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原告郑州中亨物业管理有限公司与被告王英群合同纠纷一案

当事人:   法官:   文号:河南省郑州市金水区人民法院

原告郑州中亨物业管理有限公司,住所地:郑州市金水区南阳路307号院19号楼。

法定代表人邵瑞芳。

委托代理人张翊超、闫姣敏,河南国基律师事务所律师。

被告王英群,男,72岁。

委托代理人王爱华,女,75岁。

原告郑州中亨物业管理有限公司诉被告王英群合同纠纷一案,本院于2008年11月14日受理后,依法组成合议庭,于2009年1月14日公开开庭进行了审理。原告郑州中亨物业管理有限公司的委托代理人闫姣敏,被告王英群及其委托代理人王爱华均到庭参加诉讼,本案现已审理终结。

原告诉称,被告于1997年10月31日与中亨(河南)房地产开发管理有限公司(以下简称中享房地产公司)签订购销合同,购买位于南阳路中亨2号院17号楼3单元1-2层房屋,一直以来接受郑州中亨物业管理有限公司的管理和服务。被告前期尚能与原告进行配合,但自2001年以来至2008年9月期间,被告欠原告物业管理费7313元,暖气费40666元,暖检费455元,共欠48434元,经原告每年多次催要,总以“资金困难,等等再还”理由推诿,致使原告遭受经济损失,请求法院依法判令被告支付原告物业管理费7313元,暖气费40666元,暖检费455元,共计48434元;本案诉讼费用由被告承担。

被告辩称,被告不清楚是谁告被告的,被告没有和原告签订合同,只和中亨开发商签订过购房合同,原告的起诉与被告无关。购房合同中约定的是热力公司供暖,但被告入住后开发商没有按照合同约定履行义务,物业公司无权收取被告的各项费用,被告与原告没有合同,原告是对被告的诬告,由于共摊费的数目太大,有些业主没有交费,被告也未交费,后来被告再缴纳时物业公司不要了。原告的证人所说的都是假的,不是被告不交,被告交给原告,原告不收取,被告也不再找原告,后来被告找原告处理有关问题,原告说被告没有交管理费不给办理,原告也没有去被告家要过管理费,原告说去被告家要过管理费都是假的。

原告为支持其主张提供的证据有:

证据1,购房合同,证明原告自1997年10月31日购买房屋,成为中亨花园2号院小区业主。

证据2,营业执照,证明2001年6月30日2号院小区成立郑州中亨物业管理有限公司。

证据3,证明,证明原中亨公司管理的2号院小区债权转移给原告。

证据4,中级法院判决书一份,证明被告所购房屋的实际建筑面积为324.7?3。

证据5,业主委员会证明,证明原告能按上级部门的规定收取管理费和供暖费。

证据6,物价局文件3份,证明上级部门规定物业费的收费标准。

证据7,发票,证明原告前期能够交纳物业管理费。

证据8,收据,证明2号院其他业主能够按规定交纳暖气费。

证据9,证人证明3份,证明原告物业管理员向被告催交费用情况。

证人孙**(男,汉族,1955年2月10日出生,住郑州市金水区经七路15号院5号楼14号,系原告公司主任)出庭作证称:证人从2001年到2007年5月从事收费工作,期间由于楼洞的调整, 2003年5月转交给谢云红,2005年5月谢云红又转交给证人,2007年5月,又转交谢云红管理和收费。2001年3月份接张卫红的班时,张卫红告诉证人17号楼被告暖气费一直没有缴纳,让证人催缴,自证人管理楼栋时证人就告诉被告按时交纳暖气费,被告总以种种借口不予缴纳,每当被告缴纳水费、天然气费的时候,证人就向其要暖气费和物业管理费,被告总以种种理由不予缴纳,证人曾在被告家张贴催缴通知书,在抄水表的时候,证人也告诉他缴纳暖气费和物业管理费,经过这些年多次催缴,被告至今也没有缴纳。被告家的暖气是小区供暖。由于被告一直拖欠,现在把暖气阀门关了。

证人谢**(女,汉族,1972年9月9日出生,住郑州市金水区俭学街8号,原告的收费员)出庭作证称:证人是2003年5月份从孙老师那接管收费的,孙老师也告诉证人被告家没有缴纳费用,后证人一直催被告交纳,证人还在被告家贴了催费单,但被告就是一直没有缴纳,现在别的业主也反映,别人缴费被告受益,既然被告享受了,被告就应当缴费。2003年5月,被告交过水费,没有交过暖气费和物业费。 2008年3月13号、2008年1月15日两张收据是证人开的。证人多向被告催要暖气费,抄水表时催要,打电话催要,门洞贴缴费通知等多种方式,经常催要。证人收费期间被告一直在使用暖气,自2008年底供暖时因被告不交费而停止了使用。

证据10,催费通知2份,证明被告长期拖欠暖气费、管理费。

被告对原告提供证据的质证意见为:

对证据1有异议,被告要看购房合同原件,没有原件不予质证。被告是和开发商签订的合同,不是和原告签订的合同。

对证据2有异议,被告根本不知道原告的法定代表人是谁,也没有见到法人的身份证,被告在小区居住,不知道原告的法人。

对证据3不予认可,证明前后矛盾。营业执照成立时间是2006年3月23日,证明时间是2001年6月30日。

对证据4不予认可,是被告和开发商之间的事情,与原告无关。

对证据5不予认可,2005年7月3日成立业主委员会,该证明是1998年10月以后的事情。2007年11月19日证明被告就没有见过,2008年7月3日业主委员会到期,现在2号院内根本就没业主委员会,该证明无效。

证据6的文件好像听说过,33号文件针对的是热力公司,与原告无关。

证据7中对有王爱华名字的没有异议,其他的是别人的缴费情况,与被告无关。

对证据8不予认可,是他人的缴费情况。

对证据9的有异议,原告说的不对,所开发票原告是有底联的,原告说的应当提供证据加以证明,原告说的被告不交暖气费和管理费,不是被告不交,是原告不收,原告说被告没有交纳公摊费别的费用就不收,证人根本就没有去过被告家,也没有向被告要过任何费用,所以原告说的和原告委托代理人说的都是假的。

对证据10有异议,都是假的。

被告为支持其主张提供的证据有:

第一组证据:1、被告身份证复印件;

2、王爱华身份证复印件。

第二组证据:1、商品房购销合同:合同第四条甲方依据有关规定,代政府收取配套费30029.60元。证明被告购房合同上写的暖气是政府收费的暖气,郑州市热力公司的暖气,不是燃煤小锅炉暖气。

2、购房广告,证明购房广告都没落实,广告上写配套服务,无微不至,里边的项目都没有,只有一个汽车停车场和幼儿园,汽车停车场建了高楼,幼儿园给了开发商,顶了盖房容积率。

3、土地分割图,证明没有见公示过,买房子时,叫中亨花园2号院,现在已分成4个院,原来的绿地变成停车场,原来的汽车停车场建了高楼。

第三组证据:1、河南省郑州市金水区人民法院民事裁定书,证明原告经本院传票传唤,无正当理由拒不到庭。

2、民事起诉状,是关于开发商翟金城的。

1、2说明翟金城无理由。

3、中享物业公司2008年8月8日出的证明材料,证明中享物业公司不务正业,靠出假证支持中亨花园2号院黑势力在院内捣乱。

第四组证据:1、郑州市规划局2008年3月17日出的证明,中亨开发商在汽车停车场盖高楼,不符合建筑规划政策。

2、业主委员会出证原告是业主代表,到郑州市中级人民法院调查165号民事裁定书。

3、河南省郑州市中级人民法院民事裁定书(2005)郑法执字第(165)号是假的,是中亨公司开发商翟金城和腐败分子造的假,中亨物业公司是造假帮忙的。

4、中亨花园2号院业主委员会2006年12月25日公告:①说明暖气是开发商的,不是中亨物业公司的。②说明了业主委员会和开发商共同欺骗业主,损害业主利益。

5、中亨花园2号院业主委员会2007年3月15日公告,说明暖气是开发商的,上写:开发商多次在各种场合明确表达了如下态度:“如果不让我建房,我今后绝对不会再供暖气”。

第五组证据:1、2005年2月21日,中亨花园1号院、2号院全体业主维权声明是真正业主的呼声,两个院业主强烈要求在2005年8月前接郑州市热力公司暖气,否则立刻退还业主当初缴纳的配套费,郑州市政府许秘书长当时答复了全体业主。

2、2005年2月16日,中亨花园2号院近5000居民的呼声,全体业主都不同意开发商盖高楼,小区居民联合签名,附后共44页签名,现在原业主委员会副主任张传秀手中,现在是开发商的打手。

第六组证据照片:1、地下室照片和地下室钥匙。2001年10月22日,中亨物业公司让中亨开发商偷盗拉走被告放在地下室的装修材料,价值14400多元。

2、①有胶水堵防盗门锁眼多次;②中亨物业公司经理吴建立卸被告两扇门的双锁;③中亨物业公司经理吴建立领保安拆掉被告两层楼上的全部窗户;④拆掉的窗户放在楼洞口,抢走被告窗下的全部防盗网。

3、2008年7月24日,中享物业公司让他人往被告家窗户上灌大便的现场及灌大便用的勺和粪桶。

4、①和③是2008年3月中享物业公司专门打开阀门,往被告家室内放水,专门淹被告家的情况,被淹的东西放在室内楼梯上,被告家被大水淹了三天;②和④是2007年12月23日被告家爆炸情况,厨房窗户玻璃、纱窗全部炸飞,地下到处是玻璃碎片。

5、①中亨物业公司专门打开阀门,往被告家室内放水;②被告家被淹后室内情况,被水淹的东西摆满室内楼梯;③2006年8月9日晚上被告家二楼窗户玻璃被砸碎。

6、①汽车停满楼洞门前的道路,没法通行;②中亨物业公司专门在被告厨房对面放一垃圾箱,垃圾箱口敞开,正对被告家厨房,距离很近,整天臭气熏天;③垃圾车每天在被告家厨房下装垃圾,更臭的无法忍受;④原告又在被告家厨房对面几米远处新建厕所。

7、①剪断被告家电话线多次,不让被告家和外界联系;②挖坏被告家17号楼地基,从17号楼一米处挖10多米深的建高楼地基;③在原告家窗下摆摊,专门不让被告家人休息,多次给原告反映,原告的管理人员说,不收被告家的物业管理费,也不管被告家的事。

8、①中亨物业公司专门给被告家对面的于家庆个人超市门前装灯。专门让黑势力整夜捣乱打牌,不让被告家休息,替超市老板去法院作假证;②中亨超市老板原来自己装的灯;③原告让超市老板门前摆摊个人收费,超市门前像集市、贸易市场;④原告让卖拖把的人在被告家窗下边营业边开喇叭宣传。

9、①中亨物业公司为了让开发商在汽车停车场建高楼,毁掉了楼洞前后的绿地,在毁掉的绿地上撒石灰又种草,专门让草死亡停放汽车;②原来的绿地情况;③破坏的花、草、树木;④在绿地变成停车场后,草死亡的情况。

10、①绿地变停车场,草死亡情况;②停车场堆积的破坏后的花、草、树木;③2005年春天业主对中亨公司开发商的批评:中亨老板是大骗子;④正在破坏绿地,绿地变停车场,让开发商在停车场盖高楼。

11、①原来开发商装的水管和下水管都是劣质产品,地下埋的水管漏水,楼上住着物业公司孙经理,不管不修;②中亨超市门前,中亨超市老板一直让摆摊,个人收费;③被告反映不让开发商在停车场建高楼,中亨物业公司报复被告,雇用社会人员从2008年3月31日到4月底近1个月追踪堵截、打、踢、辱骂限制被告自由,中享物业公司孙经理骑车追被告,还要轧死被告;④中亨物业公司让大门口乱建水果摊,让摆摊、毁绿地、占绿地,原告得好处。

12、①2007年11月23日拆除郑州市政府建的老年活动室;②2007年11月正在破坏中亨花园2号院内通向北大门的道路;③让什么手续也没有的开发商堵路建高楼;④停车场内的大小树全部伐光。

13、①霸占绿地,拆毁老年活动室;②拆除门卫房3间;③全体业主制止开发商卖水,开发商又卖水;④中亨物业公司和业主委员会欺骗业主,事隔一年不开北大门。

14、①纯净水销售部;②政府提供的运动器材被扔在墙边;③业主吃的井水和公厕只有一墙之隔;④这边是公厕,公厕后边是饮用水井。

第七组证据:物业管理费收据8张,其中2002年9月的共摊费用13.3元是吴建立经理替被告出的,物业管理人员说不清共摊费用,所以被告拒交共摊费用,从该月开始一直不再缴纳,2005年12月开始,被告愿意把水接到供水公司,中享物业公司也承认2005年10月被告补交了所有水电费。2008年3月份被告交水电费,原告也没有向被告要过暖气费和物业管理费。被告楼上用的是中央空调,从3楼到7楼都是一家,他们一分钱都没有交。

第八组证据:1、郑州市物价局、郑州市房地产管理局文件规定,共同费用分摊应接受业主的监督,各物业管理服务单位应按月公布共同费用的财务收支状况,否则,业主有权拒缴。

2、2002年9月24日缴费发票2张,水电公摊费13.3元,是中亨物业公司经理吴建立出的,以后物业管理人员就不收被告家的一切费用,理由是公摊费不缴,什么费也不收。

3、2004年7月16日缴费发票2张,是被告主动补缴的天然气费。

4、2005年10月11日被告主动缴的水电费发票。

5、2007年7月和9月交费发票3张,是姓谢的收的。

以上缴费发票说明物业管理人员出庭作的是假证,2002年10月至2005年11月之前没有物业管理人员去过被告家,抄过水表,也没有催要过费用。

第九组证据:规划许可证,证明是经规划局出具的许可证,证明被告门洞外没有出路。

第十组证据:公告、担保书等,证明协议中的4、5、6项的内容是业主委员会会和开发商勾结欺骗业主的不合理条款。。

第十一组证据:被告抄写的电费,证明楼上的用电情况。

第十二组证据:发票2张,证明被告补交的天然气费。

第十三组证据:河南法制报1份、金水区法院判决1份、录像光碟1张、录音1份。

第十四组证据:照片1张,证明暖气是开发商供应的,不是中享物业公司供应的。

原告对被告提供证据的质证意见为:

对第一组证据真实性无异议。

对第二组证据真实性无异议,能证明被告是原告的业主。

对第三组、第四组证据的真实性无异议,与本案无关。2006年公告与本案无关,2005年公告没有业主委员会的盖章,对真实性有异议。

对第五组证据的真实性有异议,与本案无关。

对第六组证据:1,钥匙是存在的,不能证明是谁配得,地下室不能证明是被告的,与本案无关。2,破坏的防盗门及窗户不能反映出谁破坏的,与本案不具有关联性。3,该照片能显示出楼层肮脏,不能证明是原告所为。4,井水盖、烂玻璃等照片与本案不具有关联性。5,什么原因形成无法证明。6,车辆停放不影响通行,带自行车的照片的真实性有异议,不是被告家的,四张照片的真实性有异议。7,电话线不能证明是谁剪断,其余照片与本案无关,照片是否是被告家不能确定。8,路灯是为了方便出行,这些证据不具有客观真实性。9、10、11,这些照片不影响被告的利益,与本案无关。12,拆房是老年活动室,现在重新规划了,与本案无关。13,与本案无关,不具有关联性。14,与本案无关,公厕是哪里的不能证实,不具有关联性。

对第七组证据的真实性无异议。

对第八组证据的真实性没有异议。

对第九组证据有异议,系复印件,与本案无关。

对第十组证据有异议,不能证明与本案的关联性。

对第十一组证据有异议,看不出记载的内容,与本案无关。

对第十二组证据有异议,被告缴纳的是天然费,不是管理费、暖气费,与本案不具有关联性。

第十三组证据中的判决书与河南法制报刊所记载的内容与本案无关,不能作为被告不缴纳物业费的依据。录音材料噪音过大,只听到一个男人的声音,具体内容听不清晰,该录音的时间、地点更不详细,不能支持被告的主张。录像的时间、地点不显示,画面也不清晰,路灯作为易耗品,偶尔出现部分路灯不亮的故障属于正常现象,被告只选择路灯偶尔出故障时拍摄,不能客观、全面的反应物业管理概况,故录像资料不能作为被告欠交物业费的依据。

第十四组证据所记载的内容与本案无关。

根据原、被告的诉辩主张和原、被告举证、质证及庭审情况,本院查明如下事实:1997年10月31日,被告与中亨房地产公司签订了商品房购销合同,被告购买了南阳路2号院17幢东3单元1-2屋的住房一套,合同约定的建筑面积为312.87平方米,被告房产证的上产权面积为324.76平方米。原告成立于2006年3月23日,原告成立后,南阳路中亨花园2号院小区的物业管理由原告管理。中亨房地产公司出具证明显示:中亨房地产公司将该小区的物业管理移交给原告管理,债权也一并移交。

中亨花园2号院业主委员会出具证明显示:“郑州中亨物业管理有限公司于1998年4月份以来,为我中享花园2号院小区提供物业管理服务,能够按照有关规定来为小区业主提供各项物业管理和服务,自1999年冬至今,能够按照郑州市物价局的供暖收费价格和标准供应暖气。金水区南阳路207号(中亨花园2号院)17号楼3单元1层住房王英群自购房入住至今,一直在我小区内居住”。被告所在小区的暖气费和物业费由原告收取,暖气非郑州市集中供暖。自2002年10月开始,被告未再交纳物业管理费、暖气费和暖气年检费;2008年冬天开始,原告不再为被告供暖。

郑州市物价局郑价房函(2001)29号对中享花园1号院等物业管理服务收费标准批复的文件显示:物业管理收费标准为1号院、2号院0.32元/平方米.月,3号院、4号院为0.26元/平方米.月,自2001年7月10日起执行。郑州市物价局郑价综(2001)33号文件关于调整规范集中供热价格的通知显示:供热价格为居民用0.13元/日.平方米,自建热交换站的二次运行费用按建筑面积计费,供热能力在1万平方米以下的按每采暖期每平方米1.2元计收;1万平方米至5万平方米的,按每采暖期每平方米1元计收;供热能力在5万平方米以上的按每采暖期每平方米0.8元计收;居民采暖按建筑面积的92%计算;每年采暖期为120天;管网损耗已计入成本,不另计收管损。市区内所有自建燃煤供热热源的单位,对外供热的计费标准均按上述规定执行;自2001年10月30日起开始执行。郑州市物价局郑价工(2005)25号文件关于调整集中供热价格的通知显示:居民采暖用热供热价格为0.165元/平方米.日,居民采暖计费按建筑面积的90%计算,采暖期为120天,用户公用管网维修费为0.20元/平方米.年,自2005年10月30日起执行。

被告提供的照片显示被告家的玻璃被砸及窗户被污以及室内有水等。

本院认为:被告王英群购房后实际居住在中亨花园2号院,原告自2006年成立后,确实为被告提供了物业服务,被告享受物业服务即应支付相应的物业费,至于被告家的房屋面积问题及周围的环境问题,被告所举的证据不能证明是原告造成的,不能成为被告拒付物业费的理由,如有损失,被告应向实际损害人主张权利。根据郑州市物价局的文件规定,原告房产证登记的产权面积为324.76平方米,因此,被告应给付原告自2006年3月到2008年9月的物业费3117元(0.32元/平方米.月×324.76平方米×30个月)。至于原告要求的暖气费,2008年冬,被告的暖气已停止供应,被告只应给付原告2006年和2007年冬季的暖气费,根据郑州市物价局(2005)25号文件的规定,被告共应交纳暖气费11574元(0.165元/平方米.日×324.76平方米×240日×90%),暖气管网维修费130元(0.20元/平方米.年×324.76平方米×2年),以上合计14821元。至于原告成立前的费用,应由当时的物业管理公司主张。依照《中华人民共和国民法通则》第一百零八条、《中华人民共和国民事诉讼法》第六十四条之规定,判决如下:

一、被告王英群于本判决生效后10日内给付原告郑州中亨物业管理有限公司物业费、暖气费及暖气管网维修费共计14821元。

二、驳回原告郑州中亨物业管理有限公司的其他诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务的,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。

案件受理费1011元,由被告王英群负担200元,原告郑州中亨物业管理有限公司负担811元。

如不服本判决,可在判决书送达之日起十五日内,向本院递交上诉状及副本一式十份,上诉于河南省郑州市中级人民法院。

                                                  

                                                  审  判  长  李爱华

                                                  审  判  员  常淑红

                                                  审  判  员  王艳梅

                                                  

                                                  二0一0年一月八日

                                                  

                                                  书  记  员  王俊锋



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