原告刘某甲，男，X年X月X日出生，汉族，江西省安福县人，住（略）。
委托代理人刘某军，江西安平律师事务所律师。
委托代理人刘某玉，江西安平律师事务所律师。
被告王某某（女元），女，X年X月X日出生，汉族，江西省永新县人，个体户，住（略）。
委托代理人左昌炽，江西派诺律师事务所律师。
委托代理人万俊，江西派诺律师事务所律师。
原告刘某甲与被告王某某建设用地使用权出让合同纠纷一案，于2009年5月11日向本院起诉。本院受理后，依法组成合议庭，公开开庭进行了审理。原告刘某甲及其委托代理人刘某军、刘某玉、被告王某某及其委托代理人左昌炽、万俊、证人欧阳红莲、伍某平、邓某某到庭参加诉讼。本案现已审理完毕。
原告刘某甲诉称，2007年原告依法取得（略）渡河村（县城北行政中心拆迁安置地）宗地编号为X号土地使用权。2009年3月25日，被告欲购买原告的土地，在未达成详细的转让协议前，被告向原告缴纳了购地预付款x元。后经原、被告多次协商，由于被告提出无理要求，且违背了原告的意愿和法律规定，双方未能达成转让协议。综上，请求判令终止原、被告间的土地转让口头协议，原告返还被告购地预付款x元；本案诉讼费由被告负担。
被告王某某辩称，2009年3月，被告经人介绍得知原告有一块土地要转让，经双方协商达成口头合意，且协议的内容都是按原告的意思确定的。当初原告同意被告出x元并由原告包过户，按规划要求建，先交x元定金，土地过户时再交清余款。同月25日，原告同意被告按x占地面积建五层，与相邻的房屋一样高，如有罚款由原告承担，但土地转让费增至x元，被告欣然接受。即日晚上，在原告单位的办公室被告将草拟的《土地转让协议》经原告阅后，原告未提出异议，并收取被告购地定金x元。随后被告要求原告签订土地转让协议并交清土地转让款，原告却反悔，称转让价x元，按规划建房。综上，原、被告间的土地转让协议成立、有效，且该行为未违反法律、行政法规的强制性规定。原告的诉求于法无据，请求判令驳回原告的诉讼请求，并由原告继续履行土地转让协议。
综合原告的诉称，被告的辩称，本案的争执焦点为：1、原、被告间的土地转让协议内容。2、该转让协议是否成立、有效。3、原告应当如何承担民事责任
为支持其诉讼请求，原告提供的证据有：1、《国有土地使用权出让合同》二份。证明该宗地位于（略）渡河村（城北拆迁安置地），宗地编号为X号，面积为x。被告质证后认为，证据的真实性无异议，本院予以确认。2、证人伍某某的证言。证实原、被告土地转让的价格是x元，而不是按规划建设的x元；3、证人邓某某的证言。证实2009年4月29日被告提供的证人欧阳红莲用自己移动电话雇请其挖机挖基脚，证人欧阳红莲称是自己买的土地，当时证人欧阳红莲和被告一起在诉争的宗地上。由此说明被告提供的证人欧阳红莲与被告是合伙关系。被告对原告提供的证人证言未提出质证意见。本院认为，被告辩称原告要求土地转让的价格是x元与伍某某的证言相符；证人邓某某的移动电话有三个证人欧阳红莲的被叫电话记录，可相互印证。本院均予以采信。
为支持其诉讼请求，被告王某某提供的证据有：1、土地转让协议一份。证明原、被告之间土地转让协商的事项以及补充协议后交易价格定为x元，由原告负责在确保范围内的罚款（责任）；2、定金收条。证明原告已收取被告购地定金x元，该收条出具在土地转让协议的背面，说明原告是先阅示土地转让协议，后收取定金；3、证人欧阳红莲的证言。证明原、被告达成土地转让协议的经过和内容，定金交付以及放线的过程；4、证人刘某乙的证言。证明2009年3月27日放线的事实。5、照片。证明该宗地的相邻房屋规划情况，不但是五层高，而且是买多少建多少；6、房屋设计图。证明被告对拟建房屋进行了设计；7、《建房合同》。证明被告已雇请泥工并签订合同；8、预付钢筋款收据。证明被告预付钢筋款x元；9、预付砖款收据。证明被告预付砖款x元；10、办理抵押贷款材料。证明被告抵押贷款x元。原告质证后认为，证据2属实，证据1之前未见过，其他的证据与本案无关。本院认为，证据2原告无异议，予以采纳。证据1所证实的交易价格定为x元与原告的诉称及证人伍某某的证言内容一致，予以采信，该证据证明的其他内容，不能证明原告予以承诺，不予采信。证据3证明原、被告达成土地转让协议的经过和内容，因证人邓某某的证言证实证人欧阳红莲与被告有利害关系，该证言不能单独作为认定案件事实的依据，不予采纳。证据3证明定金交付以及放线的过程与证据4相佐证，均予采纳。证据5系现场照片，既成客观事实，予以采信。证据6、7、8、9、10证明被告针对拟建房屋的准备工作，与本案具有关联性，予以采信。同时上述证据不能说明损失金额。
综合以上的证据分析与认定，本院确认的法律事实如下：讼争土地位于（略）渡河村（城北拆迁安置地），宗地编号为X号。原告分别于2007年5月17日和2008年6月4日取得土地使用权，并签订了两份《国有土地使用权出让合同》，面积分别为x和50m2，合计x。前者土地开发建设与利用的要求：主体建筑物性质小别墅，建筑容积率1.04，建筑密度34.7%，建筑限高11m。后者土地开发建设与利用的要求：按城建规划。原告取得土地使用权后未依法登记领取权属证书和办理规划许可。2009年3月，被告经人介绍得知讼争土地欲转让，原、被告遂洽谈有关土地转让事项。原、被告明知讼争土地有规划要求的情况下，议定土地转让费为x元，双方在未签订土地转让协议的前提下，原告于3月25日收取被告定金x元。随后，被告要求与原告签订书面土地转让协议，并明确拟建房屋占地面积x、高X层，由原告承担超规划建设的责任（罚款），被告的要求遭原告拒绝，从而产生纠纷。同时，被告交定金后，对拟建房屋进行图纸设计、预购建材等事项。纠纷产生后，原、被告各执己见，从而引起诉讼
本院认为，讼争土地虽系原告依法取得使用权，但未依法登记领取权属证书和办理规划许可。《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十七条第（六）项规定：未依法登记领取权属证书的房地产不得转让；第四十条规定：房地产转让时，应当签订书面转让合同，合同中应当载明土地使用权取得的方式。《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》第二十条的规定，土地使用权转让应当签订转让合同。原告虽收取被告定金，但双方未签订书面转让合同。原、被告的口头土地转让协议无效，原告收取被告的定金x元应予返还。原告未依法登记领取权属证书，是导致土地转让协议无效的原因，因此，原告存在过错。被告明知讼争土地的规划要求，仍坚持拟建占地面积x、高X层的房屋，是产生纠纷的原因。被告在土地使用权受让前，对拟建房屋进行图纸设计、预购建材等事项，被告应当预见对其不利的后果，被告自己应负主要责任，原告在返还定金的同时应酌情给予被告适当赔偿，由原告赔偿被告损失5000元。根据《中华人民共和国合同法》第四十四条第二款、第五十二条第（五）项、第五十八条的规定，判决如下：
一、原告刘某甲与被告王某某签订的口头土地使用权转让协议无效。
二、原告刘某甲返还被告王某某定金x元。
三、原告刘某甲赔偿被告王某某损失5000元。
上述二、三项合计x元，在判决生效后三日内付清。
如果未按本判决指定的期限履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百二十九条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本案诉讼费300元，由原告刘某甲负担150元，被告王某某负担150元。
如不服本判决，可在判决书送达之日起十五日内，向本院递交上诉状，并按对方当事人的人数提出副本，上诉于江西省吉安市中级人民法院。
审判长刘某平
人民陪审员彭雪秀
人民陪审员刘某洁
二00九年九月八日
书记员张桃
附法律条文：
《中华人民共和国合同法》
第四十四条第（二）项法律、行政法规规定应当办理批准、登记等手续生效的，依照其规定。
第五十二条第（五）项有下列情形之一的，合同无效：
（五）违反法律、行政法规的强制性规定。
第五十八条合同无效或者被撤销后，因该合同取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。
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