上诉人（原审原告）安某甲，男，1963年生。
委托代理人安某乙，男，1953年生。代理权限为特别授权。
委托代理人李松，河南世纪行律师事务所律师。代理权限为特别授权。
上诉人（原审被告）开封市挂面厂。住所地：官坊东街X号。
法定代表人张某某，厂长。
委托代理人弯亚飞，法律顾问。代理权限为特别授权。
上诉人安某甲与上诉人开封市挂面厂因租赁合同纠纷一案，均不服河南省开封市禹王台区人民法院（2007）禹民初字第X号民事判决，向本院提起上诉。本院依法组成合议庭审理了本案，现已审理终结。
原审法院经审理查明：2002年8月8日，安某甲与挂面厂签订租赁经营合同书一份，合同约定；挂面厂同意将其三楼招待所、二楼办公室、原澡堂、印刷室、机修车间东头两间房、锅炉房、两吨锅炉及锅炉附属设施租给安某甲，并为其经营活动提供有利条件和协助；合同租赁期限6年，从2002年8月8日起至2008年8月8日止；安某甲在租赁期间内，如遇第三方对挂面厂整体收购、兼并、拆迁，造成安某甲投资损失，由安某甲和第三方协商赔偿损失，挂面厂给予便利条件和协助，获赔损失后，安某甲自行和挂面厂终止合同。合同签订后，安某甲即以“三阳宾馆”的名义对外经营。2007年7月27日安某甲接到通知，因挂面厂借城南公司资金，无力偿还，把土地证、房产证抵押给城南公司，从2007年7月开始，租赁费有城南公司收取。另查明，经市粮食局同意，挂面厂2005年12月10日向第三人城南公司借款。在借款到期后，因无力偿还城南公司借款，经市粮食局协调，挂面厂用土地证和地面财产抵押给城南公司。城南公司拟在挂面厂厂址上建经济适用房，并召开了职工代表大会。
原审法院认为；双方所签租赁经营合同系双方真实意思表示，合法有效。双方在履行合同过程中由于挂面厂将土地和地面资产抵押给第三人城南公司并没有通知安某甲，也未协助安某甲同第三人协商赔偿事宜，已对安某甲构成违约，应赔偿安某甲损失。对于违约金的计算，由于双方合同没有约定，应按安某甲投入固定资产的金额以及剩余租赁期限向安某甲支付违约金较妥。挂面厂虽于2005年向第三人城南公司借款，但实际通知安某甲却在2007年7月，期间并没有对安某甲的经营造成干扰，故挂面厂的违约时间应自2007年7月计算。即挂面厂赔偿安某甲自2007年7月至2008年8月合同终止时共14个月的损失，应为（x.45元+x元）X14/72=x.87元。安某甲请求超出该部分的损失，不予支持。挂面厂辩称其未违约，不应承担赔偿责任的理由不足，不予采信。依照《中华人民共和国民法通则》第一百一十一条规定，判决如下；一、开封挂面厂于判决生效后三日内赔偿安某甲损失x.87元。二、驳回安某甲的其他诉讼请求。如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。本案诉讼费8500元，安某甲负担6500元，挂面厂负担2000元。鉴定费7000元，安某甲负担5500元，挂面厂负担1500元。
安某甲上诉称：上诉人与被上诉人签订租赁合同后，在租赁期间，被上诉人挂面厂以借款为名出卖了财产而没有协助上诉人就投资协商赔款。被上诉人的行为不仅违背诚实信用原则而且损害了上诉人的合法权益，造成上诉人50万元的投资损失。经法院委托评估机构折旧后价值仍为x.45元。而一审法院仅判决被上诉人赔偿上诉人x.87元的损失明显与客观事实不符，偏袒被上诉人造成事实上的不公正。请求法院发回重审或改判支持上诉人的请求。
挂面厂上诉称；一审法院认定错误，双方签订的租赁合同约定：租赁期内，如遇第三方对挂面厂整体收购、兼并、拆迁、造成安某甲投资损失，由安某甲和第三方协商赔偿损失，挂面厂给予便利条件和协助，获赔损失后，自行终止合同。该条的核心内容是如果上诉人将其租赁物整体收购、兼并、拆迁的情形发生，并且给租赁人造成了损失时，应该通知被上诉人，并协助被上诉人同第三人协商赔偿事宜，这两种情形必须同时存在，才可以引起赔偿问题的发生。本案中两种情形均不存在。挂面厂向城南公司借款到期因无力偿还将土地和地面财产抵押给城南公司，但是这个抵押未经登记不发生法律效力。借款及抵押土地行为没有违反租赁合同第5条约定，也未给安某甲造成损失。一审就该事实认定是错误的。2、一审判决上诉人赔偿安某甲损失x.87元没有法律依据，是法官自己杜撰的标准。作为上诉人，既没有违反合同约定，也没有给安某甲造成一丝一毫的损失，直到现在，被上诉人仍然使用着租赁场地，并且还欠着上诉人的租金未付。请求二审法院撤销原判，依法驳回被上诉人安某甲的诉讼请求。
经二审审理查明的事实除与原审认定的事实一致外，另查明：安某甲与挂面厂签订租赁经营合同第七条约定：合同期满后，本合同自然终止，如挂面厂继续对外租赁，条件基本相同时，安某甲享有优先承租权。若挂面厂不再继续对外租赁或安某甲不愿继续承租，则安某甲需保持挂面厂不动产的完好，由安某甲购置的所有资产仍归安某甲。自2007年7月至今安某甲未再交纳租金。2008年8月租赁合同到期。目前安某甲仍在经营。
本院认为，挂面厂与安某甲签订的租赁经营合同系双方当事人真实意思表示，且不违背法律法规规定，应为有效合同。双方均应当共同遵守租赁合同的约定，享有权利，并承担相应的义务。使企业能够正常经营是双方合同的目的。在合同履行过程中，虽然发生了挂面厂因借款将土地和地面财产抵押给城南公司，并通知安某甲将租金交给城南公司的情形，但此行为仅为收取租金的权利人发生变化，属于债权转让行为，并未对安某甲的正常经营造成任何影响，亦未给安某甲造成投资和经营损失，不存在合同第五条约定的第三方对挂面厂整体收购、兼并、拆迁造成安某甲投资损失的情形。双方签订的租赁合同期限至2008年8月到期，在此期间，安某甲一直未停止经营。目前合同已经期满，安某甲仍在继续营业。挂面厂转让租金的行为并未给合同相对人安某甲造成任何损失，其不构成违约。双方合同第七条明确约定“合同期满自然终止，若挂面厂不再继续租赁或安某甲不再继续承租，则安某甲保持不动产的完好，由安某甲购置的所有资产归安某甲”。该条款已经明确了合同终止后财产归属及处理原则，双方应严格按照合同约定处理各自的财产。安某甲上诉要求挂面厂赔偿其投资损失不符合合同约定，也没有事实依据和法律依据，其上诉理由不能成立，本院不予支持。挂面厂上诉理由成立。原审判决认定事实不清，证据不足，处理不当。应予改判。根据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百五十三条第一款第（二）、（三）项之规定，判决如下：
一、撤销河南省开封市禹王台区人民法院（2007）禹民初字第X号民事判决。
二、驳回安某甲的诉讼请求。
一、二审案件受理费各8500元由安某甲负担。鉴定费7000元由安某甲负担。
本判决为终审判决。
审判长汪爱莲
审判员蒋冬梅
审判员陈文胜
二○一○年二月一日
书记员周卫华
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