助，超过月份，按实际月×48人×180元付给人和美。五、拆迁费用由人和美茶食店自行负责。该协议签订后，人和美茶食店于2001年10月29日向金辉公司交付结构差款120,000.00元。
2001年12月29日，金辉公司与人和美茶食店就人和美茶食店新建楼用电增量问题达成协议：一、人和美茶食店原有电量按拆迁协议执行，新增电量由人和美茶食店承担电贴费。二、人和美茶食店回迁后要求用电量x。三、人和美茶食店用电单独设线，为此发生的施工费用，全部由人和美茶食店承担。具体数额施工后按电业局工程某算为准。该协议签订后的第二天，即2001年12月20日，人和美茶食店向金辉公司预交电工程某100,000.00元。
2004年1月，金辉公司承建的金辉大厦工程某工。人和美茶食店回迁房地址位于解放路三段1—X号(一层)和人民街二段25—X号，经锦州市房地产测绘中心测量，该两处房回迁面积分别为216.23平方米和305.84平方米。金辉公司提交的由锦州市北方电力安装工程某限责任公司出具的《工程某清单报价表》载明，人和美茶食店低压电缆敷设费用合计156,088.00元。锦州市物价局2001年9月25日给金辉公司下发《关于糖酒公司综合楼商品住宅价格的批复》载明，同意临人民街、解放路门市房每平方米建筑面积销售价格10,000.00元，在庭审中金辉公司主张回迁房屋超过约定面积部分按每平方米8,000.00元计算。
另查明，金辉公司与中行锦州分行于2004年6月3日签订《银企合作协议书》，其中在使用方式中约定：金辉公司向中行锦州分行推荐符合条件的借款人，并为借款人提供不可撤销的连带责任保证。中行锦州分行经审查同意后，向借款人提供个人住房贷款和个人商业用房贷款，作为借款人向金辉公司支付的部分购房款，将其划入金辉公司在中行锦州分行开立的指定帐户，并监控该项贷款的专款专用。2004年5月，金辉公司与白某签订《商品房买卖合同》，金辉公司将解放路三段1—X号一、二层共计432.45平方米以3,675,825.00元出售给白某，并于2004年9月6日办理了白某名下的产权证书。为购买该房，白某与中行锦州分行签订了《个人购房借款合同》，白某以该房为抵押物借款2,200,000.00元。2004年5月2日，金辉公司与刘某乙签订《商品房买卖合同》，金辉公司将人民街二段25—X号门市房305.84平方米以1,835,040.00元出售给刘某乙，并于2004年7月6日办理了刘某乙名下的产权证书。同日，刘某乙与中行锦州分行签订《个人购房借款合同》，以该房为抵押物，刘某乙在中行锦州分行贷款99,000.00元。以上白某、刘某乙在锦州分行的贷款均作为白、刘某人的购房付款划入金辉公司的帐户。刘某乙与中行锦州分行签订的《个人购房借款合同》于2004年7月16日在锦州市公证处办理了公证，且出具(2004)锦证经字第X号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。2004年9月3日，白某与中行锦州分行签订《关于依法处置贷款抵押物的补充协议》，约定：在贷款合同履行期间，如白某不能按借款合同的约定按时偿还银行贷款本息，白某同意中行锦州分行将此笔借款项下的抵押物依法进行拍卖或变卖处理，所得价款用以偿还银行贷款本息(采取拍卖或变卖方式以及价格的确定无须征得白某的同意)；白某郑重承诺放弃对上述补充约定的抗辩权。2004年9月6日，白某与中行锦州分行签订的《个人购房借款合同》及《关于依法处置贷款抵押物的补充协议》，经锦州公证处公证，并且出具(2004)锦证经字第X号《具有强制执行效力的债权文书公证书》。
又查明，金辉公司与周某丙于2009年2月12日签订房屋买卖合同和补充协议，合同约定金辉公司将解放路三段1-2甲、建筑面积214.03平方米的房屋卖与周某丙，价格为1,712,240.00元，并约定如果人和美茶食店要求回迁导致周某丙不能购买此房屋，那么周某丙使用房屋期间按照租金每三年10万元结算等。另外，房屋买卖合同补充协议第4条约定，在人和美茶食店没有确定是否回迁之前，金辉公司只能将此房屋出租给周某丙。周某丙于签合同当日交付了购房款55万元，金辉公司将该房屋交付给周某丙占有使用。
2009年2月12日，金辉公司与程某某签订了房屋买卖合同。双方合同约定，金辉公司自愿将解放路三段1-X号、建筑面积为211.21平方米的房屋卖给程某某，价格为180万元；第三人程某某交付部分购房款后，金辉公司将该房屋交付给程某某占有使用。
再查明，1998年度，人和美茶食店上缴的企业所得税为111,322.31元，折合利润为337,340.33元；1999年度人和美茶食店上缴的企业所得税为93,945.90元，折合利润为284,684.54元；2000年度人和美茶食店上缴的企业所得税为28,560.18元，折合利润为86,546.00元。1998年至2000年三年的平均利润为236,190.29元。
一审法院认为，金辉公司与糖酒公司签订的《联合开发协议》及金辉公司与人和美茶食店就拆迁事宜达成的《协议》系合同当事人的真实意思表示，且不违反法律、法规的规定，应认定该协议具有法律效力。人和美茶食店虽不是《联合开发协议》的签约主体，但人和美茶食店对涉及的内容表示认可，故应认定《联合开发协议》中涉及人和美茶食店的事项对其具有约束力。金辉公司将本应回迁安置人和美茶食店的二处商用房在先出售给白某、刘某乙的情况下，又将其中的部分房屋卖给周某丙、程某某，严重违背了诚实信用的法律原则，对人和美茶食店不能回迁构成根本性违约，产生的法律后果应由金辉公司承担。
关于人和美茶食店的回迁优先安置权与白某、刘某乙、周某丙、程某某商品房买卖合同履行冲突，以及人和美茶食店的回迁安置权与中行锦州分行抵押权优先实现的问题。根据最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定：“拆迁人与被拆迁入按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持”。司法解释的这一规定将被拆迁人的回迁权视为一种特别债权，赋予了物权的优先效力，即特种债权优先化，债权物权化。特种债权优先权具有以下特征：一是具有担保物权性质，具有对抗第三人的效力；二是具有法定的债权上的优先权，赋予了特种债权优先于与一般债权取得的权利；三是一种不需登记公示的优先权。根据上述司法解释的规定及立法理论，人和美茶食店作为被拆迁人所享有的回迁安置权应优先于白某、刘某乙、周某丙、程某某基于商品房买卖合同所形成的债权，同时，由于回迁安置权具有法定担保物权的性质，且具有不需公示的优先权，因此，人和美茶食店要求回迁安置权亦优先于中行锦州分行与白某、刘某乙抵押担保合同抵押权的实现。综上，人和美茶食店要求的回迁优先安置权应受法律保护，本院予以支持。
关于人和美茶食店提出撤销刘某乙、白某领取的该房屋权属证书的主张，因撤销房屋权属证书不属民事诉讼的范围，因此本案不予调整。
关于人和美茶食店要求金辉公司支付人员工资、赔偿营业损失问题。金辉公司在未通知人和美茶食店回迁的情况下，擅自将争议的房屋出售已构成违约，应当承担违约责任。根据2001年9月9日双方签订协议第四项约定，金辉公司应当支付2004年3月9日至2008年10月8日人和美茶食店工作人员工资补贴48人×180元×55=475,200.00元。根据《中华人民共和国合同法》的相关规定，金辉公司应当赔偿人和美茶食店的营业损失，至重审起诉时金辉公司已延迟交付房屋55个月。人和美茶食店要求赔偿4年并按照动迁前三年(1998年-2000年)的平均利润赔偿损失973,822.48元较为合理，本院予以支持。关于金辉公司提出在金辉公司通知回迁的情况下，人和美茶食店拒绝回迁的抗辩意见。虽然金辉公司分别于2004年1月6日和1月17日公告通知回迁，但通知回迁的对象均未涉及人和美茶食店，1月6日公告针对的户型为二室半的被拆迁户，1月17日公告针对的购买户该楼的购房及动迁调商户。而人和美茶食店则为联合开发的一方当事人，因此该抗辩理由本院不予支持。关于金辉公司提出的由于糖酒公司未按约定价格购买二楼的房屋，人和美茶食店也存在违约的抗辩意见。因糖酒公司与人和美茶食店为两个独立的法人单位，因此糖酒公司是否构成违约与人和美茶食店无关。关于金辉公司提出人和美茶食店要求赔偿损失已过诉讼时效的抗辩意见，因金辉公司的违约行为至重审时持续存在。因此人和美茶食店并未怠于行使诉讼权利。该抗辩意见本院不予支持。
关于回迁安置的有关问题，人和美茶食店与金辉公司签订的拆迁协议约定了拆迁面积和回迁位置，双方对竣工后的实际回迁面积、地址亦确认一致，本院予以采信。对于实际回迁面积与约定面积不符房价的计算标准问题，《锦州市城市房屋拆迁管理暂行办法》第十六条规定：拆迁非住宅房屋实行产权调换的……，偿还建筑面积不足所拆房屋建筑面积的部分，按照新建房屋商品价格减去产权调换费结算；偿还建筑面积超过所拆房屋建筑面积部分，按照新建房屋商品价格结算。根据上述规定，人和美茶食店应按商品房价格即每平方米8,000.00元支付超过拆迁面积9.23平方米的价款73,840.00元(9.23×8000)，金辉公司亦应按商品房价格减去产权调换费(680-500=180元)给付人和美茶食店不足拆迁面积1.16平方米的价款9,071.20元[1.16×(8000-l80)]，上述两项折抵后，人和美茶食店尚欠金辉公司64,768.80元。关于结构差问题，应按双方协议约定执行，由人和美茶食店向金辉公司支付原307平方米平房的结构差，未履行的差额18,150.00元人和美茶食店应继续履行。至于金辉公司反诉主张人和美茶食店支付的结构差款还应包括原207平方米门市房部分，本院认为，对结构差的给付问题应遵从双方约定，双方在协议中约定了原307平方米平房支付结构差，并约定了支付标准，体现了双方对支付结构差的范围、标准有具体约定，而对207平方米门市房只约定了回迁位置，没有约定支付结构差，应认定该部分房屋产权置换后人和美茶食店不支付结构差，所以金辉公司要求人和美茶食店支付207平方米结构差的主张，本院不予支持。关于电工程某分，双方应按签订拆迁协议中的有关规定和用电增量协议执行，金辉公司已完成电工程某约定内容，人和美茶食店应支付增加电量的工程某用，根据电力安装部门出具的报价单，人和美茶食店在已付100,000.00元的基础上，还应继续履行给付金辉公司56,088.00元工程某的义务，故对金辉公司此部分主张应予支持。
关于金辉公司要求反诉第三人糖酒公司与人和美茶食店共同给付回迁房屋款项的问题，因人和美茶食店是独立的法人单位，又是动迁安置协议中乙方的唯一签约主体，在与金辉公司协议的履行中，人和美茶食店应独立的享有权利和承担义务，故金辉公司的此项主张，本院不予支持。据此判决：一、确认锦州市人和美茶食店对锦州市古塔区X路三段1-X号(一层)216.2平方米门市房和古塔区X街二段25-X号305.84平方米动迁安置房屋享有优先安置权；二、锦州市金辉房地产开发有限责任公司于本判决生效十五日内，赔偿锦州市人和美茶食店2004年3月9日至2008年10月8日工作人员工资补贴475,200.00元及营业损失973,822.48元；三、锦州市人和美茶食店于本判决生效十五日内给付锦州市金辉房地产开发有限责任公司结构差款18,150.00元、增加电量工程某56,088.88元、回迁超面积价款64,768.80元，合计139,006.80元；四、驳回锦州市人和美茶食店和锦州市金辉房地产开发有限责任公司的其他诉讼请求；如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息；本诉案件受理费及其他费用51,343.00元，由金辉公司承担，反诉案件受理费及其他费用8,134.00元，由人和美茶食店承担5,770.00元，金辉公司承担2,634.00元。
金辉公司上诉的主要理由是：一审判决认定事实错误。因人和美茶食店与金辉公司就拆迁安置问题未能达成一致，金辉公司向锦州市X乡建设委员会申请裁决，2001年8月28日锦州市X乡建设委员会作出拆迁安置裁决书，但人和美茶食店未履行该裁决，一审法院也之字未提。金辉公司给人和美茶食店安置一层207平方米的前提是糖酒公司购买二层，现糖酒公司拒绝购买二层，金辉公司为人和美茶食店安置的前提已不存在，一审认定金辉公司应当给人和美茶食店安置一层207平方米是错误的。因人和美茶食店迟迟不办回迁手续，故迟延安置的损失，应由人和美茶食店自行承担，金辉公司不承担赔偿责任。一审判决有违公正，缺乏可操作性，损害金辉公司合法权益。请求撤销一审判决，依法改判。
中行锦州分行上诉的主要理由是：原审判决对人和美茶食店有优先安置权的认定是依据法律规定的结果，但却与客观事实脱钩，无法履行。原审认定人和美茶食店对争议两处房屋有优先安置权，即变相确认其拥有上述房屋所有权，但与刘某乙、白某已取得上述房屋合法所有权冲突对立，是对物权法律规定的错误理解和适用。刘某乙、白某在审理前已取得争议房的产权证，二人拥有房屋所有权，人和美茶食店在起诉时的诉讼请求已经涉及到物权的范畴，其拥有动迁合同而产生的债权不能对抗物权。原判将上述冲突简单认定为商品房买卖合同和动迁合同冲突是错误的，将刘某乙、白某的物权行为人为降格为商品房买卖合同行为属适用法律错误。刘某乙、白某的物权行为依物权法应优先受保护。刘某乙、白某取得了产权证，金辉公司丧失了房屋的所有权，一审判金辉公司返还房屋既是侵权行为，也是不能履行的行为。中行锦州分行应依法享有抵押物的优先受偿权。一审判决认定事实不清，适用法律不当，应依法撤销一审判决第一项。
人和美茶食店二审答辩认为：金辉公司与人和美茶食店是拆迁安置法律关系,双方均应按拆迁协议履行；一审法院判决的损失数额于法有据，符合法律规定；一审判决结果保护了人和美茶食店的合法权利，其操作性有法可依，同时，操作性问题是法院执行判决的问题，并不在本案调整范围内。
糖酒公司同意人和美茶食店的答辩意见。
本院经审理查明，原审认定事实属实。
本院认为，金辉公司与糖酒公司签订的《联合开发协议》及金辉公司与人和美茶食店就拆迁事宜达成的《协议》系当事人真实意思表示，且不违反法律和行政法规的强制性规定，一审认定其有效是正确的。人和美茶食店虽不是《联合开发协议》的签约主体，但因人和美茶食店对涉及人和美茶食店的内容表示认可，故应认定《联合开发协议》中涉及人和美茶食店的事项对其具有约束力。金辉公司将本应回迁安置人和美茶食店的二处商用房在先出售给白某、刘某乙的情况下，又将其中的部分房屋卖给周某丙、程某某，严重违背了诚实信用的法律原则，对人和美茶食店回迁安置构成违约，产生的法律后果应由金辉公司承担。关于金辉公司提出一审认定事实错误问题。在金辉公司与人和美茶食店就拆迁事宜不能达成一致意见的情况下，金辉公司曾向锦州市X乡建设委员会申请裁决，但此后金辉公司与人和美茶食店达成了拆迁协议，该协议是双方当事人真实意思表示，金辉公司与人和美茶食店之间拆迁安置的权利义务应以该协议为准，一审未将该裁决情况在查明事实中表述，并无不当。金辉公司与人和美茶食店签订的《协议书》约定，“原有临解放路门市207平方米，临解放路新建楼X-11轴往西返207平方米一层安置，其二层每平方米8000元卖给糖酒公司。”从协议约定内容看，并不能认定金辉公司为人和美茶食店安置一层的前提条件是糖酒公司购买二层，且糖酒公司与人和美茶食店为两个独立的法人单位，糖酒公司是否购买二层与人和美茶食店无关，金辉公司关于糖酒公司没有购买二层，所以对人和美茶食店不予安置一层的主张，因缺乏事实依据，本院不予支持。
关于金辉公司主张因人和美茶食店迟迟不办回迁手续，故迟延安置的损失，应由人和美茶食店自行承担，金辉公司不承担赔偿责任的问题。金辉公司没有书面通知人和美茶食店回迁安置，其虽称发了回迁通知，但并不是针对人和美茶食店，而且金辉公司在竣工不久的2004年5月就将回迁安置给人和美茶食店的房屋出售给刘某乙、白某，且为刘某乙、白某办理了争议房屋产权证，金辉公司的行为对人和美茶食店构成违约，其应当承担违约责任。对人和美茶食店不能及时回迁的损失，一审判决由金辉公司承担，并无不当。
关于金辉公司提出一审判决有违公正，缺乏可操作性，损害其利益问题。金辉公司在与人和美茶食店签订拆迁协议时明确约定了回迁安置的位置在一层，金辉公司就应严格依照合同约定为人和美茶食店在一层回迁安置，金辉公司现以人和美茶食店在约定地点回迁将影响其利益为由主张一审判决有违公正，缺乏事实和法律依据。
关于中行锦州分行提出刘某乙、白某已拥有房屋所有权，一审判决人和美茶食店对争议房屋有优先安置权与二人的所有权冲突，属适用法律错误问题。争议房屋是金辉公司应安置给人和美茶食店的回迁安置房屋，金辉公司将该房屋出售给刘某乙、白某，属违约行为。依照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第七条规定，“拆迁人与被拆迁人按照所有权调换形式订立拆迁补偿协议，明确约定拆迁人以位置、用途特定的房屋对被拆迁人予以补偿安置，如果拆迁人将该补偿安置房屋另行出卖给第三人，被拆迁人请求优先取得安置房屋的，应予支持”。依照该规定，人和美茶食店作为被拆迁人，在拆迁人金辉公司将安置房屋出卖给刘某乙、白某的情况下，请求优先取得安置房屋，符合法律规定，一审法院予以支持是正确的。关于中行锦州分行提出的抵押物优先受偿权问题。最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十四条规定，因商品房买卖合同被确认无效或被撤销、解除，致使商品房担保合同的目的无法实现，当事人请求解除商品房担保贷款合同的，应予支持。第二十五条规定，商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人。司法解释对商品房买卖合同被解除，致使商品房担保贷款合同的目的无法实现，商品房担保贷款合同也被解除的法律后果作了规定，应依照规定处理。综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条一款（一）项之规定，判决如下：
驳回上诉，维持原判。
二审案件受理费36,945.00元，由金辉公司负担18,472.50元，由中行锦州分行负担18,472.50元。
本判决为终审判决。
审判长刘某
代理审判员王刚
代理审判员赵碧涛
二0一0年一月十一日
书记员李某佳（代）
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