原告：薛某某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省民乐县人，住（略）。
委托代理人：赵文鹏，甘肃德言盛律师事务所律师。
被告：郭某，男，X年X月X日出生，汉族，甘肃省张掖市人，住（略）。
原告薛某某与被告郭某房屋买卖合同纠纷一案，本院于2009年10月12日立案受理后，依法由代理审判员侯红梅适用简易程序公开开庭进行了审理。原告薛某某的委托代理人赵文鹏、被告郭某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。
原告薛某某诉称：2009年6月9日，原、被告签订一份房屋买卖协议，约定被告将一套住房售于原告，售价x元，原告当日交付x元，再于15日前付款x元等。原告按约定向被告交付房款x元时，被告拒绝收款并拒绝履行相应的义务，在此情况下，引荐人赖东代收了此款。现诉讼要求被告继续履行合同，并承担本案诉讼费用。
被告郭某辩称：原告与我签订房屋买卖协议及原告交付x元房款属实，但是和原告签订合同之事我妻子不知情，在告知我妻子后，她坚决不同意售房，故在签订合同的第二天开始我就打电话告知原告及引荐人赖东，第四天原告与赖东到我家里，我再次明确告知原告我妻子不同意售房，并向原告退还已收取的x元房款，但原告不接受。该房属于夫妻共有财产，我妻子不同意处分，则该房就不能向原告出售。
经审理查明：2009年6月9日，经赖东（与被告同住一院）介绍，原、被告签订一份“房屋买卖协议”，该协议由原告拟写，签订地点在赖东家，在场人还有赖东及被告之子。合同约定被告将坐落在甘州区X路X号种子公司家属楼X号楼X单元X室（建筑面积88.03）出售于原告，售价x元；原告于当日给付被告“定金”x元，15日前给付x元，余款于2009年8月9日前在被告将房产过户于原告名下后一次性付清；原告逾期付款承担月利率15‰的违约金，被告在约定期限内不能办理过户手续，应退回原告款项，并按月利率15‰承担占用现金期间的违约金。合同签订后的当天下午，原、被告及赖东、被告之子共同前往民主东街所处的建行营业所，由原告取款x元给付被告，被告出具收条一张；当天四人还共同到房产交易中心询问房产过户事宜，经该部门工作人员告知，夫妻共有的房产须经双方同意并共同签字才能办理过户手续，因被告妻子未在现场，四人便离开该中心。后被告妻子不同意出售房屋，被告遂打电话告知原告。合同签订后的第四天即2009年6月13日，原告及赖东前往被告家，被告明确告知房屋不能出售，并向原告退还x元，原告拒绝接收，遂引起纷争。
另查明：坐落于甘州区X路种子公司家属楼X号楼X单元X室产权登记所有人为郭某。
上述事实，由原、被告陈述及原告提供的书证在卷佐证，并经庭审质证属实，足以认定。
本院认为：婚姻存续期间所取得的房屋归夫妻双方共同共有，处分共同共有的房屋必须经共有人一致同意，共有人擅自出售共有房屋的，属于无权处分行为，房屋买卖合同效力经其他共有权人追认后有效；若第三人善意有偿并依照法律规定已经办理过户登记手续，第三人有权取得出卖房屋的所有权。本案中被告及其妻对涉诉房屋享有所有权，经同住一院的赖东介绍，被告于2009年6月9日与原告签订房屋买卖协议，当天双方共同到房产交易中心咨询过户事宜，在被告知过户须夫妻双方同意并共同签字才能办理过户手续后，被告随即告知原告其妻不同意处分房屋，并向原告退还x元，原告拒绝，双方引起纷争，根据对交易时客观情况的通常判断，可以认定，赖东是双方买卖房屋的引荐人，与被告同住一院，对被告的家庭关系的情况比较了解，引荐时通常会向双方告知对方一些基本情况，同时，原告作为买受人来说，应尽适当的注意义务，对交易标的的房屋是否为共有房屋及共有人是否同意处分该共有房屋予以适当的注意，尤其双方在房产交易中心咨询过户事宜时，该中心工作人员告知房屋过户须由夫妻共同办理，原告更应尽注意义务。在签订合同后三四天内，被告明确告知原告其妻不同意出卖房屋，意味着被告的处分行为未经共有权人的追认，该房屋并未向原告办理产权过户手续，房屋交易行为未完成，原、被告之间的交易行为应认定无效。依照《中华人民共和国合同法》第五十八条规定：合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。本院根据上述法律规定向原告释明，原告对其诉讼请求可以予以变更，但原告不予变更，仍诉讼要求被告继续履行合同。综上所述，原告要求被告继续履行合同的诉讼请求不能成立，本院不予支持。原告因合同无效所受的损失，可另行主张权利。依照《中华人民共和国物权法》第九十五条、第九十七条，《中华人民共和国合同法》第五十二条（五）项，最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条之规定，判决如下：
驳回原告的诉讼请求。
案件受理费70元，减半收取35元，由原告薛某某负担。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于张掖市中级人民法院。
代理审判员侯红梅
二○○九年十二月七日
书记员张文君
【本案适用的法律法规】
《中华人民共和国物权法》
第九十五条共同共有人对共有的不动产或者动产共同享有所有权。
第九十七条处分共有的不动产或者动产以及对共有的不动产或者动产作重大修缮的，应当经占份额三分之二以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。
《中华人民共和国合同法》
第五十二条有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见（试行）
89、共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。
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